神马文学网房子真可以养老吗？
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房子真可以养老吗？
(2010-05-17 15:15:15)2010年05月17日
前两天跟父母攀谈，感觉他们的老年生活很幸福，小区里的物业管理、周边的配套服务都很到位。我也不禁开始憧憬自己退休后的生活，未来会是怎样的呢？会有年轻人为我提供服务吗？我有足够的储蓄支付吗？
答案似乎不是那么乐观！首先，城市化和中国的人口结构决定了过去三十年间，大量劳动力涌入城市，就业人口新增速度超过了城市消化的速度，从而抑制了外来人员工资的议价能力。正是这些勤劳肯干的“乡下人”，建设和维护着美丽的大都市，也保障了城里老年人经济上“可负担”的幸福生活。在经济学上，著名的“刘易斯—费景汉—拉尼斯模型”就是讨论这种二元经济下的城市化进程。
但是，这个经济模型也预言了，随着人口结构的变化，以及农村收入水平的上升，“充足而廉价”的劳动力供给必然会枯竭，城市的工资水平会有迅速上升的过程，如果你期待一个与现有水平可比的老年生活，其经济压力不容乐观。倒不是衣食住行这些基本的生活要素，最值得担心的是各项服务的价格。
于是乎，为了老年的幸福，除了更加卖力地工作，我们不得不认真考虑如何让手里的财富保值增值，摆在面前的无外乎几种选择：储蓄和债券、创业投资、房地产、股票，对普通人而言，股票和房地产是最现实的选择。
以美国为参照，我们选取美国联邦住屋企业督察局(OFHEO)房屋价格指数和标普500股票指数进行比较：如果1975年3月对房地产和股票进行等值投资，到2009年底，房地产的价格只相当于34年前的5.75倍，而股票价值则是13.4倍。根据耶鲁大学经济学家罗伯特希勒(Robert J. Shiller)的房屋价格模型，如果在1910年投资美国住宅类房地产，那么到2006年底，扣除通胀因素，房产的价值只相当于近100年前的2倍，而同期股票的市值则增加了7.4倍。这种资产价值膨胀的不同速度，是有着深刻的经济学内涵的。
住宅性房屋价格所反映的是房屋作为生活商品的供需关系，虽然有投资价值，但归根到底是由实际生活需求所决定的。美国二战以后的发展阶段与我国目前类似——城市化基础设施建设、就业人口加速增加、财富迅速积累、房屋需求猛增。于是，房地产市场的供给短时间难以满足需求，造成了价格扭曲，引发非理性大规模投资。但是，随着人口结构的变化，房地产价格将回归理性，房地产泡沫的破裂成为必然。因此，房地产价格的参照归根到底还是通货膨胀率，是生活的成本，而股票市场正好相反。
股票市场是企业股权融资的市场，反映整个社会财富积累的速度，其价值参照是社会资本增长的速度。就业人口的增加只是财富积累的一个因素，科学进步和生产组织结构的创新才是生产力不断发展的基本动力。中国依赖低成本劳动力打开国际市场，继续发展只能依靠技术创新和管理创新，股票市场作为“高风险、高收益”的金融中介平台，不是传统的以商业银行贷款为主的间接融资可以比拟的。
回到养老话题，中国过去几十年实行的计划生育政策，决定了社会“老龄化”会来得更快更猛烈。美国老龄化周期已经走了近四十年，加上大量移民涌入，中国不可能比照其经验，这也注定了中国养老价格的“通货膨胀率”会超过美国，更超过中国目前统计意义的零售消费价格指数，也不是房地产增值可以抵消的。试想，当社会上年轻人比例下降，即便你有住宅性房产，又能卖给谁呢？
当然，未来几年的房地产市场还是乐观的。具体讲，在2013年以前，中国的“20至60岁劳动人口占总人口的比例”都是上升趋势，居民储蓄意愿不可能在这之前降低。以储蓄率支撑的住宅性房地产投资，还会在相当长的时间内是中国财富故事的主角之一，但是更长时间跨度的养老投资，最佳选择无疑还是股票市场。