陈思进 -- 腾讯博客 - 借贷消费带来的噩梦 - Qzone

借贷消费带来的噩梦

文/陈思进

据洛克菲勒基金会（Rockefeller Foundation）一项新的研究结果显示，当前美国经济的不稳定性，要比近 25 年来的任何时期都更严重，而且情况只会越来越糟糕。其中，几近失去控制的失业和高涨的医疗费用，是美国民众基本生活结构中最令人担忧的要素。也就是说越来越多的家庭，已没有了维持生活的资金、储蓄和退休金。

上月24日，全美房地产经纪人协会公布报告指，美国7月二手房的销售跌幅，按年率计为383万套，跌幅创纪录高达 27.2%，大大地超出了经济学家预期的一倍，使美国房市愁云惨淡雪上加霜。

但实际上出现这一数据并不奇怪，据社会保障基金的最新数据指出，美国 7 千万“婴儿潮” 正步入退休行列，在这部分人中间，约占三分之一的人没有任何退休储蓄，在未来退休的年月里，他们唯一能做的就是将独立洋房兑现住进小公寓，甚至政府楼，以维持基本的生活水准。

再依据今年人口普查局统计的数字，全美至少有 1120 万套房屋处于资不抵债的状态；而美国商务部7月27 日公布的数据显示，全美第二季度房屋空置率创记录达1900万套，约占全美房屋的14.5%。

这部分空置房与“婴儿潮”套现的房产，再加上“负资产”的房屋一齐涌入房市，哪怕从现在起不再建造一套房子，也需要至少十年才能彻底地消化掉。

众所周知，在市场经济中，物价由供求关系而定。远在不能借贷消费的年月，人们必须存够了钱才有购物的能力。如今人人都可以从银行借贷，大家手中就都有了“明天的钱”，这时，人们的购买力就已经与他们的实际收入脱离了，商品价格被“明天的钱”而推高，市场的供求关系立刻被扭曲。用尚不存在的、明天的钱去购房时，那种不实的“求”便无限增大，房价自然急剧上升。

而房子的租金呢，只要稍加留意便知，这些年来并没有随着房价的上升比例而上涨，只是随着收入的比例而增加。因为租房必须付现金，是不能用借贷支付的。

这里想说明的要点是，当一个人、或少数人“用明天的钱圆今天的梦”还似乎可行，因为他们还尚能用明天的钱，买下今天价格的房子；但是，当多数人都使用了明天的钱，那么今天的房价也就不再是今天的房价，而变成了明天的房价。等于用“明天的钱”，买下了明天的房价（甚至是后天的房价，加上利息因素）。万一明天的钱没有了（如泡沫破灭影响到实体经济，失业率上升），房市就将下跌。

下图是美国120年来的房价走势，能抵千言万语，非常具体的说明了这一问题：

上世纪 70年代之前的 300年，美国房价在经济繁荣时上升，经济萧条和战争期间下跌，上下浮动有限，长期稳定地保持在家庭平均收入的1.6到1.8倍之间，无泡沫可言。然而从 70 年代初开始，也就是在废除了布雷登森林体系之后，令美金和黄金脱钩，使信贷消费模式成为了可能。也就是“用明天的钱圆今天的梦”开始流行，致使当年处于青壮年的“婴儿潮”，成为了美国购房市场的主力军，由此而推高了房价。

然而到了 70 年代末，由于通胀太甚，泡沫明显，政府只能通过升息（最高时到达 18%）来限制借贷。很显然，使用“明天的钱”成本太高了，于是泡沫应声破灭；这时经济又差了，到了 80 年代中期政府又开始降息，并用减税政策来助长人们购房的欲望。但人们太健忘了，不断降息使得“明天的钱”又卷土重来，房价又开始上升，直到80年代末泡沫再次破灭，历史重演。

这个图形中最引人注目的是到了本世纪初，由于点COM破灭，美国经济再次陷入困境，格林斯潘只能用房市来拯救美国经济，连续十一次降息唱高了房价。这一次由于全球经济一体化，美国充分享受着全球低廉的商品，比如“中国制造”，因此无需担忧通胀，随即通过华尔街将次贷包装上市，使得天量的“明天的钱”进入房市，使房价一路上升，直到次贷危机爆发的前夜，此时家庭收入与房价之比已高达6倍以上。虽然早就高处不胜寒，但那时人们都以为房价就会这么一路“走”上去。

很不幸，市场就如同狗一般，虽然有时会离开主人四处溜达，但总会回到主人身边。自 2006 年次贷危机爆发以来，美国房市共跌去了6万亿美金，预计需要 20 年才能恢复到先前的水平。而致使房市愁云惨淡雪上加霜的噩梦，是三十多年前“用明天的钱圆今天的梦”所埋下的种子，今天结出了苦果而已。指望美国近期房市重新兴旺起来，就好比“寡妇死儿子”——没指望了。

由此可证，市场这只调节的“手”是无情的。资产泡沫的破灭影响了实体经济，美国的经济增长从2000年至2009年，平均每年都以1.9%的速度在爬行；而从2000年开始倒回头去看60年，美国的经济增长平均每年为 3.9%；如今，道琼斯平均指数一直徘徊在10,600点上下，已倒退至1999年4 月22日10,600 的水平。而按照供求关系的经济法则，美国人承受房价的真正能力，是房价与家庭收入之比不能超出1倍。因此，全美平均房价有可能跌回至1998年，甚至1996 年的水平。

如今，“婴儿潮”苦心累积了半辈子的房产，再加上投放股市的退休金，全都跌回了十几年前。如果称美国经济正倒走在二十年的路途上，一点也不为过。看来，“婴儿潮”想靠着房产的兑现，而过上退休后悠哉游哉的好日子，已成一枕黄粱了。