专家称政府面临房地产调控三大困境

http://www.sina.com.cn  2010年09月09日18:39  中国社会科学报

　　文/王弟海

　　遏制房价上涨是为了遏制房地产市场的投机性行为，使房价稳中有降则既有利于防止房价过快下降对金融系统和房地产行业发展造成极大冲击，也有利于房地产行业的发展和其他行业保持平衡，避免长期经济增长放缓和通货膨胀的出现。

　　中国住房价格自2002年以来，一直以超过两位数的速度上升，远高于同期的经济增长率，而且房价还在继续上升。据国土部公布的数据显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，住宅均价上涨了25.1%，为2001年以来最高水平。住房价格持续高涨的原因是什么？高房价将会带来哪些经济后果？政府将如何应对居高不下的房价？本文从宏观经济一般均衡分析的角度出发，对这些问题进行探讨。

　　土地财政收入最大化使房价持续上涨居高不下

　　中国住房改革带来的住房市场化、城市化带来的城市人口规模扩张，以及经济高速增长带来的居民收入不断提高等因素，导致人们对住房需求不断增长，这是住房价格上升的初始原因，也是任何一个经济起飞的发展中国家都曾出现过的现象。这一点已经被绝大多数学者认可。然而，仅仅是收入提高和城市人口扩张，还不足以使得房价达到目前的这种水平。

　　土地财政收入最大化机制的土地供给政策是导致中国房价上涨过快的直接原因。供求原理表明，即使收入水平提高和城市人口扩张导致了住房需求快速增长，但如果住房供给能够同样快速增长，那么，住房价格就不会以一种过快的速度增长。但是，在目前的财政体制下，地方政府是唯一的土地供给者，为使土地财政收入最大化，政府通过控制土地供给来提高土地出让价格，从而抬高了住房价格，获得了垄断收入。更重要的是，地方政府的土地垄断定价政策对住房价格的影响绝不仅仅在于土地垄断定价本身对住房价格的直接影响，当政府的垄断地价使得房价的增长率高于利率水平时，将会有大量或来自实体经济或来自银行信贷方面的资金，以投机性住房需求涌入住房市场，从而导致房地产市场出现泡沫。

　　中国金融系统对居民购买住房实行分期付款的房贷按揭制度，以及以抵押贷款为代表的对住房市场的信贷扩张，是高房价得以维持的有力保障。首先，就分期付款的房贷按揭制度而言，对于没有信贷约束的“富人”，它实际上不会影响住房价格。因为在个人没有信贷约束的情况下，住房的需求仍然取决于个人的收入水平。但是，对于那些具有信贷约束的“穷人”，分期付款的房贷按揭制度会直接提高消费者对住房的消费需求，从而使得房价上涨。其次，就银行系统对住房市场的大量信贷扩张而言，在住房价格的上涨速度低于银行借贷利率水平的情况下，住房市场的信贷扩张对住房市场的影响不大。因为这时住房市场和其他资本市场之间不存在套利机会，所以也就不可能存在投机性住房需求。但是，当政府的土地供给过小，使得住房价格的上涨速度超过银行借贷利率时，也就是在住房市场和其他资本市场之间存在套利的情况下，对住房市场的信贷扩张将会促使形成住房投机性需求，从而使得住房价格持续上涨并形成泡沫。

　　高房价将使长期经济增长放缓

　　当前居高不下且持续上涨的房价将会从以下几个方面对宏观经济产生影响。

　　挤占其他行业发展的资金，导致整个经济增长速度放缓。住房价格居高不下和持续上涨所带来的房地产行业高利润率，将吸引其他行业的资金流向房地产行业，从而使得其他行业实体经济萎缩。而房地产行业则可能出现泡沫，在泡沫破灭的时候会对金融行业产生危害，甚至可能导致金融危机。

　　降低社会总消费，导致整个宏观经济表现出有效需求不足。住房的高价位对个人消费的影响有收入效应和替代效应。其中，收入效应倾向于居民降低对所有消费品的需求，替代效应则倾向于提高对其他商品的需求。但如果居民的住房需求是刚性的，那么在理论上可以证明，这时住房价格的收入效应会大于替代效应，从而住房价格上涨就会增加居民在住房需求上的支出，减少在其他商品上的消费，进而导致社会总消费需求下降。此外，住房价格持续上涨，还会激励居民减少个人的当前消费，增加其“住房投资”形式的储蓄，由此，房价的过快上升会进一步减少居民消费，降低社会总消费需求。

　　降低社会福利水平。首先，房价的持续上涨会导致大量的投机性住房需求，产生大量住房空置现象，由此必然造成住房资源的浪费，降低整个社会的福利水平。其次，由于受到相对较低的工资收入水平的限制，大部分人或者买不起房，或者通过高额负债的方式买房。无论哪种方式，结果要么是个人成为“房奴”而处于生活和精神的重压之下，要么由于住房条件得不到改善而处于极差的生活状态之下。

　　最后，持续高涨的高房价本来就使得“住房投机性”资本获得超过平均利率的收益，而分期付款的住房信贷制度又通过杠杆作用数倍放大了这种投机性资本的收益率。在这种高房价之下产生的极度的财富分配不平等，将给社会带来极大的不满情绪，这种不满情绪甚至有可能造成社会不稳定。这种不满情绪和不稳定因素，对社会中的任何人都会产生一种潜在的伤害，无论是穷人还是富人，因此，它势必会降低整个社会的福利水平。

　　影响金融系统或者物价水平的稳定性。一方面，住房按揭贷款在中国各商业银行中都占有较高的比重，且这些住房按揭贷款占住房总价格的比重也比较高。一旦房价下降过快，使得目前的这种高房价带来的泡沫破灭，将会危及金融系统的稳定。另一方面，由于持续高涨的房价主要依赖于住房信贷制度和住房信贷扩张，如果住房市场信贷扩张不再继续，则投机性住房需求所导致的高房价也将难以维持。所以，如果这种高房价得以继续，就必然意味着需要继续扩张住房市场信贷，这种信贷扩张又必然会传递到商品的总体物价水平上，从而导致通货膨胀。

　　政府面临房地产市场调控困境

　　尽管目前高房价对社会福利造成很大损害，但住房改革促进的房地产发展以及由此带来的同房地产相关行业的发展，却是近年来中国经济的主要增长点。因此，无论对居民、厂商还是政府，住房价格未来的走势都是其关注的焦点，尽管关注目的不同。无论是从供给面(对土地供给和对开发商的政策支持与调控)还是从需求面(对居民购房的信贷调控)来说，中国房地产市场发展一开始就受到政府政策的强烈影响，因此，未来一段时期内住房价格的走势仍然取决于政府的政策取向。但是，这并不意味着政府可以随意调控房地产市场，面对目前的宏观经济形势和市场状态，政府调控至少存在以下三大困境。

　　困境之一：房地产市场快速发展短期内刺激有效需求和长期阻碍经济增长之间的矛盾。

　　中国房地产市场发展对经济的最大贡献，就在于它在短期内迅速提高了国内同房地产相关行业的投资需求，从而提高了社会有效需求。如果国家采取降低房价的政策，那么，由于利润率降低，房地产及其相关行业的发展可能就会受到影响，短期内可能会引起这些行业的投资需求不足，从而造成整个社会有效需求不足。然而，由于目前的这种高房价导致的房地产高额利润率会使其挤占其他行业的发展资金，同时，高房价还导致居民减少对其他商品消费需求从而使得总消费需求下降。因此，如果政府继续维持目前的高房价，那么，长期内可能出现同房地产相关的行业过度发展而其他行业发展不足甚至萎缩的现象，由此极有可能导致长期的经济增长放缓甚至停滞。在目前国际经融危机的影响尚未完全消除和国内各行业发展不平衡的情况下，这一矛盾就显得更为突出和急迫。

　　困境之二：维持金融系统稳定性同抑制通货膨胀之间的矛盾。

　　上文分析表明，一旦目前的高房价不能维持的话，将有可能出现信贷危机，危及银行系统的稳定。然而，如果政府继续采取维持目前高房价的政策，那么，信贷的扩张迟早会表现在物价水平上，从而带来通货膨胀。其实，由于中国2009年极度扩张的货币政策，通货膨胀预期早已显现，目前真实的通货膨胀也已经有所显示。

　　困境之三：地方政府土地财政收入同居民福利之间的矛盾。

　　由于目前地方财政收入严重依赖于土地出让金，一旦高房价难以维系，地方政府的财政收入将直接受到影响。此外，房价下降还可能影响地方GDP的增长。因此，无论从维持地方GDP增长，还是从维持地方财政收入的角度，地方政府都具有努力维持目前高房价的动机。然而，如果政府继续维持目前的高房价，那么，住房空置带来的资源浪费和高房价对居民的生活、经济和精神等各方面压力，对社会福利水平的影响也是巨大的；同时，高房价也可能成为社会不稳定因素。因此，地方政府土地财政收入和社会福利之间的矛盾，也是政府调控所面临的困境之一。

　　基于以上分析，政府调控房地产市场未来走向应该采取以下措施：首先，遏制房价持续上涨，将房价稳中有降作为政府调控的首要目标。遏制房价上涨是为了遏制房地产市场的投机性行为，使房价稳中有降则既有利于防止房价过快下降对金融系统和房地产行业发展造成极大冲击，也有利于房地产行业的发展和其他行业保持平衡，避免长期经济增长放缓和通货膨胀的出现。其次，为实现以上目标，应使财政政策、货币政策和其他政策相互搭配，协调调控。

　　具体来说，第一，必须控制银行系统对住房的信贷扩张，特别是要抑制住房投机需求者利用分期付款的购房按揭制度扩大其投机行为。这也是消除通货膨胀和房地产市场泡沫的唯一途径。第二，由于房价短期不可能下降过快，为了满足居民日益扩大的住房需求，应该尽快完善经济适用房制度和廉租房制度。第三，为了避免住房空置带来的资源浪费，以及房价下降导致土地价格下降从而地方财政收入不足，应该加快实行物业税。这不仅可以增加地方的财政收入，还可以增加投机者空置住房的成本。最后，需要打破地方政府财政收入直接依赖于土地出让金的局面，从根本上去除地方政府抬高房价的动机。

　　(出处：中国社会科学报 作者：王弟海 单位：复旦大学经济学院)    　为什么说住房分配是一个政治问题

　　笔者曾在今年7月17日“中国城市发展高层论坛”上针对2009年以来国内各大城市房价飙升的问题发表看法，认为房价和住房分配已经不是一个单纯的经济问题，从以人为本、社会公平正义的角度看，已经成为一个政治问题。我们的政府必须对此引起高度重视，采取有效的政策措施来切实解决这个问题，以平息全国范围的恐慌和不满情绪。有人可能会觉得笔者小题大做，其实不然。所谓“政治”，简单而言，就是孙中山先生曾说的“管理众人之事”，这里所说的“政治问题”就是涉及众人利益之事的政府管理问题。

　　说住房问题已经成为一个政治问题，主要出于两个方面的考虑。第一，政府是否有责任来解决居民的住房问题，换句话说，住房问题主要应该靠市场还是主要应该靠政府来解决；第二，政府应该如何来解决这个问题，目前政府在这个方面做得到位不到位，还有多少差距需要弥补。

　　政府有责任解决居民住房问题

　　住房问题是重大民生问题，即使在西方市场经济国家，如美国，政府也把“居者有其屋”作为一项长期国策。1948年，美国《住宅法》明确提出：“要为所有美国人提供体面和合适的居住环境。”1977年，卡特政府通过了《社区再投资法》，次年又通过了《平等信贷机会法》，这两部法规迫使银行向低收入家庭和社区提供住房贷款，否则银行会遭到投诉并可能会被停止其住房贷款业务。当然美国政府主要靠出台一系列政策法规，规范并运用市场的力量来达到设定的目标。

　　那是因为美国实行的是私有制(包括部分土地私有)，而且已经形成了一个庞大的中产阶级，整个社会有能力通过房地产市场来解决大部分家庭的住房问题。即使如此，美国还是因房地产市场和金融市场运作中出现的不良行为而发生了“次贷危机”，并引发了这一轮世界性金融危机。这说明，我们对于市场经济要有更加深刻的认识。

　　从理论上讲，市场经济是资源配置的最佳方式，但前提条件是人不仅必须是“理性的”，而且必须是“道德的”。市场经济理论的鼻祖亚当·斯密特别重视人的道德问题，他倾注毕生精力的著作是《道德情操论》，而不是众所周知的《国富论》。也正因为这样，即使市场经济相当发达，美国政府也需要在解决低收入人群的住房问题上做出很多努力，比如廉租房制度的建设。

　　那么，在中国，土地是国有的，市场经济很不完善，居民收入水平普遍不高，道德修养又有很多缺失，在这种情况下，政府就更加有责任来妥善解决居民的住房问题。首先在法理上要解决一个居住权的问题。对于这一问题，著名行政法学专家、清华大学教授于安有很好的表述，他指出，为从根本上解决城市房地产引发的严重社会矛盾，应当改革城市国有土地使用权出让制度，以保证城市居民的生存权和对发展成果的分享权。

　　同时他还表示，农村的宅基地是由省政府定标准、县政府批准，城市居民要获得生存空间，也应该由省政府制定无偿获得土地使用权的标准，以免城市居民必须支付房屋开发商的暴利房价和政府向开发商收取的商业性土地出让费，才能获得生存所必需的用地权，这种制度安排不能保障城市居民的基本生存权。城市居民与农村居民比较，农村居民的住房问题还有宅基地制度作为保障，而城市居民除极少数人有祖传房产外，绝大部分人是没有这种制度保障的。

　　城镇居民的居住问题，改革开放前主要依靠工作单位“福利分房制度”解决，解决得既慢又不尽如人意。1988年取消福利分房制度以后，政府提出“住房商品化改革”，并出台了一些配套政策，如住房公积金制度、建立经济适用房与商品房两种住房供应体系等。但后来，在地方政府“土地财政”与房地产开发商暴利的利益驱动下，中国的房地产价格上涨到了一个极不合理的水平，严重脱离了城市居民正常的收入水平和消费水平(2009年各大城市的房价收入比竟然高达14—20，而联合国的指导线为3—6)，严重影响了居民的消费支出意愿，影响了国民经济的正常发展，影响了社会的和谐。

　　有人说高房价是中国人口多而引起的“刚性需求”所致，是中国土地资源匮乏的必然结果。这都是一些混淆视听、似是而非的说法。中国人多地少是不假，在未来相当时间内中国的房价整体有上升的趋势也是事实，但在2009年下半年各大城市房价的涨幅超过了50%，有的甚至接近100%，这难道是正常的吗？10%的富人控制了50%的房源，这是正常的消费市场吗？“地王”频频出现，这是正常的投资市场吗？总之，在这个完全扭曲了的市场中，我们看到了人性的扭曲，看到了开发商和投机者的贪婪，看到了一般百姓的恐慌和无望。在这种情况下，中央政府应该承担起解决根本民生问题的重任。

　　必须给“土地经济”设置路障

　　在城镇住房制度改革过程中，中央政府的改革方向是基本正确的，但出台的政策措施实施效果往往大打折扣。

　　首先，从源头上讲，当前财政制度中的“分税制”在实施了十多年后暴露出了较大的问题，即中央和地方在事权分配上不合理，国家财力的70%被中央拿走，30%留给了地方，这本来在一定程度上有利于中央集中力量办大事，但结果大大影响了地方发展的基础。地方发展需要资金，作为权宜之计，在城市化发展过程中出现了一个“土地出让金全部留地方使用”的政策。这一下打开了地方政府“土地财政”的闸门，部分地方政府开始以“卖地为生”，与房地产开发商过从紧密，从此腐败案件层出不穷！

　　其次，土地使用存在问题。1998年国发23号文件已经指出，住房政策实行“以经济适用房为主的多层次住房供应体系”，低收入人群有廉租房，中低收入人群有经济适用房，较高收入者可进入商品房市场。可是，在实际土地使用中，情况发生了戏剧性的变化：根据有关统计，在2008年房地产开发的土地投资中，投资于商品房的高达44%，而投资于经济适用房的只有2%。如此使用土地，建设经济适用房和廉租房的土地需求如何能够满足呢？

　　再次，银行贷款制度也存在问题。在近年来地价、房价互相推高的过程中，银行也盯上了“土地生财”这条道。政府批地，开发商屯地，银行贷款(用土地抵押)，完成了一个循环，房地产事业就这么轰轰烈烈做起来了。有关资料表明，目前国内房地产市场中全部投资(包括建筑投资和买房投资)资金的80%来自于银行贷款！政府现在三令五申不准给“第三套住房”贷款，而有些地方银行还在“特立独行”地给购买第三套住房贷款做广告！而真正能够促进经济发展的中小企业贷款的发展却步履维艰。

　　最后，税收制度也有待改进，必须实行比较严格的物业税或房产税制度。无论从公平角度看，还是从土地、住房资源紧缺角度看，这在法理上都是站得住脚的。在中国这样一个人多地少的国家，不能允许一户人家占有三套及三套以上的住房，除非他付出较大的代价。基于同样的原则，也应该学习日本，限制超标准、超豪华住宅的大量建设，对于超标准、超豪华住宅应该征收较高的房产税，这对于少数富人及某些当权者来说是完全合理的。

　　如果切实解决了地方政府“土地财政”问题(源头)、开发商垄断土地和房源问题(供给面)、某些人利用商品房投机问题(需求面)，中国的高房价问题就一定可以得到解决，从而可以避免因高房价而引发新一轮通货膨胀，也有利于释放目前被高房价趋势所挤压的巨大消费需求，其中包括大量正常的住房消费需求。(出处：中国社会科学报 作者：施祖麟)

　　收入失衡  房价难降

　　国内房产价格偏高，许多人买不起房，这已经从经济问题演变成了社会问题。有些人由此得出结论：房价有泡沫。其实房价高有许多潜在影响因素，中国的房产价格有无泡沫？这个问题尚难以回答。

　　国际货币基金组织的一项研究认为，中国房市总体无泡沫，但局部城市有一定泡沫。研究者界定了房产的基本价值(或叫内在价值)之后，认为房产的基本价值由以下因素决定：(1)房租，若房租高，则房价也会高；(2)利率，若利率高，则房价应该低；(3)跟房产有关的各种税收；(4)房贷的条件严格与否；(5)维护成本；(6)预期的资本收益；(7)自有住房和租用房子的风险。

　　以上7个因素决定了房产的基本价值，根据这些因素可以用统计方法估计出房产基本价值。通过比较全国房产基本价值与实际房价，这项研究发现，自2002—2009年，房产的交易价格基本上围绕着基本价值波动，除2004年房产真实交易价格明显偏高和2007年明显偏低之外，其余年份与估计值差别不大。从中得出的一个基本结论就是，就全国而言，房价基本上反映了以上7个因素的变化，没有泡沫。

　　各个城市的房价情况又有所不同。从北京、上海、南京、杭州等4个城市在2010年3月底房价偏离基本价值的程度可以看出，北京和南京的偏离度较高，似乎存在一定程度的泡沫；上海和杭州的偏离度则在可接受范围内。因此研究者认为，上海房价高是由于房租上升导致的基本价值高，而不存在明显泡沫。

　　这项研究本身存在一定局限性，如数据质量不尽如人意，对于泡沫的概念见仁见智等，但它为我们认识房产泡沫提供了一种可能的思路。

　　值得一提的是，房价是否存在泡沫，不仅要由现阶段的各种因素决定，而且要受到未来不确定性以及人们对未来预期的影响。例如，如果中国经济在未来20年依然能够保持强劲的增长势头，如7%—8%的增长率，那么现在的房价就不是泡沫。美国的经济在过去的200年里平均每年增长2%，而中国改革开放30年来年平均增长率为9%。预期如此不同，照搬他国指标来评价中国现实显然也是不合适的。

　　那么中国目前的房价到底有没有问题？笔者认为有问题，但问题主要不在泡沫，而在畸形，在于房价和收入分配结构的不匹配。

　　关于房价是否过高，这里再介绍一个经验指标：房价—家庭收入比，即某一地区房价的中位数与家庭收入中位数的比值。之所以用中位数(根据大小顺序，正好处在最中间的那个数)而不用平均值，是为了避免少数富裕家庭收入或豪宅价格的干扰。这个比值会随着环境变化而变化，但根据多国经验，它应维持在4—6之间。然而，通过研究北京、成都、杭州、上海、深圳、天津、武汉、西安这8个城市的房价收入比，可以发现，第一，它们的房价收入比各不相同，但都高于5；第二，从1999—2010年，这个比值基本都处于上升态势；第三，北京和深圳达到了令人惊讶的20左右。可见，中国的房价与家庭收入之比，远远高于他国的历史经验值。说白了，就是平均收入水平的市民买不起房。

　　笔者的观点是，中国现在的房价很疯狂，但主要并不是由于存在泡沫。中国最富裕的前30%的人和剩下70%的人收入差距很大，而对这前30%的富裕家庭——大约相当于美国的人口规模——而言，房价与其家庭收入之比，差不多正好符合欧美国家的历史经验。

　　简单介绍一下估算方法。首先看总体情况：统计局数据表明，2008年城市居民人均年收入为1.7万元，每个家庭平均拥有2.91口人，所以每个家庭的年收入大约是5万元。按照美国的房价收入比，年收入5万元的家庭应该拥有5万×5=25万元左右的房产，而在中国拥有的是50万—60万元左右的房产，北京还要更高。再根据居民调查的微观数据可知，最富裕的前30%和剩下70%的家庭收入差距很大，前30%的家庭人均年收入10万元，而其他城市居民家庭人均年收入还不到3万元。如果中国的房价为50万—60万元，那么最富裕的30%家庭的房价收入比就只有5—6，跟美国的经验值差不多了。

　　按照任志强的说法，自1998年有房地产市场以来，中国一共建造了6000万—7000万套城市住房。全国城市总人口为6亿人，约2亿户，其中的30%也就是1.8亿人(6000多万户)买得起房；再加上农村居民中达到前30%富裕的约1亿人，房产仍然处于供不应求状态。

　　从这一观点出发，笔者认为房价不太可能很快大降，何况前30%的家庭的收入增长率是12%甚至更高，比那70%低收入家庭的收入增长快得多。房地产商必然要先满足这个相当于美国人口规模的中国富裕阶层对住房的需求。

　　如何让那70%的低收入家庭有房住？这需要政府减少交易成本，增加土地供给，增强房地产商的建设能力，使得市场乐意生产适合低收入阶层居住的房屋，这总比没有房子或许多人挤在一起租房子强。但要付诸实践，却往往是知易行难！

　　(出处：中国社会科学报 作者：陈玉宇 单位：北京大学光华管理学院)   .pb{zoom:1;}.pb textarea{font-size:14px; margin:10px; font-family:"宋体"; background:#FFFFEE; color:#000066}.pb_t{line-height:30px; font-size:14px; color:#000; text-align:center;}/* 分页 */.pagebox{zoom:1;overflow:hidden; font-size:12px; font-family:"宋体",sans-serif;}.pagebox span{float:left; margin-right:2px; overflow:hidden; text-align:center; background:#fff;}.pagebox span a{display:block; zoom:1; overflow:hidden; _float:left;}.pagebox span.pagebox_pre_nolink{border:1px #ddd solid; width:53px; height:21px; *height:21px; line-height:21px; text-align:center; color:#999; cursor:default;}.pagebox span.pagebox_pre{color:#3568b9; height:23px;}.pagebox span.pagebox_pre a,.pagebox span.pagebox_pre a:visited,.pagebox span.pagebox_next a,.pagebox span.pagebox_next a:visited{border:1px #9aafe5 solid; color:#3568b9; text-decoration:none; text-align:center; width:53px; cursor:pointer; height:21px; line-height:21px;}.pagebox span.pagebox_pre a:hover,.pagebox span.pagebox_pre a:active,.pagebox span.pagebox_next a:hover,.pagebox span.pagebox_next a:active{color:#363636; border:1px #2e6ab1 solid;}.pagebox span.pagebox_num_nonce{padding:0 8px; height:23px; line-height:23px; _height:21px; _line-height:21px; color:#fff; cursor:default; background:#296cb3; font-weight:bold;}.pagebox span.pagebox_num{color:#3568b9; height:23px;}.pagebox span.pagebox_num a,.pagebox span.pagebox_num a:visited{border:1px #9aafe5 solid; color:#3568b9; text-decoration:none; padding:0 8px; cursor:pointer; height:21px; *height:21px; line-height:21px;}.pagebox span.pagebox_num a:hover,.pagebox span.pagebox_num a:active{border:1px #2e6ab1 solid;color:#363636;}.pagebox span.pagebox_num_ellipsis{color:#393733; width:22px; background:none; line-height:23px;}.pagebox span.pagebox_next_nolink{border:1px #ddd solid; width:53px; height:21px; *height:21px; line-height:21px; text-align:center; color:#999; cursor:default;}