上海闹楼荒 投资客转投小城市淘金

有着十余年房产投资经验的赵海国最近打算在宜兴的现代生活广场购买一套酒店式公寓。他的这一想法令周边朋友不免困惑：首先，宜兴这个三线城市怎能会有酒店式公寓呢？第二，赵海国这个十余年来一直转战于一二线城市的投资老手，这次怎么会将阵营改到三线城市？
事实上，赵海国原打算在上海再买两套房子。可谁知道几个月下来，看中的房子没有了，价格也涨得实在太快，“我是做投资用的，但上海的投资成本越来越高，从回报来看有点不合算了。”赵海国坦言。
今年6月，赵海国去了趟宜兴，一个新的项目引起了他的注意。这个项目位于宜兴市的核心区，是一个集购物、娱乐、酒店式公寓于一体的综合体，目前已经基本完成招商。赵海国有意在这里购买一套酒店式公寓，100平方米的房型，总价只需要40万元。一旦今后周边成熟，长期出租应该也能有不错的收益。
投资者寻找价格洼地
最近一段时间，像赵海国这样转投三线城市的人日益多见。毕业4年，小张选择在离昆山不远的绿地启航社购买了一套小户型。先做投资用，今后有需要，自住也行。小张的算盘算得很简单。5.5万元的首付和每月1000元的月供，比之上海的绝大多数楼盘都要轻松得多。
事实上，受上海房价带动，昆山市单价接近万元的楼盘已并不鲜见，单价达到6000元/平方米的楼盘则比比皆是。然而普通公寓大都集中在4000至5000元/平方米之间的售价，相比上海差距还是很大。
常州房产在长三角绝对属于一个价格洼地。其表现之一就是这个城市的房价层次比较丰富，价格跨度较大。单价从2000多元到7000多元，各等级都有。比如银河湾星苑，这个楼盘定位为公园地产，价格高达7000多元，这在常州算是高档公寓，但对于不少上海投资者而言，却并非昂贵的价格，“在这里六七千元就能买到最好的房子了，在上海到松江也不一定能买到。”银河湾星苑的营销经理吴小姐称，在银河湾星苑已销售的房子中，至少10%都是卖给了上海等地的外地投资者。
三线城市投资价值凸显
相比上海、南京、杭州、苏州，长三角其他的三线城市，目前房价普遍处于低位。镇江的主力房价大多集中在2500至3500元/平方米之间，少数江景房单价也不过4000元/平方米。泰州市区的项目主要集中在海陵区内，公寓主力价位在2500至3500元/平方米之间，但最高价位已经冲破5000元/平方米关口，如在售的鹏欣尚城等，虽然价格在5000元/平方米左右，但由于地理位置较优越，而具有一定的投资价值。
嘉兴作为上海的“后花园”，房价却始终没有大幅上涨。市中心在售楼盘在4500至6500元/平方米，如富安御园是精装修房，价格为6000元/平方米，而外围区域的房价在3500元/平方米左右。相比临近的上海、杭州，差距其实不小。
在南京房价近年的上涨带动下，盐城房价上涨30.9%，单价突破3500元。连云港、淮安、徐州、宿迁等地的房价也均已突破3500元，涨幅都在20%以上。此外，镇江、滁州、芜湖、句容、马鞍山等城市的房价也已经进入明显的上升通道，一般在2000至3000元。
“我记得2004年我们在宜兴拿地的时候，这里的GDP年增长率还不足10%，而2006年的增长率就高达16.3%。”晨欣置业集团总经理张健隆对于常州等三线城市的发展前景非常看好。张健隆表示，随着长三角城际交通的成熟，长三角地产的互融性会更强。特别是在一线城市楼荒的情况下，城际之间的外溢性投资将成为一种趋势。
“楼荒”让很多购房者苦恼不已，但这同时也强烈刺激着投资者的欲望。面对着再度火热的楼市，投资客们笑逐颜开。但也有资深投资人士提醒说，在当前火热的“楼荒”背后，同样积聚着一定的风险，面对“楼荒”，投资更要谨慎。
“楼荒”刺激要理智
今年以来，上海再度高升的房价。让张小姐动了投资房产的心思。手头有40多万元，今年上半年，张小姐投了一半资金到股市。可是股市的涨涨跌跌让她动摇了继续投资股市的念头。眼见着上海的房价一路飞涨，张小姐开始把目光转向楼市。
由于手头资金有限，市中心的房子总价太高，张小姐将眼光瞄准了宝山区一个叫做金色加州的楼盘，当时的售价为5600元/平方米，总价也不过70万元左右，很合张小姐的心意。可是，真要下单时，张小姐又犹豫起来：这个地方有些偏远，配套尚缺，自己一般不会考虑自住；如果出租，眼下人气欠旺不太容易招租。这个投资考虑是否欠妥？
像张小姐这样的楼市投资者，今年以来确实不少。上海弘焜房地产经纪有限公司的营销总监郭剑指出，投资房产只求保值升值，持这种投资理念的人一般是看中房产“稳”的优点，希望把钱“存”在这里。但是，他们往往容易忽略房产品本身的投资价值，加上资金量不大，在选择房子时范围又十分有限。这样，不仅很难买到真正适合投资的房子，还很容易造成资金紧张的局面。郭剑分析，以目前的行情来看，对于考虑投资兼自住者，可以考虑在一些交通配套将要改观的郊区购房；但对于那些资金不足的投资者，还是应该慎重考虑，以免造成资金压力。
长线不等于安全带
这一段时间，刘瑞很是郁闷。很多做房产投资的人，包括不少业内人士都认为，只要做长线，房产投资就是保险的。特别是在现在这种楼荒的情况下，长线投资几乎稳赚不赔。然而恰恰是“长线投资稳赚不赔”的想法，让现今的刘瑞哭笑不得。
刘瑞是做建材生意的。2004年起，他分别在上海和苏州购置了三处房产，把手中的闲钱几乎全押在房子上。不出刘瑞所料，投资三年来，两个城市的房价都出现了不同程度地上涨，“楼荒”也随之而来。然而上海松江大学城的一套房子，考虑到孩子入学，眼看着大涨，也不能卖出套现。苏州的房子，却因为身处郊区，出租都不容易，挂牌出售则更是无人问津。上海静安区的另一套房子，虽然出租了，但每月不过6000元的租金仍让他觉得入不敷出。
刘瑞不得不受制于资金过度集中于房产投资的困境。他怎么也想不通，两地的楼市这么火爆，他的房子却赚不到钱。易居研究所所长助理杨红旭指出：买房子要考虑的不仅仅是一个长线短线的问题。尽管现在上海等地的楼市一房难求，但有些房子的交通条件、生活配套没有明显改善，增值就会较慢。另外，房地产商和投资客手里的空置房越多，“以房养房”风险就越大。一旦“楼荒”过后供需平衡，手持大量空置房源的投资者将面临大量抛售和压价出租的压力，不得不承担房价和租金双下降的风险。
成全机构董事长全忠指出，“楼荒”中由于房价涨幅持续过高，使得大部分投资者在投资房产时都只注意到了房产的升值，却忽略了房地产作为投资工具最根本的收益方式——租金回报率。也就是说，越是“楼荒”之中，越不能忽略租金回报这一最为基本的房产收益方式。（来源：《中国房地产报》）