神马文学网房地产市场的经济学分析
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 03:14:23
一、经济学研究房价的视角
经济学研究房价，首先是把住房市场作为一个市场进行考虑的，用供求方法研究住房市场的均衡状况，包括均衡数量和均衡价格的形成，但同时也可以通过福利经济学方法研究房价变化、政策因素对于消费者福利水平的影响。这种方法是比较简单的，在微观经济学中就有深入的讨论。
但经济学家认为，住房更为重要的一个特点是它作为投资品的身份。现实经济中住房交易到底是出于自住还是投资很难界定，但大体而言，投资住房是住房交易的主要组成部分。因此，在宏观经济学和国民经济核算中，住房交易是纳入投资进行计算的。我们可以这样理解，一般消费品转卖是会贬值的，即便贵重如汽车，转卖也会有很大损失，而住房的转卖，在大多数国家中是不容易贬值的，所以即便是在美国等发达国家二手房买卖也是非常重要的。
住房作为投资品的特点是理解住房市场的一个要点。这也是一些其他学科学者在研究住房市场不太容易注意到的，因此，他们的研究往往会美妙动听，但经不起推敲。
二、作为消费品的住房市场
消费品市场研究主要就是用供求分析方法进行研究。
1.房地产市场的需求。
房地产市场的需求可以分成两个方面，自住房需求和投资需求，投资需求又有两个衍生需求，一个是作为转卖的需求，作为出租房屋而购买的需求。自住房需求和对出租房的需求是这个市场上的最终需求，作为转卖的需求最终必须转化成自住房需求和出租房屋的需求。我们从自住房需求开始研究。经济学所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿没有能力的需求不予考虑，由能力没有意愿的需求也不予考虑，因此住房产品的需求取决于消费者支付能力、消费者需求意愿和消费者人数等三个因素影响，其中消费者的支付能力主要受消费者收入、房价的影响，住房的需求意愿主要受社会文化影响、对未来的预期、替代品与互补品的可得性与价格三个因素影响。政府政策可以对这些因素产生作用从而影响住房市场的需求。
2.房地产市场的供给。
房地产市场的供给比较单一，作为消费品和投资品的住房供给是没有区别的。因此，套用一般的供给理论，住房产品的供给也取决于厂商的供给意愿、供给能力，厂商的供给意愿也主要是取决于政府政策要求、厂商主观意愿和对于未来的预期；厂商的供给能力主要取决于房价、替代品与互补品的可得性与价格、厂商的生产技术与生产能力、投入品的价格。政府政策也可以通过作用于这些因素来影响住房市场的供给。
3.房地产市场的局部均衡。
供求分析方法就是将供给与需求结合起来考虑，可以分析任何消费品在市场发生变化的情况下均衡价格、均衡数量的变化。这就是经济学中的局部均衡分析。
4.中国房地产市场的供求分析。
通过这个需求、供给分析，我们可以对于中国房地产市场进行政策分析。
作为消费品的中国房地产市场的需求是非常坚挺的。从消费者支付能力来看，随着经济的增长，人们的收入也不断增长，支付能力也是在不断增强的。从消费者的支付意愿来看，中国社会文化决定了对于消费者对于自由住房的推崇和热爱，使得消费者普遍具有购房意愿；保障性住房市场的缺失，使得住房产品缺乏替代品；长期以来对于房价未来上涨的预期也促使越来越多的人及时行动，迅速购房。更重要的是，在中国快速城市化的大时代背景下，即便进城的农民工有一大部分自己不买房，毕业的大学生、从城镇向城市、小城市到大城市的空间流动也使得城市住房产品消费者人数不断增加，这必将推动者住房市场需求的增加。
另一方面，从房地产市场的供给方面来看，在中国现有的政策和市场结构下，政府政策、市场形态和厂商看涨的未来预期使得房地产商可以通过限量供应来攫取最大利润，从而厂商的供给意愿并不高；同时，保障性住房的缺失使得替代品的竞争压力不存在，厂商的技术和生产能力根本不需要全面发挥出来生产大批住房产品，而高昂的土地出让价格和税费开支使得厂商更有理由把价格转移到房价上由消费者承担；更为重要的是，住房产品最重要的投入品——土地，是一个非常稀缺的资源，这种稀缺不仅体现在绝对与相对数量上，我国可用于开发房地产的土地数量是比较有限的，而且在地理分布和时间分布上。这种稀缺性是非常重要的，理解房地产开发的地理分布特点，是理解住房产品稀缺的关键。北京三环以内的土地是绝对稀缺的，三环以外四环以内的土地相对而言不那么稀缺，地理位置对于地价的影响马克思用级差地租概念就已经阐述过了。同时，由于土地使用年限相对较长，土地回笼率较低，这使得土地在时间分布上也非常稀缺。北京现在新楼盘开发已经到7环了，7环以内新建的住房在几十年内都不太可能有所增加，这就使得土地稀缺性更加严重。因此，房地产厂商的限量开发、限量供应和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客观上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地产产品的供给是非常低的。
由于需求大，供给小，均衡分析的结果就是居高不下的均衡价格和较低的均衡产量，这一均衡状况在市场形态不发生重大改变之前，是不会有任何变化的。政府的房地产政策如果不能影响到这个供求模型中的任何一个决定要素，就必定起不到任何作用。比如90平米小户型的限制，比如对于第二套房交易税的限制等，都未能直接影响房价均衡的模型。
5.北京肖刚《高房价的真相：用数据说话》一文的缺陷
根据我们上述分析，北京肖刚一文就房价的讨论，即便是在消费品层次上也是问题重重的。在需求方面未能看到对于住房坚挺的需求，特别是城市化进程创造的需求。在供给上未能看到土地稀缺性所造成的供给限量，仅强调从技术上看我国可以造很多住房，或是政治因素对于住房的影响，片面强调一些因素而忽视整个系统，所提出方案不仅缺乏可行性，不能解决问题，而且有可能造成新的问题。
三、作为投资品的住房市场
住房更大的特点是作为投资品为投资者实现保值增值的目的。投资品投资是需要得到回报的，投资的回报直接决定着投资品的价格。投资品的回报在经济学上一般用净现值法求得，公式为
R=(R_1)/(1+r)+(R_2)/((1+r)^(2))+(R_3)/((1+r)^(3))+...+(R_n)/((1+r)^(n))+(J)/((1+r)^(n)).
其中，Ri表示第i期投资回报，J表示最后一期（第n期）的资本残值，r表示利率（假定利率不变）。我们可以用这个模型来分析住房投资的回报，那么Ri就可以看成该住房在i期给投资者带来的租金收入，J则为该住房在n期被该投资者转手卖给别人。这样，投资的回报率就被求出了。
利用公式，我们可以计算出住房投资的回报率，但作为个人或组织进行投资决策还必须考虑资本的成本，从经济学上说，这个成本包括资本的直接成本，如借贷资本的利息，还应包括资本的机会成本。也就是说，资本用于其他投资所能带来的最大收益。换言之，如果除住房外，还有很多其他的投资机会，而投资者选择了住房进行投资，就意味着放弃了其他的投资回报。因此，投资机会及其回报率与住房投资回报率的比较决定了住房投资是否经济。从这个角度来看，贵金属投资、有价证券投资、实业投资等投资方式的可能性、风险、资本流动性和回报率就决定着投资型住房的需求。
从中国的投资品种来看，由于政府对于黄金等贵金属交易有严密限制，使得贵金属投资在中国现代并不是一个常见的投资方式；股市、外汇相对来说比较活跃，但投资风险比较大；国债等投资方式虽然风险小，回报率比较低；而实业投资在中央银行提高利率即资金成本的情况下，有利可图的投资机会变得越来越少，因此许多企业也必定减少实业投资，把资金投资到金融资产上来。因此，在目前中国投资渠道比较少，通货膨胀与利息税等因素所挤出的银行存款等资金无法用于找到其他更好的投资渠道，就会转向房地产投资，从而推动房价上涨，形成经济泡沫。
住房作为投资这种性质使得政府调控政策更加困难，也使得很多看起来很美好的政策缺乏可操作性，更要命的是很多政策会起到相反的效果。政府提高利率的初衷是提高房地产投资的成本，吓阻一些投机型的投资者，但相反的是，实业资本投资的成本提高，实业资本反而会涌入房地产业，从而使得房地产更加火热。因此，从这个角度来看，政府积极采取措施，营造良好投资环境，畅通实业投资渠道，创造更多投资机会，为银行系统和其他金融系统中大量囤积的资本找到一个合理的投资渠道，才是降低房价的治本之举。
四、作为金融市场重要环节的住房市场
住房市场是金融市场的一个重要环节，认识到这一地位也是认识现代经济和房地产市场的关键。大多数房地产开发是开发商向银行借贷资金进行开发的，房地产交易是采用银行按揭的方式进行的，因此，房地产市场的健康发展是金融体系健康状况的一个重要方面。因此，房地产价格一旦上去，在这一价格上签订的交易合同就不容更改，交易必须进行下去，资金才能回笼。因此，房地产价格是不能下降的，因为下降必定会使得开发商破产，银行资金链断裂，银行可能破产，从而损害整个金融市场。
金融资本诞生以来，资本主义就有了新的形式。用马克思主义的观点来看，金融资本在剥削劳动者的同时，还绑架了劳动者的利益。房地产商用劳动者的资本，来赚取劳动者的血汗，这已经成为市场经济下的事实。但实际上，用西方经济学的观点来看，这也是分工使然。房地产商从事房地产开发，就使得所有其他个人能够集中精力做好自己的工作，分工产生效益，交换提高社会整体福利水平；房地产商专门从事房地产开发，形成了专业分工的专业技能，能比购房者自建住房更高质高效；房地产商对所建房屋负安全责任，要比自建住房安全责任更容易明确。因此，理性的来看待房地产商在房地产开发中的作用，也是理解市场经济下的房地产形势的要点之一。
由于房地产商在房地产开发中具有重要不可替代的地位，房地产开发时需要金融系统协助也成为理所当然的事情。房地产开发周期长，需要资金数量大，个人、厂商自有资金全部用于开发成本就必然高，如果要求不能用贷款形式，则可以预料房价要比现有的价格更高，因为房地产商则将面临更大市场风险。金融系统特别是银行介入，就使得社会利益与房地产开发结合起来，形成一荣俱荣，一损俱损的局面。
明白了金融市场与房地产的关系，就应该能够理解房地产价格为什么那么牵动着政府的心。香港房地产泡沫破灭后给经济带来的负面影响就说明了房价变化对于经济的影响。要想避免重蹈覆辙，就必须深刻认识到房价与经济的密切关系。
五、住房市场的经济学讨论
1.经济学与道德
经济学所讨论的需求是不考虑没有支付能力的需求，然而，买不起房这一问题却是许多中国人所面临的问题。一般而言，经济学分析方法是不考虑这部分需求的，因为经济学主要研究的是效率，把公平和社会正义问题留给社会学家和政治学家研究既是学科专业分工使然，也是使经济学家更加深入研究效率问题的需要。但如果仍有人指责经济学家没有良心，那他们是不了解经济学的分析方法。
经济学崇尚的是中立的、不带价值判断的分析，因此主要采用实证分析方法，而不是规范分析方法。这是因为规范分析容易带有主观色彩，带有研究者自身的阶级利益，从而损害学术研究的中立性。然而，经济学中的福利分析方法，或者说福利经济学，则采用了实证分析方法分析价值、利益甚至道德问题，带有浓厚的规范分析色彩。
采用福利经济学方法分析住房市场（具体分析略），我们至少可以得出以下结论：对住房市场（而非价格本身）的合理监管，就能使得住房市场达到合理均衡。
2.未能实现的需求
现在回过头来我们来看那些有意愿但没有支付能力的消费者。经济学家不分析未能实现的需求，这也成为很多人攻击经济学家势利的一个证据。但我们必须首先明白一点，大多数人买不起房，是中国社会倒丁字型社会分层结构而非经济学家或经济学原理决定的。
需求原理是西方经济学最基础的原理，是说价格与需求成反比，如果需求曲线是直线，则只有价格为零，才能使得所有人都能具有需求。这一定律对于任何产品都应该是适用的。房价下降，买的人自然多，但厂商的利润就会下降。如果所有人都能买得起，那么价格就只能为零，否则总有人买不起。
那么，很多人声称的大多数中国人买不起房这一事实（假定是事实的话）与这一经济学原理的矛盾在哪里呢？实际上，对于普通商品而言，大家可买可不买，需求定律的作用对于大家来说不会有太大影响。而房屋在中国文化中太重要了，大家都想要住自己的房子，于是很多人买不起就成为社会问题了。更重要的是，如果中国社会分层结构是橄榄形，有一个庞大的中产阶级，买不起房的只有少数穷人，这个问题也不会那么严重。问题是中国尚未形成中产阶级，大多数穷人买不起房子就成为社会问题了。因此，这个问题的产生并不是经济学出错了，这个倒丁字型结构是住房问题的社会症结所在。
至于这些买不起房的人住房需求的满足，就必须寻求廉价的替代品了。所以廉租房就成为问题的答案。这也是很多国家采用的解决方法。
3.房地产厂商的动机分析
经济学上对于厂商的最重要的假定是厂商追求利润最大化是合理的，这也是西方经济学区别于马克思主义经济学的最重要的标志之一。除去政治意识形态上的争执，接受厂商应该被允许在法定框架内追求利润最大化这一观点是建设市场经济重要的经济道德理念。只有厂商被允许在法律范围内自由行动，追求利润最大化，才能保证正常的研发、市场运作，才能够保证私有产权和市场秩序，这一点应该是毋庸置疑的。因此，在成熟的市场经济中，开发商追求利润最大化应该是被理解和尊重的。
3.政府的责任
问题的关键是，厂商必须在法定框架内实现这一目标，政府应当扮演建立法制环境、维护市场秩序、促进经济公平的“援助之手”角色，而非杀富济贫、掠取豪夺、干预经济的“攫取之手”。因此，很有必要理清政府在房地产市场中的职能和作用，严厉打击政府非法作为、腐败行为，减少政府的不正当干预，加强政府的监管职能，这样才能使得房地产市场健康发展。
六、结语
虽然华民（2009）认为房地产市场没有一般均衡，但房地产市场是既兼具消费、投资和金融特点的市场，与居民收入、政府政策等很多因素紧密相关。要分析房地产市场的问题，就必须结合住房作为消费品的特点、作为投资品的特点和与金融体系的密切联系进行分析，否则得到的结论就会失真，甚至会导出危险的结论。
根据笔者的分析，由于房产具有消费品和投资品双重性质，对于房价的走势、房产调控政策影响及价值取向就必须考虑这一双重性质。从消费品的角度来考虑，城市化带来的城市人口增加、人们对于自住房的推崇等是房产市场需求坚挺的保证，而城市土地的有限性、保障性住房的缺失使得房产市场的供给却十分有限，这就决定了作为消费品存在的城市住房价格不可能下降。同时，居民其他投资渠道的缺失，使得房产作为投资品具有强劲的需求，政府调控房地产的举措收效甚微，甚至会损坏实体经济。更重要的是，房产作为现代金融中的重要环节，使得政府调控房产市场投鼠忌器。因此，房产市场是具有明显特殊性的产品市场，中国房产市场走势在相当长的时间内应该是看涨的。
经济分析是理性的分析，关心的问题是效率的问题。房产作为大宗商品，是不可能做到人人都可以拥有的，稀缺性是价格存在的必要条件，但由于住房是人们的基本生存需要，有必要通过政府建设、管理廉租房，向买不起房子的居民进行提供，纳入社会保障体系范围，通过这种方式达到“居者有其屋”，而不是政府对于价格、市场进行横加干涉，粗暴“狙击”，扰乱价格秩序，扭曲资源配置效率。只有这样，才能做到建立合理、高效、公平、法制的市场经济。
经济学研究房价，首先是把住房市场作为一个市场进行考虑的，用供求方法研究住房市场的均衡状况，包括均衡数量和均衡价格的形成，但同时也可以通过福利经济学方法研究房价变化、政策因素对于消费者福利水平的影响。这种方法是比较简单的，在微观经济学中就有深入的讨论。
但经济学家认为，住房更为重要的一个特点是它作为投资品的身份。现实经济中住房交易到底是出于自住还是投资很难界定，但大体而言，投资住房是住房交易的主要组成部分。因此，在宏观经济学和国民经济核算中，住房交易是纳入投资进行计算的。我们可以这样理解，一般消费品转卖是会贬值的，即便贵重如汽车，转卖也会有很大损失，而住房的转卖，在大多数国家中是不容易贬值的，所以即便是在美国等发达国家二手房买卖也是非常重要的。
住房作为投资品的特点是理解住房市场的一个要点。这也是一些其他学科学者在研究住房市场不太容易注意到的，因此，他们的研究往往会美妙动听，但经不起推敲。
二、作为消费品的住房市场
消费品市场研究主要就是用供求分析方法进行研究。
1.房地产市场的需求。
房地产市场的需求可以分成两个方面，自住房需求和投资需求，投资需求又有两个衍生需求，一个是作为转卖的需求，作为出租房屋而购买的需求。自住房需求和对出租房的需求是这个市场上的最终需求，作为转卖的需求最终必须转化成自住房需求和出租房屋的需求。我们从自住房需求开始研究。经济学所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿没有能力的需求不予考虑，由能力没有意愿的需求也不予考虑，因此住房产品的需求取决于消费者支付能力、消费者需求意愿和消费者人数等三个因素影响，其中消费者的支付能力主要受消费者收入、房价的影响，住房的需求意愿主要受社会文化影响、对未来的预期、替代品与互补品的可得性与价格三个因素影响。政府政策可以对这些因素产生作用从而影响住房市场的需求。
2.房地产市场的供给。
房地产市场的供给比较单一，作为消费品和投资品的住房供给是没有区别的。因此，套用一般的供给理论，住房产品的供给也取决于厂商的供给意愿、供给能力，厂商的供给意愿也主要是取决于政府政策要求、厂商主观意愿和对于未来的预期；厂商的供给能力主要取决于房价、替代品与互补品的可得性与价格、厂商的生产技术与生产能力、投入品的价格。政府政策也可以通过作用于这些因素来影响住房市场的供给。
3.房地产市场的局部均衡。
供求分析方法就是将供给与需求结合起来考虑，可以分析任何消费品在市场发生变化的情况下均衡价格、均衡数量的变化。这就是经济学中的局部均衡分析。
4.中国房地产市场的供求分析。
通过这个需求、供给分析，我们可以对于中国房地产市场进行政策分析。
作为消费品的中国房地产市场的需求是非常坚挺的。从消费者支付能力来看，随着经济的增长，人们的收入也不断增长，支付能力也是在不断增强的。从消费者的支付意愿来看，中国社会文化决定了对于消费者对于自由住房的推崇和热爱，使得消费者普遍具有购房意愿；保障性住房市场的缺失，使得住房产品缺乏替代品；长期以来对于房价未来上涨的预期也促使越来越多的人及时行动，迅速购房。更重要的是，在中国快速城市化的大时代背景下，即便进城的农民工有一大部分自己不买房，毕业的大学生、从城镇向城市、小城市到大城市的空间流动也使得城市住房产品消费者人数不断增加，这必将推动者住房市场需求的增加。
另一方面，从房地产市场的供给方面来看，在中国现有的政策和市场结构下，政府政策、市场形态和厂商看涨的未来预期使得房地产商可以通过限量供应来攫取最大利润，从而厂商的供给意愿并不高；同时，保障性住房的缺失使得替代品的竞争压力不存在，厂商的技术和生产能力根本不需要全面发挥出来生产大批住房产品，而高昂的土地出让价格和税费开支使得厂商更有理由把价格转移到房价上由消费者承担；更为重要的是，住房产品最重要的投入品——土地，是一个非常稀缺的资源，这种稀缺不仅体现在绝对与相对数量上，我国可用于开发房地产的土地数量是比较有限的，而且在地理分布和时间分布上。这种稀缺性是非常重要的，理解房地产开发的地理分布特点，是理解住房产品稀缺的关键。北京三环以内的土地是绝对稀缺的，三环以外四环以内的土地相对而言不那么稀缺，地理位置对于地价的影响马克思用级差地租概念就已经阐述过了。同时，由于土地使用年限相对较长，土地回笼率较低，这使得土地在时间分布上也非常稀缺。北京现在新楼盘开发已经到7环了，7环以内新建的住房在几十年内都不太可能有所增加，这就使得土地稀缺性更加严重。因此，房地产厂商的限量开发、限量供应和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客观上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地产产品的供给是非常低的。
由于需求大，供给小，均衡分析的结果就是居高不下的均衡价格和较低的均衡产量，这一均衡状况在市场形态不发生重大改变之前，是不会有任何变化的。政府的房地产政策如果不能影响到这个供求模型中的任何一个决定要素，就必定起不到任何作用。比如90平米小户型的限制，比如对于第二套房交易税的限制等，都未能直接影响房价均衡的模型。
5.北京肖刚《高房价的真相：用数据说话》一文的缺陷
根据我们上述分析，北京肖刚一文就房价的讨论，即便是在消费品层次上也是问题重重的。在需求方面未能看到对于住房坚挺的需求，特别是城市化进程创造的需求。在供给上未能看到土地稀缺性所造成的供给限量，仅强调从技术上看我国可以造很多住房，或是政治因素对于住房的影响，片面强调一些因素而忽视整个系统，所提出方案不仅缺乏可行性，不能解决问题，而且有可能造成新的问题。
三、作为投资品的住房市场
住房更大的特点是作为投资品为投资者实现保值增值的目的。投资品投资是需要得到回报的，投资的回报直接决定着投资品的价格。投资品的回报在经济学上一般用净现值法求得，公式为
R=(R_1)/(1+r)+(R_2)/((1+r)^(2))+(R_3)/((1+r)^(3))+...+(R_n)/((1+r)^(n))+(J)/((1+r)^(n)).
其中，Ri表示第i期投资回报，J表示最后一期（第n期）的资本残值，r表示利率（假定利率不变）。我们可以用这个模型来分析住房投资的回报，那么Ri就可以看成该住房在i期给投资者带来的租金收入，J则为该住房在n期被该投资者转手卖给别人。这样，投资的回报率就被求出了。
利用公式，我们可以计算出住房投资的回报率，但作为个人或组织进行投资决策还必须考虑资本的成本，从经济学上说，这个成本包括资本的直接成本，如借贷资本的利息，还应包括资本的机会成本。也就是说，资本用于其他投资所能带来的最大收益。换言之，如果除住房外，还有很多其他的投资机会，而投资者选择了住房进行投资，就意味着放弃了其他的投资回报。因此，投资机会及其回报率与住房投资回报率的比较决定了住房投资是否经济。从这个角度来看，贵金属投资、有价证券投资、实业投资等投资方式的可能性、风险、资本流动性和回报率就决定着投资型住房的需求。
从中国的投资品种来看，由于政府对于黄金等贵金属交易有严密限制，使得贵金属投资在中国现代并不是一个常见的投资方式；股市、外汇相对来说比较活跃，但投资风险比较大；国债等投资方式虽然风险小，回报率比较低；而实业投资在中央银行提高利率即资金成本的情况下，有利可图的投资机会变得越来越少，因此许多企业也必定减少实业投资，把资金投资到金融资产上来。因此，在目前中国投资渠道比较少，通货膨胀与利息税等因素所挤出的银行存款等资金无法用于找到其他更好的投资渠道，就会转向房地产投资，从而推动房价上涨，形成经济泡沫。
住房作为投资这种性质使得政府调控政策更加困难，也使得很多看起来很美好的政策缺乏可操作性，更要命的是很多政策会起到相反的效果。政府提高利率的初衷是提高房地产投资的成本，吓阻一些投机型的投资者，但相反的是，实业资本投资的成本提高，实业资本反而会涌入房地产业，从而使得房地产更加火热。因此，从这个角度来看，政府积极采取措施，营造良好投资环境，畅通实业投资渠道，创造更多投资机会，为银行系统和其他金融系统中大量囤积的资本找到一个合理的投资渠道，才是降低房价的治本之举。
四、作为金融市场重要环节的住房市场
住房市场是金融市场的一个重要环节，认识到这一地位也是认识现代经济和房地产市场的关键。大多数房地产开发是开发商向银行借贷资金进行开发的，房地产交易是采用银行按揭的方式进行的，因此，房地产市场的健康发展是金融体系健康状况的一个重要方面。因此，房地产价格一旦上去，在这一价格上签订的交易合同就不容更改，交易必须进行下去，资金才能回笼。因此，房地产价格是不能下降的，因为下降必定会使得开发商破产，银行资金链断裂，银行可能破产，从而损害整个金融市场。
金融资本诞生以来，资本主义就有了新的形式。用马克思主义的观点来看，金融资本在剥削劳动者的同时，还绑架了劳动者的利益。房地产商用劳动者的资本，来赚取劳动者的血汗，这已经成为市场经济下的事实。但实际上，用西方经济学的观点来看，这也是分工使然。房地产商从事房地产开发，就使得所有其他个人能够集中精力做好自己的工作，分工产生效益，交换提高社会整体福利水平；房地产商专门从事房地产开发，形成了专业分工的专业技能，能比购房者自建住房更高质高效；房地产商对所建房屋负安全责任，要比自建住房安全责任更容易明确。因此，理性的来看待房地产商在房地产开发中的作用，也是理解市场经济下的房地产形势的要点之一。
由于房地产商在房地产开发中具有重要不可替代的地位，房地产开发时需要金融系统协助也成为理所当然的事情。房地产开发周期长，需要资金数量大，个人、厂商自有资金全部用于开发成本就必然高，如果要求不能用贷款形式，则可以预料房价要比现有的价格更高，因为房地产商则将面临更大市场风险。金融系统特别是银行介入，就使得社会利益与房地产开发结合起来，形成一荣俱荣，一损俱损的局面。
明白了金融市场与房地产的关系，就应该能够理解房地产价格为什么那么牵动着政府的心。香港房地产泡沫破灭后给经济带来的负面影响就说明了房价变化对于经济的影响。要想避免重蹈覆辙，就必须深刻认识到房价与经济的密切关系。
五、住房市场的经济学讨论
1.经济学与道德
经济学所讨论的需求是不考虑没有支付能力的需求，然而，买不起房这一问题却是许多中国人所面临的问题。一般而言，经济学分析方法是不考虑这部分需求的，因为经济学主要研究的是效率，把公平和社会正义问题留给社会学家和政治学家研究既是学科专业分工使然，也是使经济学家更加深入研究效率问题的需要。但如果仍有人指责经济学家没有良心，那他们是不了解经济学的分析方法。
经济学崇尚的是中立的、不带价值判断的分析，因此主要采用实证分析方法，而不是规范分析方法。这是因为规范分析容易带有主观色彩，带有研究者自身的阶级利益，从而损害学术研究的中立性。然而，经济学中的福利分析方法，或者说福利经济学，则采用了实证分析方法分析价值、利益甚至道德问题，带有浓厚的规范分析色彩。
采用福利经济学方法分析住房市场（具体分析略），我们至少可以得出以下结论：对住房市场（而非价格本身）的合理监管，就能使得住房市场达到合理均衡。
2.未能实现的需求
现在回过头来我们来看那些有意愿但没有支付能力的消费者。经济学家不分析未能实现的需求，这也成为很多人攻击经济学家势利的一个证据。但我们必须首先明白一点，大多数人买不起房，是中国社会倒丁字型社会分层结构而非经济学家或经济学原理决定的。
需求原理是西方经济学最基础的原理，是说价格与需求成反比，如果需求曲线是直线，则只有价格为零，才能使得所有人都能具有需求。这一定律对于任何产品都应该是适用的。房价下降，买的人自然多，但厂商的利润就会下降。如果所有人都能买得起，那么价格就只能为零，否则总有人买不起。
那么，很多人声称的大多数中国人买不起房这一事实（假定是事实的话）与这一经济学原理的矛盾在哪里呢？实际上，对于普通商品而言，大家可买可不买，需求定律的作用对于大家来说不会有太大影响。而房屋在中国文化中太重要了，大家都想要住自己的房子，于是很多人买不起就成为社会问题了。更重要的是，如果中国社会分层结构是橄榄形，有一个庞大的中产阶级，买不起房的只有少数穷人，这个问题也不会那么严重。问题是中国尚未形成中产阶级，大多数穷人买不起房子就成为社会问题了。因此，这个问题的产生并不是经济学出错了，这个倒丁字型结构是住房问题的社会症结所在。
至于这些买不起房的人住房需求的满足，就必须寻求廉价的替代品了。所以廉租房就成为问题的答案。这也是很多国家采用的解决方法。
3.房地产厂商的动机分析
经济学上对于厂商的最重要的假定是厂商追求利润最大化是合理的，这也是西方经济学区别于马克思主义经济学的最重要的标志之一。除去政治意识形态上的争执，接受厂商应该被允许在法定框架内追求利润最大化这一观点是建设市场经济重要的经济道德理念。只有厂商被允许在法律范围内自由行动，追求利润最大化，才能保证正常的研发、市场运作，才能够保证私有产权和市场秩序，这一点应该是毋庸置疑的。因此，在成熟的市场经济中，开发商追求利润最大化应该是被理解和尊重的。
3.政府的责任
问题的关键是，厂商必须在法定框架内实现这一目标，政府应当扮演建立法制环境、维护市场秩序、促进经济公平的“援助之手”角色，而非杀富济贫、掠取豪夺、干预经济的“攫取之手”。因此，很有必要理清政府在房地产市场中的职能和作用，严厉打击政府非法作为、腐败行为，减少政府的不正当干预，加强政府的监管职能，这样才能使得房地产市场健康发展。
六、结语
虽然华民（2009）认为房地产市场没有一般均衡，但房地产市场是既兼具消费、投资和金融特点的市场，与居民收入、政府政策等很多因素紧密相关。要分析房地产市场的问题，就必须结合住房作为消费品的特点、作为投资品的特点和与金融体系的密切联系进行分析，否则得到的结论就会失真，甚至会导出危险的结论。
根据笔者的分析，由于房产具有消费品和投资品双重性质，对于房价的走势、房产调控政策影响及价值取向就必须考虑这一双重性质。从消费品的角度来考虑，城市化带来的城市人口增加、人们对于自住房的推崇等是房产市场需求坚挺的保证，而城市土地的有限性、保障性住房的缺失使得房产市场的供给却十分有限，这就决定了作为消费品存在的城市住房价格不可能下降。同时，居民其他投资渠道的缺失，使得房产作为投资品具有强劲的需求，政府调控房地产的举措收效甚微，甚至会损坏实体经济。更重要的是，房产作为现代金融中的重要环节，使得政府调控房产市场投鼠忌器。因此，房产市场是具有明显特殊性的产品市场，中国房产市场走势在相当长的时间内应该是看涨的。
经济分析是理性的分析，关心的问题是效率的问题。房产作为大宗商品，是不可能做到人人都可以拥有的，稀缺性是价格存在的必要条件，但由于住房是人们的基本生存需要，有必要通过政府建设、管理廉租房，向买不起房子的居民进行提供，纳入社会保障体系范围，通过这种方式达到“居者有其屋”，而不是政府对于价格、市场进行横加干涉，粗暴“狙击”，扰乱价格秩序，扭曲资源配置效率。只有这样，才能做到建立合理、高效、公平、法制的市场经济。