恍然大悟！原来美国人民才是一辈子的“房奴”啊-财经大杂烩-狐说经济-搜狐社区

那个ta
[ jiushinageta@sohu]
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也许下面说的有些不现实，可已经很值得我们思考了……

美国的房产税，美国的房子，只要是私人的房子，就算这人已经死了，都要交房产税，这个税额是每年缴纳3%。

假如你花20万美元买了一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳6000美元的房产税。200000/6000=33.3年。也就是说你每33.3年就要重新把自己的房子买一遍，究竟谁更邪恶，一目了然

而且房产税的征收是根据你所拥有的房子的实际价值来征收的，如果在这33.3年里，你的房子升值了，比如，从20万美元升值到50万美元，那么恭喜你了，你每年就要为这栋发自支付15000美元的房产税。

也就是说，你可能不用33.3年，只用20年不到，就必须把自己的房子重新买一遍，你的房子升值越快，这个时间就越短。这个税率不是固定的3%,而是各地有差异,貌似大多数在2%-3%之间。另外还有个注意是：这个税只要有一次不交，你的房子和地就立刻没收。

在美国，3%的房地产税是一个平衡器，如果房价上涨一倍，你的税收就要增加一倍，这部分税收往往比月供还要高，所以，大家都希望房价上涨，但是3%的绞索套住了房价的恶性攀升，所以美国的房价不可能像中国这样涨到天上去。

另外，这个3%保证了小区居民的素质比较平均，这有利于资源的优化配置。因为有钱人才能交得起税，才能住高档小区，而穷人往往因为自己的房子升值了，反而被迫搬出这个小区，甚至搬离这个城市。在我国，一个很有趣的现象就是：北京3环以内的下岗工人，住着价值几百万的房子，却要去民政局领救济，甚至天天堵马路，要求政府解决就业。而在美国，这些下岗工人早就卖掉房子去青海当富豪了。

欧洲也一样。除了房产税，还有居住税，算起来也相当于差不多每30年左右要把自己的房子再重新“买”一遍。

不过话说来，适当的房产税、居住税可以制约炒房，在一定程度上抑制房价。

美国的地方政府的财政收入中，房产税的比重往往占到了20%-50%，也就是说：地方政府全靠房产税养着。所以，美国政府才会关心民生，提高治安，改善教育，因为只有这样才能提高房产的价格，增加政府的税收。

美国还有一个很有意思的制度，就是社区居民自治。比如你喜欢一个小区，光有钱还不行，必须这个小区的居民同意，你才能搬进去(买房不需要邻居同意，搬进去住才需要)，如果你干了什么坏事，比如嫖妓被抓，小区居民可以投票赶你滚蛋，你不走就让警察(社区警察也是小区居民出钱养着的)拖你出去。

每个社区都是一个小国家，只要不违反强制性法律，社区居民有权制定自己的“法律”，比如选择什么人做邻居。

你要是道德败坏，影响了社区形象，进而导致社区房价下降，你的邻居当然要和你拚命。

顺便说一句：美国的很多承担公共职能的人员，比如警察(带枪的那种哦，不是保安)，其实是社区居民自己出钱雇佣的，所以美国公务员比例低，因为这部分公共职能由老百姓自己承担了。而在中国，这些人绝对100%是政府公务员。其实都是老百姓出钱，其实干的是一样的工作，只不过在统计口径上不同罢了。

房地产税是美国地方政府征收的税种，地方政府一般包括县、市、(镇)，房地产税是地方政府最大和最稳定的财政收入来源，一般占70%—80%，地方政府所管辖的幼儿园、学校、公共图书馆、医院、公园、公共交通以及警察、消防部门和街区维护等方面的开支，都主要靠房地产税收入来维持。在房地产税征收中，评估房地产价值是非常重要的一环，一般由地方政府评估办公室来评定房地产的评估价值。在美国，计算房地产的评估市值有3种方式：市场成交法、成本重置法和投资收益法。

房地产的评估价值会随着市场情况的变动而变化，但许多州对评估价值的上涨在限定，如纽约州规定，居民住宅的评估价值每年上涨幅度不能超过6%，5年内累计不能超过20%，商用房地产的评估价值5年内保持不变。各州法律对地方政府每年征收的房地产税都规定了最高限额，而且对每年的增长幅度也有规定。

各地对房地产税的减免主要有三种方式：1、对对房地产评估价值的扣减。如剑桥市，居民住宅的评估价值允许扣减21.3万美元后再计算房地产税;纽约市政府考虑到房地产价格畸高，允许居民住宅、商用房地产仅需分别按评估价值的6%和45%计算房地产税。2、房地产税的扣减。3、房地产税的退税。各州普遍对65岁以上的低收入老人、残疾人、退伍老兵以及房屋的新建和更新装修等有一些减税优惠。此外，各州还允许65岁以上的低收入者无限期缓缴房地产税，直到去世或住房出售为止。

此资料见于《中国税务报》。美国的房产税收确实做到了取之于民用之于民，按照中国的税法归类，这属于地税范畴，房产税征收多少和地方政府预算有关系，而地方政府的预算又取决于地方议会表决，而议员是由居民选出来的。

美国的国情和中国不一样，美国75%的土地在政府手中，中国只有0.3%。

由于美国政府拥有大量土地，所以搞开发建设很容易，政府只要划出一块地皮，你随便建就行了。房价中土地价值的成分很低，房价的主要构成就是建筑材料+人工成本，所以买一手房非常便宜。政府批地给开发商，也不是为了当年的税收，而是为了等房子升值之后，每年的3%水涨船高。

而对民众来说，房子升值对自己也有好处，虽然税收变高，但是你可以卖出套现。而二手房价中比重最大的部分，其实是社区的软环境——比如风景、医院、学校、治安等，所以美国人热心公益事业，关心社区的发展，最主要的原因就是：只有社区发展好了，自己的房子才能升值。

也正因为如此，美国人才不能容忍不道德的行为，因为一旦出事被媒体曝光，房价必然下跌。

中美的税收方式还是各有利弊的。其实弄个折中的法子，比如家庭人均住房25平以下的免税，超过部分收房产税，还是可行的。

我二伯几年前去了美国，在纽约第六大道买了一套房子。由于房子毗邻地铁线，最近几年升值很快。我很钦佩二伯当初置业的眼光，要知道，受次贷危机的影响，美国很多房子的价值都缩水了。

谁知，面对不断升值的这套房子，二伯却高兴不起来，他无奈地说：“我这房子只是用来自己住的，房子升值对我没有任何好处，反而加重了我的负担。”

我大惑不解，二伯于是解释说：“虽然我早已付清了全部房款，可还是要当一辈子‘房奴’，为这房子，我每年都要付3万美元。”

“天下还有这种事?”我喊了起来。伯母说，在美国，买下房子并不等于从此一劳永逸，根据法律，房主每年都要向政府缴纳相当于房产市值百分之三的房地产税。二伯起初用40万美元买下这套房时，每年交1.2万美元的房地产税;随着房子的不断升值，房地产税也逐年增加，现在房子升值到了100万美元，每年就要交3万美元的房地产税。

“能想办法不交这笔钱吗?”我问。“美国的法律涉及方方面面，一般人是不敢轻易逃税的。”伯母苦笑着说。

难怪美国人炒房的热情不高!如果一个美国“炒家”手里捂着几套房子，别说要还月供，就是每年这百分之三的房地产税都会让他受不了。大概正是因为这个原因，大多数美国人的房子都是用来自住的，拥有两套房子的美国人不多见。

我离开美国回国后，二伯通过房地产代理公司卖了那套他居住多年的房子，在郊外买了一套花园洋房，面积比原先那套房子大，市值只有40万美元，房地产税也因此少了很多。搬家那天，二伯感到很失落，他用摄像机拍下了老房子的每一个角落，红着眼圈说：“如果不是高额的税费，我肯定舍不得搬出这房子。”