神马文学网上海城市测量师行
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 20:55:17
《房地产税收与房地产价值关系的探讨（之一）》
在房地产估价业务中，如果委托方不作特别要求，一般不考虑估价对象处置、物业转让时应缴纳的各项税费对估价结果的影响，这一点通常在估价假设和限制条件加以说明。但是，近年来，政府在对房地产市场进行宏观调控过程中，各项房地产税收新政策相继出台，对房地产市场行情的影响日益显现，对房地产评估价值的影响也不容忽视。对此，房地产估价师应给予必要的、足够的职业关注。本文试图就房地产税收与房地产市场价值和评估价值的关系加以探讨。因篇幅较长，本文分两期在“城市观点”上刊载。
本期着重探讨房地产税收新政策对房地产市场价值的短期和长期影响。首先采用供求曲线分析了一年来出台的主要房地产相关税收政策对房地产市场价值的短期影响，并进行了实证检验；然后从市场均衡、成本构成和效用增值三个方面来讨论这些税收新政策对房地产市场价值的长期影响。主要结论是，在短期中，房地产市场价值受各环节税收新政策的影响各不相同，但在长期中，房地产税收负担的增加使得房地产的市场价值上升了。
一、现行主要房地产税收和一年来出台的主要相关政策
开发商在获取土地时需承担耕地占用税，契税；在销售时，需承担营业税及附加、土地增值税；如果开发商将开发出的商品房转为自用，持有期间，需缴纳房产税、土地使用税。
个人购买物业需承担契税；个人在持有物业期间需缴纳房产税、土地使用税；个人转让二手房需缴纳营业税及附加、土地增值税、个人所得税。
应注意的是，对外资企业和外籍人员不适用房产税，而是适用城市房地产税。对外资企业和外籍人员也不征收营业税的附加税。另外，房地产相关税收还包括印花税、企业所得税等并非专门针对房地产行业的税种。
2006年6月16日财政部和国家税务总局下发了财税[2006]75号《关于调整房地产营业税有关政策的通知》。主要规定是：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
2006年7月18日国家税务总局下发了国税发[2006]108号《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，明确了：2006年8月1日后， “个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照20％的税率缴纳个人所得税。”另外，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”
2006年12月28日国家税务总局下发了国税发〔2006〕187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确了对土地增值税进行清算的具体规定，自2007年2月1日起施行。
2006年12月31日中华人民共和国国务院令第483号《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》颁布施行，将税率标准提高到原标准的三倍，并首次将外资企业和外籍人员列入纳税人，自2007年1月1日起施行。
（续）
在房地产估价业务中，如果委托方不作特别要求，一般不考虑估价对象处置、物业转让时应缴纳的各项税费对估价结果的影响，这一点通常在估价假设和限制条件加以说明。但是，近年来，政府在对房地产市场进行宏观调控过程中，各项房地产税收新政策相继出台，对房地产市场行情的影响日益显现，对房地产评估价值的影响也不容忽视。对此，房地产估价师应给予必要的、足够的职业关注。本文试图就房地产税收与房地产市场价值和评估价值的关系加以探讨。因篇幅较长，本文分两期在“城市观点”上刊载。
本期着重探讨房地产税收新政策对房地产市场价值的短期和长期影响。首先采用供求曲线分析了一年来出台的主要房地产相关税收政策对房地产市场价值的短期影响，并进行了实证检验；然后从市场均衡、成本构成和效用增值三个方面来讨论这些税收新政策对房地产市场价值的长期影响。主要结论是，在短期中，房地产市场价值受各环节税收新政策的影响各不相同，但在长期中，房地产税收负担的增加使得房地产的市场价值上升了。
一、现行主要房地产税收和一年来出台的主要相关政策
开发商在获取土地时需承担耕地占用税，契税；在销售时，需承担营业税及附加、土地增值税；如果开发商将开发出的商品房转为自用，持有期间，需缴纳房产税、土地使用税。
个人购买物业需承担契税；个人在持有物业期间需缴纳房产税、土地使用税；个人转让二手房需缴纳营业税及附加、土地增值税、个人所得税。
应注意的是，对外资企业和外籍人员不适用房产税，而是适用城市房地产税。对外资企业和外籍人员也不征收营业税的附加税。另外，房地产相关税收还包括印花税、企业所得税等并非专门针对房地产行业的税种。
2006年6月16日财政部和国家税务总局下发了财税[2006]75号《关于调整房地产营业税有关政策的通知》。主要规定是：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
2006年7月18日国家税务总局下发了国税发[2006]108号《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，明确了：2006年8月1日后， “个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照20％的税率缴纳个人所得税。”另外，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”
2006年12月28日国家税务总局下发了国税发〔2006〕187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确了对土地增值税进行清算的具体规定，自2007年2月1日起施行。
2006年12月31日中华人民共和国国务院令第483号《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》颁布施行，将税率标准提高到原标准的三倍，并首次将外资企业和外籍人员列入纳税人，自2007年1月1日起施行。
（续）