神马文学网陈伯庚：支持自住性住房消费应成为政策重点
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/04 10:56:36
[作者]梁志超 徐健 [选稿]吴晓岚 [来源]房地产时报 2006-02-06 10:34:44
●只拥有一套自住性住房可免征物业税
●居民卖旧房、买新房，属改善行为的不收交易所得税
●购中低价住房收0.75%契税
●购配套商品住房免契税
●中低收入者购买中低档二手房自住，税费减免、贷款低息；购买中低档商品住房，契税减半，贷款政府贴息
●自住性购房贷款成数恢复到80%
●投资性购房贷款成数降到50%以下
去年12月闭幕的中央经济工作会议提出，减轻普通居民住房的税费负担。就此，业内资深专家、东方房地产学院陈伯庚教授上周接受本报独家专访，对政府制定政策的部门建言献策，
很多建议富有前瞻性、针对性，并且切合实际具有可操作性。本报择要点刊出，以飨读者。
陈伯庚教授首先指出，鼓励和支持自住性住房消费应当成为宏观调控政策的重点。要减轻自住性购房税费负担，一般自住性购房可收取1．5％的契税；购买中低价住房减免一半即收取0．75％的契税；购买配套商品房给予免除契税。对于税务部门正在考虑实施收取二手房交易所得税，陈教授认为，投资者买卖房屋是一种经营行为，应当收取一定的所得税；而对于一般居民卖旧房、买新房来说，纯属是改善住房条件的消费行为，不能再收取交易所得税。
物业税从长期来看，势必要开征，但也要以具体情况加以区分。物业税应对占有两套以上或出租的住房收取，而一般仅为自住性的住房可免征物业税。
陈教授说，对住宅开发量的统计指标要作调整，从过去以平方米数量为主转换成以套量为主，以性能、质量为主，激励开发商多建中小户型住宅。政府要加大对住房价格的监管力度：现在不少开发企业存在着虚报成本、高估成本、人为扩大成本等现象，监管的目的就是要使其回归真实成本，使房价建立在可控成本的基础上。对房产开发过高的利润可以运用累进的所得税率收归财政。
应该实施差别利率政策。陈教授认为，个人住房抵押贷款利率水平，应略低于一般市场利率，大约可低一个百分点左右。自住性购房贷款利率应适当优惠（包括第一次贷款和第二次为进一步改善住房条件的购房贷款在内），体现与投资性购房贷款有所区别。贷款成数方面也应有些差别，对自住性购房贷款成数从目前的70％恢复到80％，而投资性购房贷款成数降到50％以下，对短期投机性炒买炒卖者甚至不予贷款。
陈教授还建议政府部门制定购买保障性住房的特殊政策。中低收入者是社会中的弱势群体，可以通过租房、也可以通过购买中低档次、中低价位住房来实现安居。对于愿意买房的家庭来说，可以采取资助政策：一是继续鼓励他们以优惠价格购买原住公房；二是对购买中低档次二手房自住者，享受减免税费、低息贷款优惠政策；三是购买中低档次、中低价位新商品住房，契税以原有基础减半收取，贷款利息实行政府贴息。
●只拥有一套自住性住房可免征物业税
●居民卖旧房、买新房，属改善行为的不收交易所得税
●购中低价住房收0.75%契税
●购配套商品住房免契税
●中低收入者购买中低档二手房自住，税费减免、贷款低息；购买中低档商品住房，契税减半，贷款政府贴息
●自住性购房贷款成数恢复到80%
●投资性购房贷款成数降到50%以下
去年12月闭幕的中央经济工作会议提出，减轻普通居民住房的税费负担。就此，业内资深专家、东方房地产学院陈伯庚教授上周接受本报独家专访，对政府制定政策的部门建言献策，
很多建议富有前瞻性、针对性，并且切合实际具有可操作性。本报择要点刊出，以飨读者。
陈伯庚教授首先指出，鼓励和支持自住性住房消费应当成为宏观调控政策的重点。要减轻自住性购房税费负担，一般自住性购房可收取1．5％的契税；购买中低价住房减免一半即收取0．75％的契税；购买配套商品房给予免除契税。对于税务部门正在考虑实施收取二手房交易所得税，陈教授认为，投资者买卖房屋是一种经营行为，应当收取一定的所得税；而对于一般居民卖旧房、买新房来说，纯属是改善住房条件的消费行为，不能再收取交易所得税。
物业税从长期来看，势必要开征，但也要以具体情况加以区分。物业税应对占有两套以上或出租的住房收取，而一般仅为自住性的住房可免征物业税。
陈教授说，对住宅开发量的统计指标要作调整，从过去以平方米数量为主转换成以套量为主，以性能、质量为主，激励开发商多建中小户型住宅。政府要加大对住房价格的监管力度：现在不少开发企业存在着虚报成本、高估成本、人为扩大成本等现象，监管的目的就是要使其回归真实成本，使房价建立在可控成本的基础上。对房产开发过高的利润可以运用累进的所得税率收归财政。
应该实施差别利率政策。陈教授认为，个人住房抵押贷款利率水平，应略低于一般市场利率，大约可低一个百分点左右。自住性购房贷款利率应适当优惠（包括第一次贷款和第二次为进一步改善住房条件的购房贷款在内），体现与投资性购房贷款有所区别。贷款成数方面也应有些差别，对自住性购房贷款成数从目前的70％恢复到80％，而投资性购房贷款成数降到50％以下，对短期投机性炒买炒卖者甚至不予贷款。
陈教授还建议政府部门制定购买保障性住房的特殊政策。中低收入者是社会中的弱势群体，可以通过租房、也可以通过购买中低档次、中低价位住房来实现安居。对于愿意买房的家庭来说，可以采取资助政策：一是继续鼓励他们以优惠价格购买原住公房；二是对购买中低档次二手房自住者，享受减免税费、低息贷款优惠政策；三是购买中低档次、中低价位新商品住房，契税以原有基础减半收取，贷款利息实行政府贴息。
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