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收益率平均达8% 房地产信托面临三大风险
2009年5月11日 06:31
来源:东方网 作者:徐可奇 选稿:吴月霞
东方网5月11日消息：据青年报，虽然近日面市的房地产信托产品预期年收益率平均达到8%左右，明显超过同档定期存款。但信托产品专家提醒投资者，高收益房地产信托事实上面临三大风险。上周共有12家信托公司发行了16款集合资金信托产品，但房地产信托产品只占3款，反映了时下房地产信托产品并不“叫座”的真实情况。
房地产信托收益垌定存
普益财富发布的数据显示，北京国际信托发售的稳健系列房地产集合资金信托计划Ⅰ期期限为36个月，预期年收益率为6.7%—8%；天津信托发售的团泊联合置业信托股权投资（定向购买）信托计划期限为24个月，预期年收益率为8.6%—9.5%；百瑞信托发售的百瑞宝盈23号建业地产基金集合资金信托计划期限为2-4年，预期年收益率为7.5%—10.5%；安信信托发售的中邦集团无锡项目贷款集合资金信托计划期限为两年，预期年收益率为9.2%。
而目前人民币存款利率两年期和三年期分别为2.79%和3.33%，最长五年期也只有3.6%。相比较之下，房地产信托产品的预期年收益率是同档定存收益的两倍以上。但是，普益财富信托研究部赵扬在接受记者采访时表示，投资者应该在看到表面预期高收益的同时也注意到，其实房地产类信托产品目前面临三类投资风险。
抵押担保有效性面临缩水
赵扬分析，首先是房地产项目本身的运作风险不容忽视。因为房地产项目往往具有高杠杆性，开发企业通常以较少自有资金，通过贷款等方式撬动大规模的地产项目，这本身就存在高风险。而房地产项目对资金链的高要求，导致一旦融资受阻，项目将面临巨大困境。另外，即使未遇到融资困境，如果房地产项目本身运作不顺，将来销售出现问题，资金有可能无法及时回笼。在这种情况下，投资者的利益能否得到保障，只能寄希望于担保方或抵押物等风险控制手段。
其次是房地产行业系统性风险仍然不确定。虽然近期房地产市场环境有所好转，但宏观经济环境和房地产市场基本面并未得到根本扭转，发展前景难以判断。房地产市场可能会出现房屋销售困难，融资方无力还款的情况。另外，目前各类金融资产相对顶峰时期普遍贬值，企业信用等级和担保能力有所下降。这一方面导致了房地产信托产品的抵押和担保等保障措施的有效性缩水，一旦第一还款来源出现异常，投资者面临的风险加大；另一方面，房地产开发企业在融资时需要将更多的资产设置抵押或质押，间接拉升了融资成本。
第三种风险是合规性风险，主要包括房地产信托产品对融资资质的审查、项目运作前景的分析、抵押或质押物的估值是否客观审慎等。另外，在前期部分房地产信托产品的运行过程中，由于受托人追逐利润而出现的违规操作和打擦边球等问题也可能对投资者造成损害。
投资增加预期收益上浮
目前在售的房地产信托产品的投资门槛最低只有120万元，但是普遍规定了预期收益率实行分级制，即投资金额增加，产品预期收益率也会相应上浮。例如，百瑞宝盈23号规定投资金额在120万元到300万元之间，预期年收益率分别为2年期7.5%、3年期8.5%和4年期10%；投资金额在300万元以上时，预期年收益率依次为2年期8%、3年期9%和4年期10.5%。
赵扬认为，在其他条件相同的情况下，房地产信托产品的投资期限越长，投资者面临的流动性风险就越大。所以，投资者要求的风险溢价越高，期望收益率越高。投资者在选择具体房地产信托产品时，首先要考虑手头资金的流动性要求，对流动性要求高的应考虑短期限产品；其次投资者应根据自身风险承受能力选择对应期限的产品。
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