第2期新版操盘手札记－堪破宏观迷局（二）－关于房子

【新版操盘手札记】

堪破宏观迷局（二）

----关于房子

财务自由

上一期财务自由在分析宏观中的过剩现象及危害的时候，朋友们各抒己见，很多人都提到了房子，既然朋友们都这么关心，财务自由不谈谈也显得不够厚道。

首先需要申明的是：财务自由虽然多年来，一直对中国的楼市与房价很感兴趣，也做过一些实证研究，但最后的结果，却让我更加迷惑了。我身边很多股票玩得很精的朋友在谈到楼市的时候，也一头雾水，直呼看不懂。所以这一篇札记，就当一家之言，朋友们付之一笑即可。

中国的楼市说起来也是几起几落。

最早那一轮有影响力的起落是在海南。那一年，海南刚刚成为中国最后一个新的行政省，当地的房地产业空前繁荣。但流年不利，亚洲金融风暴突然暴发，朱总当机立断进行宏观调控，银根紧缩。在一群人纷纷跳楼之后，海南留下了一幢幢的烂尾楼，替人们铭记着那段疯狂的日子。

可惜的是：人比房子健忘......不知道什么时候开始，房子热了起来。跟上一轮以海南为中心，只在南方及部分延海地区表现的地产热不同，这一轮席卷了全国改变了很多人的生活。在人们共同的记忆中，这一轮房子的起涨大致在03年，正好是股市走熊一段之后，国家提出了加快城市化进程的战略。自从与中央财政分灶吃饭以来，一直被财政收入紧张困扰的地方政府一下子看到了一条广阔的财路――卖地。股市走熊，期市太小，社会上大量的投机资金一下子没有出路，一觉醒来，发现楼市真是个好地方――居然允许融资！如果股市有20%的升幅，你会有20%的收益。房子按揭是2成或3成首付，相当于资金放大5－3倍，如果相同20%的升幅，相对本金而言，你的收益是60－100%！多么诱人啊！

还有一点是不容忽视的，那就是你拿着股票，一般不会有别的收益。分个红，还得除权又上税，算起来是一分不赚，还倒贴税钱。如果你拿着房子，你虽然会有物业费等固定支出，对应的却有实实在在每个月的房租可以收。这就与股票的纯投资性形成了鲜明的比较。所以房产所具有的商品的使用性就显得相当让人放心了。再加之中国五千年对土地、房产的情结，一下子得到释放后，房价一飞冲天。

房价有多么不合理：从商品的角度讲：应该看的房价收入比，国际上公认的3－6倍于家庭收入。我国大城市已经20倍以上了。从投资的角度应该看：租售比100左右合适，目前大城市的租售比高达了300-400，甚至更高。

这一轮经济危机袭来，全球都慌了神，各国政府各显神通，有整治金融系统的；有大印钞票搞投资的。美国是两者兼而有之，我国的选择主要以后者为主。以前我国一年的新增贷款在4万亿左右。09年到目前为止，这个数已经翻了一倍。信贷总量超过了美国。要知道我国的经济总量跟美国根本不在一个量级上。二战后美国GDP在全球最高的占比在2/3以上，此后这个比例一直在降低，不过跟第二名相比，却总在N倍之数。最狠的日本当年仅也达到美国GDP一半左右，美国人已经吓得惊叫：“日本威胁！”的时候，日本突然就崩溃了（一定不是偶然是，这其中美国人没有少下功夫，呵呵）。可是09年我们信贷却超过了美国。我们的钱已经被泡了水。懂的人，没有别的选择，必须在物价涨起来之前，事先把损失弥补回来。他们怎么做的？投资资本品――炒股、炒房。

07年后股市和楼市因为这一轮金融危机的影响各自调整：股票从6124到1664腰斩两轮。房价呢？下跌10-20%就被迅速拉起。不管房价有多高，可是，现实是房子还能狂涨，地王频现。为什么呢？

因为地方政府与很多官员的利益深陷了房地产业中。不看别的，当楼市展开调整的时候，先有南京的最牛房管局长（其人迫于网络的力量被查处，在财务自由看来，他只是不合时宜地当了出头鸟而已），后来更有安徽的某官员放出了：“买房就是爱国！”的狠话。如果不是一条船上的人，能这么着急么？呵呵。

在中国，只要是有这么一个利益链条维系着，再不合理的事情都能持续下去，不但持续，甚至还会长足地发展。

我想这就是为什么真正做股票人，无论从投资角度还是从投机角度都不能理解这么不合理的楼市为什么还能狂涨的道理。功夫果然在诗外！

不过这样的局面正在松动：国家已经允许了地方政府发行债券，只要解决了卡住地方财政脖子的大问题，理顺地方政府与房地产的关系，房地产的最大问题就已经解决了。剩下官员与房地产的利益纠葛就变得不能见光。国家什么时候想查，什么时候就可以查。再加上廉租房、经济适用房等政策不断完善与执行，房地产一直畸形疯涨的问题基本上就能得到解决。

有人会跟财务自由说起城市化的问题。没有错，目前的城市化率才刚刚接近50%，未来还会有好长的一段路要走，房子会相对紧俏。中国的问题其实从来都不是房子不够，而是房子的利用不够。你夜里去看看那些气派小区，有几家灯火？国家就真的拿这样的现象没有办法吗？非不能也，是不为也。等房子大多数转到个人手上，几代的储蓄都统统变成钢筋水泥，可以卖的地也卖得差不多的时候，估计物业税就该来了。那个时候，你会发现楼市的大小非比股市的大小非更可怕。因为也许你的按揭可能还没有还完。负债的杠杆效应跟赚钱是一样的：赚的时候赚更多，赔的时候也赔更惨。一点点的变化就可以让你赔光老本。这就是为什么财务自由曾在上一期里提醒那些没有足够投资能力的人千万不要借钱炒房的原因。

近期来看，房价将如何波动呢？财务自由认为楼市8月的缩量其实说明不了什么。从北京的情况看，缩量不是没人买，而是别人不愿意卖造成的。好多卖家一见买家来就狂涨价，甚至有人已经收了别人的钱，还把自家房子转手卖给了出价更高第三家。说真的，财务自由最看不起这种见利忘义的小人。这群人就该被市场好好教育一下。这样的日子不会远了。随着国家意识到天量信贷的危害，8月份的信贷量高台跳水。国家收紧了二套房贷政策，如果得到严格执行，这将是一个足以改变下半年楼市运行方向的大利空。因为楼市的上升趋势太过强劲，里面又有太多从未做过投资、没有被市场教育过参与者，所以这个趋势的调头不会像股市一样迅速。估计房价今年都会相对高位稳定，09年末10年初才会出现明显的向下波动。向下波动的幅度取决于地方政府与房地产业关系的理顺程度，而不是取决于其它投资、投机应该看的指标。

关于楼市，财务自由其实也参不透其中的玄机，只是想跟朋友们聊聊心里的困惑，听听朋友们的高见。朋友们不吝赐教吧。

最后带一下目前股市的分析。本周周一跳空巨阴杀穿半年线，其后连涨4天完全收复失地。当中出现过近期的两市地量――最大胆的投机者都不敢轻举妄动的时候，盘反而站上了10日均线。没做短差的朋友也不用着急，现在的技术面还需要进一步修复，你大可以等到回踩确认的时候再动手。财务自由建议你仍保持谨慎，不要过多增加仓位，并严格止盈止损。现在其实不应该以获利为操作目的，不亏出更多的钱就已经是胜利。

许小年说过，在股市上赚钱的人都不正常。没有错，正常的人、正常的思维在股市是赚不到钱的。手里拿着大把的钱，眼睁睁看着反弹来而端坐不动，对谁都是折磨。可是受不了这样的折磨，你就真的很难从市场中赚回大钱，除非你已经是短线高手。所以，从人性出发，财务自由给你的建议是：想做，就做点，别玩得太大影响总体赢亏就行了。趋势之外的利润原本就是镜花水月……

PS:

农农 发表于：2009-09-06 08:54:31 ----删除评论
产能过剩好像是人们关注的老话题了，不过，中国真的产能过剩吗？不见得。一、中国有十三亿人口，吃穿住行，消耗潜力大着呢；二、社会在发展，人民生活水平有提高的趋势，消耗能力有望增长；三、一个发展中国家，各项建设都很滞后，发展需要生产；四、对发展中国家出口的潜力很大；五、中国的生产能力（生产率）不见得超过美欧吧。可见，所谓产能过剩的说法不成立，或者说只是一个相对概念。但是，工厂的东西卖不出去时千真万确的，怎么回事呢？具体原因能找出很多，我就不说了，但有一点，我想说出来，借用“马恩”的意思，那就是资本家财富的增长和劳动者贫困的增长都在递增，购买能力的下降和资本家生产能力的提高的非对称性，是生产过剩的症结所在。解决问题的出路只能是减轻剥削。

TO:农农

　这是农农回在（一）关于过剩里的回贴。过剩的概念是有效供给与有效需求之间对比的结果。所谓有效需求，就不光指你想买，你还得能买得起才算是“有效”。比如房子，谁都想要，但是谁能买得起的吗？所以房子的有效需求，不见得有想象那么大。多少人恐慌性买房，不惜耗尽家里两代人的储蓄，只是为了怕今后再涨，就买不上了。真正让房价走高的，可能还是炒房客。他们就是冲着高杠杆去的。

　我国内需一直起不来，是冰冻三尺的问题。在我国的GDP中工资占比常年严重偏低，甚至比很多资本主义国家都偏低。与之伴随的，却是连基本的养老体系都是近年来才开始建立的。大量应该分配给劳动者的最后形成了国有资产，等这群为国家作出真正贡献的人老去的时候，没有人替他们养老。我国现行的养老制度实际不是由国有资产变现来为该养老的这部分“老人”养老，国家只出一部分，另一部分则是由我们交的社保来养“老人”。现在中国还有人口红利，“老人”还有我们来养。但人口红利不会一直都有，北京据说小学入学已经有的学校招不到足够的学生了。我们就是人口各年龄段中数量最大的那群人。等我们老去的时候，不知道还有谁再来养我们呢？

　由于工资占比的偏低，社保的相对不完善，房价的高企，中国人就是有一点钱也不敢乱用。 于是我们的储蓄率不是走低，反而进一步走高了。这就是过剩最大的症结所在。