上海地产集团重组现突破 仍待证监会审核

　　P34 上海地产上市公司重组

　　上海地产集团意在一举解决同业竞争问题，但证监会审核结果如何尚未可知

　　长时间纠结后，上海地产集团的重组似有突破。

　　5月18日，上海地产集团旗下两家上市公司中华企业(600675,股吧)（600675）和金丰投资(600606,股吧)（600606）同时公告，因控股股东上海地产（集团）有限公司正在研究涉及两公司的重大事项，公司股票自昨日起停牌5个工作日，并将于5个工作日后公告相关进展情况。此前一日，两公司因重要事项未公告全天停牌。

　　5月23日和5月29日，两家公司继续公告，因重大事项还在与相关部门进行咨询、论证中，股票继续停牌。

　　早在2009年下半年，上海国资整合动作频频时，曾有传闻称上海地产拟将旗下地产业务包括中星地产全部注入中华企业，而金丰投资将“卖壳”。但两家公司当时均表示控股股东没有卖壳和注资的行动。

　　此次两公司的突然停牌，让业界重生整体上市的预期。

　　5月19日，《上海国资》致电上海地产集团，其发展研究部一位人士表示，此次停牌并不突然，因两家上市公司都有房地产开发业务，存在同业竞争，监管部门一直要求集团要有所动作，但他同时表示，目前因方案尚未出台，是否整体上市并无定论。

　　6月7日,一位熟悉情况的权威人士对《上海国资》透露，目前最可能的方案是，金丰投资仍将主要从事房地产流通、金融服务等业务,已有的房地产开发业务继续做完,但不再开发新的房地产业务；地产集团旗下中星集团则剥离其滩涂造地、经适房建设等涉及政府职能的资产后，整体注入中华企业;另一家子公司——上房集团亦将其房地产业务注入中华企业。

　　市场人士表示，如果这一方案能最终成行，将符合此前的市场预期。

　　消除同业竞争

　　毋庸置疑，此次整合缘于地产集团面临的巨大同业竞争压力。

　　压力主要来自两方面。一为监管层。证监会已几度强调,“在独立性问题上,必须保证主业整体上市,彻底解决同业竞争问题，将关联交易控制在一定范围内。”上交所亦提出，希望上市公司提升质量，增强规模，减少关联交易，规范同业竞争。此外，上海市国资委亦大力推动下属集团整合上市公司,期望资源互补,达到做优做强的目的。为此曾专门召开会议研讨。

　　不过，更重要的是，地产集团旗下中华企业资金链已非常吃紧。2010年第一季季报数据表明，中华企业一季度每股经营现金流为负1.11元，同比下滑1394%，净负债率更由2009年末的78.1%攀升到108%，而短期借款、长期借款期末较期初分别增加30.83%和48.16%。

　　公司为此不得不四处筹钱。但其因长年受制于同业竞争,增发或配股等市场再融资方式一直极难得到监管层支持。

　　2007年11月,中华企业计划向其全体股东以每10股配售3股的比例配售股份,拟融资近30亿元投入3个项目建设。此次配股集资是该公司10年来在上市公司融资平台上的首次动作。但即便此次增发，都未能成行。

　　据了解，长期以来，中华企业融资渠道一是依靠信托,二是银行借贷，三是发行企业债。

　　但今年形势严峻，传统融资道路受到极大阻碍。

　　据媒体报道，中华企业在年初已向关联兄弟公司及浦发银行(600000,股吧)借款约11亿元，加上其去年已发过一次公司债，短期内再次发债和再次借贷已不太可能。

　　为缓解资金压力，中华企业只有通过信托融资，但依靠这种渠道，中华企业将面对年利息至少达8.5%的信托融资成本。

　　因此，消除同业竞争以在一定程度上改善融资环境，已是中华企业已是当务之急。

　　金丰难题

　　而对于金丰投资来说，重组亦不失为最佳选择。

　　目前,金丰投资的主业是住宅流通业和房地产开发。在2007年以前,其一直从事房屋流通业务,但此后,金丰投资增加了对房地产开发的投入，与中华企业的同业竞争越来越明显。

　　据其最近财务报表显示，金丰投资的资产负债率在55%左右，净利润现金含量是负1359.12%。

　　“无论是房屋置换、房屋租赁业务，还是房地产开发业务，企业都做得很一般。”安信证券房地产行业分析师陶学明对《上海国资》表示。

　　事实上，金丰投资涉足房地产开发亦是不得已。

　　“在台湾、香港的房产中介企业没有进入大陆市场之前,金丰投资尚能在上海立足，但象中原、易居等企业进入本地市场后,表现强劲,对金丰投资造成很大的冲击。”中原地产上海研究部总经理马冀对《上海国资》表示。

　　易居（中国）高级分析师薛建雄对此亦表认同：“房屋中介服务不要求资本密集，而是智力密集型，国企的机制在这方面是劣势。”

　　他解释说，房地产代理要求相对较多的客户资源，但这些资源一般掌握在个人手里，最后完全可以自己出来成立公司，金丰投资已经发生过多次核心员工跳槽或离职事件。

　　在这种情况下，为挽救发展颓势，金丰投资2007年进入房产二级开发市场。

　　但这并未改变其弱势地位。“从金丰投资这几年的发展来看,在上海基本没有开发项目,仅有上海松江金丰蓝庭在售,处于尾盘阶段,盈利能力很弱。”海通证券(600837,股吧)出具的一份研究报告认为。

　　2009年，大股东上海地产集团再施援手，金丰投资介入委托管理业务。当年5月，海通证券的分析报告用“迎来最好的时光”来评价，并首次给予“买入”评级。可见此项业务对金丰投资的重要性。

　　海通证券的分析报告称，“委托管理，即为投资方管理房地产开发的全部过程，公司收取管理费。主要目标客户为保障性住房的投资方，即上海市地方政府；考虑到母公司为上海地产集团，资源优势独特；因此公司在获取相关订单方面具有竞争力。”

　　更重要的是，委托管理业务的投入主要为人员工资，基本没有营业成本，毛利率几乎达到99%。

　　但薛建雄颇为尖刻地表示，“这种商业模式，完全靠大股东喂奶才能生存，万一哪天奶断了，怎么办？况且，这项业务对改善其资产并无实质性影响。”

　　既然如此，金丰投资作为一个“壳”似乎更合理。“可避免戴ST的帽子。”市场人士表示。

　　整体上市?

　　事实上，市场更为关心的是，地产集团旗下中星地产是否注入上市公司，意即地产集团整体上市。

　　“如果重组仅涉及两家上市公司，意义并不大。”陶学明直言。

　　据相关资料，中星集团成立已28年，累计开发74块基地，近40个居住区，建成各类住宅2800多万平方米。

　　“中星集团是上海的老牌企业，以往上海人耳熟能详的凉城新村、田林新村等均出自其手，资产质量很好。” 上海地产集团一位前任高层对《上海国资》表示。

　　中原地产上海研究部总经理马冀也表示,相比金丰投资,中星集团业务跟中华企业相似度更大,如果这部分资产注入上市公司,更符合市场预期。

　　“中星集团入股中华企业将是多赢局面。对中星来说，借助中华企业上市公司地位，可一举打通资本市场之路，突破发展瓶颈；对中华企业来说，引入实力雄厚的股东，无疑也是极大的利好。”诸多市场人士表示。

　　但地产集团可能会走得更远。其旗下除了中星地产外，还有上房集团同样从事房地产开发，但因其资产质量远不如中星地产，对市场缺少吸引力，预期并不强烈。

　　根据公开资料，上房集团历史亦非常悠久，经营范围包括：经营与管理授权范围的国有资产，房地产开发经营，物业管理，建筑设计，房地产交易及咨询服务等。

　　“长期以来，上房集团的主要任务是清理国企历史遗留土地问题，导致其资产质量并不好。”一位知情人士表示。

　　但地产集团意在一举解决同业竞争问题，上房集团下的房地产业务很可能借此重组至上市公司。

　　不过，地产集团对这一方案仍有相当保留。一个重要原因是，因宏观政策影响，证监会对房地产类公司重组审核几乎已经停滞，此次审核结果如何尚未可知。“申报上去不知道能什么时候批复下来。”

　　目前,地产集团相关部门人士正与证监会加紧沟通，结果如何仍有待观望。