美国式“住房平等”：一年花费超340亿美元(21世纪经济报道 2007-9-11)

美国式“住房平等”：一年花费超340亿美元
2007-09-11 16:28:28  来源: 21世纪经济报道   作者: 陈浩　宇瀚
·编者按·
在住房问题和人民福利问题上，他国经验亦值得分享。
与香港地区公屋模式不同，美国政府并未直接提供保障住房，而是通过服务购买的方式让私人企业来建造。
与此同时，美国政府对住房金融市场有比较完善的调控系统，包括提供廉租房租金补贴、购房担保和发行债券3个部分。
必须指出，两个最重要的因素保证了大部分美国家庭买得起房：一是自由和开放的房地产市场；二是商业银行和其他私人金融机构提供广泛的抵押贷款资金。
一美元一栋住房？“天方夜谭”！
然而，这听起来近似“荒唐的”想法可以在美国住房和城市发展部(HUD)体制下实现。
在HUD官方网站有这样耐人寻味的一问一答：
请问：我可以用一美元买到一栋房子吗？
答：HUD有一美元一栋房的项目，但这一项目只允许被批准的当地政府用一美元购买HUD名下的被认定为适合的住房。此项目的用意是为急需住房的家庭提供帮助，并促进社区复兴。个人没有资格购买此类房屋。而且只有那些连续180天或者更久时间仍在待售的房屋才可以参与这个项目。
这一项目构成美国住房和城市发展部住房保障体系的一部分。
8月30日，美国住房和城市发展部部长阿方索.杰克逊与中国建设部部长汪光焘在美国首都华盛顿签署合作备忘录，重申了两国将共同致力于提高住房待遇及增加住房机会。
合作解决住房问题
此前，阿方索·杰克逊参加2007中美经济对话时就表示：“通过双方互动及经验交流，我们会更好地解决面临的城市发展及与之相关的住房问题。”“中美双方已就此建立共识，我们的合作是双赢的。”
备忘录旨在促进双方共同进行相关课题开发研究。通过双边协助配合，中美双方会提出一系列的解决办法来安置双边的住房问题。同时，也就课题研究、政策制定和项目开发，进行信息共享和交流。其中关键的合作领域包括：提高如何为低收入人群提供可承担的住房、开发节能型住房、加强按揭二级市场的开发及如何处理国际资本的流入和建设性的住房金融体系。
中美双方约定，在未来五年内，采用代表团互访、研究政策和项目，实地考察等方式开展合作。
“每个国家都面临着独特的挑战，但我们在住房问题和人民福利问题上有共同的困难。我们在这个极其重要的领域里面的很多探索都值得分享。”阿方索·杰克逊说。
美国住房和城市发展部的职责，包括提供廉租房租金补贴、购房担保和发行债券3个部分。住房和城市发展部一年预算为340亿至360亿美元，其中有一半用于市民的廉租房补贴。上世纪五六十年代，美国政府为解决低收入者的住房困难，在城市边缘地带集中建了一批安置房，用于安置住房困难户。后来，美国政府发现建安置房的经济成本、社会成本太高，转而实施廉租房租金补贴，补贴标准是政府负担70％，个人负担30％。
“为穷人提供必要的帮助”
阿方索·杰克逊说：“目前，美国拥有自己房产的人已经达到了70％，但这和北欧一些国家相比还有差距。在瑞典，个人拥有住房的比例达到了88.5％。”
有观点认为，美国人喜欢租房子，而来自该组织的数据显示，几十年前，10户人家中只有4家拥有自己的房产。但是，时代已经不同。
HUD下属机构联邦住房管理局(Department　of　Housing　and　Urban　Development)在2001年宣称，到2001年三季度，美国拥有自己房产的人已经达到了史上的最高纪录——68.1％。也就是说，2001的美国，10个人中至少6个人已经拥有了自己的住房。
在美国，住房平等是一项公民的基本权力，住房和城市发展部相信住房是每个公民的权利，其在官方网站上就申明了“住房平等”的权利——所有人都要拥有住房的权利。“住房和城市发展部执行住房平等法案和其他联邦法律，消除歧视……住房和城市发展部致力于保证‘居者有其屋’。”
杰克逊曾表示，政府的任务就是为穷人提供必要的帮助，提供“人民买得起的房子”，他所在的部门正是据此理念而设立的。
自给自足的按揭保险机构
联邦住房管理局旨在提供按揭保险，以达到稳定房地产市场、促进房地产金融体系健康灵活发展的目的。设立于1934年的FHA已经帮助3500万人拥有了自己的房子，是世界上最大的按揭保险机构。
联邦住房管理局是为挽救美国的房产市场而生，在该组织的日程表中，首当其冲的是那些普通的美国房产主。
1934年，经济大萧条后，许多人面临破产、200万建筑工人无业可就。于是，美国国会创建了联邦住房管理局(FHA)，该组织专门为居民提供住房贷款担保，并以此为杠杆，将房贷还款结构规范为今天这种每月等额的方式。
住房贷款担保由借款人以房产向担保公司进行抵押反担保，担保公司连带承担借款人的违约风险。对于贷款银行，经过担保的住房贷款，既没有违约风险，也不用处理违约房产。
上世纪四十年代，联邦住房管理局帮助建设战时房屋，在战后，协助返乡士兵家庭重建家园。
1965年，联邦住房管理局纳入住房和城市发展部，成为其住房办公室的一部分，继续传承其设立时的初衷。联邦住房管理局是唯一一家自筹资金独立的政府部门，简单地说，该组织不花纳税人一分钱：房产主所缴纳的抵押贷款保险保存在一个账户内，这笔钱被用来运作整个项目。
由于得到政府的信任，该组织通过发展住房和社区建设，发展了社区学校、提供了更多的就业机会，为美国经济建设出力不少。
美国次级债危机爆发后，成千上万的美国家庭生活在按揭提前结束、房屋产权被收回的恐惧之中。
8月31日，美国宣布：住房和城市发展部HUD的联邦住房管理局将为24万美国家庭提供担保，帮助他们以相对优惠的贷款利率重新借款。这项新的联邦房屋担保计划首先覆盖那些信用良好、还款及时的家庭。
到美国财政年(9月30日)结束，联邦住房管理局(FHA)的贷款交易量可能超过10万宗。目前为止，这些数字里面还不包括那些拖欠的借款人。
除了联邦住房管理局这样隶属于国家的监管、借贷机构，美国还有很多其他的私人金融机构和各种协会来为买房人提供贷款和投资产品。
目标：低收入群体及弱势群体
2006年6月，美国国会《扩大美国住房拥有人群法案》说明了联邦住房管理局(FHA)的服务对象就是中低收入群体和极少数家庭，联邦住房管理局(FHA)可以帮助他们完成“美国住房梦”。
美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。
一是扩大房屋抵押贷款保险。除了少数富人家庭外，很少能一次付清房款，通常按房价25％支付现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。
二是提供较低租金公房。《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。
三是提供低利息贷款建房。《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，优惠提供给受城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。四是提供房租补贴。家庭收入为居住地的中等收入80％以下者均可申请此项补贴。
五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。
六是禁止住房中的种族和宗教歧视。
上世纪五十、六十和七十年代，联邦住房管理局参与过上百万套自有房的建设，这些自有房的建设对象就是美国的老年人、残障人士和低收入群体。在上世纪七十年代的经济危机中，通货膨胀和能源价格暴涨严重危及这些私有建筑的生存，联邦住房管理局启动了紧急财政预案，这些房产才得以保全。
另外，在抗险救灾的时候也能发现这个机构的身影。2007年8月15日，联邦住房管理局(FHA)宣布接受卡特里娜灾区重建的部分工作，他们将尽快地为将近三万户的受飓风影响而搬迁的家庭重建家园。HUD同时也设立了免费电话以便回答关于相关工作移交的询问。
9月份开始，当地的公共住房机构帮助受困家庭重建住所。受补贴家庭将支付一定比例的费用，逐渐递增，直到计划在2009年3月1日结束。此外，从2008年3月份开始，联邦住房管理局(FHA)补贴受灾家庭的数量会降低。其间，公共住房机构提供资产管理服务，帮助居民自立，包括金融教育、职业培训和其他社会服务。
美国HUD访谈：近七成美国家庭有自己住房
8月30日，中国国家建设部和美国住房和城市发展部(HUD)签署合作备忘录。
华盛顿时间9月6日，本报就此约访美国住房和城市发展部(HUD)，HUD负责公共关系的唐娜·怀特(Donna　White)女士会同HUD官员共同回答了本报记者提问。
68.2％家庭有自己住房
《21世纪》：HUD部长杰克逊先生7月访华提到70％的美国人拥有自己住房，美国人怎么做到这点的？
唐娜·怀特：实际上，美国大概99％的住房都是私有的，2007年第二季度美国家庭自有住房率为68.2％，其余的家庭租房居住，大概31.8％的家庭(3500万户)靠租房过日子。
大部分家庭住房拥有者通常是通过储蓄、商业银行贷款或者私人筹借来购买住房的。借款要有抵押担保，长期借款要用房屋价值来担保。能够通过自己储蓄来一次性支付住房全价，或者继承房产的家庭比例非常小。同时，大概有1％的住房来源于HUD提供补贴租金的地方政府拥有的住房。
美国抵押贷款市场，使得美国能有很高的家庭自有住房率，这个市场的发展已经有很长的历史。它始于1930年代的联邦住房管理局(FHA)的建立，FHA的目的就是要确保借款人能够还得起借债。FHA建立了标准的30年期固定利率／固定付款抵押贷款模式。后来，次级市场机构Fannie　Mae，开始作为联邦政府的一部分成为受到监管的私人公司，以及它的“兄弟机构”Freddie　Mac创立，使得出借人可以在二级市场出售他们的抵押贷款，从而增加了抵押贷款市场的资金流动性，私人机构复制了政府行为，进一步扩大了抵押贷款的获得空间。
《21世纪》：今天和30年前美国家庭典型住房面积大概多少？
唐娜·怀特：1976年，美国每个家庭拥有新建住房(主要为拥有所有权的)面积的均值(统计分布均值)为147.7平米，2006年为208.8平方米。1976年，美国每个家庭拥有的新建住房平均(算术平均值)面积157.9平米，2006年为229.4平米。
2005年，其时所有家庭的住房面积均值(统计分布值)为166.8平米，我们没法同1975年进行比较，但1985年当时每个家庭的住房面积均值(统计分布均值)为152.0平米。因为每年新增和置换的存量住房仅有2％－3％，整个存量住房的均值(统计分布值)增加没有新增住房的面积变化得快。
《21世纪》：HUD是如何获得资金、如何制作预算和执行预算的？
唐娜·怀特：华盛顿的预算程序始于美国总统和预算管理办公室。HUD自己的预算官员与预算办公室密切配合，寻求足够的拨款资金以维持HUD的关键功能运转。总统和预算管理办公室接着为每个联邦机构提出一个预算，并寻求国会通过预算要求。
就2008财年而言，布什总统要求提供352亿美元的预算额度支持HUD各种项目，比2007财年增加了16亿美元。
一旦国会批准了预算，总统签字，HUD和其他联邦机构一样，就有权把这些资金分拨给州和地方政府、地方住房机构以及其他非营利的社区发展和住房供应者。
补贴租房客
《21世纪》：有31.8％的家庭租房子住，美国住房的租金如何确定，政府和市场各扮演了什么角色？
唐娜·怀特：租房租金，是通过房产所有者和租房者之间的私人市场谈判来确定的。但有几个大城市，对租金的年上涨幅度进行了控制。有些大企业以提供租房为主营业务，他们有很多出租房；更多的出租房是由小企业或者私人在出租。地方政府大概提供占出租市场3％的房源份额，这部分出租房是由HUD补贴租金的。
《21世纪》：HUD如何来介入租房市场，提供出租房的呢？
唐娜·怀特：HUD并不设定房租价格。当然，HUD以两种主要方式、通过各种项目为400万低收入家庭提供房租补贴。
一种补贴与租房客直接相关，在这类项目中，HUD允许租房客在市场上自己寻找合适的私人出租房，HUD支付给租房者补贴，额度为主流市场房租价格和租房客的三成收入之间的差额。
另外一种补贴同住房项目或者出租房相联系，在这类项目中，租房客拿出三成收入，差额由HUD补贴给提供房屋的机构。
公平住房：买得起的房子
《21世纪》：美国是如何确保人们可以获得“买得起的住房”(affordable　house)？
唐娜·怀特：有两个最重要的因素保证大部分家庭可以买到买得起的房子。
首先，自由和开放的房地产市场。家庭购买者和售房者可以自由竞争和自由谈判住房价格和土地价格。政府并不干预或者设定土地或者房屋价格。州和联邦法庭只保护私人合同、土地所有权和财产所有权。
其次，从商业银行和其他私人金融机构提供广泛的抵押贷款资金。因为房地产市场和抵押贷款市场都是建立在自由竞争和消费者选择的基础上，住房和土地(私人财产)以及抵押贷款(利息)的价格不可能升高到大部分消费者买不起的水平。
《21世纪》：即便如此，但总有些家庭买不起或者租不起房子，HUD怎么办？
唐娜·怀特：尽管如此，联邦政府认识到，有些家庭并没有足够的收入来购买住房或者交付每月抵押贷款的还款额，或者由于某种形式的歧视，被不公平地阻止购买房屋。因此，HUD通过许多不同的方式帮助低收入家庭获得可以买得起的房子。我们支持全国大概3200家当地的住房机构提供公共住房或者私人出租房给大概300多万低收入家庭。
而且，HUD每年提供了数十亿美元给HUD的Community Development Block Grant　(CDBG，即社区建设补助)和家庭计划两个项目。这些钱给当地政府提供了非常重要的资金来源，满足他们自己社区发展和提供买得起的房子的需求。
《21世纪》：法律上如何确保呢？
唐娜·怀特：HUD负责住房公平和机会平等的官员协助实施国家公平住房法律——著名的《公平住房法案》。这部法律禁止在销售、出租和提供住房融资、以及其他住房有关交易方面的歧视，不分种族、肤色、国籍来源、宗教、性别、家庭状况(与法定监护人住在一块的未满18岁儿童、孕妇、18岁以下获得监护的儿童)和智障或残疾。
《21世纪》：经过次级债危机，HUD有什么应对之策确保居民买得起房子？
唐娜·怀特：FHA帮助提供买得起的住房的机会给美国人。自从1934年，FHA的保险项目就已经为超过3400万的家庭提供了抵押保险，他们当中很多都是第一次买房或者是少数民族。
为了应对最近对次级贷款的过度依赖、确保能够买得起房子，HUD正在改革FHA的运作，与国会一起修改FHA的治理法律，变革FHA的监管规则和运作程序。这些改革，将提高符合FHA担保的固定利率贷款申请人的数量，长期而言这种担保贷款比次级市场的可调节利率贷款更加安全、更加可以支付得起。
《21世纪》：HUD在房屋建筑市场发挥了什么样的作用，与私人企业有何区别？
唐娜·怀特：HUD不直接建房。实际上，美国的住房都是私人企业来建设的。即便是政府用的房屋，也是通过服务购买的方式来让私人企业来建造的。HUD提供巨额资金给地方政府，地方政府可以用这些钱来补贴住房建造。地方政府是房屋建造位置和质量的主要监管者。
http://www.nanfangdaily.com.cn/southnews/sjjj/200709110814.asp