北京“中央别墅区”夺地之战

庞大得高达100多万平方米的地块，寸土寸金的北京“中央别墅区”核心腹地，谁不想据而有之？香港的一纸诉状，将发生在这块腹地上17年商战往事一一勾勒出来。

2008年下半年，长江实业在顺义温榆河畔开发的“誉天下”别墅开始入市，为经济型连排别墅（图中所示），售价在400万～500万元/套左右。而由周大福集团开发的别墅则主打超高端独栋洋房，单栋售价4000万元以上，最高售价上亿元。IC

《中国经济周刊》见习记者  刘德炳|北京报道

庞大得高达100多万平方米的地块，寸土寸金的北京“中央别墅区”核心腹地，谁不想据而有之？

香港的一纸诉状，将发生在这块腹地上17年商战往事一一勾勒出来。

“不可告人”的分手

公开信息显示，围绕北京顺义“中央别墅区”项目的打造，李嘉诚领衔的长江实业(集团)有限公司(下称“长江实业”，0001.HK)和郑裕彤家族旗下的周大福集团意见相左，最终在此分道扬镳。

这绝对是不可多得、价值连城的一块土地。经过十多年的发展，北京温榆河畔与京顺路及机场高速路的交汇处已经逐渐形成了一个高档涉外居住圈，相对于中央商务区，“中央别墅区”的概念在这里悄然成型。

这里有一个名叫薛大人庄村的地方，是中央别墅区最为核心的腹地。长江实业和郑裕彤控制的另一公司新世界中国地产(0917.HK)在此掌控了一个高达127万平方米的土地项目。据长江实业1998年年报显示，其拥有该项目35%权益。新世界中国地产2000年年报显示，其拥有该项目24.5%权益。

这个127万平方米的土地项目，是一块别墅用地，建筑面积为64万多平方米。如果参照2009年11月大龙地产以3万元/平方米的楼面价在该项目附近夺得了天竺22号地，这一项目仅土地价值，就高达近200亿元。

2003年时，新世界中国地产的年报显示，已经持有该地块35%权益，并将这35%权益出让给同为郑裕彤旗下的企业——周大福集团。

事实上，顺义薛大人庄村的该地块分别由四家公司持有，即北京长乐房地产开发有限公司、北京富华房地产开发有限公司、北京丽来房地产开发有限公司和北京宝苑房地产开发有限公司(以下分别简称为长乐、富华、丽来、宝苑公司)。这四家公司同属于另一家公司——北京丽来有限公司全资持有。新世界中国地产和长江实业各持有北京丽来有限公司35%的股权。

最终，长江实业和周大福集团却将该块地一分为二，各自独立开发。

2003年，长江实业年报显示，长江实业独资持有长乐公司和宝苑公司。而富华公司和丽来公司则归于周大福集团所有。随后，长江实业在长乐公司、宝苑公司拥有的两块土地上开发出“誉天下”别墅，周大福集团在富华公司、丽来公司拥有的两块地上打造“丽宫”别墅。

对于此次分手，长江实业地产投资有限公司董事郭子威在接受媒体采访时公开表示，“周大福集团希望建造大户型的独栋产品，而长江实业则想要打造小户型别墅。”

看起来事实的确如此。

由周大福集团打造的“丽宫”别墅二期刚刚在8月底面世，该项目以超高端的独栋洋房为主，入场门槛定为4000万元，单套楼王最高价为1.7亿元，每平方米售价逾7万元。而长江实业开发的“誉天下”则以经济型的联排别墅为主。

事实上，长江实业和周大福集团已经将这个庞大项目一分为二。由于两家公司各自持有北京丽来有限公司35%的股权，合计占股70%，因此，只要长江实业和周大福集团意见统一，就完全具备了处置北京丽来有限公司的发言权。

与此同时，剩余的北京丽来有限公司30%股权的所有者只能黯然离开。这个持有30%股权的“第三者”究竟是谁？他为什么要退出这个项目？以这个项目的前景和巨大价值，他愿意退出这个项目吗？还有，长江实业和新世界中国地产最初是如何介入这一项目的？

据与郭子威有过接触的媒体人士告诉记者，对此，郭子威不愿过多提及，曾经只是轻描淡写地说：“这大约是十几年前的事了。”2008年11月，“誉天下”别墅一期推出时，记者曾就此事拨通了郭子威的电话，当得知记者的采访内容时，他以开会为由拒绝采访，随后便不再接听电话。

十多年来，几乎没有任何公开的信息可以揭开这背后深藏的秘密。

双线“利益输送”

在长江实业和周大福集团分割薛大人庄村项目的过程中，却表现出分配不均。公开资料显示，整个薛大人庄村项目近127万平方米的土地被装在了长乐、宝苑、丽来、富华四家公司之中，随后长江实业和周大福集团各分得两家公司，但是这四家公司拥有的土地量却不尽相同。

据新世界中国地产2000年报显示，宝苑公司拥有的土地占地40.2万平方米，建筑面积为20.66万平方米；长乐公司拥有土地占地35.86万平方米，建筑面积为18.39万平方米；丽来公司占地21.66万平方米，建筑面积为11.11万平方米；富华公司占地29.33万平方米，建筑面积为14.8万平方米。

如此一来，在这一轮分割中，长江实业分得的长乐公司、宝苑公司的土地合计占地76万平方米，建筑面积为39万平方米；而周大福集团分得的富华公司、丽来公司的土地合计占地51万平方米，建筑面积为26万平方米。无论是从占地面积还是从建筑面积看，周大福集团都吃了个大亏，其分得的土地远远小于长江实业。

以“丽宫”别墅目前接近7万元/平方米直奔10万元/平方米的价格看，周大福集团账面上因此几乎减少了100亿元。

周大福集团为何会舍弃这么大的利益？10月14日，记者就此致电周大福集团旗下的“丽宫”别墅项目公司，该公司回应称负责人最近在外地出差，不便答复。牵涉此事的新世界中国地产对于记者的采访要求目前也无回应。

最初由新世界中国地产持有的北京丽来有限公司35%的股权，在2003年被转至周大福集团麾下。

据新世界中国地产2003年年报显示，2003年3月20日，新世界中国地产以3.478亿港元的价格将持有的Steady Profits Limited公司卖给周大福集团，Steady Profits Limited公司拥有北京丽来有限公司35%的股权。

事实上，周大福集团本来就拥有新世界中国地产约70%的股权，是其关联控股股东，这一股权转让是否显得多余？

对此，湘财证券地产研究员张化东表示，新世界中国地产是上市公司，而周大福集团是非上市公司，同样一个项目创造的利润，如果放在新世界中国地产中，其主要股东只能分取约70%的利润，而如果放在周大福集团中，能分享100%利润。

不过，这一转让必须取得北京丽来有限公司董事会的通过，而这个董事会由持股35%的长江实业、持股35%的新世界中国地产和持股30%的神秘第三者组成，这就意味着周大福集团要想在这个利润巨大的项目中分一杯羹，除了新世界中国地产投票支持外，还必须取得长江实业或者神秘第三者任何一方的支持。

事实证明，长江实业投下了关键的一票。

最终的结局是，神秘的第三者黯然出局了，而周大福集团顺利将北京丽来有限公司35%股权收入囊中，长江实业在下一步土地分割中成为了最大的赢家。

“第三者”诉诸公堂

两家联手的结果是，新世界中国地产换成了周大福集团，同样的，两家联手也能将整个项目吞下。这是神秘的第三者始料不及的。

一个更有力的证据是，涉事的第三者已经将长江实业、新世界中国地产等告上法庭，这一案件将于今年10月26日在香港高院开庭审理。

这也使得神秘的第三者沉寂了十几年后，终于浮出了水面。

张松，香港裕达隆集团有限公司董事局主席。据香港媒体2009年报道，张松及黄彩霞夫妇16年前邀请长江实业和新世界中国地产的母公司新世界发展，共同开发该别墅住宅项目，却发现项目被以超低价出售给周大福集团，两夫妇诉诸香港高院，向长江实业和新世界中国地产等相关方索取亿元项目管理费以及有关损失。

相关报道仅仅透露出整件事的蛛丝马迹，许多不为人知的细节和脉络仍然有待理清。据接近张松的人士向记者证实，前段时间张松刚刚到过北京，再次为顺义薛大人庄村别墅项目的纠纷准备材料，目前张松已赶至香港，准备诉讼。

结合前述长江实业和周大福集团两家公司将顺义薛大人庄村项目一分为二的事实，一个沉埋多年的商战图的轮廓就能勾勒出来了。

相关资料显示，早在1993年，张松即购入拥有长乐、宝苑、富华、丽来四家公司的北京丽来有限公司，随后张松引入战略投资者，共同入主北京丽来有限公司董事局，其中张松夫妇持有北京丽来有限公司30%股权，长江实业和新世界中国地产分别持有35%股权。

对此，北京问天律师事务所张远忠律师分析认为，一般在资金引入中，如果原控股方只引入一家资金实力雄厚的投资者，由于对手实力远胜于原控股方，原控股方一旦在股权结构上处于不利地位，就很容易被对方吃掉，而如果引入两家投资者，使股权相对分散均衡，就能起到制衡作用。

但是没想到，张松设下的一个局，却把自己套牢了。

据新世界中国地产2003年年报显示，周大福集团以3.478亿港元的价格买入Steady Profits Limited公司，连带买入了Steady Profits Limited公司欠新世界中国地产的2.706亿港元债务，这也就意味着Steady Profits Limited公司所持有的北京丽来有限公司35%的股权的价值仅仅为0.77亿港元。

而北京丽来有限公司所拥有的土地建筑面积高达64万平方米，35%的权益即22.4万平方米，以转让价格仅0.77亿港元计，单价仅为343港元/平方米。

这一转让过程发生在2003年，从相关诉状显示，张松认为，这一转让大大低估了土地价格，其项目价值当时应为20多亿港元。

更具戏剧性的是，张松本来是整个项目的拥有者，但最终他出局了——原本由他拥有的四块土地完全被长江实业和周大福集团占据。

据悉，张松在诉状中指各方曾有协议，由北京丽来有限公司向张松支付2亿港元项目管理费，同时张松夫妇可按股权分享出售项目的净溢利。不过，后来北京丽来有限公司通过招标出售项目时，招标文件全部来自长江实业或新世界关联公司，与张松无关。

张松指称长江实业和新世界中国地产联手将自己踢出局，为此，他向长江实业、新世界中国地产、新世界发展、北京丽来有限公司等提出诉讼，除了追讨尚未收的1亿元项目管理费，亦索取该项目的30%收益。

根据该案件号在香港司法机构网站查询得知，这段雪藏了17年的往事，将于10月26日在香港高院一见分晓。