郎咸平：地产商如何过冬

本文由倍可亲网友[ 广南子 ] 于 2008-12-13 05:53 上贴
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我记得7月份萧山的演讲，可能很多企业家当时也去听过我做的主题演说。当初对地产行业提出我的看法，我说半年之后，经济情况会急速恶化，所以对于一个真正卓越的地产商或者企业家而言，你所以卓越不是看你赚多少钱，这不是评价的标准。我认为一个真正卓越的企业家是能够在事先做好风险管理，风险管理比什么都重要，而这个时刻就是考验大家风险管理是否到位的时候。如果地产商能够在半年之前当时听我的劝告，减少投资、降低负债，甚至多积累一些现金流的话，到今天就不会太被动。如果当时你不信的话，你什么都没有做，那么到了今天你不但被动，而且资金链很紧张，甚至会有断裂的可能，在这个时刻，希望你要尽快收回各种应收帐款。
最近有很多媒体问我：郎咸平教授，你看严冬要过多久？甚至还问春天什么时候来？我说媒体朋友，冬天都还没有来，就等春天了。如果你觉得日子难过的话，我会告诉你现在只是秋天，那么下一步该怎么办？下面我就想和大陆的房地产商们谈一谈香港的地产商目前是怎么应对的。
和香港的四大天王相比，包括李嘉诚、李兆基还有郑裕彤、郭炳湘，这四位地产商，香港叫他们“四大天王”。他和我们内地的地产商或者上市公司最大的不同点，那就是由于我们30年改革开放的成功，内地基本上没有经历过真正意义上的萧条，因此大陆的每一位地产商或者企业家，只有辛勤的奋斗历程，没有应对大萧条的经验，这也是为什么7月份会发生的现象。当时大多数地产商的抉择很奇怪，宁愿选择幻想不愿意听我讲的实话，为什么你会宁愿选择幻想？因为你没有真正经历过大萧条，把事情看得太简单了。目前政府为了应付大萧条，出了很多政策，我姑且不谈效果如何，至少对于政府积极面对的态度我还是给予高度的评价，而且这是中国政府，还有美国、欧盟其他地区的政府在10月份之后对于地产、对于企业、对于劳工都给予特殊的照顾，这就是一个全新的形势。由于内地没有经历过萧条，所以这个内地企业家的机智是不完整的，不成熟的，会把事情看得太简单，而且我所说的话，我从来不是猜的，我都是经历了大量的数据调研告诉你。我7月份说年底经济会持续萧条、持续恶化，你为什么不听，其实你比我聪明多得多，为什么选择不听，只有一个原因，因为你没有经历过大萧条。
我们中国地产商也好，上市公司也好，只有个人辛勤的奋斗历程，缺乏大萧条的洗礼，和四大天王相比就有一些特殊的差别。这四大天王除了个人的辛勤经营之外，他们经历过很多
次的萧条，虽然他们经历过的萧条不能和这一次相比，我相信这一次也是他们一生碰到的最大的萧条，所以前一阶段四大天王之一的李兆基说看不懂香港的股市，为什么看不懂？因为他看不懂这次的萧条，所以他们经历过的大萧条和各位的相比多得多。
首先拿一些数据做一个对比，我们地产公司或者讲得更广泛一点，我们的上市公司资本负债比例是多少？我们没有经历过大萧条，看看我们的资本负债比例是多少，上市公司的负债比例，也就是负债×资本是100%-300%，香港的四大天王，包括新鸿基、恒基兆业、长江实业、新世界，这几个公司，四大天王，资本负债比例你们猜是多少，我们是100-300%，他们只有20%。请地产商们想一想，你们真的认为李嘉诚、李兆基借不到钱吗，为什么他们这么保守？因为他们经历过萧条。关于地产的问题，我曾经私下问过四大天王其中一位，我也相信他这句话应该代表了大部分有成就的商人。我问他这一生成功的哲学是什么，或者你这一生成功的关键是什么，内地的企业家会怎么回答我？把握机遇，创造财富，创造机遇，或者是努力不懈，你们有非常积极的人生观，我把他们讲的话送给大家，两个字“保守”。当然我又继续问了下面一句话，我说你们拥有这么大的帝国，这么多的行业，他们甚至不止做地产，还有别的行业，航运什么，你能想象到的都有，这么庞大的帝国，以你一个个人而言，不可能什么都看，什么都理解，所以问了一句非常重要的话，送给各位地产商朋友或企业家，我说你最重视企业营运哪一块，也就是说我如果要求你看财务报表、运营状况，你会先看哪一个？他们回答非常有意思，那位人士告诉我说，他只看“稳定的现金流”，不止是现金流，还必须是稳定的现金流，为什么是稳定的现金流呢？你想一想，这就是一个保守心态的必然延续，稳定的现金流非常重要。
2009年我想有个新的开始，我也不想逃避这个问题，就想了一个办法，干脆老子不干了，我不想干教授了，09年开始就是这个打扮，我准备去当明星去了。
明年开始你们在浙江的电视台就常常看到我出现，然后还有卫视出现，我准备一年之后，搞一个“山寨版”的春节晚会，由我来谈该怎么样，怎么样，赵本山同志是二人转，我是一个人侃，侃一个15分钟。
在这个时刻，你要想到，稳定的现金流学问有多大？对一家地产公司而言，稳定的现金流你知道有多难啊？尤其是地产开发，地产开发的风险是最大的，所以我把恒基兆业等过去30年整个地产开发的现金流的走势都画出来，非常的可怕。大家想想经历过这么多年的，过去十几年当中，地产开发的现金流有负的情况有五年以上，也就是说恒基兆业曾经经历过五年以上的资金链的断裂而不倒闭。如果你的资金链的断裂你能够挺多久？是不是半年、一年差不多了，而且在今天这个时刻，我相信内地大部分企业的现金流一定非常紧。
想一想，对于恒基兆业而言，如何能够承担五年的负现金流？这一切一定要在一个所谓的稳定流的前提之下，你才能够应付这个局面。发现一个很奇怪的现象，就是香港四大天王为了达到稳定的现金流本身，做了两件事，那是我花了非常多的时间研究出的成果，这两件事我非常非常希望能够和各位地产界的朋友做做简单的沟通，我取了两个名字，第一个叫打底，第二个叫互补。恒基兆业过去十几年以上有五年是负的现金流，如何保证不倒闭？首先是打底工作，所谓“打底”就是首先找到了两个能够提供稳定现金流的地方，第一个是地产出路，第二个是煤气瓦斯，很奇怪，地产公司跑去搞瓦斯跟煤气呢，他们不是为了搞瓦斯而去搞瓦斯的，当然这是我个人的判断，我认为一个是瓦斯煤气，一个是地产租赁，这两个行业的现金流都是稳定的，租赁的现金流甚至更高，你知道发生什么现象呢？虽然地产开发的现金流波动非常大，所以五年是负的，但是当我把煤气的现金流和租赁的现金流都加在这幅图上之后，突然发现整个地产开发的现金流被整个提高了很多，把负现金流这五年全部提高到什么地步？提高到正的现金流的地步，也就是说这五年地产开发的现金流虽然是负的，但是由于租赁的现金流加上煤气的现金流让整个负的现金流抬高到正的，所以这家公司总现金流而言，过去十几年当中，至少我的资料所显示，过去十几年、20年当中每年都是正的，这就是所谓的“打底”，非常有意思，不止是恒基兆业，当我回顾了像长江实业、新世界或者是新鸿基我都发现类似的情况，也就是说打底本身是非常非常重要的。你要做到这一步，事先一定要有很好的风险管理的计划，你要仔细的计算、推论，到时候你怎么把它补回来？这个非常重要，也就是说我把它的这种思维，换一个最简单的话来谈，你们现在做地产开发怎么做的？我过去讲你们是不会接受的，你们觉得太保守了，到12月11号的时候大家都变得很谦虚了，到明年会更谦虚了，你就没有听我这句话。
请想想做地产开发商什么心态？当它作为一个地产开发这个项目的时候，首先想得跟你不一样，你想得是你能赚多少钱，而他想得是他会赔多少钱？按照过去的惯例，如果今年很糟糕的话，我开发这个项目我赔多少钱？因此，你只写可行性报告，而他是写不可行性报告，如果我开发这个楼盘，我最终要赔多少钱，才想我要不要做呢，他首先想得是原先的现金流够不够补这块的损失。如果是以恒基兆业为例，如果开发一个新楼盘，我要想想看，这的租赁和煤气够不够支付两千万的亏损，如果够的话再做，不够的话，我相信他不会做的。当然这是我自己研究结果的推论。地产开发是大幅度的波动，有五年以上是负的，而加上煤气和租赁服务等五大行业，，整个曲线被提高，一直开发到最后，总现金流是正的，当他开发这个楼盘的时候，他首先想得是这个地盘开发是赔多少钱，而不是赚多少钱。
这就是一个风险管理的基本态度，我这么讲，我如果在7月份这么讲的，你会觉得非常可笑，这个人真傻冒，跟钱过不去，我们只要把楼盘建好了，提供最好的装修、最好的服务、最好的地段，就是能够发财，地产的成功三要素，就是地段、地段、地段。你想你都知道的事，别人会不知道吗，地段、地段、地段最后你还是扛不住，情况非常复杂。我仔细分析这些人之后，我不得不佩服，我就以资本负债比例为例，他们不是四家平均20%，中国的上市公司里面，资本负债比例平均是100-300%，而他们每家都是20%，不是平均20%，这种结构的类似我非常的震惊。新世界在04年之前，负债比例曾经到60-70%左右，可是还是回来了，还是回到20%的平均位置，因此20%的资本负债比例对于香港而言，应该就是一个安全的标准，至少我的数字显示，这四大天王当中只有一家是曾经偏离过这个数字的，从97到03年曾经高达60-70%，但是到05、06年之后回到20%，因此我们有理由相信20%是一个平均数字。
同时不止如此，除了打底之外，还有一项硬工夫，我为了确认我讲的是对的，我曾经私下对其中之一做了证实，确实是如此，那就是互补，什么叫互补？互补本身就是当你在做投资的时候，尤其是你又做地产，又做别的行业的时刻，你有没有想到互补是一个绝对标准，不能没有互补。什么叫互补？我投资A行业，我在选择B行业，而选择的条件是A跟B要互补，这话什么意思？这话A的现金流是这个样子，B就是刚好相反，什么目的呢？就是这家起来的时候，那家下去，一高一低可以产生互补，互补的结果可以达到稳定的现金流。所以打底的目的是用稳定的现金流来弥补地产开发的波动，而互补是用其他行业和地产开发的这种波幅做对冲。因此我有理由相信，这些人虽然是以地产起家的，可是对于地产而言，当他在做其他投资的时候，首先想到是互补，保证对冲这是非常重要的。
我讲的这些故事，不是一个理论，更不是郎教授简单的理念，不是的，而是我搜集了所有的数据之后我发现这样的情况。我举一个例子，你看一个行业是这样走的，另外一个行业是相反的，所以原来波幅这么大，这两个行业加在一起÷2的结果呢？因此我做了一个计算，经过这四大王的互补之后，这种现金流从这么大变成最终的现金流，整个的幅度缩小了几倍。四大天王它的现金流的缩小振幅是几倍，李嘉诚的长江实业缩小了10倍，新世界缩小了7倍，恒基兆业缩小了12倍，这四大天王每一家都通过互补使得现金流各个行业之间的波幅缩小从7倍到12倍之间，平均的缩小幅度是10倍。所以使得地产开发有一定的耗能，通过别的开发使得个现金流的波幅小了十倍，如果你的现金流因为别的行业而缩小10倍，你不觉得今后会安全很多吗，而且不但波幅缩小10倍，还有两三个行业才可以提供最稳定的现金流，让整个行业往上抬。以恒基兆业为例，我的资料显示，在很久很久以前，当做地产投资以前，没有放弃租赁也没有放弃煤气，包括建筑、酒店、码头加在一起，目的就是使得这么大的现金流能够做缩小一点。经过这么复杂的考虑之后，再孕育出现在的四大天王，而且在整个的成长过程当中，你发现态度是非常保守的，绝对不像各位所想得，我要做大做强。这个做大做强我在五六年前批评过的，中国企业没有做大做强的本钱，而且我在广州也讲被媒体骂死了，不做大做强，还做小做弱不成，我一直是忍辱负重几年，郎教授是比较辛苦的，每次提出新观念，都要经过别人的谩骂才知道，包括7月份演讲之后，我说08年制造业要倒闭，被人骂死了，说唱衰整个中国制造业。
大家注意，四大天王走到今天，你可能以为他是把握机会，迅速做大做强，不是的，我看了历史的数据之后，按照历史数据显示的，它的地产行业资本负债比例一直很高，甚至它的和记黄埔或者是长江实业有10%的资产负债率，一个中国的首富为什么这么低的资产负债率？你发现非常有意思，一个保守的心态完成了整个公司的逻辑思路。但是在很久很久以前，他就不想做大做强，他把资本负债比例控制在20%上下，慢慢稳健保守的发展，而且不但稳健保守，对于地产那么大波幅的现金流，第一采取拿地，第二采取互补的方式，使得你的风险大为降低，而且四大天王他们的做法之类似，让我感到震惊。我讲这个故事，绝对不是其中一家，而是每一家，都是相同的。所以就应了我以前所讲的一句话，失败的原因很多，似乎成功的真理只有一个，也就是说在这么多年的运作当中，是不是和他们不一样的企业都已经倒闭了呢？而且四大天王所以能够称其为四大天王是经过几十年的孕育，才会走到今天的四大天王，而他们孕育成长的过程当中，就是保守、打底、互补，一路走过来的。
碰到今天这种金融危机，他们怎么处理的？这是我这今年的研究成果，我希望分享一下，我最新的研究成果显示，李嘉诚在10月底的时候作出一些决定，我把他的决定讲出来以后，我相信你心里会感到非常沉重。第一和记黄埔的全部投资全部撤回，第二资本负债率20%，第三按我的材料显示，他手里220亿美金，这220亿的美金其中70%是以纯现金的形式保管，30%是以国债的形式保管的。请想一想，他这个做法和我7月份在萧山讲的是不是一模一样？7月份萧山演讲告诉各位地产商你要增加现金流，减低负债，减少投资，4个月之后，11月份真正是李嘉诚所做的，而且有数字证明，负债率是20%以下，现金流是220亿美金，所有投资全部撤回，11月份开始进入困难期，当然我们有很多希望，情况持续恶化，我多么希望这次的危机不会造成这么大的冲击，不也那么希望各位能够赚更多的钱，我也希望老百姓因为改革开放的成功变得更富裕，但是这些只是我个人一个梦，我希望这些都会发生，但是到现在发现情况不是这个样子的，情况是持续恶化，这也不是我唱衰，而是全世界都是这个样子的。
就在这个时候，李嘉诚的做法完全验证了我7月份的讲话，我希望我能够对各位企业家能够有正面的帮助。但是下面的话题，到底未来的经济形势怎样？我奉劝各位企业家，不要简单从地产行业来看地产，中国是非常复杂的。你认为整个股市也好，楼市也好，基本的灵魂是什么？你以为你们找一个好的地段，最好的装修最好的服务，送冰箱送车位你就能卖楼吗？你把地产行业看得太简单，甚至地产行业变成一个人人追逐的暴利行业，这个本身就是可笑了，因为在一个时代，地产商的暴利既然大量的企业家进入地产行业，可以告诉各位，我前面讲的，四大天王这种地产操作手法，你已经感觉不同反响，而且四大天王跟你们是不一样的，第一他们比你们大很多倍，我可以告诉大家，他们的体积比在座的各位大100倍以上，而且香港的体制非常齐全，一个大你百倍的地产商又在一个法治体系非常完善，信用体系这么优良的情况下，他们为什么这么的保守？你有没有想到这些人是怎么成功的？你有没有想到你太急进？你有没有想到你的思路太简单了，我今天的讲话比7月份的讲话更深刻，因为我的感受更深刻，从7月份到现在，你会觉得这半年来对你人生是一个极大的冲击。
但是内地的房地产市场和香港又是不同的，香港四大天王的操作手法在我看来是一个非常高超的风险管理手法，因此以四大天王的水平来看，我们可以说一个能够真正做好风险管理的企业家才是真正一流的企业家。
下面希望跟各位谈一下，地产行业的灵魂是什么？这跟香港是不一样的，香港是一个炒楼、炒股的地方，为什么这个地区可以成为一个炒楼炒股的地区，因为背靠大陆，服务业都是大陆提供给香港的，所以这个小区可以去炒楼、炒股，但是中国大陆本身，就不具备这个优势，你千万不要在这个时候想到说，大家都做地产像香港一样的，那是不可以的，因为中国大陆本身不可以变成一个炒楼、炒股的国家，所以香港四大天王的成功有特殊的历史机遇，因为背靠大陆，香港的资金、技术、人才可以在发展，没有后顾之忧。
江苏省、浙江省发展很快，但是这个地区的房价怎么决定呢？当然是由一个地区的富裕程度决定，比如说这个地区的经济发展很好，老百姓非常富裕，那个地区的经济不发达，老百姓不富裕，可是问你一句话，中国是这个样子呢？就以浙江省为例，杭州和温州的房价一两万，嘉兴呢？嘉兴离上海如果磁悬浮开通的话，四五分钟就到了，离上海这么近，它的房价多少呢？四千，这是我们浙江。
江苏呢，我到苏州一看，觉得特别像东莞不像苏州，只有园林的概念，而看不到真正的园林的美，苏州很有概念，但是房价也是很高的，一两万，再看隔壁的无锡呢？也是四五千，你说凭什么，就在隔壁，房价差这么大，嘉兴离上海比离杭州近很多，为什么房价这么低，从这两个例子来看，会发现当地民众是否富裕关系不是很大，而且最近的初步的资料显示，嘉兴的人均所得跟无锡的人均所得，人均产值是不高的，但是人均所得不比苏州低，甚至高与苏州，为什么房价这么低呢？这一切值得我们关切。
而且在所谓的金融海啸的冲击之下，未来我们对房地产有什么样的正确理解整个形势呢？首先我把我过去的理论做一些综合，今天中国的地产的价格决定和香港是完全不同的，香港是一个非常简单的地方，因为这个地方非常小，没有别的行业，只有炒楼炒股，在香港做地产是非常容易的事情。它只有一个问题，就是风险管理问题，因为地价在什么地区什么地价大家都很清楚，基本上是根据这个地区是不是靠近尖沙咀都是很有关系的，但是内地是非常复杂，主要的原因还是因为庞大的制造业，按照我去去年年初一开始的时候讲的，为什么我们去年有楼市泡沫？我的观点很明确，你不要把它看成是一个流动性过剩，说经济发展成功了，老百姓更富裕了，所以有钱炒楼了，不是这么简单的，不是这么回事，当然我从来没有否定经济发展是成功的。我们以去年深圳地区为例，深圳地区在去年的时候，房价翻了几番，从几百万卖到几千万就是几个月，甚至年初的时候是一万块一平米到年终的时候四万块一平米，当然现在是2.5万块钱，这个是什么回事？难道一个地区的经济发展这么快吗，短短一段时间翻了四番，所以我说是制造业的回光返照，我在去年讲这个话的时候，是一个纯粹的理论的推理，因为当时还没有太多的数字出来，我是根据我所搜集的资料和数据作出一个理论的解说，也就是说在去年深圳地区房价上升这么快的原因之一，是因为深圳地区制造业比较困难，而这个制造业困难的结果，我们发现就在去年大量的制造业资金不投在制造业，虽然制造业看起来是很火，但是所面临的投资的环境是非常恶化的。实际上03年开始有恶化的迹象了，因此大量应该投资在制造业的钱拿出来炒楼，一直造成深圳地区的楼价飙升的现象，这也是为什么我把深圳地区的地价翻几番的现象叫“制造业的回光返照”。我在各位面前讲这个时，是非常惹地产商讨厌的，因为回光返照的下一步是怎么呢？按照我的回光返照的理论来说，楼价下跌是必然的，深圳地区或者是广东地区制造业大量倒闭是必然的，在两年多以前，做个推论，还是要有水平的，不但要有胆子的，要是讲错了呢？
好了，结果今年1月份公布数字的时候，确实是这样的，制造业大量倒闭，而且房价下来了，为什么？因为中国的地产的地价和制造业的关系是紧密联系在一起的，这个现象让我感到非常担忧的，而且除此以外，还有很多制造业的企业家，觉得制造业干不下去了，不想干了，拿出大量的钱去做地产开发了，比如说海尔，很多人说海尔是转型了，其实是干不下去了，这么简单的。所以你看，资金冲击地产，有需求，然后又有很多制造业企业家转来变成地产开发了，造成了楼市一团火爆，拉升了GDP，由于楼市火爆，使得地的拍卖价特别火爆，一片繁荣，这都是危机啊。
因为这是地产的灵魂，因此我可以放开谈，今天房地产的未来已经不是房地产的未来了，如果前面两个比喻是对的话，你要晓得，下一步是什么？也就是说是地产曾经产生了泡沫是由于制造业的衰退，而不是由于全民更富裕，而是产生了回光返照，是一定破灭的，如果定义成回光返照的话，下一步房地产价格一定是持续下跌的，这个话讲的非常清楚。
所以送给大家一个新的理念，中国的工商链条是怎么定的？什么叫做工商链条？工商链条和市场化不一样。在去年以前谈到地产问题的时候，很多人跟我说，不要去找市长，去找市场。其实是不对的，政府应该主动积极来协助各个不同行业的企业，尤其是制造业为主，请大家稍微想想，地产的真正基础，就来自于制造业，如果制造业持续衰退虽然在去年产生短暂的回光返照现象，而这一切可以用中国的工商链条来作出解释，什么叫工商链条，过去不要去找市长去找市场，这个观念是不对的，常常把市长的问题推给市场是不对的，现在用工商链条的新时代取代市场的概念，当经济发生危机的时候，如果你不注重这个功能会产生多米诺骨牌的连锁效应使其他行业受到严重影响，这次的美国金融危机发生以后，美国政府并没有把这一切推给市场，而是美国政府立刻当机立断提出用七千亿美金来救市，为什么这么做？原因很清楚，市场化的概念是一个过去、旧得概念，以后我们别再提了，而一个新的概念是工商链条的新时代，如果美国政府不去救这个，在美国工商链条的新时代，就是第二张骨牌倒下了，美国老百姓失去信心，第三张骨牌是消费减少的，再下面是生产受到影响破产……从此形成恶性循环，因此美国政府提出七千亿美金救市的目的就是树立起防火墙，让这个金融危机不要冲击到其他的行业，比如说美国最大的保险公司AIG一下子亏了，花旗银行也亏了，还有3065亿美元的高风险地产，美国政府没有说不要去找市长，而去找市场，美国政府是一下子掏出很多美金给他们。什么目的就是不要让它倒闭，让问题就在金融机构里面解决，否则就会冲击到其他的骨牌，也就是在设立防火墙，这就是市场化的概念在全世界已经破产了，而取代市场化就是我讲的“工商链条的新时代”。
去年经历过的楼市泡沫、股市泡沫是什么概念？那就是中国工商链条的第二张骨牌。第一张骨牌是什么呢？就是从03年开始、05年开始恶化的投资，温家宝总理曾经指出来，要通过税收、投资、产业升级来帮助中小企业，对这个话我表示肯定，可是如果在两年之前这样做就更好，为什么？第一张骨牌制造业在05、06年开始的环境的恶化，而在那个时候没有斩断工商链条，设立防火墙，让制造业投资环境恶化之后，大量的制造业资金冲击第二张骨牌倒下了，形成股市、楼市泡沫，政府不救市，没有斩断工商链条，设立防火墙，第三张骨牌倒下了，就是把在座的精英阶层都下到第三张骨牌下面，第四张骨牌由于回光返照，楼价、股价扛不住，第四张骨牌倒下了，第五张骨牌就把中产阶级一举消灭，你想中产阶级财富大幅缩水，再加上失业，消费更加下降了，从而形成恶化循环。如果你能够听得懂的话，你会发现，去年所谓的楼市泡沫本身，它的真正意义就是没有斩断工商链条设立防火墙，如果我们能够在两年之前或者是三年之前，就能够像今天的美国这样，拿出大量资金，帮助第一张骨牌的话，后面都应该不会发生，也就是说通过税收、融资、产业升级来帮助制造业的话，让制造业基金稳定在制造业当中，这就是设立防火墙、斩断工商链条，就不会冲击第二张骨牌，不会超过那么大泡沫，也不会冲击第三、第四张骨牌，这些都不会发生。可是问题是当初没有斩断工商链条、设立防火墙，从而使得股价大涨、楼价大涨，更可怕是很多制造业的基金转而成为地产开发的资金，整个的社会资金被大量的误导到这个领域，如果当时能够救助制造业，让制造业资金不要冲击到第二张骨牌，如果不产生楼市泡沫，我们不会误导这么多资金再次进入股市，也不会这么多资源再次进入楼市。也是由于去年跟前年，楼市泡沫的结果，吸引了大量买方跟卖方的资源进入到这个行业，短期之内是一片火爆，其实是回光返照，到08年年底发现，这个行业的资源过渡开发，所以现在卖楼的压力很大，而更可怕的是什么？占中国经济总量70%制造业衰退的结果，是老百姓的观望，如果是观望就好了，看看还会买的，现在不是简单的观望问题，而是聘用中国90%人口的70%的民用制造业如果是持续的萧条，如果制造业不能赚钱怎么给员工更多的薪水，在这种情况下，你如何有钱去买地产？而前面是由于没有斩断工商链条的结果，使得地产价格暴涨的现象吸引了大量的资源进入这个行业，造成产能过剩，但最后买方的力量既然只是一个回光返照，它的持续生命力是什么？就是一定要让制造业再发达起来，让它赚更多的钱，你才能够使得回光返照的短暂现象成为一个长期现象，这是真正能够支撑房地产行业发展的资金的需求，所以不要把过去的市场的泡沫现象看成长期现象，就是由于看成是长期现象才造成今天的被动，让这种回光返照的短期现象长期化，一定要让制造业更发达，让企业家赚更多的钱，可以拿出更多的薪水给员工，才能维持一个长期的发展，在短期的冲击之下做了一个长期的决策，而忽略了制造业的持续衰退将无法产生制造业资金需求的长期效应。
政府的短期激励措施非常重要，但是最多是短期效应，股票市场就是最好的例子，从今年3月份开始就不断推出一些利好的消息，当时是涨停了，之后持续下跌，因为这些都是第二、第三、第四张骨牌的关系，如果你只针对第二、第三、第四张骨牌玩游戏的话，一定不行的，你们一定要回到第一张骨牌解决真正原始的问题，把这些问题解决之后，才能透过整个链条的健康发展产生长期效果，目前只是短期效果，只有回去让占GDP70%的制造业他们解决90%的人口这些部门更富裕，只有这样整个工商链条才健康起来，而整个工商链条健康起来，你们做地产才有长期效应，否则就是只有短期效应。
所以现在，09年的情况怎样？当再也见不到我的时候，当还想问我们地产下一步是什么？你就跳出地产来看看第一张骨牌，到底我国的制造业或者我国的民营企业是否能够继续繁荣？它们是否繁荣还是各位能否成功的最基本的长期原则，如果它们不行，他就缺乏一个长期客户，整个的工商链条是长期不健康，因此政府的救市措施只会有短期的效果而不会有长期的效果。
最后我想谈谈比较关切的题目，就是国际金融海啸的问题。我们这个国家是一个感觉非常良好的民族，当有人把问题提出来之后，通常得到的报应都是不太好的，所以告诉各位，提出问题是非常重要的。首先我告诉你的是，国际金融海啸为什么越演越烈？为什么让大多数经济学家跌破眼镜，你以为就是这么一点次级债这么简单吗，不是的，而是什么？这次国际金融海啸的最大冲击，你看了很多的报道都没有搞清楚。什么是次级债？真正的原因是在过去的美国，借款人就是一群具有责任感借款人去借款，这些借款人简单，找到中介搜集数字材料交给银行去审核，银行过后，把一万块借给这个人去买房，从银行开始以后，工具就是衍生金融工具，银行拿到一万块再去贷，不是像中国的银行收利益，而是卖了，卖给美国的证券公司，美国的证券公司干吗呢，就是签成房地产抵押证券，每张债券一千万保证金，美国的保险公司再卖掉，本来就是一万块的债券，突然之间变成四张保单，凭空多出20张衍生的金融工具，除此以外，这些证券公司还把这些四张债券和股票市场挂钩，和美国国债挂钩，搞出来1倍、5倍、10倍都叫做衍生金融工具，所以美国金融市场更繁华了。什么叫次级债？为什么影响这么大？那就是在华尔街的运作之后，找了一批信用不卓著的人来借款，这就叫次级债，他找到中介机构，而现在这些中介机构和美国以前的中介机构不一样了，以前的人很有责任感，要审核，今天美国的中介机构越来越像中国的中介机构，一起骗银行，我讲这个话，你们觉得很对，就是最终能够借到钱，你们就是这么骗的，你们的收入不够，怎么办呢？中介机构盖了假公章，而且我的资料显示，美国很多中介机构很多都是中国人，在中国做过很有经验，而且美国人很好骗，次级债和中介机构一起去骗银行，银行卖给证券公司变成证券，再跟国债、股票市场和公司债结合，发了很多的金融衍生工具，所以美国金融市场一片繁荣，就是给美国这么大的金融衍生市场带了“三聚氰氨”进来了。当你在中国看到一路平安你还想喝牛奶，你在中国碰到三聚氰氨你对牛奶完全丧失信心，但是在美国碰到三聚氰氨的时候，对资本主义完全丧失信心，这就是美国的金融海啸越来越越演越烈，对美国资本主义完全丧失信心，而完全丧失信心的结果是什么，就像是我们不喝牛奶一样，而我们不喝牛奶，牛奶工业就崩溃了，而美国人不喝牛奶就开始不消费了，而且美国人消费行为跟我们不一样，我们去吃饭的时候，刷卡或者是用现金的，所以家庭的负债比例很低，占GDP的比重是13%。美国人不是的，美国人都是靠负债消费的，美国人的负债比例高达GDP95%，他们买车子贷款是110%的贷款，连保险费都贷掉了，特好，在美国买冰箱、电视、DVD都不要钱的，百分之百买到了，这就是美国，是一个以高负债为主的国家，一旦是以高负债为主的消费形态，当他们发现高负债里面有三聚氰氨的话是什么结果？那就是和我们不喝牛奶一样，美国人过去赖以为生的高负债的消费形态就开始改变，就开始冲击到实体经济，从什么时候开始冲击？就是11月份开始，这就是制造业为什么在11月份的时候日子更为难过，而美国财政部长保尔森在11月20号发表重要讲话，但是国内的媒体基本上没有报道，因为我们感觉非常良好。这个太重要了，11月11号他说美国政府提出的七千亿美元的收购方案原先是希望收购被三聚氰氨污染的资产，现在是帮助信用卡消费贷款，到11月20号说准备提高到八千亿美金，其中一千亿美金拿出直接帮助美国人消费，因为他说了一句话非常重要，他就是美国的消费市场被冻结了，所以我前面告诉各位，美国人因为三聚氰氨不敢消费，到11月20号完全被证实，美国的消费形态被冻结了，而这个结果将直接影响到我国的出口，而影响到出口的结果就会产生多米诺骨牌效应，包括地产。我们的出口占GDP的比重是多少？35%，也就是说我们中国的工商链条和美国的工商链条通过35%的GDP紧密挂钩在一起，绕过金融体系，直接打击到实体经济，这一切在11月份直接冲击到我国，这就是在座的各位11月份感到日子很难过的原因。
我想最后做一个简单的摘要，未来我们面临的格局已经不是我们国家所掌控的，我个人也比较难过，而且这些都是我们的现实情况。不单影响到出口制造业，还会影响到其他行业。
地产本身呢，这个时刻，像四大天王及李嘉诚的做法，因为整个中国地产价格的走势，不是简单由地区的富裕程度决定的，而是由整个工商链条决定的，去年的泡沫现象就是制造业的回光返照，最大的错误就是把短期的泡沫当成长期地产发展的战略走势，这就是各位被动的真正的原因。要能够地产在长期下稳定的发展就是政府来帮助这些制造业，让制造业做到更好以后，对地产而言才会有长期激励的效果，否则就是头痛医头，脚痛医脚短暂效果。