留用地也能产权分割到户·都市快报

  记者 肖俊健

  6月18日开工的象山国际广场准备在近期推出首批房源，而它将成为杭州第一个可以做到“产权分割到户”的留用地项目。

  曾几何时，留用地项目留给刚需购房者的更多是“遗憾”。小户型、精装修、低于周边楼盘近三成的价格，留用地项目这些优势仅仅因为土地性质而变成鸡肋。由于业主们无法像买普通商品房一样获得分割到户的产权，购买留用地项目往往会演变成“长期租赁”。

  不过，这一问题马上就能得到改变。得益于杭州市政府2009年6月出台的“209号文件”，象山国际广场二期象山大厦将能“产权分割到户”，对价格敏感的刚需购房者也能在“商品房”和“保障性用房”之外，找到第三种选择。

  留用地项目柳暗花明

  所谓“10％留用地制度”，是指政府在征用集体所有土地时，为了使失地农民有长久的经济来源,按照征用农用地（不含林地）面积的10%核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民。推进留用地建设，让留用地实实在在成为被征地农民又一项长期、稳定的收入来源。

  与处于政策“灰色地带”的小产权房不同，留用地项目是符合城市规划要求的，并具有“国有土地使用权证”、“契证”、“房屋所有权证”三大证的合法开发项目。

  杭州是国内较早实施征地留用地制度的城市之一。

  1998年11月26日，杭州市出台《关于在市区开展撤村建居改革试点工作的意见》。其中规定，撤村建居后，原农村集体土地经依法征用后，转为国有。也正是这一文件，将留用地同后来争议不断的“小产权房”划出了界限：前者的土地性质是国有，而后者是“集体所有”。1999年4月出台的《杭州市撤村建居集体所有土地处置补充规定》，则第一次明确出现了“留用地”的字眼，这也是后来10%留用地提法的“源头”。

  而2008年5月出台的“183号文件”（《关于加强村集体经济组织留用地管理实施意见的通知》），在明确留用地项目受让主体、提出积极鼓励招商引资的同时，再次明确严禁将留用地项目用于商品房开发。

  杭州市政府2009年6月出台的《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》，便是“209号文件”。该文件规定“合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售”，如果规划批建最小产权单位是单间，那就是可以办出“单套产权”。但此项规定只适用于新政出台后公开招拍挂出让的土地，旧有的村留用地项目并不适用。

  象山国际广场就是“209号文件”出台后的第一个招拍挂留用地项目，其二期规划获批的最小产权单位，正是“间”。

  杭州留用地类项目供应量超百万平方米

  从早期的黄龙世纪广场、嘉华国际、聚龙大厦，到近年来耳熟能详的天邑国际、恒策·西城时代、银融·YOU盘时代、剑桥公社，留用地项目在杭州称得上遍地开花，其中主要集中在三墩、下沙、滨江、留下和余杭等区域。目前规划杭州留用地规模约11000亩，如果按容积率2.5计算，总建筑面积可达到1665万平方米。

  尽管新政让很多投资者产生了观望情绪，但留用地项目的低总价优势让购房者有了新机会。

  首先，留用地项目的拿地成本不高。拿象山国际广场二期象山大厦所在的“转塘镇区单元C-C2-24地块”为例，该地块面积为17486平方米，容积率2.5，拍卖成交价11435万元，以此核算成楼面价仅为2616元/平方米。借助先天优势，留用地项目的物业价格仅相当于同区域住宅价格的三分之二，销售单价甚至低于附近一些楼盘的楼面价，处于大部分刚需购房者的承受范围之内。

  最重要的一点是，最新推出的一些留用地项目已经可按套办理产权。譬如象山国际广场二期“象山大厦”，就可以获得分割到间的产权，其销售定位更接近于商品房。

  据不完全统计，目前杭州市正在开发、并且已经在销售和即将在今明两年上市的留用地项目多达十个以上，总建筑面积约为130万平方米，但其中用于单身公寓、住宅用途的项目仅占比较小的一部分。

  象山国际广场首尝留用地新政

  象山国际广场总建筑面积达15万平方米，一期北区由三幢高层和两幢多层建筑构成，规划有一站式购物广场——华润万家华东区旗舰店，杭州联合银行、象山艺文中心、像素公寓、象品魅力商街、酒店等多种业态。其中除像素公寓外所有物业都由开发商持有并掌控后续发展，在另一方面也保证了项目的后续稳定发展。

  象山国际广场的1、3、4、5号楼的1-2层都规划为沿街商铺，商业面积达26900平方米。招商工作启动之初，国内零售业巨头华润万家超市以及本地金融机构杭州市联合银行便高调进驻。华润万家超市已于象山国际广场租赁超过2万平方米的建筑面积，将在此开设其华东区旗舰店，打造一站式生活购物体验中心，另有多家国内外知名的餐饮、零售、休闲、娱乐企业正在洽谈中。

  像素公寓是象山国际广场的唯一精装物业，是发展商历时3年、结合转塘当地环美院经济圈市场特点量身打造的精品物业。公寓主力户型面积30-45平方米，均价8500元/平方米，首付10万元起，置业门槛较低，也在某种程度上也增加了投资回报率。

  象山国际广场是首个适用于留用地新政策的公开招拍挂出让土地。象山国际广场分两期开发，其中一期像素公寓，适用于留用地的“183号文件”，即能办理“大证”。二期象山大厦则适用于留用地的“209号文件”，即产权可以分割到户。

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