上海一户家庭限新购一套房 为房产税试点做准备

■新快报记者 黄颖

●“沪12条”出台，楼宇封顶才能预售，比“9·29”国家新政严厉

●为房产税改革试点做好准备，土地增值税预征率最高可翻五倍

继深圳、厦门出台楼市调控细则后，昨日上海又出台了新的房地产调控细则——《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（简称《意见》），明确上海一定时期内个人只能新购一套房。

《意见》共有12条措施，除了重申国家刚出台的“9·29”楼市新政外，还增加了不少严厉的调控措施，其包括土地增值税预征率从原来的1%升至2%-5%，其中楼盘均价高于区域楼价一倍的，土地增值税预征率翻至5%；楼宇封顶才能预售等等。

严厉措施

1

一户家庭限新购一套房

《意见》明确，上海暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自发布之日起，暂定上海市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在上海新购一套商品住房(含二手存量住房)。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

解读：这一措施使上海成为国内继北京、深圳和厦门之后，第四个实施“限购令”的城市。

现在开始，无论是上海市民，还是外地居民在上海只能新购一套商品房。与深圳的市民限购三套房不同，无论上海市民之前有多少套房，现在还是能再新购一套，显然政策要比深圳来得宽松。不过，《意见》继续重申了“9·29”新政的三套房贷暂停的政策，这样将能大大限制市民的购房需求。

严厉措施

2

土地增值税最高预征5%

《意见》明确，加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。

另外，发挥税收在房地产市场调控中的作用。按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

解读：《意见》还未出台房产税政策，但也明确要积极做好试点准备。这意味着如果调控政策未取得好的效果，房产税政策将会出台。

《意见》还通过调控开发商来实现稳定房价的目的。原来上海土地增值税预征率仅1%，现在《意见》把其最低点调至2%，而如果楼盘均价高于区域均价的，预征率升至3.5%，高于区域均价1倍的，预征率将一下子达到5%。

土地增值税是按开发商销售额来预征的，也就是说一个楼盘一年销售额10亿元，这样土地增值税征税额最高将从原来的1000万元升至5000万元。

在广州，原来土地增值税预征率也为1%，6月3日后调升至2%。但也尚未有像上海一样出台根据楼盘价格不同差别化征税的政策。

中原地产项目部总经理黄韬表示，这一政策是为了让开发商不要开发高价楼盘，但效果是否显著则难定，“毕竟这个预征税与楼价上升带来的利润相差还很远，很难真正限制开发商开发高端楼盘”。

严厉措施

3

楼宇封顶验收才能预售

《意见》明确提高商品住房预售门槛。对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目，要求完成至主体结构封顶并通过验收，方可申请商品住房预售许可，确保房屋质量安全，切实维护购房者合法权益。

解读：这一措施进一步提高了楼盘预售的门槛，但也并非真正意义上取消预售制度。

广州目前执行的预售制度是高层楼宇主体结构完成三分之二可以申请预售，而从这一阶段到主体结构封顶并通过验收约需三四个月时间，并不算太长。

对于上海执行的新预售制度，黄韬表示政策刚出台，会导致楼盘预售时间推迟，这样市场供应量减少，反而容易造成供不应求的情况，导致楼价上升。

但也有业内人士指出，这一新预售制度与其他限制购房需求的政策同时出台，的确能起到提高开发商开发门槛，减少楼盘借预售炒高楼价的现象。

严厉措施

4

停止三套房公积金贷款

《意见》明确，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。

对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。解读：这是对“9·29”新政的进一步落实。“9·29”新政只是明确三套房贷暂停，但并未提到公积金贷款暂停三套房贷的情况，部分人还是可以借公积金申请三套房贷。显然上海堵死了这一漏洞。

而且公积金房贷也有了首套房贷和二套房贷的差别，二套房贷申请公积金的，贷款额度从60万元降至40万元，这样将限制改善型购房利用公积金贷款减少购房利息的情况。

在广州，也暂未有类似政策出台，二套房贷申请公积金的，其贷款额度与首套房贷是一样的，只是首付从20%升至50%。

严厉措施

5

3万m2以下楼盘一次性预售

《意见》明确，《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于三万平方米。项目规模小于三万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。解读：开发商往往利用分期拿预售证的办法来减慢销售速度，也是捂盘的一种手法。《意见》明确三万平方米以下规模的楼盘要一次性预售，显然减少了开发商捂盘的可能。

严厉措施

6

捂盘惜售暂停网上销售

《意见》也明确了多条规范开发商销售行为的政策，包括严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案：

对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债[127.31 0.06%]券和新购置土地等措施。

解读：上海“一房一价”政策与广州即将执行的政策相似，只要楼盘售价高出申报价格的，就重新备案。这一措施将能限制开发商不断涨价卖楼的情况，如果楼价涨得太快，政府部门完全可以限制其销售。《意见》给与了政府部门更大的权限，如果开发商出现了虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，有关部门可以暂停其网上销售。

而广州对于开发商的违规销售行为，目前只能是要求其整改，未能真正起到阻吓的作用。

严厉措施

7

动迁安置房三年可上市

.《意见》明确被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)允许上市交易期限，由取得房地产权证满五年调整为满三年。今后五年新增保障性住房100万套。解读：这一政策是为了增加普通住房的供应。在广州并没有类似的动迁安置房限制销售的情况，但经适房则明确规定购买5年内不能转让。

广州楼市调控细则或下周出台

是否限购房下周开会定

新快报讯（记者 黄颖）近期楼市同样火爆的广州是否会出台限购房政策？广州市国土房管局相关负责人昨天表示，广州房地产调控细则可能在下周内出台。

“9·29”楼市新政出台后，广州市国土房管局明确表态广州不排除出台限购房政策，而是否出台政策主要是看广州楼市的实际情况而定。

对于是否出台限购令，市国土房管局相关负责人昨天明确表示，广州已经有了初步意见和政策细则，只是等待开会研究是否拍板出台。

中原地产项目部总经理黄韬表示，广州出台限购房政策可能性较大，“一直以来广州的调控政策都不会是最严厉的，更多的是跟随性的，广州可能会出台限购政策，但估计不会像深圳那样限购第三套房”。

声音

细则影响广州观望情绪加重

中原地产项目部总经理黄韬说：“上海调控细则实际上只是一只小狼，因为并没有出台房产税政策，其对上海楼市会有影响，但对于广州也只是心理上的影响为主。当然，广州市民的观望情绪必然增加，他们会等待广州细则出台后才会考虑新的购房计划。”

也有业内人士表示，如果广州细则没有太多新政策，楼市只是会稳定下来，而不会出现成交量大幅萎缩、楼价大跌的现象，但楼价继续上升的可能性则很小了。

不少市民建议广州能出台限购政策。市民李先生说：“现在四大房地产一线城市里，只有广州没有出台限制购房政策，这样一大批投资客涌来，广州楼价肯定会被炒高。”

也有市民表示只有限制购房，减少楼市需求，楼价才有可能降下来。不过也有市民担心，限购不可能是永久性的，一旦不再限购，需求又一下子爆发导致楼价急升。