5房地产开发企业营业税计税依据的纳税筹划

房地产开发企业营业税的营业额的计算公式 建筑、修缮、装饰和其他工程作业营业税的营业额= 工程价款+
工程所用原材料+其他物质+动力的价款
安装工程作业
营业税的营业额=工程价款+设备的价款
（凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。）
建筑业的总承包人营业税的营业额= 工程的全部承包额-付出分包人或者转包人的价款
自建行为的营业额根据同类工程的价格确定，没有同类工程价格的，按下列公式核定计税价格：
计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
房地产开发企业营业税的营业额的计算公式
以房换地的营业额
在一方出地，一方出资合作建房过程中，出资方发生了销售不动产的应税行为，出地方发生了转让土地使用权的应税行为，由于双方是通过比较原始的“以物易物”
方式进行交易的，所以必须正确核定其营业额。
由于双方未进行货币结算，就应按《营业税暂行条例实施细则》的第十五条核定房屋的营业额。即：
（1）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定。
（2）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。
（3）按下列公式核定计税价格：
计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
对以房换地行为征税时，如果没有可供参照的同类不动产，只能核定计税价格。
价格偏低时营业额的确定
纳税人提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列程序核定其营业税：
按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
按纳税人最近时期提供原同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。
按下列公式核定计税价格：
计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率 按外汇结算的营业额的确定
纳税人按外汇结算营业税的，应折合成人民币，外汇折合成人民币的折合率，按下述两种方式确定。
企业和个人取得的收入和所得为美元、日元、港币的，应统一使用中国人民银行公布的人民币对上述三种货币的基准汇价，折合成人民币计算缴纳税款。
企业和个人取得的收、扣所得为上述三种货币以外的其他货币的，应根据美元兑人民币的基准汇价和国家外汇管理局提供的纽约外汇市场美元兑主要外汇的汇价进行套算，按套算后的汇价作为折合率计算缴纳税款。计算公式为：
某种货币兑人民币的汇价＝美元兑人民币的基准汇价÷纽约外汇市场美元兑该种货币的汇价
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营业税的计税依据是纳税人提供应税的营业额，转让无形资产的转让额或者销售不动产的销售额，统称为营业额。它是纳税人向对方收取的全部价款和价款之外取得的一切费用，如手续费、服务费、基金等等。
（一）建筑业
1.建筑业营业额
建筑业的营业额为承包建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业取得的营业收入额，即建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）及工程价款之外收取的各种费用。其中，工程价款由下列四项内容组成：根据实际完成的工作量和预算单价计算的直接费；根据直接费数额和管理费收费标准计算的间接费；根据直接费、间接费和规定标准计算的计划利润；根据直接费、间接费、计划利润，按国家规定的税（费）标准计算的营业税、城市建设税和教育费附加。用公式表示为：
工程价款＝直接费＋间接费＋计划利润＋税金
因此，建筑安装企业向建设单位收取的临时设施费、劳动保护费和施工机构迁移费，以及施工企业收取的材料差价款、抢工费、全优工程奖和提前竣工奖，都应并入营业额征收营业税。
2.相关营业额
建筑行业中涉及到的如下费用，也应包括在营业额中。
（1）纳税人从事建筑、修缮、装饰和其他工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物质和动力的价款在内。
建筑、修缮、装饰和其他工程作业营业税的营业额= 工程价款+
工程所用原材料+其他物质+动力的价款
（2）纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。
安装工程作业
营业税的营业额=工程价款+设备的价款
（凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。）
（3）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付出分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。
建筑业的总承包人营业税的营业额= 工程的全部承包额-付出分包人或者转包人的价款
（4）自建行为的营业额根据同类工程的价格确定，没有同类工程价格的，按下列公式核定计税价格：
计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
（5）包工包料、包工不包料工程的营业额。目前，建筑安装企业承包工程建设有两种方式：包工包料和包工不包料。
1所谓包工包料，是指建设单位不负责供应材料，而由建筑安装企业自行采购并进行施工的工程，这种承包方式取得的收入是包括料、工、费的收入。
2包工不包料，是指建筑材料由建设单位提供，建设安装企业只负责施工的工程。这种承包方式取得的收入，没有材料部分，只有人工费收入。为了堵塞漏洞，减少国家税款的流失，新税制规定，无论是包工包料工程还是包工不包料工程，一律按包工包料工程以料工费全额征收营业税。
（6）招标、投标工程的营业额。实行招投标的建筑安装工程，其标底和报价的编制，均应包含营业税，中标的价格是计征营业税的营业额，中标价格以后调整的，以调整后的实际收入额为营业额。
（二）服务业
服务业的营业额是指纳税人提供代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业及其他服务业的应税劳务向对方收取的全部价款的价外费用。
（三）转让无形资产
转让无形资产的营业额，是指受托方支付出转让方的全部货币、实物和其他经济利益。转让方收取实物时，由税务机关根据同类物品的市场价值核定实物的价值，转让方取得其他经济利益时，也由税务机关核定其货币价值。
（四）销售不动产
1.代收代付费用
房地产开发公司销售商品时，要代当地政府及其职能部门收取一些资金，如1代收城市基础设施配套费、2集资兴建锅炉增容费等等。对此类代收资金及费用，房地产开发公司在财务处理上不是作为自己的营业收入，而是作为代收费用处理的。根据营业税暂行条例中关于营业额为纳税人从对方所取得的全部价款和价外费用的规定，对此类费用，不论其财务上如何核算，均应全部计入销售不动产的营业额中征收营业税。
2.以房换地的营业额
在一方出地，一方出资合作建房过程中，出资方发生了销售不动产的应税行为，出地方发生了转让土地使用权的应税行为，由于双方是通过比较原始的“以物易物”
方式进行交易的，所以必须正确核定其营业额。
由于双方未进行货币结算，就应按《营业税暂行条例实施细则》的第十五条核定房屋的营业额。即：
（1）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定。
（2）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。
（3）按下列公式核定计税价格：
计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
对以房换地行为征税时，如果没有可供参照的同类不动产，只能核定计税价格。
3.以不动产抵顶贷款的营业额
核定不动产原所有人（以下简称借款人）的营业额时，应根据不同情况分别核定。
1如果在贷款期满以前，不动产仍归借款人使用，这是借款人的营业额并非其所欠银行的贷款本金，而是其尚未归还银行的本息合计。
2如果在贷款期间就已将不动产给予银行使用，以不动产租金抵充贷款利息，那么借款人销售不动产的营业额就为其所欠银行的贷款本金。
3当然在实际借贷业务中，所抵押的不动产，其价值往往大于贷款金额。这时一般通过公开拍卖或银行估价用大于欠款金额的部分，再扣除拍卖费用后，将剩余部分归还借款人，
4对此就应按实际拍卖价格作为借款人销售不动产的营业额，不能扣除拍卖费用。
5如果是由银行和借款人双方估价，由银行将不动产实际价值大于所欠款项的部分补给借款人，则借款人销售不动产的营业额就为欠款金额加上银行支付的不动产余款。
4.以“还本”方式销售建筑物的营业额
以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经过经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购物者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段，对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减免所谓“还本”支出。
5.无偿赠与不动产的营业额
单位将不动产无偿赠送他人的行为，营业额由主管税务机关确定。
（五）价格偏低时营业额的确定
纳税人提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列程序核定其营业税：
按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
按纳税人最近时期提供原同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。
按下列公式核定计税价格：
计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
（六）按外汇结算的营业额的确定
纳税人按外汇结算营业税的，应折合成人民币，外汇折合成人民币的折合率，按下述两种方式确定。
企业和个人取得的收入和所得为美元、日元、港币的，应统一使用中国人民银行公布的人民币对上述三种货币的基准汇价，折合成人民币计算缴纳税款。
企业和个人取得的收、扣所得为上述三种货币以外的其他货币的，应根据美元兑人民币的基准汇价和国家外汇管理局提供的纽约外汇市场美元兑主要外汇的汇价进行套算，按套算后的汇价作为折合率计算缴纳税款。计算公式为：
某种货币兑人民币的汇价＝美元兑人民币的基准汇价÷纽约外汇市场美元兑该种货币的汇价
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