今天，你还敢不敢买房?

———关于房价的漫谈
舒行
中国财经报 2005-04-15 08:53:51
买房不像吃饭那么简单
今天能不能买房?要回答这个问题本来很简单。就像要不要吃饭，要不要穿衣一样，需要就买。然而，在今天的中国城市，这个看似简单的问题却变得异常复杂。原因是房价不但高而且频频看涨。
2004年中国房价增长首次超过居民收入增幅和物价上涨指数，全国商品房价格已大幅攀升至每平方米2714元。不要忘了，这是全国几千个城市的平均价。而北京的平均价格已达到每平方米4500元。上海的李先生对我说，“现在不能提房价，一说房价，我就气得头晕。”1998年至2003年，全国城市商品房的价格每平方米只增加了59元，而去年一年就涨了352元。
就在这种房价普遍疯涨的情况下，商品房的空置率却依旧居高不下，仅北京的房屋空置率就达到17%，也就是说近五分之一的房子没人住!但是价格却依然不降。这像不像过去有些外国农场主宁可把牛奶倒进大海，也不降价?最近有报道说，今年第一季度我国房价增幅有所下降。老百姓听了以后可能很高兴，但这个消息几乎等于是信息游戏或文字游戏。因为这说的只是“增幅下降”，并不是“价格下降”，只是涨得慢了点罢了，并不是不涨!
最近见到一个多年未见的房地产商朋友，问他经商的感觉如何，他抛出的一句话噎得我半天喘不上气来：“别的买卖不知道，但干过房地产生意后，什么都不想再做了。过瘾!”他所说的过瘾无非是两层含义，一是干这行当赚钱又快又多，二是在这个行当中充满了投机的刺激、“黑白”两道无奇不有。多数百姓恐怕有所不知，在北京这样的地方，好的楼盘一年可以卖十个亿，甚至二十个亿，一年销售额达三四个亿的楼盘则遍地都是!这位房地产商的心声从一个侧面提醒我们，在房价上涨的背后，猫腻多得很哟!
“五鬼”闹房价
过去中国历史上有一时期叫做“五胡乱中华”。依我看，在房价问题上可以称为五“鬼”闹房价。哪“五鬼”?第一个“鬼”就是追求利益最大化的房地产商。他们是把住房市场推向“暴利时代”的元凶。这些人最大的恶行并不在于追逐利益，主要在于不断钻政府政策的空子、钻腐败官员贪婪私欲的空子，大搞投机。第二个“鬼”是金融。没有银行的信贷，中国的房地产商就失去了资金的来源，房地产与金融的联姻，才有了今日的规模与声势。银行把房地产作为最可靠的资金回收之源，房地产则为“银”作伥，横行无忌。第三个“鬼”是一部分地方官员。说他们都是“鬼”多少有些冤枉，因为他们之中除极少数是在“扶持”房地产业的过程中捞取个人好处的腐败分子外，促使他们对房地产商鼎力相助的原因是当地财政的压力，导致了土地的高价拍卖，也相应地抬高了房价。第四个“鬼”是错误的政绩观引发的人为大拆迁。城市要美化、要亮丽，要建成东方的“巴黎”、东方的“日内瓦”、东方的“瑞士”，东方的什么等等，要庭院化、花园化，于是大拆迁就出现了大搬家。第五个“鬼”是已经下海经商或者是依附于商家企业的“经济学家”。学者在我国掌握话语权，并且是“高端”代言人，据笔者浅知，在我国一些较为知名的经济学家中有三分之一以上的人已经担任了企业公司的老板、董事、理事或经济顾问，并且多数拿着津贴或薪酬。身份变了，自然话锋也就变了，于是出现了许多为房地产造势的“学术观点”，例如“为富人建房有利拉动经济”、“我国目前房地产没有泡沫”、“中国房价并未到危险临界”等等。看看，掌握着“话语权”的学者型老板，忽悠起房价，比房地产商要威力大得多!
四大畸型需求
也许，有读者会想，如此说来房价上涨纯粹是人为因素。换句话讲，只要遏止或消除了人为因素，房价不就会自然回落了吗?
事情远未如此简单。我们在对“五鬼闹房价”表示愤懑时也应该冷静地看到，中国目前的房价上涨也有社会发展的必然趋势的一面。这主要是指中国的城市化速度正在提速。首先是自上世纪九十年代之后，几千个县改为市，建房规模和速度必然令人瞠目。再就是每年中国都有1600—1800万人口变成城市居民，其需求之大也会令人啧舌。对这种自用式需求，我们并不作任何指责。问题是，在前面所说“五鬼闹房价”的大潮中，在物质享乐的社会风气刺激下，在渴望手头的有限资金能保值增值的心理暗示和驱动中，中国公众出现了“可怕”的非自用式用房需求。这就是所谓的“投资需求”、“投机需求”和“跟风需求”。再有，就是因为大规模城市建设形成的被迫拆迁的“被动式需求”。这四种非自用的、非正常的甚至畸型需求的急剧膨胀，加上“五鬼闹房价”的推波助澜，导致中国城市的房价就如同脱缰野马，变得愈发不可收拾!
且慢　且慢
房价急升的弊端一目了然，不必赘述。它对社会稳定的威胁，对国家宏观调控的挑战，对公共不良情绪的恶性刺激，都使共和国当家人心急如焚。国务院为此紧急出台八条意见：1.高度重视房价；2.各级政府有责任稳定房价；3.调整土地供应结构；4.严控被动性住房需求；5.引导合理消费；6.全面监测房地产市场；7.贯彻调控住房供求的政策；8.组织对房价的监督检查。央行也出台了提高房贷利率的办法。有的地方政府还出台措施，以提高违约金的措施来抑制提前还贷等等。那么，如此这般的一系列措施是否就能达到百姓的期望呢?老百姓是否就可以立即掏出钱来，马上就买房呢?笔者好言相劝：且慢、且慢，勿躁、勿躁，请各位还是暂不买房，持币静观为好。
为什么?
原因之一是近期出台的政策措施对市场的平抑作用究竟如何，还有一个显效期，我们必须加以耐心观察。原因之二，是目前的各类政策和各类措施还不具体，有的甚至带有很大的模糊性。有的则缺少实施细则，以致无法操作。譬如：有的城市提出要对高档住房征重税，或提高购买此类房的住房贷款利率。这看似合理，但什么是高档房呢?有一个区分高档与中低档的价格标准吗?况且各地的住房标准千差万别，在此地的高档房到彼地就成了低档房。再有，就是目前有些城市提出，要严格区别自住房和投机投资房，但此话说说尚可，真实行起来，谁又能分清什么是自用，什么是用作投资投机之用呢?此外，在住房商品化、市场化的同时，是否可以对需要住房者加以区别对待呢?对中等收入者给予补助；对买不起房又急需住房的低收入人群实行住房的社会保障?同时，既然我们已经知道在房价的背后还存在着金融改革问题，存在着对腐败的治理问题，那就说明，房价过高问题实际上是一个系统工程，岂能一朝一夕予以消除和治理?
因此，笔者建议那些提出今天能不能买房的读者，最好的办法还是持币静观，以一种理性态度看待今日之房市。相信在以人为本，构建和谐社会的施政思想指导下，房价这池污水，一定能够池清有日，河清有盼!