神马文学网京沪深：保障房掩盖下的楼市真相
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/26 21:52:31
盖房的地未增多少买房的人没减几个
当政策调控聚焦于需求时，楼市的真正决定力量——供需状况是否发生了改变？
数据来源：《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》、《深圳市住房建设规划2008年度实施计划》 数据整理：张利安 制图：罗琼
四大城市保障性住房申请条件一览
罗琼根据公开资料整理 李伯根/制表
“上至中央、下至社会都认为房价上涨是炒房和投机者的功劳，从来没想过供给严重不足的原因。”有名的大嘴开发商任志强，在针对本轮楼市新政发表的万言书中如此评论房价上涨的真正原因。
楼市供给真相究竟如何？本报收集整理了北京、上海、深圳三个城市近三年来的土地供给计划。
商品房用地未增加
新增加的土地，大部分都用于修建保障性住房，用于修建商品房的新增土地并不多，有的城市甚至反而减少了一半
房价飞涨的这三年之间，北京的土地供应量从1700公顷增加到2500公顷，上海则仅仅增加了100公顷。
这三年，也恰好是保障性住房开始加快建设的时期。
2008年，国务院文件正式确立了商品房加保障房的“住房二元体系”。第二年，住房和城乡建设部等三部委出台文件，计划从2009年到2011年，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。由此确定了未来大力发展保障性住房的基本思路。
保障房于是越来越成为各地的政治任务，以至最近，住建部和各地政府纷纷为此签订军令状，要求各省级政府及新疆生产建设兵团今年建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。
可以看到，新增加的土地，大部分都用于修建保障性住房，用于修建商品房的新增土地并不多，有的城市反而减少。
在北京，虽然三年间新增了800公顷土地，但限价商品房和政策性租赁房用地是新增土地中的大头——暴增1240公顷。不过，没有确切数据能显示其中限价商品房和政策性租赁房用地各增加了多少。
在这样的挤压下，其他商品房用地反而减少了250公顷。
在上海，2009年供地计划增加了200公顷，到2010年反而减少了100公顷。其中，其他商品房用地只有上一年的一半。
在广州，1月19日，广州市国土房管局局长谢晓丹公布广州市保障房建设计划时表示，2010年计划储备保障性住房用地300万平方米，相当于广州市约一年的商品房住宅用地供应量。
在这样的背景下，尽管各地的供地总量大多都在上升，但用于建设商品房的土地并没有增加多少。
有的城市甚至是减少的，比如深圳。根据深圳的建设规划，从2008年到2010年，供地总量连年减少，从180公顷减少到97.2公顷，其中商品房用地从130公顷减少到60公顷，缩减了近一半。保障房不减少楼市有效需求
在目前的保障房标准下，这些人本来也就不是在市场上买房的人，保障房并不能减少楼市的需求
许多人对保障房的期待，一是让低收入人群居有其屋，二是平抑飞涨的房价。
新加坡原重建局局长、总规划师，被称为“新加坡规划之父”的刘太格认为，随着保障性住房越建越多，享受标准也越来越高，依赖商品房市场来解决住宅问题的人群将会越来越小，这样的话，商品房的价格将越来越趋于理性和平稳。
也就是说，保障房能否影响楼市，要看它是否能让买房的人减少。
但在目前的保障标准下，纳入保障范围的人群其实并非楼市的有效需求——他们中的许多，都是无法奢望买得起房子的人。
来看看保障房的申请条件吧：
在深圳，要求“申请经济适用房的家庭人均年可支配收入连续两年低于26529元”，也就是夫妻俩加起来月收入在两千多元。如果以个人名义申请，还要求是超过35岁尚未婚配的大龄青年。
在北京城八区，要想申请廉租房，除非这个人月收入580元以下，无住房或拥有住房面积低于7.5平方米，并且还要有北京户口。申请经济适用房家庭也要求人均月收入低于1890元。有网友调侃，目前只有某些“二世祖”才能满足申请条件，唯有他们才“有北京户口，不需要工作，从而年收入两万也饿不死”。
按照联合国的标准，如果一个家庭5－8年的总收入还买不起一套普通价位的房子时，住房就应该被纳入保障的范围。不过在中国，这样的家庭还远没有纳入保障范围，对商品房的需求也就仍然没有得到减缓。
未完成的供地计划
供应短缺是楼市调控的最短板
即使是这些供地计划，最后能完成的也并不多，许多地方都出现缩水。
从2005年北京推出土地供应计划开始，商品住宅用地的计划供应量逐年减少。而实际完成的情况则更是缩水，除2007年、2009年完成较好外，其他年份，都只完成了计划供地的50％。
占了大量用地计划的保障性住房，建成的也并不多。
2009年初，国家四万亿投资计划中，安排了一定比例的保障性住房建设，但在政策压力不但加大的情况下，全年也仅完成了保障房计划的61.3％。
SOHO中国董事长潘石屹曾在媒体公开说，从历年实际完成土地供应情况来看，仅有去年完成供地计划，政府首先应该切实完成每年度土地计划供应量。