神马文学网楼市调控为何屡成“空调”
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 09:04:28
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市场化手段
勇气
放弃利益
财经
分类： 房地产国庆长假以前，楼市新政又继续出台。这次是提高首付比例，数量限购等。然而，从这几天假期的情况看，购房者们依然热情高涨，如无意外，本次的措施可能也会与以前的各次调控（包括半年前号称史上最严的新国十条）一样，最终成为“空调”。
为何调控屡屡落空，皆因没有调到点子上，历来的调控不外乎两个方面，：一是增加投资成本，具体表现为提高二套房贷利率和转让成本,但是,这些增加的成本都被通过加价买卖而轻易化解，有些弄巧成拙了!二是限制购买，具体表现为三套停贷和对异地人士购房的限制等,然而,这些限制反被买家解读为房子的稀缺，稀缺则价涨，没什么好说的！
其实，房子是可流通的商品，为何不用市场化的手段来调控？而市场化的调控方式简单得很，增加供给和减少需求啊！
如何增加供给？土地的供给是根源。我国真那么缺地吗？我们的稀缺程度是否比得上1997年前"东方之珠"--香港?又是否能和小日本一比? 显然不是。关键问题是我国的土地供应商只有一家------地方政府。垄断的状态下，当然是追求利益最大化，有限供给和高价拍卖是当然的选择。
如此一来，正是由于土地紧张，导致了房产商储备土地，而房产商发现与辛苦建房相比，囤积土地增值带来的收益更丰厚，倒不如把地囤积起来以后开发，可以获得更丰厚的收入。而捂盘的道理也是一样，是在疯涨的房产市场行情下，采取的增加收益的行为。而正是这样的行为，使得本已紧张的房屋供给愈加紧张，在供给紧张，供需严重失衡情况下，炒房游资也有了炒作的空间。
长期而言，改革从土地产权开始,从而大量增加供给是治本策略。短期内，也可考虑允许超低成本的“房市大小非”上市流通。农村宅基地的上市流转以及“小产权房”政策的有限松绑，就能像股市“大小非”上市流通时对股市大幅降温的作用一样，有效抑制房市的长期上涨空间。而农民同胞们也分享土地增值的成果。农民致富而楼市降温，一举两得。但是，此举会大大影响政府的卖地收入，因此可能难以实行矣！
我们再看看如何疏导需求。其实需求主要来自两方面，刚性的居住需求和相对弹性的投资（投机）需求:
经过近几年来多轮的上涨，从居民的收入房贷比的角度，我们已都看不到中国城市房价的合理性。建立在房贷的支付能力基础上的刚性需求其实无从谈起。当今的各大城市的房价之高，已形成“居住者买不起，而买得起的不居住”的怪像。
以目前房价计算的租金的投资年回报率低于2%，而无风险的银行5年期定存年利率为3.6%，这就出现了愿意接受有风险投资收益小于无风险投资收益的”花钱买风险”的悖论。投资价值也无法想象。
那么，以减少需求为目的的调控所要做的，仅需减少在房价“只涨不跌”预期下的投资（投机）需求。而该调控的有效方向有两个：一是改变房价上涨的预期，二是以市场化的方式鼓励不投资。
“只涨不跌”预期从何而来？正是各级政府多年以来对“培育”房地产行业的“作为”。地价高对谁最有益?是地方政府的"土地财政"! 房市兴旺对谁最有利，从中央到地方政府的GDP目标！这种大环境不改变，投资者（投机者）们认准了这一点,各级政府不会让楼市跌的。楼市投资利大且安全！他们于是就都会有恃无恐的参与这种“花钱买风险”但却几乎“只胜不败”的投机。
何为市场化的方式鼓励不投资？存款者该给予奖励（合理的正利率）！大家一定会感觉实际通胀压力远大于公布CPI的3.5%, 即使是CPI“被管理”在3.5%,但也已连续七个月远高于一年定存利率（仅为2.25%）。有钱人们知道一定会被负利率惩罚！投资渠道又有限，在房市只涨不跌的预期下，不买N套房的才傻呢！为什么一直不加息？可能又是由是调控主体的利益所致：加息会提高央企的成本，影响其业绩。而且加息会放缓GDP数据而影响“政绩”矣！
总而言之，如调控主体始终不肯适度放弃既得利益，则楼市调控便一定是不能调到点子上而流于形式的“空调”。只不过，如任由房市泡沫膨胀，则泡沫的爆破是必然结果！这是影响国计民生的大事。希望各级政府在此认识的基础上能有足够的勇气，愿意放弃部分利益（卖地的巨大利益和GDP数据相关的“政绩”等）从而令调控不再是“空调”。