社区商业地产运作思路

一、社区商业地产概述：
社区商业大体可以分为两大类：
1、社区零散商业物业：多为住宅建筑群的底商、裙楼和沿街商铺，此类商业物业开发商大多数进行销售，一般情况下都没有完善的商业定位，在销售住宅的同时进行附带销售，也不会作统一招商和统一运营。此类商业物业大多在中小型楼盘出现，每个商业单位的面积从几十平米到几百平米，最大不会超过几千平方。此类物业的经营业态多为中小餐饮店、便利店、精品店、小百货、美容美发店等，业态也多为自发形成，不会进行业态规划。
2、社区配套商业物业：此类商业物业大多是在规划阶段就进行了一定的商业定位和商业规划，面积小则几千平米，大可达上万甚至几万平米。此类商业物业开发商一般会采取租售结合的方式进行统一招商，也会进行商业规划和业态布局设计，会有百货、超市、连锁家电、大型连锁餐饮等主力店业态进驻，再加上一些健身会所、咖啡厅、士多店等，基本上形成了一个完整的商业布局。此类商业物业一般会出现在几十万甚至上百万平米的大型社区，会进行统一招商和统一的运营管理。
二、社区商业地产的市场机会：
1、社区商业是未来发展趋势：随着人们生活水平的提升和生活节奏的加快，社区购物因其便利性必将成为一种发展趋势，越来越多的人会选择在自己家的周边购物消费。
2、社区商业结构急需完善：目前的社区商业多为中低端且零散的业态，不能有效地满足人们购物的需求随着社区商业的完善和的提升，这也给社区商业的开发留下了足够的空间。
3、社区商业是商业运营空白：社区商业处于一种无序零散的状态，没能引起开发商和运营商的足够重视，此时介入，虽然有一定市场风险，但市场空间和发展潜力巨大。
4、后商业地产时代呼唤精细化运营：中国的商业地产经过近几年的发展，已经进入“MALL时代”，但大量无序开发和市场跟风，以及粗放式的运营管理，已经造成“MALL扎堆现象”，很多三线城市都有好几个MALL，有的面积高达上百万平米，严重背离了市场需求和良性循环，竞争高度白热化，大量的物业空置，招商难度越来越大。
中国的大规模商业地产的蜜月期已经结束，商业地产开始进入精细化运营时代。社区商业运营作为整个商业地产的重要补充，同样将进入专业化、精细化运营时代。
5、社区商业，未发掘的隐形金矿：单个社区的商业体量一般很小，但由于社区数量却非常大，加起来总量就很大了，大约可以占到一个城市商业地产总量的20%-30%，绝对是一个未开发的隐形金矿。
三、社区商业地产运营设想：
1、概念提炼：
针对社区商业较为零散、体量较小的特点，其业态均为居民日常生活所必需的品项，如社区生活超市、24小时士多店、小百货（酒水等）、特色餐饮、美容美发连锁、布艺家饰、专卖店等，我们提出“社区MALL”的概念，品牌定义为“家乐汇广场”。
就象万达广场，是一个城市综合体（HOPSCA）的品牌，它集合了购物中心、办公、酒店、居住、会展等多种业态；宝龙城市广场，是一个SHOPPING-MALL的品牌，它集合了百货、超市、餐饮、娱乐、家居卖场等业态；“家乐汇”将会是一个袖珍型的“社区MALL”，集合多种社区居民生活所需的经营业态。
2、商业模型：（本着同业差异、异业互补的原则进行业态规划）
（1）3000平米以上社区商业：
主力店：大型生活超市的社区店1家，如华联、家家悦等，单店经营面积在2000平米—5000平米左右；
次主力店：特色餐饮（500平米左右）1家，如小肥羊、老转村等；健身会馆（1000平米左右，可设在楼层的顶层），如英派斯等；美容美发连锁品牌（100—200平米）2家；布艺家饰连锁品牌（300—500平米）2家，如摩力克、罗莱家纺、梦洁家纺等；
辅助店：小百货（酒水、饮料等）、其他专卖店、小餐饮等，若干家，每家经营面积几十到上百平米。
（2）3000平米以下：
主力店：24小时士多店（200—300平米）1家，如日本的7—11便利店、统一银座等；特色餐饮（300平米左右）1家；美容美发连锁品牌（100—200平米）1家；布艺家饰连锁品牌（200—300平米）1家；
辅助店：小百货（酒水、饮料等）、其他专卖店、小餐饮等，若干家，每家经营面积几十到上百平米。：
3、运营管理：公司结构采取“轻资产、重整合”的思路，以“整体包租，分割租赁招商，统一物业管理，统一品牌，统一推广”的招商运营管理方式。
4、运营团队：由于社区商业体量较小，一个城市组建一个运营管理团队，同时管理运营这个城市的所有社区商业。
5、盈利模式：租金差价，运营管理费。
6、扩张模式：以城市新开发社区为主，成熟社区为辅。前期商业整体租赁后建家居社区店，一年后社区较为成熟时改为“家乐汇广场”。拓展城市以二线城市（省会、计划单列市）为主，主力三线城市为辅。象青岛、济南这样的城市可以开设3—5个大型广场，8—10个小型广场，总营业面积可达30万平米左右，足可以抵上一个大型的MALL。