武汉商业地产调查

2010-7-1 11:07我要发布2010年是武汉商业地产的发展年。在“国十条”的打击下，武汉市商品房市场由“热”变“冷”，而“一铺养三代”的理念重回人们的视野。不过这句话已经是老话了，它是否还能在今天占住脚跟?武汉的商业地产如今是怎样的情况?什么样的商铺值得出手?笔者将推出武汉商业地产系列调查，为您一一解开谜题。
千年商镇

商业被称作商业地产是近年来的说法，但是武汉的商业发展要追溯至唐宋时期。隋唐时武汉被称作江城，那时即是长江沿岸的商业重镇。直至清代，汉口兴起，“十里帆樯依市立，万家灯火彻夜明”，成为一大奇景。近代武汉被辟为对外开放的商埠，英、俄、法、德等西方列强先后在汉设立租界，洋务运动后武汉兴起近代工业和教育，航运直达海外，再到后来的京汉铁路全线贯通，武汉又进入一个跨越式的发展期。解放后，武汉商业发展进入黄金时期，武广、江汉路、中南路等商圈形成并不断发展壮大。
武汉的商圈主要有九个，分别为：司门口、钟家村、中南、徐东、街道口、光谷、汉正街、王家墩、王家湾，这其中有没落，也有蜕变。而其中汉正街和司门口商圈历史最为悠久，早在明朝万历年间，汉正街就已形成市镇。长江沿线的众多码头是促使汉正街及司门口繁荣的主要原因。但随着城市的扩张，水运的衰落以及老城区自身的诸多硬件限制，使得他们逐步显现衰退。
据悉，汉正街东西片区正在酝酿拆迁，而整个汉正街市场将搬迁至盘龙城汉口北，形成“新汉正街”，老汉正街则在原有基础上进行修复，使其锋芒再现。而司门口，犹如壮年步入老年，首义园改造工程或许能拉动司门口的经济效应，使其再现风韵。九大商圈的变迁与成长笔者将在后面分章细数，这里暂不详谈。
六载“大火”
大抵是从2002年开始，武汉商铺跟随着住宅迅速升温。哪怕2003年“非典”、2008年金融危机，仍然没能阻止它继续升温的步伐，商业地产的竞争也就愈演愈烈。据亿房网研究数据，2009年武汉市商铺年销售达历年之冠。而2010年，商业地产仍是房地产市场上较为活跃的一个类别。
为何“商业地产”会如此快速的火爆?就笔者了解，不外乎以下四大原因。
投资转向。从90年代算起，最热的投资潮应该属“股市”，牛市、熊市的波动牵动着众多股民的神经。当股票一次又一次的大跌，致使股民对股票的投资从盲目变为冷静与理智，将股票视为投资命脉的部分股民也将资金从股市抽离进入楼市，因为房子作为固定资产是保值增值的首选对象。在欧洲国家，房地产的投资方向就是从住宅-写字楼-商铺几经辗转与变迁。当住宅市场的竞争越来越激烈的同时，人们便将目光伸向了商铺。
需求拉动。近几年，武汉居民生活水平的提高、人口的增长、住宅量的不断增多，无疑对商业地产形成了刺激。有人的地方就需要消费，这就是商业地产繁荣发展的绝佳契机。你可以说是商业带动了住宅市场，也可以说是住宅市场带来了商业契机，因为他们都是相辅相成，有了需求才会有市场。另外，武汉市共有四家商业上市企业：武商、中商、中百及汉商。这个在全国也是少见的。其中，在武汉的商业上市公司中，武商中商及中百集团进入“全国连锁商业企业30强”，武商，中百两个位列“国家重点培养的20家大型商业企业”，美国沃尔玛、德国麦德龙、法国家乐福、英国百安居等竞相登陆，类似产业对商业地产形成很大需求。与此同时，餐饮业、大药房等一大批以特许经营和加盟连锁形式进行拓展的商户也对商业地产有很大需求，如此一批巨大的需求量变大大的加快了商业地产的发展步伐。
投资回报率高。商铺，一直被称为投资品，以高回报著称，“一铺养三代”也是常听到的一句话，且不论这话背后的真假，单凭这广告语就令人怦然心动。当你进入任何一个商铺售楼部，售楼小姐都会告诉你商铺的回报率是惊人的，前面3-5年是固定返租，而后你可以收回自用或者继续租于他人，包赚不赔……我们这里暂且不讨论背后的真假，光听这一段话就颇为吸引人，因为前5年若开发商补贴8%的返租，正好可以抵扣月供，等于付了首付就可以坐等收租了，多么引人。
经营方式灵活。商业地产作为一种投资性很强的产品，既可出租、亦可经营的灵活方式满足了人们直接参与投资管理的心愿，并且可以根据市场的需求调整经营内容、出租方式和租金等，具有经营灵活的特点，有很强的市场适应性。
五大老牌商圈
根据武汉商业发展“十—五”规划目标，2010年，全市社会消费品零售总额达1989亿元，其中商业增加值年均增长11%。中心城区人均拥有零售商业营业面积达到1—1.1平方米。而且将培养30个市级商业副中心，如：古田、吴家山、前川、纸坊、蔡甸……
就目前而言，武汉是一个多商圈的格局，成熟商圈有9个，这个在前面已经提到。但是从传统商圈而言只有三个，分别为汉口、汉阳及武昌，由3大商圈发展为9大商圈也不过就是经历了10年的时间，如果按照规划正常发展，当下一个10年来到，武汉商圈的数量和质量一定不可同日而语。
武汉商业地产最大的问题还是体现在差异化上，比较成熟的商圈内商铺售价和租金价格较高，如江汉路步行街沿街铺面日租金在30—50元/平方米。2004年，万达广场开售时售价最高达59000元/平方米，而一般社区商铺日租金仅5-10元/平方米左右，按照长三角的计算方法，这样是极其不合理的，商铺的售价与租金相差较大，商铺售价大约相当于20或20年以上的租金收益，离宣传中所说的每年7%、8%的回报率，5年后每年10%递增，相差甚远。武汉又是一个多中心的城市，除去黄陂、新洲等近郊区，其余商铺均以市中心自居而提高售价，目前武汉市所有商铺售价约为30000元/平方米左右，也极不合理。
据笔者了解，二七路某商业项目，宣传中言明月租金200元/平方米，实际租金情况则为50元/平方米，想来也是开发商自知商铺租售情况不好而自动降低其价格，但是这样的后果却由投资者自己背。
下面我们来看看武汉几大商圈的基本情况：


备注：(公摊为0就是按使用面积出租)
时代总是朝着前方在发展，无论是老商圈还是新兴商圈，无疑不是跟着时代的发展步伐在前进，虽然作为老牌商圈有诸多缺点，但在新商圈还未成熟前仍具有一定价值，如果能跟着时代的步伐，和消费者的需求一同前进，前途不可限量。