神马文学网“地王”天机
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 03:47:53
“地王”天机
若以20％的投资回报率简单计算，163号地块项目建成后若用作销售，每平方米的售价将超过11万元。而目前在上海处在同一价位的物业仅有“汤臣一品”一家，并且开盘至今长期滞销。
上海从来就不缺天价“地王”，也不缺“气吞山河”的地产大鳄，但8月24日下午，张桂平还是让诸多见惯大风大浪的上海地产业界目瞪口呆。
8月24日，随着一声响槌，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元竞得上海市黄浦区163号街坊地块，每平方米楼面地价(总地价除以建筑面积)达6.69万元，成为迄今为止内地单价最高的“地王”。
根据高力国际的分析，以163号地块楼面地价66927元／平方米计算，估计该地块的开发成本为92000元／平方米。
在一个尚未完全成熟的非高档商务区，以这样的天价下注，苏宁将作何为？
中信证券分析师王德勇则指出，张桂平旗下的苏宁环球(000718.SZ)只是二线地产上市公司。“对它的这笔投资，我当然更愿意从理性的角度去理解，唯一能解释的就是苏宁环球对未来上海高档商用物业的信心。”
有知情人士透露，苏宁环球正计划把总部迁往上海。也有分析师坦言，张桂平天价拿163号地块，首先考虑的或许是苏宁环球一线地产蓝筹的长远计划，需要在上海市场发声音，其次才是投资的回报率。
“高地”异象
“163号地块的出让结果，到今天我还没有完全理解的有两点，一是价格，二是买家。”即使作为上海地产界的资深业内人士，仲量联行亚太区董事陈立民在8月27日这天依旧没能给出他的分析。
不少业内人士直言，按照目前163号地块所处区域的商务环境，即使考虑到未来一两年的发展，这样的土地成本想要获得较高的投资回报率，相当困难。
6.69万元／平方米的楼面地价在上海滩究竟处于何种水平，可以简单作一比较：
就在不久前，李兆基旗下恒基地产(0012.HK)斥资20.8亿港元收购京沪两地房地产项目，其中的上海地产项目即为黄浦区南京东路155号一块建筑面积为67789平方米的地块，收购总价13.56亿港元。
这个地块与163号地块只有一路之隔，土地性质也同为高档商用综合项目。但折算下来，李兆基收购155号地块每平方米楼面地价约为2万元，与张桂平的6.69万元落差巨大。
高力国际研究与咨询部董事李庆贤指出，163号地块的开发成本主要由三部分购成：首先是土地成本即楼面地价66927元／平方米；其次是建安成本，按高档商用物业的建造成本1500美元／平方米水平计算；第三部分则主要是以利息成本(按土地及建安成本总额的一年期借贷利率计算)为主的包括经营、保险等其他费用。
“这样计算下来可以发现，由于拿地价格相对较高，土地成本占到了总开发成本的七成以上，属于较高的比例。”李庆贤说。
再与8月初位于浦东小陆家嘴金融贸易区的高档写字楼项目“中融碧玉蓝天”的成交情况相比，后者成交的最低优惠价为6.5万元／平方米，还不及163号地块的楼面地价。
与周边相比，163号地块成了区域内一块鹤立鸡群的“高地”。
长期以来，163号地块所处的南京路步行街东头区域，高档商务氛围迟迟未能形成，目前暂以中低端商业业态为主，被部分业内人士称为高端商务的“盲区”。
该区域内目前唯一一栋高档商用物业－－宏伊广场的日租金在0.80美元／平方米，与南京西路、陆家嘴等上海领先的高档商务区高达1.5美元／平方米的日租金差距明显。
若以20％的投资回报率简单计算，163号地块项目建成后若用作销售，每平方米的售价将超过11万元。而目前在上海处在同一价位的物业仅有“汤臣一品”一家，并且开盘至今长期滞销。
基于上述现状，当163号地块的最终响槌成交后，业内大多数人士认为，苏宁环球是把自己置于刀尖之上，即使把今后几年上海市场的发展潜力考虑进去，要想在该地块上获得较高的投资回报率，可能性也非常小。
张桂平账本
站在这样一块高处不胜寒的高地或者说“绝地”之上，苏宁环球如何能赚钱？
或许，张桂平胸中有着另一本账。
张桂平意图通过资本扩张把苏宁环球打造成国内一线地产蓝筹已是业内公开的秘密，要实现“在五年内年开发建筑面积达到250万－300万平方米，年销售收入达到120亿－150亿元，努力成为国内综合大型地产运营商”。
要做一线地产蓝筹，局促于南京一隅显然是不行的。“在上海这个中国地产业的制高点上没有地盘，说自己是一线地产蓝筹怕要让人笑话。”有分析师指出，张桂平敢于从其他9家外资大鳄口中天价夺食，在某种程度上，进军上海、要在上海市场发出自己的声音，或许是在投资回报率以外所更多考虑的一点。
并且，像163号地块已不是今年上海出现的第一幅天价“地王”，“地王”地价与周边落差巨大而最终通过拉动周边地价填平了落差的先例也并不是没有。
两个月前的6月21日，绿城中国(3900.HK)以翻倍天价拍得新江湾城“地王”。据佑威&天天房展网研究中心的跟踪系统显示，自此之后，新江湾城地块旁边的在售楼盘集体提价：合生江湾国际公寓随即就把售价从14000元／平方米提高到17000元／平方米。保持了4年多价格没有大波动的海上海新城，也把16500元／平方米的报价提高到19000元／平方米；宝地东花园更是把16500元／平方米的报价调高到20000元／平方米。短短两个月内，助推房价的“地王效应”已经显现。
高力国际报告因此预测，163号地王项目在三到四年后日租金达到每平方米2.25美元的水平不是不可能。
上海“地王”下一步
不过，要成功开发和运作163号地王，苏宁还面临一些难以逆料的内外风险。
半个多月前的8月9日，苏宁环球在《2007年度非公开发行股票预案》中表示，对于此次非公开发行的目的，首先是为增加公司土地储备，提高公司持续发展能力的需要。公司目前约有1200亩土地储备(已缴纳土地出让金部分)，土地储备规模较小，需通过非公开发行股票的方式增强实力，获得新的土地储备。
目前苏宁环球的主要业务位于南京，能在南京市场占据一定份额，主要是依靠其在上市前获得的大量低成本土地储备，在竞争中拥有巨大土地成本优势，而随着这两年南京楼市的持续走高，苏宁环球获得了较大的资产增值收益。
“苏宁在南京主要是以中端住宅产品为主，而高档商用物业的投资开发经验，则有所欠缺。”南京的一位房地产业内人士评价说。
天价拿下163号地块，后续资金投入如何解决也不得而知。
苏宁环球公开资料披露，经测算，不考虑开发中项目的资金需求，公司近期资金需求(现金)在90亿元以上，截至2007年6月30日，公司货币资金余额63766.97万元，资产负债率达78.08％(合并数)，公司仅依靠现有资金与债务融资无法支持未来的开发计划。
“从二线跃居一线地产蓝筹，决不是在上海投资一个天价项目就能实现的，苏宁环球在成熟战略框架、完善管理体制等方面都与一线的地产蓝筹存在一些差距。”上述分析师说。
与此同时，外部大环境也并不乐观。
“最近半年，以地王现象为代表的迹象已经引起了管理层的高度重视，未来上海楼市的政策大环境向何处演变还很难预料。”一位不愿透露姓名的专家表示。“汤臣一品”开盘后就是因为遭遇来自市场及政府调控层面的冲击不断，至今处境尴尬。
“要达到这一理想状况，该项目唯一可以指望的就是外滩源顶极金融商贸区计划的实现。”上述不愿透露姓名的专家坦言，但上海外滩源开发计划从雏形出炉至今已有约10余年时间，至今不见实质性启动，这一过程会相当漫长。
若以20％的投资回报率简单计算，163号地块项目建成后若用作销售，每平方米的售价将超过11万元。而目前在上海处在同一价位的物业仅有“汤臣一品”一家，并且开盘至今长期滞销。
上海从来就不缺天价“地王”，也不缺“气吞山河”的地产大鳄，但8月24日下午，张桂平还是让诸多见惯大风大浪的上海地产业界目瞪口呆。
8月24日，随着一声响槌，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元竞得上海市黄浦区163号街坊地块，每平方米楼面地价(总地价除以建筑面积)达6.69万元，成为迄今为止内地单价最高的“地王”。
根据高力国际的分析，以163号地块楼面地价66927元／平方米计算，估计该地块的开发成本为92000元／平方米。
在一个尚未完全成熟的非高档商务区，以这样的天价下注，苏宁将作何为？
中信证券分析师王德勇则指出，张桂平旗下的苏宁环球(000718.SZ)只是二线地产上市公司。“对它的这笔投资，我当然更愿意从理性的角度去理解，唯一能解释的就是苏宁环球对未来上海高档商用物业的信心。”
有知情人士透露，苏宁环球正计划把总部迁往上海。也有分析师坦言，张桂平天价拿163号地块，首先考虑的或许是苏宁环球一线地产蓝筹的长远计划，需要在上海市场发声音，其次才是投资的回报率。
“高地”异象
“163号地块的出让结果，到今天我还没有完全理解的有两点，一是价格，二是买家。”即使作为上海地产界的资深业内人士，仲量联行亚太区董事陈立民在8月27日这天依旧没能给出他的分析。
不少业内人士直言，按照目前163号地块所处区域的商务环境，即使考虑到未来一两年的发展，这样的土地成本想要获得较高的投资回报率，相当困难。
6.69万元／平方米的楼面地价在上海滩究竟处于何种水平，可以简单作一比较：
就在不久前，李兆基旗下恒基地产(0012.HK)斥资20.8亿港元收购京沪两地房地产项目，其中的上海地产项目即为黄浦区南京东路155号一块建筑面积为67789平方米的地块，收购总价13.56亿港元。
这个地块与163号地块只有一路之隔，土地性质也同为高档商用综合项目。但折算下来，李兆基收购155号地块每平方米楼面地价约为2万元，与张桂平的6.69万元落差巨大。
高力国际研究与咨询部董事李庆贤指出，163号地块的开发成本主要由三部分购成：首先是土地成本即楼面地价66927元／平方米；其次是建安成本，按高档商用物业的建造成本1500美元／平方米水平计算；第三部分则主要是以利息成本(按土地及建安成本总额的一年期借贷利率计算)为主的包括经营、保险等其他费用。
“这样计算下来可以发现，由于拿地价格相对较高，土地成本占到了总开发成本的七成以上，属于较高的比例。”李庆贤说。
再与8月初位于浦东小陆家嘴金融贸易区的高档写字楼项目“中融碧玉蓝天”的成交情况相比，后者成交的最低优惠价为6.5万元／平方米，还不及163号地块的楼面地价。
与周边相比，163号地块成了区域内一块鹤立鸡群的“高地”。
长期以来，163号地块所处的南京路步行街东头区域，高档商务氛围迟迟未能形成，目前暂以中低端商业业态为主，被部分业内人士称为高端商务的“盲区”。
该区域内目前唯一一栋高档商用物业－－宏伊广场的日租金在0.80美元／平方米，与南京西路、陆家嘴等上海领先的高档商务区高达1.5美元／平方米的日租金差距明显。
若以20％的投资回报率简单计算，163号地块项目建成后若用作销售，每平方米的售价将超过11万元。而目前在上海处在同一价位的物业仅有“汤臣一品”一家，并且开盘至今长期滞销。
基于上述现状，当163号地块的最终响槌成交后，业内大多数人士认为，苏宁环球是把自己置于刀尖之上，即使把今后几年上海市场的发展潜力考虑进去，要想在该地块上获得较高的投资回报率，可能性也非常小。
张桂平账本
站在这样一块高处不胜寒的高地或者说“绝地”之上，苏宁环球如何能赚钱？
或许，张桂平胸中有着另一本账。
张桂平意图通过资本扩张把苏宁环球打造成国内一线地产蓝筹已是业内公开的秘密，要实现“在五年内年开发建筑面积达到250万－300万平方米，年销售收入达到120亿－150亿元，努力成为国内综合大型地产运营商”。
要做一线地产蓝筹，局促于南京一隅显然是不行的。“在上海这个中国地产业的制高点上没有地盘，说自己是一线地产蓝筹怕要让人笑话。”有分析师指出，张桂平敢于从其他9家外资大鳄口中天价夺食，在某种程度上，进军上海、要在上海市场发出自己的声音，或许是在投资回报率以外所更多考虑的一点。
并且，像163号地块已不是今年上海出现的第一幅天价“地王”，“地王”地价与周边落差巨大而最终通过拉动周边地价填平了落差的先例也并不是没有。
两个月前的6月21日，绿城中国(3900.HK)以翻倍天价拍得新江湾城“地王”。据佑威&天天房展网研究中心的跟踪系统显示，自此之后，新江湾城地块旁边的在售楼盘集体提价：合生江湾国际公寓随即就把售价从14000元／平方米提高到17000元／平方米。保持了4年多价格没有大波动的海上海新城，也把16500元／平方米的报价提高到19000元／平方米；宝地东花园更是把16500元／平方米的报价调高到20000元／平方米。短短两个月内，助推房价的“地王效应”已经显现。
高力国际报告因此预测，163号地王项目在三到四年后日租金达到每平方米2.25美元的水平不是不可能。
上海“地王”下一步
不过，要成功开发和运作163号地王，苏宁还面临一些难以逆料的内外风险。
半个多月前的8月9日，苏宁环球在《2007年度非公开发行股票预案》中表示，对于此次非公开发行的目的，首先是为增加公司土地储备，提高公司持续发展能力的需要。公司目前约有1200亩土地储备(已缴纳土地出让金部分)，土地储备规模较小，需通过非公开发行股票的方式增强实力，获得新的土地储备。
目前苏宁环球的主要业务位于南京，能在南京市场占据一定份额，主要是依靠其在上市前获得的大量低成本土地储备，在竞争中拥有巨大土地成本优势，而随着这两年南京楼市的持续走高，苏宁环球获得了较大的资产增值收益。
“苏宁在南京主要是以中端住宅产品为主，而高档商用物业的投资开发经验，则有所欠缺。”南京的一位房地产业内人士评价说。
天价拿下163号地块，后续资金投入如何解决也不得而知。
苏宁环球公开资料披露，经测算，不考虑开发中项目的资金需求，公司近期资金需求(现金)在90亿元以上，截至2007年6月30日，公司货币资金余额63766.97万元，资产负债率达78.08％(合并数)，公司仅依靠现有资金与债务融资无法支持未来的开发计划。
“从二线跃居一线地产蓝筹，决不是在上海投资一个天价项目就能实现的，苏宁环球在成熟战略框架、完善管理体制等方面都与一线的地产蓝筹存在一些差距。”上述分析师说。
与此同时，外部大环境也并不乐观。
“最近半年，以地王现象为代表的迹象已经引起了管理层的高度重视，未来上海楼市的政策大环境向何处演变还很难预料。”一位不愿透露姓名的专家表示。“汤臣一品”开盘后就是因为遭遇来自市场及政府调控层面的冲击不断，至今处境尴尬。
“要达到这一理想状况，该项目唯一可以指望的就是外滩源顶极金融商贸区计划的实现。”上述不愿透露姓名的专家坦言，但上海外滩源开发计划从雏形出炉至今已有约10余年时间，至今不见实质性启动，这一过程会相当漫长。