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长沙岳麓区强拆纠纷：是依法拆违还是非法拆迁？红网 发表于 2007-07-09 18:09:20 『标签：呼声调查 长沙 土地房产』
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“拆迁”还是“拆违”，一字之差，天壤之别。最近发生在长沙市岳麓区的一起强拆纠纷，令不少市民满头雾水。政府一方称强拆是“依法拆违”，被拆迁户却称政府强拆是“非法拆迁”。近日，长沙市私营企业主陈和国已向长沙市中级人民法院提起诉讼，状告岳麓区政府非法拆迁。在陈和国的起诉状上，岳麓区政府及区国土局、规划局、房管局、建设局、城管执法大队赫然在目，列为被告。
凌晨5时铁锤砸窗 民房遭遇“拆违”
2007年4月12日凌晨5时，位于长沙市河西潇湘大道的湖南波士家具公司展示中心。正在酣梦之中的值班员工张友泉突然被一阵巨大的声响惊醒。一脸茫然的张友泉爬起床后看到几十个人正在用大铁锤猛砸展示中心大门和窗户，随后一些身穿制服的人冲进展示中心。
惊魂未定的张友泉还没来得及反应，几个人冲上前来将他牢牢摁住，夺去手机并将其押到早已停在路边的车上。此时的张友泉才发现，与自己一起值班的另外8名员工也被强行押上车，有的还是刚刚从被窝里拖出来，身上仅穿着一条短裤。据值班员工事后反映，当时他们随身携带的手机均被没收。4个小时后，波士公司展示中心被夷为平地，中心内价值200多万元的家具样品也被强行带走。
回忆起当时的场景，波士公司法律顾问周旋至今心有余悸。“天还没亮，区政府就组织几百人和上百台车对波士公司展示中心实施强拆，那种大场面我一辈子都没见过。”
周旋告诉记者，那天他得知信息后迅速赶到拆迁现场，在亮明身份后，周找到了当时在现场指挥的岳麓区一位领导，并要求政府说明强拆依据，但没有得到答案。随后，周旋准备打电话时，被一名工作人员强行抢走手机。周旋告诉记者，在强拆过程中，波士公司办公室主任姜小玲以及公司70多岁的老员工姜运国被打伤。
“我万万没有想到政府会搞这样的突然袭击。”波士公司法人代表陈和国说，之前岳麓区政府一直在与波士公司协商。就在强拆的前一天，岳麓区政府有关领导还给他打电话催促波士公司尽快签拆迁协议。
对于这起强拆事件，岳麓区政府坚称属于“依法拆违”。岳麓区常务副区长丁继荣和副区长张铁炎在事后接受记者采访时均表示，区政府曾多次与波士公司进行协商，但公司负责人却总是以以种种借口避而不见，在双方协商不成的情况下，区政府只能依法强拆。
对于区里的说法，陈和国不以为然。他认为，如果区政府强拆光明正大，完全没有必要选择在凌晨时分搞“突然袭击”。他说，波士公司展示中心所在地段已被长沙市重点工程中南大学新校区建设项目征用，长沙市有关领导曾对岳麓区拆迁进程缓慢提出批评，“区政府突袭强拆是‘杀鸡给猴看’”。
是依法“拆违”还是违法拆迁？
记者在调查中了解到，波士公司与岳麓区政府争执的焦点在于展示中心到底是不是违章建筑。
波士公司声称展示中心两幢房产具有合法产权证，因此区政府应按拆迁标准予以补偿。
为了证明自己的说法，陈和国向记者出示了“长房权岳集字第101010023号”和“长房权岳集字101010024号”两本房产证，房产证上标明波士公司展示中心的合法面积共4460平方米。
据了解，早在1993年，波士公司的前身长沙时代钢木家具厂就从当时的郊区规划局取得了8.03亩用地红线，1994年又取得了10110平方米的建设工程规划许可证。1996年，时代钢木家具厂在郊区房产局办理了包括主楼和展示中心在内的三幢房产共计6000多平方米的产权证。2003年，由于公司更名，陈和国将两本房产证在岳麓区房产局办理了换证登记手续。
然而，到了2007年3月，波士公司突然接到岳麓区国土、规划、建设和城管执法大队联合下达一份“违法建(构)筑物拆除决定书”，声称波士公司展示中心属“违法建设工程”并限期拆除。
岳麓区国土局局长李福成告诉记者，2001年，长沙市潇湘大道拆迁征用了波士公司红线范围内的3.5亩土地，当时共拆除了建筑面积9584.48平方米并全部按合法面积补偿，但“考虑到企业过渡需要，当时对部分房屋实施了暂缓拆迁”。所以，按照波士公司建设工程许可证上10110平方米的建筑面积减去已补偿面积，波士公司现存建筑合法面积只有525.52平方米，其余的均应视为非法面积。
至于波士公司出具的房产证，国土部门的解释是，“由于当时拆迁不规范，补偿完毕后拆迁部门没有收回产权证并注销”。岳麓区房产局副局长徐建历也告诉记者，2003年波士公司到房产部门办理手续时，房产部门并不知道这两幢房产“已补偿过”，而潇湘大道拆迁指挥部也未及时通报房产部门注销产权，所以尽管波士公司拥有两本产权证，但却是用“欺骗手段”取得的。
陈和国告诉记者，虽然波士公司的建筑工程规划许可证上的面积只有10110平方米，但实际建筑面积有14000多平方米。2001年，因潇湘大道拆迁时长沙市征用了波士公司红线范围内3.5264亩土地，并拆除了包括租借场地在内的房屋共9584平方米。另外4.5036亩土地及附属建筑物并没有列入拆迁范围。
对于国土和房产部门的说法，陈和国哭笑不得。他告诉记者，2001年潇湘大道改建时，确实征用了波士公司红线范围内的3.5亩土地，并对这3.5亩土地及地面建筑物进行了补偿，但这不包括2005年中南大学新征的4.5亩多土地。
“2001年时，中南大学项目还根本没有征地，土地没有征用就先进行补偿，有这种可能吗？”陈和国说，“就算按区政府的说法，波士公司也还有500多平方米的合法建筑，但区政府却不问青红皂白当作违章建筑拆除，这个责任由谁来负？”
听证诉求被拒 维权遭遇“强权”
波士公司法律顾问周旋认为，波士公司与岳麓区政府在补偿和房屋产权上争议，本来完全可以通过仲裁部门或法律途径解决，但岳麓区政府采取的方式却是“行政强权”压制，对波士公司提出听证、申辩和行政复议的诉求置之不理。
据周旋介绍，在2007年3月21日岳麓区国土局等四部门向波士公司下达“违法建(构)筑物拆除决定书”后，波士公司立即向岳麓区城管执法大队提出陈述，申明展示中心具有合法的产权，并非“违法建筑”。
就在波士公司极力为产权问题做辩解时，3月22日，岳麓区政府召开了专题会议，决定注销波士公司展示中心的房产权证。随后，区房产局即向波士公司送达了关于注销权证的函告。
3月26日，波士公司再次向岳麓区国土局等部门递交申请书要求举行听证，认为四单位的行政行为“既没有查清事实真相，且违反了相关法律法规之规定”。但波士公司提出的听证要求遭到有关部门拒绝。岳麓区国土和房产部门相关负责人认为，下达拆违通知和注销权证是本部门依法依规办理，而且岳麓区政府为此事也召开了专题会议，“事实清楚，没有听证的必要。”
周旋认为，即使波士公司展示中心确实属于“非法建筑”，岳麓区政府也应先注销房产权证，再下达拆违通知；岳麓区政府一再强调依法“拆违”，但却连最起码的法律程序都弄错了。
按照《行政处罚法》规定，“行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利；当事人要求听证的，行政机关应当组织听证”。
周旋说，也许对于岳麓区政府来说，一两幢房子的拆迁算不上什么大事，但对于业主而言，两幢房产却是辛苦一辈子的结果。区政府不仅草率地吊销权证，强拆民房，而且连当事人最起码的听证诉求都置之不理，这是典型的“强权”作风。(2007-7-9/经济参考报/谭剑 丁文杰)
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网友20070710110052：《为赚取高额征地补偿差价，地方政府积极参与征地拆迁活动》2007-07-10 11:00:52
《为赚取高额征地补偿差价，地方政府积极参与征地拆迁活动》
 
在大量农民投诉及上访案件当中，大部分是与征地有关。上访投诉理由均是补偿不合理、补偿不到位、安置不及时、野蛮征迁、违法征迁等问题。
出现这种问题的，引起这种现象存在的主要，不是农民，不是开发商，而是地方的政府。是地方政府想从中牟利，而从开发商处收取高额（即以国家规定的最高上限）的征地补偿费，而补偿给到村民手中的是以最低的（国家规定的最低限）补偿款，并且要给村民的房子等搞个折旧。这样村民手中得到的是地方政府赚取差价后少之又少、少得可怜的补偿款。
在县、市等地方政府当中，对征地和拆迁，政府都积极成立某某工程项目管理办公室或某某开发指挥部，积极参与征地和拆迁活动中去。政府成立这种专项部门并不是很好地去为被征户维护权益的，而是积极参与开发商的活动中，充当开发商的走狗，专为开发商服务，专门和被征迁户作对。因为政府有充足的政治资源，有优秀的法律人才和各方面人才，同时也有专职的法律顾问和法制办，对法律比较熟悉。地方政府就是以熟悉法律而钻法律之空子，专门找对被征迁户不利的东西。其实理应由开发商自己解决的问题，全由政府开发办公室来代劳。政府参与征地拆迁活动最为显著的是去年贺州八步案件，当时动用了很多警察，还有昭平县新市场的强制拆迁，还动用了军用狼狗。 从目前全国正严格控制征地及开发，但是各级地方政府利用各种方法，上有政策，下有对策，采取各种方法与中央政策进行对抗。比如：
1、成立专门办公室，抽调各部分领导参与。一个项目来之不易，有些项目还是由地方最高领导去招商引资来的项目，所以地方千方百计要维护他们的利益，因为维护他们的利益，自己可以赚取更多的钱。所以一般当地政府就成了专门的办公室指挥部，通常由地方一把手担任（挂名）部门主任或总指挥，抽国土局局长作为副主任一类，其中里的工作人员基本全是国土局、建设局、政府的科员。由他们来全权征地、补偿、拆迁、行政裁定的申请、强制执行等所有任务。
2、代开发商与被征用户协商补偿。本应由开发商与被征用户就补偿事宜进行协商的，政府应是中间人，但各地方政府一边和开发商谈好补偿的价钱，然后回头来再和被征用户协商。因为是商业开发，地方政府和开发商谈补偿费是以省里制定的最高标准来谈。然后利用行政诉讼不能处理抽象行政行为的漏洞，地方出台非法文件，让被征用户无法从法律上获取法律救济途径，利用被征用户对法律不熟悉，故意引导被征地人失去法律程序规定的救济机会，从而从程序上直接否决被征地人的救济权。地方政府制定一个当地的征地补偿标准，把征地标准制定很低，在和被征用户谈补偿时就按自己制定的最低标准来补偿给被征用户，以些赚取高额差价。政府不可能白做事，他们酬劳就以可想而知。因为地方政府对你家进行征地，是可以起诉的。但是如果地方政府制定一个非法文件，是不可以起诉的，就是因为这样的非法行政行为，却由于不能进入司法审查，缺少法定程序，导致当地政府无所顾忌，而国家控制乏力。而恰好又是这样的行政行为危害性极大，对百姓损害最大，民愤民怨极深。被征用户没法和政府去打这种官司，从此造成很多上访和投诉。大多开发商没办法，把钱给县里，县里跟乡里谈，乡里跟村里谈，村里再给老百姓，一层层扣款，到被征用户手中，补偿款就少得可怜
3、欺骗被征迁户，错误告诉被征迁户用地性质。因为法律规定，普通商业用途的用地按照市场价格补偿，原则上按照上限补偿。所以政府部门就把用地的性质错误告诉被征用户，说用地为国家和地方重点建设项目，因为重点建设项目的补偿费是按照从最低的标准的。这样地方政府就可以从中牟取这一部分高额差价补偿。
4、动用地方公务员游说被征用户，用行政压力对其他家属或亲戚施压。如果有一个新项目上马，当然会涉及很多征迁用户，其实这些被征用户在当地也有千丝万缕的关系。地方政府会派出强大的宣传队伍（在此不如说游说队伍）每家每户去游说，游说内容都是叫被征用户接受政府的安排，接受补偿费用和接受安置，如果被征用户不接受的，地方政府派出与被征用户有亲戚关系或亲属的政府工作人员去动员工作，要被征用户不要和政府作对等，而政府也会给去游说的人下行政命令，比如做不通工作就不要回来上班等任务。因被征用户有时怕亲戚和亲属在单位受到其他打击，往往容易接受。
5、地方政府故意违法，目的就是想多赚钱。本来各地有很多开发项目不符合国家标准，比如地的用途，地的性质，还有用地的面积，比如农田，是国家特定保护而不能随意开发的，就算要征用，必须经国务院批准，还有就是征地的面积，如果超出一定范围就由省一级或国务院批准方可征用。但地方政府为了多赚钱，多赚取可观的差价利润，而故意违法，而故意把土地化整为零的方法进行征地，如果是农田，地方政府伪造行政文件把些地变成他地，而去申请审批。这两种方法均是国家明令禁止的行为，但中央不可能全部知道县一级地方的行为，也不可能派出下来调查，所以让很多地方政府过关。
6、不顾被征地人利益，运用政府权力，直接违法执行。比较典型的就是，当被征地人明确指出地方政府适用法律错误，或者行政程序非法后，补偿不合理等情况，地方政府不予理睬，也不予更正，继而代开发商申请行政裁定，而行政裁定只是一个形式，然后代开发商直接申请强制执行。强制执行时，政府动用几百人去强制执行，有时甚至动用公、检、法、司等联合执法队伍，出动军警，把所想达到的目的强制达到。有点经济基础和法律知识的被征用户，有可能运用法律来保护自己，而被征地人的时间、精力和金钱都难以承担耗时日长的官司。特别是对于抽象行政行为，还连官司都不能打，除了申请行政复议外，剩下的唯一途径就是走上漫漫上访之路。而这条路也没有多少人能走到最后，从而导致地方政府的非法行政行为获得成功。
其实国家建设部早就制定法规，地方政府不能参与报拆迁活动的，政府在征地和拆迁活动中起到的应该是管理和监察，其他的活动应由开发商和被征用户协商处理，协商的再申请政府部门做裁定，但现在政府参与征地拆迁活动中去了，既是运动员同时又是裁判员，何来公正？
该文章由网民直接发布，本站在未调查核实前，概不负责其真实性。
网友20070710110531：农村房屋拆迁补偿安置操作实务2007-07-10 11:05:31
农村房屋拆迁补偿安置操作实务
 
被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以实际为准。
补偿安置的时间界点：
1，征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商议定；
2，拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。
3，违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。
4，同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行；被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。
房屋的补偿安置方式
1，被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置
（1）可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
（2）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。
（3）被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。
2，被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：
（1）对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：
（2）具备易地建房条件的区域，可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；
（3）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。
（4）不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。
3，拆迁房屋其他补偿项目：
律师应了解并告知当事人，还应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。
拆迁非居住房屋的补偿
1，拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用。
2，被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由房地产估价机构评估。
3，其他补偿：还应当补偿被拆迁人下列费用：
（1）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。
（2）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。
（3）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
4，其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关地上附着物标准执行。
农村房屋评估的律师操作指引
1，当事人经协商对被拆迁房屋价格达不成一致时，律师应提醒委托人及时聘请评估机构依法评估。
2，房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。
3，估价时点为土地征收公告之日。
4，居住房屋只评估单价，非居住房屋评估总价。
5，评估报告：估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。
对附属物、在建工程、临时建筑的评估律师操作指引
1，附着物评估：按照省、市级政府发布的地上附着物补偿标准和当地实际情况进行。
2，在建工程评估：一般应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。
3，临时建筑评估：未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。
应进行必要的协助评估
凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。
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网友20070710155232：维护失地农民利益　构建农村和谐社会2007-07-10 15:52:32
维护失地农民利益　构建农村和谐社会
 
胡锦涛同志在省部级主要领导干部提高构建社会主义和谐社会能力专题研讨班开班式上的重要讲话，深刻阐述了构建社会主义和谐社会的重大意义和马克思主义关于社会主义社会建设的理论，明确提出了构建社会主义和谐社会的基本特征、重要原则和主要工作，并就加强和改善党对构建社会主义和谐社会各项工作的领导提出了具体要求。构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提出的一项重大任务，适应了我国改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。
当前，我国社会存在的不和谐，主要表现在城市下岗职工生活无着落和农村农民、失地农民没有享受国民待遇两大领域。相对来说，城市下岗职工由于是相对强势集团，有工会等为其申张权利，党和政府已出台了覆盖城市面较广的各种社会最低保障措施，其问题已经和正在得到妥善解决；而农民、失地农民没有享受国民待遇者涉及面较广，又没有各级农民组织为其申张权利，党中央、国务院通过法规和全国人大通过法律赋予农民的许多权力尚有待落实，已成为我国社会和谐的关键性的重点、难点和热点问题。
一、当前失地农民存在的问题
1、征地与拆迁
伴随着城市化、工业化进程的加快，城市建设土地需求越来越大，各级政府不断加大征地和拆迁速度。与此同时，越来越多的农民失去土地、居民房屋拆迁，成为失地农民或被拆迁人，因为征地和拆迁而引起的利益冲突越发明显。以常州市新北区春江镇为例，全镇共涉及拆迁家庭4800多户，近2万多农民将失去其赖以生存的土地，伴随着土地的流失，依附土地的各种权益也随之流失。在征地拆迁和失地农民安置的实施过程中，农民始终处于被动和弱势状态。首先农民对征地的前期工作参与不够，对征地、工程建设没有发言权和知情权，被征地农民对不合理的征地补偿安置方案缺乏抵抗能力，由于“信息不对称”，缺少民主程序、缺乏透明度，也是失地农民、被拆迁人有抱怨、不满情绪的重要原因；其次申请征地补偿安置标准裁决的成本太高而往往难以实行；最后在补偿费用的分配机制上，农村集体经济组织甚至镇村干部起着决定性作用，被安置的农户的个人利益往往得不到保证。
2、土地增值与征地补偿
政府对土地一级市场实行垄断。土地转让产生了较大（或巨大）的收益，但在分享土地的转让收益或增值时，却往往忽视了被征地农民或被拆迁人的利益。仅仅给失地农民或被拆迁人规定的补偿，没有保障农民随土地增值而分享这种收益，引起了失地农民或被拆迁人对政府的不满。世界银行的移民和社会政策高级顾问迈克尔•M•塞尼教授在他《把人放在首位--投资项目社会分析》一书中，阐明了他的工程社会学观点，即:任何工程都只能以造福于民为目标。认为工程应当对它所侵害的那一部分人的利益有所补偿，以使工程所涉及的所有人都能从中获利。国家有关资料显示，土地用途转变增值的土地收益分配中，政府大约得60-70%，村一级集体经济组织得25%-30%，农民只得5%-10%。政府和失地农民、被拆迁人之间没有实现公平交易，利益分配机制的缺失或未制度化，使得失地农民、被拆迁人不仅未能从城市开发中受益，反而成为城市发展的“牺牲品”。
3、工业化、城镇化的推进与失业
一方面是工业化、城镇化的迅速推进，提供了大量的就业机会，另一方面，失地农民在失去土地的同时，失去了依附于土地的工作。农民失去了土地也就失去了劳动的对象、工作的场所，农民只有以土地为劳动对象，其价值才能得以实现。农民失去土地也就意味着“农民下岗”。春江镇2万多失地农民中，未安置的近万人，50岁以上的有2000多人，符合条件未就业3000多人。也就是说农民失地就意味着失业。
4、社会保障与稳定
失地农民社会保障体系未建立，有的群众如此说：“住是住的小洋房，喝是喝的酱油汤。失地农民无法享受与城市居民同样的社会保障。他们失去土地后，既有别于农民，又不同于城市居民，成为一个边缘群体。他们既不享有土地的保障，也不享有同城市居民一样的社会保障。这部分人处于社会保障的真空地带。失地农民由于在就业、收入等方面的不稳定性，依托家庭保障模式越来越受到冲击。许多家庭是靠征地款来维持生计，往往是“今朝有酒今朝醉”，但过几年征地款“吃”完了，其最终结果往往是生活没有保障。从家庭养老方式来看，计划生育政策的推行使独生子女增多，农村核心小家庭迅速增加，家庭规模的缩小，进一步弱化了家庭养老功能。同时，自２０世纪８０年代以来，中国人口老龄化速度加快。人口学家预测，到２０２０年我国农村６５岁以上老人的比例是１４．０％—１７．７％。中国农村正在进入一个老龄化的社会。土地既是农民的基本生产资料，也是农民最可靠的生活保障。在当前整个社会就业压力增大、社会保障制度还不健全的情况下，土地一旦被征占，就意味着农民失去了基本生存保障。部分失地农民“种田无地、就业无岗、社保无份”，生活在城市的边缘，在就业、子女就学、社会保障等方面又享受不到有关政策，导致失地农民大量转化为城市贫民，已影响到城乡社会稳定，社会稳定形势面临严峻的挑战，群体性事件急剧增多。以常州市新北区春江镇为例，到今年5月，失地农民去市、区，到镇集访63批近万人次，其中发生围厂堵门打架等恶性事件，严重扰乱了生产、办公私序。
二、维护失地农民利益的建议
保护农民利益，做好失地农民的安置补偿工作，不只是一个经济问题，更是一个社会问题、政治问题、大局问题，是实践“三个代表”重要思想的体现。近年来，社会经济快速发展，建设规模不断扩张，城市面貌日新月异。征地拆迁及农民补偿安置工作，任务重、要求高，涉及问题很多、矛盾较大。这个问题解决得好，将成为经济发展的强大动力和社会稳定的坚实支撑；一旦出了偏差，就会成为经济社会发展的“瓶颈”制约。
针对当前存在的问题，提出以下建议。
1、充分认识失地农民社会保障工作的紧迫性和重要性。党在十六大中提出一个新的思路：解决“三农”问题必须统筹城镇社会经济发展。“城镇统筹”就是要对农业和农村经济结构进行战略性调整，提高农业的竞争力，为农村经济发展开拓新的空间，为农民增收开辟新的途径。要做到这些，就必须创造条件，让更多农民离开土地，从而在城市化、工业化的牵引下完成人口与资源的优化组合。因此，要充分提高认识：农民失地不仅是历史发展的必然，也是时代进步的需要。科学、合理地离开土地，不仅符合政府的愿望，也是多数农民的愿望和要求。城市化有利于农民富裕，而不是造成大批农民失地失业；有利于缩小城镇差距，而不是扩大社会不公。但在具体操作中也应认识到：农民失去土地之时，便是政府引导农民建立长久生活基础唯一的“历史性时刻”。土地是农民的命根子，大量土地被征用后必须做好补偿工作。与此同时，要考虑到失地农民今后的经济来源和生活保障问题。土地补偿安置费是农民的“保命钱”，政府对村土地补偿款分配和使用的监管必须十分到位。各级政府要在思想上把失地农民的社会保障工作纳入经济发展的大环境中去考虑问题，要通过广播、电视等新闻媒体和各种灵活多样的形式，积极宣传保障失地农民基本生活的客观必然性和推动经济、社会发展的重大意义。
2、建立和完善土地征用中的配套制度，维护失地农民的合法权益要在大制度框架内解决失地农民的保障问题。一要尽快制定征地综合补偿标准办法。同地不同价、资金不到位、村集体滥用补偿费等等，是征地过程中最容易产生问题的关键环节。有关人士指出，这些问题的产生，是政府绕过市场以行政方式征地的必然结果。因此，在城镇规划区（含工业园区）内，凡国家建设需要征用农村集体所有土地的，要根据不同地段、地块、人均耕地和经济发展水平等情况，划定区片，统一制定分片的“征地综合补偿标准”。要大力创新征地制度，淡化行政操作，强化市场引导，切实保护被征地农民的利益。《土地管理法》规定，征用耕地的土地补偿费用为该土地征用前3年平均产值的6至10倍，安置费为4至6倍。一方面，一些村镇补偿标准由于征地用途、耕地年均产值、计算倍数等不一样而相差悬殊；另外一方面，补偿标准制定过低，绝大多数农民不满意，是失地农民上访靠告状的最主要原因。因此，各级政府出台征地综合补偿标准办法迫在眉睫。二要进一步完善农村社会保险制度。要根据农民的需求、承受能力和目前条件，按分类分层保障原则扩大农村社会保险的覆盖面，并且相应提高参加社会保险费率的基数。要在完善农村养老保险管理办法的基础上，尽快把失地农民的医疗保险、生育保险等基本社保项目建立起来，保证失地农民在工资福利、社会保险、劳动权益、劳动安全等方面享受与城镇职工同等待遇，并在逐步完善市场经济体制的过程中，使被征地农民养老保障制度并入城镇一体化的轨道。三要着手建立“征地调节资金”制度。各级政府可以考虑从历年土地出让金收入中一次性筹集一定资金，每年从土地出让金中再提取一定比例金额充实资金，多渠道筹措征地调节资金。这项资金主要用于统一垫付征地补偿费用，确保征地补偿费用及时足额到位，补助被征地农民的基本生活、劳动技能培训等。四要制定土地补偿积金管理制度，进一步完善村财务监督管理机制。要实行专款专用。土地补偿金属农村集体经济组织所有，要制定制度杜绝镇（街道）等其他任何单位截留或变相截留。征地补偿款分配混乱容易引发纠纷，一般村民对于村留下部分补偿款用于村道建设等集体公益性事业，或者发展壮大集体经济多半没有什么意见。但由于留村的征地补偿款份额较大，有的还没有建立规范的村务公开、财务公开制度，少数村干部依靠手中权力大肆挥霍失地农民的保命钱，有的干脆强取豪夺将集体资产收归自家囊中。因此，要制定约束机制及时把国家征地政策要求征用土地方案和征地补偿安置方案向农民公告，并将土地补偿费的数额、分配和参加基本生活保障的对象一并公开，防止征地补偿款被“村委会集体”滥用而产生不良后果。五要制定公平的农民工就业政策，构建符合城镇统筹就业要求的就业管理制度。按照“公平对待、合理引导、完善管理、搞好服务”的原则，彻底取消限制农村劳动力的就业歧视性政策，清理各种乱收费现象，使农民工与城镇职工享受同样的政治生活及社会保险待遇。要在就业安置中，大力鼓励用地单位和企业把合适的岗位优先安排给被征地农民，并建立使用被征地农民数量与用地规模挂钩的制度，规定进园区企业每使用一定亩数土地后，相应安排一定数量的被征地农民在本企业就业，并签订3年以上的劳动合同。六要制定规避投资风险制度。严格限制村级集体资产投资一般竞争性行业，对已经介入的要逐步从一般竞争性行业退出，努力实现资产的保值、增值。要鼓励土地连片征用，要求连片征用的土地按照项目落实情况分期开发和投入使用，不得抛荒闲置。
3、积极推行集体资产股份制改革，切实加强资产的经营管理。各级政府要尊重农民集体对土地的所有权，准许农村集体经济组织以土地做股，使农村集体组织参与土地增殖收益的分配，长期分享土地的增殖收益，防止出现失去保障；工商业用地则应该实行租赁，由转让土地的农村集体组织向企业收取租赁费，用于解决失地农民长期保障的问题。
4、鼓励支持被征地农民自主择业、自主创业。制定和完善关于鼓励支持个体私营经济发展的政策，鼓励被征地农民通过非全日制、临时性、季节性工作等灵活多样的形式实现就业，支持一时找不到就业门路的被征地农民发挥其农业生产技能，承包经营农业园区、基地等，继续从事种养业，不断发展产业连条，壮大镇村集体经济，使其向集约化方向发展。
5、大力开展农村劳动力转移培训，提高失地农民就业竞争能力。充分调动全社会的力量，把劳动保障、农业、水利、科技、建设、社会团体等有关部门和行业现有的培训基地确定为农村劳动力转移培训机构，落实培训职责和任务，形成工作合力。同时，积极探索创立政府和农民携手合作、利益分享的机制，鼓励投资兴办民办培训机构。要定期开展形式多样、内容广泛的实用技术培训，提高被征地农民的就业竞争能力。
6、完善劳动力市场的建设，加强镇村劳动保障管理，做好失地农民的转移就业工作。在大的村要建立劳动保障服务点，镇、街道的就业服务重在及时、准确地提供岗位供求信息，降低农民外出就业成本，减少农民盲目流动性。各级劳动保障部门要根据企业用工需求，多渠道收集企业用工信息，按期举办劳动力就业洽谈会，促使农民有秩序地向二、三产业转移。制定计划，争取在一定时间内使新的已有的由农民转化而来的新市民在二、三产业就业，使其工资性收入达到当地农民人均纯收入的７５％以上。
总之，在对被征地农民的安置问题上要实行货币安置、留地安置、就业安置等积极的保障政策，通过三管齐下，全方位保障失地农民的利益，使农村经济尽快融入市场经济发展的良性轨道。从长远看，部分农民失去土地是社会经济发展的必然，是城镇一体化、农村现代化发展的结果，是历史进步的体现。农民占我国人口的绝大多数，是我国最大的社会群体，为中国革命和社会主义现代化建设做出了巨大贡献。没有农民的小康，就没有全国人民的小康；没有农村的现代化，就没有整个国家的现代化；没有农民的和谐生活，就没有全社会的生活和谐。只有全方位保护好农民的合法公益，我们要构建的社会主义和谐社会，才真正是一个充满创造活力的社会，是各方面利益关系得到有效协调的社会，是社会管理体制不断创新和健全的社会，是稳定有序的社会。
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网友20070711110911：土地征收与房屋拆迁的区别2007-07-11 11:09:11
土地征收与房屋拆迁的区别
 
百姓长期对土地征收（农民称卖地）和城市房屋拆迁（农民称动迁）的概念不清被混为一谈，有的官员也称征地拆迁工作云云。其实二者有本质的区别，不是一个法律概念。
《土地管理法》规定，土地征收是指国家为了公共利益的需要，运用国家强制力，按照法定程序将一定范围农村集体土地的所有权转为国家所有权，并依法对被征收土地的原权利人（包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等）给予补偿的活动。
土地征收的具体实施部门是各级国土行政主管部门。
《城市房屋拆迁条例》规定，城市房屋拆迁是指为了实施城市规划、旧城区改造，运用国家强制力，组织在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并对原房屋权利人（包括房屋所有权人、使用权人、出租人、承租人、转租人等）给予补偿、安置的活动。
房屋拆迁的具体实施部门是各级建设行政主管部门。
一、土地征收程序
第一步：发布征地通告
由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
第二步：征询村民意见
由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。
第三步：地籍调查和地上附着物登记
由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。
第四步：拟订“一书四方案”组卷上报审批
由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：“建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。
第五步：征用土地公告
征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。 征用土地公告的内容：
征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；
征用土地的所有权人、位置、地类和面积；
征地补偿标准和农业人员安置途径；
办理征地补偿登记的期限、地点。
第六步：征地补偿安置方案公告
县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容：
被征用土地的位置、地类、面积；
地上附着物和青苗的种类、数量；
需要安置的农业人口的数量；
土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；
安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；
地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；
农业人员的具体安置途径；
其他有关征地补偿、安置的具体措施。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源局提出。
县或市级国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
第七步：报批征地补偿安置方案
县或市级国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。
第八步：批准征地补偿安置方案
市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后，并报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。
第九步：土地补偿登记
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。
第十步：实施补偿安置方案和交付土地
按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。
二、房屋拆迁程序：
（一）领取房屋拆迁许可证：拆迁房屋的单位向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。
（二）发布拆迁公告：房屋拆迁管理部门发布拆迁公告，将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，向社会公布。
（三）订立拆迁补偿安置协议，实施拆迁：由拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
１、双方达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁。强制拆迁前，拆迁人应就被拆除房屋的有关事项办理证据公证。
２、双方达成拆迁补偿安置协议的，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以向仲裁委员会申请仲裁或者向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以申请人民法院先予执行。
从上述可以看出，国家征收土地与城市房屋拆迁是不同的法律概念。两者的主要区别：
一是适用的法律程序不同。国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁条例》的规定。
二是适用范围不同。国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地；城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。
三是行为所指向的标的不同。国家建设征收土地指向的标的是农村集体土地所有权；城市房屋拆迁指向的标的是房屋。
四是法律后果不同。国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭；城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或者价值的交换。
很显然，征收土地与房屋拆迁是不同的行政管理行为，依法分别由负有相应职能的行政机关行使管理权。依照《城市房地产管理法》第六十二条的规定，某些地方由一个机关统一负责土地管理和房产管理（或者房屋拆迁管理）工作的，该机关可以依法分别行使该两项职权，遵循相应的法律程序对征收土地和房屋拆迁实施行政管理。依法行政体现在每个具体行政行为上首先应该是依法定程序行政。只有通过程序正义，才能达到结果正义，只有实现程序的公正，才能体现结果的公正。按照依法行政关于职权法定的原则和行政行为应当符合法定程序的要求，征收土地的行政管理职权和房屋拆迁的行政管理职权不能混淆；组织实施征收土地的法律程序和组织实施房屋拆迁的法律程序在具体操作中不能串用。
但遗憾的是，相当一段时期以来，个别地方的有关行政机关特别是集土地行政管理和房屋行政管理职能于一身的个别行政机关，依法行政意识相对薄弱、缺乏行政行为应当遵循程序至上的理念，看不到程序公正必将直接影响结果公正的重要性，从而忽视了严格的程序对具体行政行为的规范作用，以至于在相关管理工作中常习惯性地、想当然地将征收土地的行政管理职权和房屋拆迁的行政管理职权混淆在一起，进而将组织实施征收土地的法律程序和组织实施房屋拆迁的法律程序串绕在一起，在对征收土地实施行政管理时擅自加入了房屋拆迁程序，为日后的工作埋下了隐患。如有的案例表现为既发布征收土地公告，又发布房屋拆迁公告，确定拆迁人和被拆迁人；有的既制定征地补偿安置方案，又让所谓的“拆迁人”与被征地范围内的房屋产权人签定拆迁补偿安置协议；有的既以阻挠国家建设征收土地为由对拒不交出土地者发出责令交出土地决定书，又组织有关机关对拒不交出土地者的房屋实施强制拆除；有的以国家建设征收土地为由组织材料报请有权的政府批准征地后，又在具体实施中按照房屋拆迁程序组织拆迁。
如此种种做法，既行使了征收土地的行政管理权又行使了房屋拆迁的行政管理权；既适用了征收土地的法律程序又适用了房屋拆迁的法律程序。结果是既没有正确行使征收土地的行政管理权，又没有正确行使房屋拆迁的行政管理权；既没有正确适用征收土地的法律程序，又没有正确适用房屋拆迁的法律程序。致使具体行政行为非驴非马，很不规范，既像是征收土地的行政管理行为又像是房屋拆迁的行政管理行为；既不完全是征收土地的行政管理行为又不完全是房屋拆迁的行政管理行为。如此操作，由于存在行政行为不符合法定程序规定和适用范围错位等瑕疵，一旦引起行政纠纷，往往经不起行政复议审查或者司法审查。
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网友20070711111350：集体土地上房屋拆迁法律问题探讨2007-07-11 11:13:50
集体土地上房屋拆迁法律问题探讨
 
城市土地所有权性质包括国有土地和集体土地两种性质，所以，广义的城市房屋拆迁包括国有土地上的房屋拆迁和集体土地上的房屋拆迁。关于国有土地上的房屋拆迁已经有了较为系统的理论和操作规程，也有国家级规范性法规，但对集体土地上的房屋拆迁人们涉足不深，尚无系统的理论加以研究，亦无明确的规范性措施加以制约。
随着城市框架的不断拉大和城市周边农村集体土地的大量被征用，农村房屋拆迁数量也不断增加，尤其是近几年迅速上升的态势已达到历史高峰。与此同时，由于因集体土地征用而产生的拆迁问题是我国工业化、城市化加快发展所引发矛盾的集中体现，其中涉及多方主体，交织着多种法律关系，背后又掺杂着多种利益冲突，所以，人民法院在审理征用土地和房屋拆迁安置补偿案件中，在依法保护房屋被拆迁人、土地被征用人的合法权益，监督和支持行政机关依法行政，维护社会稳定并实现裁判案件所要达到的法律效果、政治效果和社会效果的契合统一方面遇到了前所未有的困难。对于造成这些困难的原因如不能及时进行分析、探讨并加以解决，司法权就难以起到社会矛盾平衡器的作用，人民法院在人民群众中的威望和形象也会受到严重影响。目前，对于城市房屋拆迁有《城市房屋拆迁管理条例》进行规范，尽管还不完善，但毕竟有一个规范性法规。但对征用拆迁农村集体土地上房屋这种事关农民安身立命之本的重大事项上，国家层面上的法律缺失，使得许多地方农民的合法权益受到严重侵犯，激化了社会矛盾，形成了影响社会安定的不稳定因素。所以对于集体土地上房屋拆迁法律问题进行研究探讨，不仅是非常必要的，而且是非常迫切的。
一、集体土地上房屋拆迁中存在的主要问题
1、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋拆迁补偿随意性极大。
我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿费，安置补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建房屋的拆迁却没有补偿标准。现实中，一般是由政府参照《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。这种随意性不但造成了补偿标准不统一，也造成了补偿标准的不合理性，因此也就不可避免地产生了许多纠纷，不仅极大地影响了党和政府的声誉，也直接影响了拆迁的进程和效率。在一些地区，政府为了引进投资，制定较低的补偿标准，以牺牲农民的利益换取所谓的投资环境，使农民的利益得不到应有保护。法定补偿标准的缺失导致此类纠纷矛盾尖锐，处理难度加大。
2、对拆迁中农民的私有财产权保护不够。
农民通过宅基地依法取得集体土地的使用权，农民在宅基地上所建的房屋属农民私有财产是无可非议的。但在征用农村集体土地的现实中，由于缺乏相应的法律规范对农村集体土地征用补偿法律关系进行明确的界定和规范，地方政府与村组签订《土地征用协议书》，协议中却将属于农民私有财产的房屋一同处分。这种协议将私产与公产混为一谈，其违法性显而易见。从法理而论，房屋作为农民的私有财产，农民是房屋所有权的主体，只能由农民自己进行处分，所以关于集体土地上房屋拆迁的补偿应从土地征用补偿中分离出来。
同时，房屋拆迁补偿协议作为一种民事法律关系，应当由拆迁人和被拆迁人协商一致达成补偿协议。但是由于我国《土地管理法》将集体土地上的房屋纳入到了土地征用补偿之中，房屋所有权主体作为被拆迁人不直接参与协商，对被拆迁人的房屋进行价格评估亦不通知被拆迁人到场，而是由拆迁人单方指定的评估机构进行评估，有关拆迁补偿和安置通常是由开发商一方说了算，协议中的一些规定属于霸王条款，加之一些地方政府为了“优化”当地投资环境，加大了行政权力的介入，被拆迁人无论是否同意都得拆，剥夺了农民作为被拆迁人在整个拆迁过程中表达自己意愿、维护自己权益的机会，严重侵害了被拆迁人的权益。实际上，一揽子包括在土地征用费中的房屋拆迁安置补偿费就是农民作为被拆迁人时丧失房屋所有权的对价，他们对此岂能没有发言权？这显然违反了民法上的意思自治原则，更不能体现拆迁人与被拆迁人作为法律意义上的平等主体关系。
3、房屋所有人和第三人合法权益得不到保障。
集体土地上的房屋拆迁和城市房屋拆迁一样，涉及很多法律关系。如拆迁居住房屋涉及的搬迁补助费、过渡期内的临时安置费，拆迁农村集体经济组织以土地使用权入股联营等形式与其他单位、个人共同开办的企业所有的非居住房屋涉及的补偿费问题及因拆迁造成的停产、停业损失及预期收益的补偿问题，对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁安置问题，拆迁农房租赁户时涉及的租赁法律关系等等，其中既涉及房屋所有权人的权益，同时又涉及房屋所有人以外第三人的权益。由于我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范、相当一部分地区对上述问题比较忽视，在实际拆迁时，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，严重损害了房屋所有人和第三人的合法权益。对任何私人房屋的拆迁都必须给予合理的补偿，这是国际通行的一条基本准则。国家发展必然要征用土地，城市化建设必须进行拆迁，拆迁就需要补偿。同时，不管是对城市居民还是对农民，拆迁补偿均应该是公平合理的。如果能够给予公平合理的补偿，国家经济建设、城市发展便不会造成更大的社会矛盾和利益冲突，这是迫切需要解决的重要问题。
4、剥夺了农民作为被拆迁人时的诉权。
由于我国《土地管理法》并没有将农民的房屋从土地征用中分离出来，而是将其包含在“地上附着物”中，所以在具体操作时，征地单位通常是将土地补偿费及“地上附着物”补偿费按照补偿方案一揽子支付给政府或村组，关于补偿方案又是政府或村组与征地单位协商。根据《土地管理法》的规定，补偿方案要经有关政府批准，对补偿方案有异议或不能达成协议的，由政府部门处理。从法理而言，当一个私权利受到另一个私权利侵犯时，当事人一方或双方可以采取到法院提起民事诉讼等方式去解决，而当私权利受到公权侵犯时，只有一个办法，就是提请行政复议和提起行政诉讼，告的必须是具体行政行为，因为在我国当事人不能起诉政府的抽象行政行为，同时，依据我国《行政诉讼法》的有关规定，被征用方与征用方就征用补偿有关问题达不成协议，对行政裁决又不服，可以向人民法院提起行政诉讼。由于农民个体作为被拆迁人时不是土地征用的一方当事人，所以就不能行使这种诉权，农民只能被迫接受政府裁决的方案。
二、关于集体土地上房屋拆迁立法的一些思考与建议
1、建立完善关于集体土地上房屋拆迁的法律、法规。
由于至今没有一部独立且具可操作性的关于集体土地上房屋拆迁安置补偿的国家级“大法”，导致实践中无法可依，或回避了涉及被拆迁人权益的关键问题，或违法强制拆迁后将矛盾上交，其结果是引发了大量的矛盾和纠纷，甚至在有的地方出现了被拆迁人拎汽油桶找拆迁办自焚等恶性事件，所以应该立即启动关于我国集体土地上房屋拆迁的立法工程。目前，集体土地上农民房屋拆迁主要是土地征用和城中村改造中涉及的房屋拆迁，其中更多的是征用土地时引起的房屋拆迁。在土地征用中，我国《土地管理法》第四十七条规定了关于征用耕地的补偿问题，但作为农民私有财产的地上房屋仅被包含在“地上附着物”之中，且没有对农民房屋等私有财产的补偿标准作出具体规定。在现实处理中，主要参照由国土资源部、建设部、各级地方政府部门发布的行政规章及文件处分在征用过程中涉及的农民私产。如果说对于征用土地涉及的集体土地上农民房屋拆迁补偿还有《土地管理法》中的“附着物”将其提到的话，那么城中村改造和其它建设所涉及农民房屋的拆迁更是成了无人顾及的“孤儿”。目前所见的行政法规、规章的适用范围均是关于国有土地上的城市房屋拆迁补偿之规定，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定，现实中一直是参照城市房屋拆迁补偿办理。但国有土地和集体土地在所有权主体、性质及管理方法等方面存在诸多差异，房屋建造成本也不同，再加上城乡居民生活条件的差异，所以说参照城市房屋拆迁补偿是不妥当的，也不是合理的，致使农村集体土地房屋拆迁在现实中遇到许多难以解决的问题。因此，为加快城乡各项建设的发展，规范征用土地补偿行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法十分必要。
2、明确公权干预之法律限制、保护集体土地上私有房屋财产权。
在法治社会，公权限制干预私权是必要的，但必须依法进行。在当前集体土地上的房屋拆迁中，由于法律缺位，导致政府行为缺乏法律制约，行政权力在干预私权中过大且缺乏有效的监督制约，各级政府集规则制定者、参与者与处罚机关等多种身份于一身，农民作为被拆迁人时应有的民事权利被限制，甚至被剥夺，所以，必须从立法上对拆迁行为加以限制。房屋拆迁可以分为两种：一种是基于公共利益的需要通过土地征用而进行的房屋拆迁，一种是基于商业开发目的实施的拆迁行为。土地征用是国家为了公共利益的需要，对集体所有的土地收归国有的过程。从土地征用理论而言，土地所有权是物权的一种，是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利。土地所有权的行使具有排他性、绝对性和社会性的特点。这个社会性特点就是指土地所有者在行使自己的权利时要受到国家的限制，即国家为了公共利益的需要可以对土地所有者所有的土地实施强制购买，其方式是给予被购买者以合理补偿。所以，对于基于公益征用土地，国家应当进一步完善征用土地的法律并严格按照法定程序进行。对于第二种基于商业开发目的而实施的征地拆迁，实质上是一种平等主体间的民事法律行为，国家行政权力不应介入过多。因为基于商业目的，房屋拆迁中涉及两种法律关系，即行政管理法律关系和民事法律关系。在行政管理法律关系中，我国应当从立法上规范行政执法行为，对涉及房屋拆迁的行政管理行为作出明确界定，以防止公权干预过大损害私权。在民事法律关系中，开发商作为拆迁人和被拆迁人之间应当是平等的民事主体之间的关系，对于房屋拆迁补偿的金额、时间、支付方式、安置方式等相关事项，应当在平等、协商的基础上确立其相互之间的法律关系。同时，法律必须明确限制政府行为，政府在这种民事法律关系中的职责就是作好土地利用的发展规划、作好土地利用的管理者并处于中立地位，而不能成为民事主体介入其间。如果政府为了开发商的商业目的，动用国家征用土地的公权力，就等于是开发商借政府之手对被拆迁人私人之房屋进行强制购买，这不仅违背了土地征用必须基于公益的基本原则，而且也滥用了国家赋予政府的征用权。征用权的滥用迫使私人在拆迁问题上失去了选择权，并使政府的权力和开发商的利益结合起来，使被拆迁人在这两个强大势力面前成为了弱势群体，只能陷入任人宰割的窘地。这也正是当前拆迁矛盾激化，政府成为矛盾焦点的根本原因。
3、完善集体土地征用中房屋拆迁的补偿原则、标准和程序。
在集体土地上房屋拆迁立法中，首先应当明确规定征地补偿和房屋拆迁补偿的基本原则。在前述中，笔者认为，对集体土地的征用应严格区分为基于公共利益的土地征用和出于商业开发目的的土地征用，那么因此而引起的集体土地上房屋拆迁的补偿标准、原则和程序也就不同。对于商业开发目的而实施的征用集体土地引发的农民房屋拆迁行为，适用相关民事法律规范进行调整，上述已经谈到，在此不再赘述。对于出于公共利益的需要而实施的集体土地上的房屋拆迁在性质上属于国家对集体土地的强制购买，性质上是公权对私权的干预限制，所以政府的行为必须受到严格的法律限制，包括行使权力的范围和方式。同时，政府负有公平合理补偿被拆迁农民财产损失的职责和义务；农民有要求政府给予公平合理补偿的权利。补偿标准和金额的确定应遵循合理补偿的基本原则。纵观世界各国的土地征用补偿法律规定，有两种补偿确定方法，一种是以西方国家为主的市场价确定方法，一种是以我国大陆为主的根据规定标准来确定地价补偿方法，但无论哪种方法都必须以合理补偿为基本原则。“合理”标准应该是地价既要体现土地所有权的价格，同时，还应体现与土地所有权相关的权利如土地上的房屋所有权等方面的损失补偿，使被征用方既无法获取暴利，也不致遭受损失，以达到土地所有权人基本满意。第二，细化补偿项目，制定统一的拆迁补偿计算标准。我国《土地管理法》第四十七条对土地使用权的征用补偿规定比较明确，相应的有具体的计算标准。同理，对房屋等私产的征用补偿也应细化补偿项目并确定补偿计算标准。在此基础上，由各地按照规定的计算方法确定具体的补偿金额。通过制定法定的拆迁补偿计算标准，既能防止征用方克扣、压低征用补偿费用，损害农民利益；也能防止被拆迁方漫天要价、谎报和扩大面积，非法获利，加重国家用地负担的事件发生。第三，规定严格的法律程序。政府对农民房屋拆迁必须依照严格的法定程序完成，如可以参照《城市房屋拆迁管理条例》，规定严格的拆迁程序，包括财产评估程序、补偿标准公示程序、听证程序、强制拆迁程序等。第四，赋予农民作为被拆迁人时的诉讼主体资格，使农民能够通过诉讼获得司法救济。第五，明确因拆迁行为损害第三人利益时，第三人获得司法救济的程序。
三、审判中的难点及解决方法
（一）行政审判
目前，集体土地上的房屋拆迁纠纷在我市以行政纠纷居多。人民法院在审理集体土地上房屋拆迁案件中遇到的难点问题，突出表现在司法的局限性方面。因为法院在审查被诉的具体行政行为是否合法时，所诉的房屋拆迁补偿、安置方案一般已经经过了有关政府部门的裁决，人民法院只能对行政裁决进行合法性审查，最后只能做出维持或撤销的判决而不能进行司法变更，同时行政诉讼又不适用调解原则，所以法院判决的结果通常无法使当事人诉讼的根本问题得到彻底解决，有时还因行政裁决案件引起拆迁许可、城市规划、拆迁补偿安置合同等行政、民事多方面的连环诉讼，笔者赞同对于此类纠纷应当赋予法院司法变更权的观点，建议确立合法性与合理性审查相结合的原则，以合理性原则审查判断行政机关在房屋拆迁安置行为中行使自由裁量权是否客观、适度，用合理性审查判断、支持、补充合法性审查原则。另外，笔者认为，对此类纠纷应允许进行调解。实践中，审判人员也经常通过说服教育的调解工作，使双方当事人达成和解后，由一方当事人撤诉结案，取得了较好的效果。因为在农村集体土地上的房屋拆迁安置中，一方面涉及被拆迁人安家居业的重大利益，另一方面是政府谋求社会经济发展的重大措施，公权与私权形成强烈的冲突，以在不违背有关法律、法规的前提下以调解方式解决这类纠纷不但能够平衡公权对私权的限制，亦有利于及时、彻底的解决当事人之间的根本问题，更有利于发展、稳定的大局，从而有力地支持行政机关依法行政和拆迁人依法拆迁，并以此支持和服务于地方政府的经济建设，实现农村房屋拆迁和征用集体土地安置补偿工作的良性循环，最终实现审判的法律效果、政治效果和社会效果的有机统一。
（二）民事审判
1、集体土地上房屋拆迁补偿纠纷诉讼主体的确定。
目前，由于集体土地上房屋拆迁同土地征用一并进行，所以房屋的拆迁补偿方案也同土地补偿方案同时制定。而补偿方案是由征地方制定，报政府批准，因补偿方案引起的纠纷，只能通过行政诉讼解决。笔者认为，这只适用于解决国家基于公共利益的需要而实施的集体土地征用和房屋拆迁，正如前述所分析，对于基于商业开发之目的实施的征地拆迁补偿应直接适用民事法律规范进行调整。同时在国家基于公益的征地拆迁中，由于在补偿方案确定之后，补偿协议大多是由集体经济组织与征地方签订，房屋所有人不参与签订协议，形成房屋所有权人和征地方无拆迁补偿协议。那么发生纠纷时，房屋所有权人能否以自己的名义就补偿方案中的补偿数额、安置方式等问题提起民事诉讼？从协议本身来说，房屋所有权人不是签订协议的一方，不能以自己名义提起诉讼，但从财产所有权法律关系来讲，房屋所有权人应当享有诉权。目前，人民法院对房屋所有人以自己名义起诉主张权利时，往往又以其不是协议一方当事人而不予受理或裁定驳回起诉，导致房屋所有权人的权利得不到及时保护。笔者认为，集体土地上房屋拆迁是一种社会活动，在这个活动中独立享有权利和承担义务的公民、法人是这一法律关系的主体，同时，集体土地上房屋所有人对其所有权的享有是排他的，所从法理上讲，对房屋的处分，只能由房屋所有权人行使，其他任何单位和个人均无权处分，房屋拆迁实质上是拆迁人将被拆迁人的房屋折价购买，是一种民事行为，应由房屋所有权人和拆迁人协商一致达成协议，集体经济组织与征地单位签订协议的行为，只能认定为一种代理行为，如无房屋所有人授权，其签订的协议应为无效。所以房屋所有权人以自己名义就拆迁补偿协议提起的民事诉讼，人民法院应当受理。
在当前现实中，拆迁人为了使拆迁顺利进行，往往借助政府权力，将补偿的事宜交给政府处理，关于补偿费的支付也由政府代付，一旦发生纠纷，也存在诉讼主体的确定问题，在此情况下，笔者认为应区分不同情况，如果拆迁单位将补偿款已支付给政府，此时政府就应履行代付补偿款的义务，属民事法律关系，被拆迁人可以政府为被告提起诉讼；如果拆迁单位未按拆迁补偿协议将补偿费支付被拆迁人，也未支付给政府，被拆迁人可以拆迁人为被告提起民事诉讼；如果拆迁协议是政府与被拆迁人签订的，被拆迁人则可以政府为被告，以拆迁人为第三人提起民事诉讼。
2、对集体土地上房屋拆迁补偿范围的审查认定。
目前只有北京、上海等为数不多的地区对集体土地上的房屋拆迁补偿范围进行了规定，大多数地区对此并没有规定。房屋拆迁补偿的目的是对被拆迁人因拆迁所造成的财产损失和其他经济损失进行补偿，包括已经造成的损失和将来必然造成的损失，换言之，就是被拆迁所得到的补偿应当能够恢复被拆迁人财产利益于被拆迁以前的状态，以维持其生活的安定。所以，世界许多国家实行市价补偿的原则。我国也可以考虑将此作为认定补偿范围的一个原则，补偿范围不能仅局限于对房屋自身价值的补偿，还应包括房屋的地理位置、用途等方面的价值。在实践中，拆迁单位仅就房屋进行补偿，对其他损失不进行补偿的作法，有违公平原则。所以人民法院在审理拆迁补偿案件时，应当区分不同情况下农村村民住宅、乡镇企业厂房及其它用途房屋的补偿范围，给予合理的补偿，如拆迁居住房屋，除对房屋进行补偿外，还应补偿被拆迁人的搬家补助费，过渡期内的临时安置费。被拆迁人向人民法院起诉主张此部分补偿费，人民法院应予支持。对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁、乡镇企业厂房的拆迁，被拆迁人向拆迁人主张停产停业损失的，人民法院应予支持。
3、房屋拆迁纠纷中第三人诉讼权利的保护。
集体土地上房屋拆迁与城市房屋拆迁一样涉及很多法律关系，其中不可避免的要涉及第三人的利益。实践中，通常的理解是拆迁人只对被拆迁人直接进行补偿，第三人要获得补偿，只能向被拆迁人主张。笔者认为，第三人的损失是由于拆迁行为造成的，如此处理对被拆迁人也是不公平的，因为被拆迁人并无过错。在拆迁过程中，引起第三人利益的损失，往往是因拆迁行为导致房屋所有权人与第三人之间协议不能履行而造成的。所以，对于第三人通过诉讼寻求权利救济时，要视不同法律关系确定诉讼主体。以租赁为例，在前述中笔者认为拆迁安置补偿费是农民作为被拆迁人时丧失房屋所有权的对价，也就是拆迁人通过补偿的形式购买了被拆迁人的房屋，成为房屋的所有权人，根据“买卖不破租赁”原则，原租赁协议对新的房屋所有人即拆迁人仍然有效，基于此，承租人（第三人）依据租赁协议将拆迁人作为被告主张自己的权利，是符合法律规定的。拆迁农村集体经济组织以土地使用权入股联营等形式与其他单位、个人共同开办的企业所有的非居住房屋，可以理解为，拆迁人以征用行为取得了土地的使用权，在联营中替代了原土地使用权人，成为了联营的一方，可按合同法的有关规定处理。
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网友20070712183505：国土部：80%违法用地面积的违法主体是政府2007-07-12 18:35:05
国务院新闻办于今日上午10点举行新闻发布，国土资源部新任部长、国家土地总督察徐绍史先生和记者见面，介绍情况，并回答记者感兴趣的问题。出席今天发布会的还有国家土地副总督察甘藏春先生。
 
[全球广播新闻社记者]:在材料上我们看到了关于违法用地和商业贿赂的案件，您能否对各类违法用地案件进行分类，并且说出各个类别当中的案件数量是多少？比如说有多少案件是涉及相关的官员非法从农民手中侵占耕地进行商业开发的。
[徐绍史]:谢谢，这个问题请甘总督回答。
[甘藏春]:对发生的违法案件进行统计是我们国家的一项法定统计制度。从现在土地违法案件的统计当中，大致可以分为以下几类，非法批地是一类，非法占地也是一类，非法低价出让国有土地还是一类。根据我国刑法，把违反土地法律法规的一些严重行为也列进了应该处罚的犯罪范围。具体的每一类多少，我建议你查一下《国土资源统计公报》，很抱歉，具体数字我也不可能记得很准确。
[全球广播新闻社记者]:那您能不能说个百分比？
[甘藏春]:关于百分比的数字我可以告诉你两个，一个是非法占地的案件，占所有案件宗数的80%，非法批地的案件占20%，这是一个概念。第二个概念，从涉及违法的用地面积来看，非法批地的案件，占用涉及土地面积的80%，主要是地方政府和涉及政府为违法主体的案件，用地面积为80%，以公民、个人或者企业违法占地的面积是20%。
[稿源：中国网]
[编辑：胡蓉平]
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网友20070712183724：今年1—5月全国共立案查处土地违法案件24245件2007-07-12 18:37:24
2007年7月12日,国务院新闻办公室举行新闻发布会，请国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史介绍国家土地督察制度实施进展等方面情况，并答记者问。
 
[第一财经日报记者]近期土地违法违规案件在不断上升，土地违规成本非常低，近期全国政协第18次常委会也对这个问题做了一个探讨，有政协常委提出，目前只有0.1%的刑事处罚率，这个问题你们是怎么看的？
[徐绍史]很高兴，你提的这个问题非常重要，你所掌握的线索基本上也是正确的，我想谈谈我的看法。
对当前土地违法总体形势的判断，我是三句话：第一句话叫土地违法案件有所下降；第二句话叫土地违法尚未得到有效遏制；第三句话叫形势依然严峻。我们应该看到近几年来中央高度重视这个问题，土地监管的力度不断加大，各级地方政府保护耕地的意识也在加强，所以土地违法问题与2006年相比有所好转。今年1—5月份，全国共立案查处土地违法案件24245件，涉及土地的面积22万亩，这个数字与去年同期相比，分别下降了3.6%和12.14%。
尽管如此，我们也发现一些市、县政府默许、纵容乃至在背后操纵违法违规用地，未批先用、以租代征，擅自设立和扩大开发区，擅自调整土地利用总体规划以及违规侵占基本农田，损害农民权益的现象还不同程度地存在。所以，形势依然严峻，坚守耕地红线的任务十分艰巨。
针对这样严峻的形势，我们的态度是绝不动摇、坚守红线，打一场只能胜不能败的耕地保卫战。温家宝总理在今年的《政府工作报告》中指出，一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。现在如果说社会上对这个问题还有担忧和疑虑的话，对国土资源部门来说，按照党中央、国务院赋予的职责，我们不留任何后路，绝不动摇坚守红线、打一场只能胜不能败的耕地保卫战，这是对我们的执行力和公信力的一次重大考验。当务之急就是土地执法要严起来，要硬起来。
国土资源部准备从四个方面入手，并充分运用四种手段。第一是要参与宏观调控，严把土地闸门，坚持依法依规、从严从紧、管住总量、严控增量、盘活存量。第二是对各地执行土地利用年度计划和耕地保护责任制落实情况进行专项督察。第三是集中查处未批先用、以租代征，擅自设立和扩大开发区，擅自调整土地利用总体规划等违法违规的行为，我们绝不手软，绝不姑息。第四 是与监察部联合开展查处土地违法违规案件的专项行动和土地出让专项清理行动。
在这四项工作过程中，我们要充分运用法律的、行政的、经济的和技术的手段，对违法违规的行为必究必惩，对违法违规的，建设用地要停止审批，并核减下一年度的用地指标，不能让他们占便宜。还要充分利用遥感卫片和网络技术，天上看、地上查、网上管，四种手段并用，严格土地管理。在我们国土资源系统，如果瞒案不报、压案不查，也要受到严厉的追究。总之，国家利益高于一切，人民利益高于一切，18亿亩耕地红线是高压线，谁都不能碰，对敢于触红线的人绝不手软。我相信有党中央、国务院的重视，有各地各部门的支持，我们一定要守住18亿亩耕地的红线，我们一定能守住18亿亩耕地红线。
刚才记者先生提出来处理的人数不多，这个现象是存在的。在实际工作过程当中，以罚代处，处理不到位的现象存在，我们正在采取措施来加以解决。同时，还有一个情况我要做一些说明。因为现在大量的土地违法违规案件是农村违规建设住宅，这一类案件大概占到整个案件总数的80%。我们要作出行政处理，要作出刑事处理。行政处理的对象是国家机关工作人员，刑事处理的对象必须是触犯刑律的人，因此处理人的比例可能不会太高。其他的处罚，比如说没收违规占用的土地，没收地上的建筑物、罚款等等，这也都是跟上的。所以，现象上处理人不太多，确实有工作当中的问题，也有违规违法案子的实际情况。
[稿源：新华网]
[编辑：周珞]
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网友20070713120405：开发商怎能随意“强奸”他人意愿2007-07-13 12:04:05
开发商怎能随意“强奸”他人意愿
 
日前，广州市番禺区上演了荒唐的一幕：有合法的房产证及转让手续竟无法进出自己的房子，没有出示任何证明，甚至连公司名称都不敢透露的所谓开发商，竟将手续齐全的业主扫地出门。开发商用墙围住大楼，并在出口处安装了一个铁门，派保安守在门口。（据《信息时报》4月6日）
重庆“史上最牛钉子户”势头刚过，使“史上最牛”一词迅速走红。这回广州这个开发商用墙围住大楼，无任何证明，只凭一句“此地已被我买下”，敢公然把业主轰走，必定会被舆论冠以“最牛开发商”之不甚光荣之称号。
禁止业主出入本属于自己私有的房子，这是公然向即将实施的《物权法》宣战，严重侵犯业主的财产和人身权利。广州这个“最牛开发商”之所以这样牛，除自身素质难以恭维之外，还有就是背后挺着一根金钱甚至是与官权勾结的棍子，有这个棍子的支撑，再加上一点土匪流氓的习气，在围楼之后恐怕还会进行强拆，如果遭遇业主阻拦，多半还会引起暴力冲突流血事件。可能将会是今年房地产开发的重大新闻之一。
近几年，国家虽然三令五申明令禁止暴力拆迁，但各地暴力强拆强迁之新闻事件还是屡见不鲜。不管大小开发商，在房屋拆迁问题中，从来没有人弯腰跟拆迁户说话，那种高高在上的姿态注定了在房屋拆迁关系中双方的不对等地位。强买强拆强迁之下，有几个“史上最牛钉子户”能抗争到底？更何况地是政府卖的，开发是政府许可的，这开发商虽然不是政府部门也不是政府官员，但腰里别了个政府的兔子，在老百姓眼中，那就是个标准的猎人了。一弱一强对比之下，开发商拆迁遇阻，才敢无所忌惮“施暴”，才敢明目张胆随意“强奸”拆迁户的意愿。如此，助长了开发商的牛气和膨胀的自大心态，自以为可以为所欲为，也才出现了广州番禺区这荒唐的一幕。
广州“最牛开发商”的嚣张，已经在网络上引起了民愤，我们目前还没看到政府部门站出来说话，虽然业主已向警方报警，但警方以“经济纠纷”为由予以不睬。这一天在广州番禺，政府权力出现了真空。我们期望当地有关部门赶紧站出来做出合理和公平的解释，平息事态，削掉“最牛开发商”的牛犄角别让它继续嚣张下去。我们也期望别闹出更大的乱子，让百姓活的安稳些吧！
[稿源：红网]
[作者：张成才]
[编辑：耿红仁]
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网友20070713120618：禁止强拆”体现以民为本2007-07-13 12:06:18
禁止强拆”体现以民为本
据《京华时报》报道，全国目前各种强拆现象的发生往往是和某些地方政府的越权行为联系在一起的。实际上，一些强拆行为就是个别政府部门滥用行政权力侵犯拆迁户财产权利的行为。比如，以公共利益为借口，对拆迁补偿和安置措施不落实，人为降低补偿安置标准；在与拆迁户没有达成一致的情况下，以行政命令的形式开进推土机强行拆迁；片面追求拆迁效率，对拆迁户的上访视而不见，以行政手段剥夺拆迁户寻求法律救济的权利。尤其是在一些经营性项目的拆迁中，个别地方政府部门竟然和开发商一个鼻孔出气、利益均沾，以行政权力来为开发商鸣锣开道，将公民财产权利置于空洞的经济发展的口号之下。2004年发生的湖南省嘉禾县“株连九族”的强拆事件就是明证。
 
显然，北京市的这一《办法》规定确实本着“最大限度维护群众利益”的立场出发去想问题、去办实事，这才是化解强制拆迁纠纷和矛盾、维护社会稳定的必要途径。同时，这也表明北京市公共管理者的角色本位———“以民为本”是杜绝强拆的关键。
一些地方之所以在城市拆迁、征地补偿等诸多涉及群众切身利益的工作中困难多多，原因和背景固然不尽相同，但究其主观原因，一个普遍的问题是一些人缺乏对群众利益的深刻认识。一些地方的少数人想问题办事情总是习惯于从自身考虑，相比之下，对群众的难处、对群众的利益往往解决得不够、考虑得不够。毋庸讳言，正是这些因此直接增加了相关工作的难度，甚至造成了一些地方决策及措施的失误。
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网友20070713122211：辽宁副省长：一个居民不同意都不能强拆2007-07-13 12:22:11
辽宁副省长：一个居民不同意都不能强拆
2007-03-24
“棚户区改造是头号民生问题，各市一定要认真完成今年的棚户区改造任务。”昨天，辽宁省建设工作会议在沈阳召开，副省长李佳在会上反复这样强调。
 
今年，辽宁省将启动5万平方米以下城市连片棚户区改造工作，在年底前，基本完成5万平方米以下、1万平方米以上城市连片棚户区改造任务，拆除棚户房299.4万平方米，解决棚户区7.6万户、22.6万人的住房问题。根据部署，全省各市确保在今年4月初按时启动棚户区改造工程。
把棚户区改造进行到底
“我们要把棚户区改造进行到底。”昨天，李佳在会上说，今年要继续把解决民生问题放在首位，而棚改就是头号工程。据了解，今年启动的5万平方米以下城市连片棚户区共涉及抚顺、本溪、丹东、锦州、阜新、辽阳、铁岭等7个市。没有列入全省棚户区改造计划的其他市，可根据各市的实际情况进行改造。
棚改必须实行“和谐拆迁”
“只要有一个居民不同意都不能强拆，一定要达到‘和谐拆迁’，居民满意。”李佳昨天在会上语气恳切地一再嘱咐各市与会领导。“进行棚户区改造是一项民生工程，一定要达到让老百姓满意，让民生工程变成民心工程。各市在棚改工作中一定要做到逐户征求意见，一户不满意都不能拆，都要想办法沟通，达到居民满意为止，在拆迁问题上各市千万不要急攻进度，我们要实实在在地为百姓解决问题。”李佳说。
挪用棚改资金将严惩
“棚户区改造资金必须专款专用，各市不能用于城市其它方面建设，一旦发现有挪用棚改资金的将严惩不怠。”李佳强调。据介绍，辽宁省今年棚户区改造资金主要来源于六个渠道。主要包括：居民出资、土地转让受益、商业住房开发建设、企业资助、社会捐助和省市财政拨款。 （记者 刘冬梅 赵桂华）
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网友20070713122615：未达成补偿协议 拆迁人员不能强拆房屋2007-07-13 12:26:15
未达成补偿协议 拆迁人员不能强拆房屋
 
转载自《新华网》
没签补偿协议前不能拆房
【政策规定】拆迁人应当组织拆迁单位、拆除施工单位，按照先搬迁腾房，后拆除施工的原则，严格执行工作流程。除经依法裁决并由人民法院或者区县政府强制执行外，在拆迁当事人未达成拆迁补偿安置协议的情况下，任何单位和个人不得先行拆除被拆迁人的房屋。
【处罚措施】由建委责令拆迁人限期整顿，整顿期间停止拆迁；属于受托单位责任的，可以降低责任单位资质等级或者撤销责任单位资质证书和责任人的岗位证书；给拆迁当事人造成损失的，还应当依法承担相应的民事责任。
【维权办法】拆迁户应报警。
阳光拆迁
拆迁现场必须设置临时办公地，作为公示相关信息、现场接待被拆迁单位和居民、提供政策和业务咨询、接受监督举报的场所。拆迁现场公示内容如下：
1.拆迁许可证；
2.拆迁范围；
3.拆迁基本法规、规章；
4.拆迁补偿、补助费评估标准；
5.评估单位资质证、人员名单；
6.拆迁单位资质证、人员名单；
7.《许可证》及拆除人员情况；
8.拆迁工作流程；
9.拆迁工作纪律；
10.拆迁文明规范和拆迁文明用语；
11.按照规定依被拆迁人要求予以公示的拆迁估价初步结果。
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网友20070713135146：《房地产市场秩序专项整治工作方案》全文2007-07-13 13:51:46
《房地产市场秩序专项整治工作方案》全文
按照中央纪委第七次全会和国务院第五次廉政工作会议精神，根据中央纪委《中央和国家机关贯彻落实2007年反腐倡廉工作任务的分工意见》(中纪发[2007]2号)、国办《2007年政府系统廉政建设和反腐败工作具体任务分解》的要求，由建设部会同国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治(以下简称专项整治)，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。
 
现就专项整治制定如下工作方案。
一、专项整治的指导思想和工作目标
(一)指导思想。按照全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，以解决关系人民群众根本利益问题为出发点，坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，充分发挥各部门职能优势，开展房地产市场秩序专项整治，严厉打击房地产领域违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制，促进房地产业持续健康发展。
(二)工作目标。通过专项整治，使房地产领域违法违规、权钱交易行为得到有效遏制，市场秩序有明显好转。
二、专项整治的工作依据
(一)法律法规规章。《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)等。
(二)规范性文件。《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电[2005]8号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发[2006]37号)、《中央和国家机关贯彻落实2007年反腐倡廉工作部署的分工意见》(中纪发[2007]2号)、《2007年政府系统廉政建设和反腐败工作具体任务分解》等。
三、专项整治的重点内容
紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查。
(一)组织全面检查。检查房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。对在检查中发现问题的房地产开发企业依法进行审计和检查。
(二)查处违纪违法案件。畅通举报投诉案件线索渠道，建立案件线索移送制度，对在排查和群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，与监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿的违法违纪行为，依法惩处房地产企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。
(三)开展警示教育。选择部分违法违规典型案例予以曝光，深刻剖析成因和环节，认真开展警示教育，充分发挥查办案件的治本功能，不断把专项整治工作引向深入。
(四)建立健全长效机制。从调查中低收入家庭的住房需求量入手，着力增加中低收入家庭住房的有效供给，稳定住房价格，进一步完善促进房地产业健康发展的长效机制。
四、专项整治中各部门职责分工
此次专项整治由建设部牵头，全国房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位根据职能分工，各负其责，协调配合，认真做好本部门涉及规范和整顿房地产市场秩序的工作。专项整治工作办公室与建设部治理商业贿赂领导小组办公室合署办公，负责组织协调和日常工作。部际联席会议以定期或不定期召开会议的形式研究讨论工作。根据各部门提出的在专项整治中的工作任务，明确职责如下：
建设部：负责专项整治工作的组织协调，提出总体思路和工作方案；组织实施专项整治；严肃查处房地产开发、建设、交易以及中介服务环节的违法违规问题。
国土资源部：按照职能分工，负责专项整治的相关工作；参加部际联席会议组织的房地产市场秩序专项检查。
财政部：按照职能分工，负责专项整治的相关工作；参加部际联席会议组织的房地产市场秩序专项检查。
审计署：依法对排查中发现问题的国有房地产开发企业的财务收支情况进行审计和检查，严肃查处审计中发现的违法违规和权钱交易行为。
监察部：参加部际联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；严肃查处房地产领域违纪违法案件。
税务总局：进一步落实房地产税收政策和税收征管措施；建立相关责任制；对房地产开发企业纳税情况开展专项税务检查。
国家发展改革委：进一步完善住房销售明码标价制度；加强对房地产开发企业发布虚假销售价格和在房价外违规加收费用、中介机构违规收费以及相关单位向房地产开发经营企业违规收费的监督管理；查处房地产交易过程中违反价格法律法规的问题。
工商总局：严格房地产市场主体准入，把房地产开发企业及中介机构作为企业年度检查的重点；强化房地产广告监管和房地产展销活动管理；会同建设(房地产)主管部门加强房地产经纪机构管理；查处商品房销售中违法广告、合同欺诈等侵害消费者合法权益的违法违规问题。
五、专项整治的方法步骤
专项整治工作主要分三个阶段展开：
(一)动员部署阶段(2007年3月-4月中旬)
1、制定工作方案。建设部会同相关部门联合制定专项整治工作方案，明确职责分工，落实工作责任。
2、联合下发文件。八部门就专项整治工作联合下发文件进行部署，明确工作内容，提出工作要求。
3、召开电视电话会议。联合下发文件后，八部门共同召开全国电视电话会议部署专项整治工作。各省、自治区、直辖市同时召开电视电话会议，对本地区的专项整治工作进行部署安排。
(二)组织实施阶段(2007年4月下旬-2008年1月)
1.各级相关主管部门和房地产企业组织自查。4月下旬-6月，组织各级相关主管部门和房地产企业，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，重点查找并纠正房地产主管部门及其工作人员违规审批、滥用权力和房地产企业发布虚假广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈以及违规强制拆迁等行为。自查结束后，相关房地产企业向当地主管部门报告自查结果，下级主管部门向上级主管部门报告自查结果。各级相关主管部门和房地产企业应根据自查存在的问题，积极进行整改并有针对性地做好堵塞漏洞、建章立制工作。
2.地级以上(含地级)城市主管部门组织检查。7-8月，在房地产企业自查的基础上，地级以上(含地级)城市相关主管部门要对所有规定项目进行检查，对有投诉举报的项目进行重点检查，依法打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。对检查中发现问题的项目，由审计、税务、价格、工商等行政执法部门对相关企业进行全面检查。对检查出的问题，有关部门按照职责分工依法进行处罚，并将结果报告上级主管部门。
3.省(自治区)相关主管部门组织抽查。9-10月，根据各城市检查情况，省(自治区)相关主管部门要对各地级城市相关主管部门工作和相关项目进行抽查，对有投诉举报的项目进行重点检查，依法打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。对检查中发现问题的项目，由审计、税务等部门对相关企业进行重点检查。抽查结束后，及时将结果报建设部。
4.推广交流典型经验。9-10月，选择几个专项整治工作开展比较好的城市，总结经验，召开现场会进行交流推广，推动专项整治工作。
5.八部门联合组织抽查。11-12月，八部门根据各地上报的抽查(检查)情况，组成若干工作组，对工作开展情况和相关项目进行抽查，对有投诉举报的项目进行重点检查，依法打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。对抽查中发现问题的项目，由审计、税务等部门对相关企业进行重点检查。
6.典型案例通报。2008年1月，在八部委抽查结束后，拟集中处理、通报一批违法违规的案件，督促各地对存在问题进行整改。
(三)总结巩固阶段(2008年2-3月)
1.总结专项整治工作。召开全国电视电话会议，对专项整治工作进行总结。
2.建立健全长效机制。针对专项整治工作中存在的问题，要求各级主管部门和企业不断强化管理，落实住房保障制度，建立健全企业事业单位内控机制；进一步深化制度改革，修订、完善房地产市场相关法律法规和政策制度；制定完善行规、行约，加强对开发商以及相关中介机构行为的约束。2007年04月03日 来源：中新网
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网友20070713175904：80％违法用地主体是政府羞辱了谁2007-07-13 17:59:04
80％违法用地主体是政府羞辱了谁
 
国土资源部新任部长、国家土地总督察徐绍史日前指出，一些市、县政府默许、纵容乃至在背后操纵违法违规用地，未批先用、以租代征，擅自设立和扩大开发区，擅自调整土地利用总体规划以及违规侵占基本农田。国家土地副总督察甘藏春同时透露，地方政府和涉及政府为违法主体的案件的土地面积，占到了被查违法用地面积的80％。（2007年7月13日《新京报》）
此前，媒体披露，去年全国共发现土地违法行为131077件，涉及土地面积近10万公顷（耕地4.3万公顷），分别比上年上升17.3%、76.7%和67.6%.其中，属于去年当年发生的违法行为近96000件，涉及土地面积6.1万公顷，与2005年相比，这些数字都有明显上升。
之所以如此，我以为首先是执法机关之羞。国家对土地使用和商品房开发设立了公开竞价方式，合法取得国有土地使用权；然后办理规划许可证、施工许可证；取得商品房预售许可证等四道“闸门”。然而，“不批就建”“少批多建”“先建后批”等现象却十分突出。尽管治理土地违法上上下下走了那么多的形式，竟然均未能发挥应有的功用，甚至做了无用功。税纳人养活着一个庞大的行政管理执法机构，而且还“垂直”了，依然未能改变成为地方权力仆众的弱势地位，岂不是奇耻大辱。
其次，各级地方政府之耻。树立正确的政绩观和科学的发展观，至少也讲了二三年了，对许多地方的官员来说，何以就如东风过耳边，既不入脑，更不入心？盲目发展经济的冲动并未从根本上受到抑制，甚至在一些地方土地收益成了财政篮子里最大的一块蛋糕，风景这边独好。不单是爷卖崽田不心疼，其背后隐藏的或公开的土地腐败，已经让一些官员变得越发疯狂。公然对抗国家的法律法令，我行我素，不以为耻，反以为英雄好汉。国土部执法监察局局长张新宝称就坦陈，目前，市、县政府为招商引资、出政绩，背后支持、默许土地违法的现象大量存在。
其三，当是对中央权威的贬损。中央政府心系可持续发展，对各地明目张胆的土地违法可谓深恶痛绝，自然也出硬招力刹此种有令不行有禁不止的歪风斜气。然一次次出拳，都打在了棉花包上，一波一波的治理行动，其结果居然是“反弹”不已。如此严峻的形势，不能不说使中央的行政权威受到了严重的挑战和戏弄。国家三令五申禁止别墅类房地产开发和高尔夫球场建设，但一些地方仍有禁不止，就验证了政府的执行力虚弱和疲软。
也暴露了现行土地法制度的缺陷。土地管理和审批制度的改革还未到位，体制和制度原因造成的土地“未批先用”问题，在地方经济发展推动下更加突出。依法、合理用地，集约节约用地落到实处，还缺少具体配套政策和措施的支撑，尤其是领导责任制和问责制的实施尚需加大力度。据称，在查处土地违法案件中，给予相关责任人行政处分1051人，其中地市级干部6人；给予党纪处分2041人，其中省级干部2人，地市级干部9人；给予刑事处罚501人。无论是受查处的规模，还是受处罚的力度，都与愈演愈烈的土地违法大趋势不相匹配。以我的猜测，所谓刑事处罚主要对象恐怕只能是土地开发商之类角色。就没从媒体上读到了一起因执行不力，地方政府主要官员受刑处的消息。
其实，我们在土地违法反弹的事实背后，解读到更多的是地方与中央权力的对抗和利益的博弈。鉴于违法用地屡禁不止，仍是地方政府主导结果的这一现实，目前急待强化的仍然是中央的权威性和政府的执行力。除了完善土地管理和惩治法规，合理协调中央与地方的利益关系，一个重要的举措即是，对那些纵容企业明目张胆地违法开发的有关部门，对管理失职和渎职的土地监管机构和政府官员，问责追究制必须落到实处。否则，土地违法就只能沿着愈演愈演之势一路狂奔，不可救药。
[稿源：红网]
[作者：刘效仁]
[编辑：潇湘行]
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网友20070714003905：ai2007-07-14 00:39:05
当地政府这样做是为了什么？？这么卖力，不排除那些因素啊！！！
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网友20070714004954：希望早日把审判结果公布2007-07-14 00:49:54
希望早日把审判结果公布，我们一直在关注你这个案子，我们也支持你一直告下去。谢谢。
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网友20070714141850：肖扬：让民告官不再告状难 坚持公正司法2007-07-14 14:18:50
肖扬：让民告官不再告状难 坚持公正司法
 
有的法院怕得罪政府或有关行政机关，不敢行使司法监督权；一些地方限制当事人诉权的“土政策”还没有彻底清除。要切实解决行政案件应当受理而不受理，或者不依法及时受理，导致行政相对人“告状难”的问题。
正在北京召开的第五次行政审判工作会议上，谈及“民告官”的“告状难”问题，最高人民法院院长肖扬如是说：
行政诉讼，让公民可以在法庭上与行政机关“对簿公堂”，反映了公民法律地位的提高，展示了人民当家作主的精神。在当前的司法环境和社会环境下，老百姓打行政官司压力大、难度大。不少群众既对法院是否“官官相护”、能否秉公执法心存疑虑，又对获得公正裁判充满期盼。
这些年来，我国行政审判工作的审判领域不断拓宽，案件类型不断增加，司法能力不断增强，有力地保护了公民、法人和其他组织的合法权益。可以预见，人民群众通过“民告官”这一诉讼渠道解决行政争议的情况将会越来越多。
与此同时，我们也要深刻认识到，当前行政审判工作还存在一些不相适应的问题和薄弱环节。有些法院的领导同志，对行政审判工作认识不够，导致少数法院行政审判机构不健全、审判力量不足、队伍不够稳定、审判人员整体素质不高；有的法院认为行政审判难度大、风险大，怕得罪政府或有关行政机关，不敢行使司法监督权；有的法院明知行政行为违法，却违心裁判，违法办案，矛盾上交；有些行政案件质量还不高，个别案件久拖不结；一些地方，还不同程度地存在非法干预行政审判的现象，限制当事人诉权的“土政策”还没有彻底清除等等。
行政审判中，公民、法人等行政相对人一方处于弱势，另一方行政机关则处于相对强势地位，人民群众对于公正的期待尤为迫切。如果行政审判的质量和效率不高，不仅使当事人的合法权益得不到充分保护，行政争议得不到及时解决，增加民怨，加剧矛盾，影响社会的和谐稳定，而且会严重损害法律的尊严和人民法院的权威，甚至使人民群众对司法公正丧失信心，对社会的公平正义产生怀疑。
对处于弱势的行政相对人，各级人民法院一定要加大对其诉权的保护力度。切实解决行政案件应当受理而不受理，或者不依法及时受理，导致行政诉讼“告状难”的问题；切实解决应当撤销违法行政行为而违心迁就、违法办案，或者审判效率不高、久拖不结等问题。上级法院要加大对下级法院的监督力度，坚决依法纠正不履行行政审判职责和违法办案的行为，对于造成恶劣影响的典型案件要给予通报和严肃处理。
人民法院是人民的法院，要坚持“公正司法，一心为民”。通过依法审理行政案件，妥善化解行政争议，以及时的司法救济保护民权，以优质的服务减轻民负，以快捷的审判解除民忧，以公正的裁判保障民利，以有力的执行实现民愿，切实解决行政诉讼“告状难”的问题，为人民群众提供公正及时的司法保护。
人民网记者 吴兢
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网友20070716095902：国土部要求严惩土地违法违规 县乡成重灾区2007-07-16 09:59:02
国土部要求严惩土地违法违规 县乡成重灾区
 
继去年10月开展查处土地违法违规案件专项行动，监察部、国土部的查处力度再度升级。
复查
近日，监察部和国土资源部联合下发《关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》(下称《新专项通知》)，要求对2005年1月至2006年9月的新增建设用地清理情况进行复查，对2006年10月至2007年6月新增建设用地情况进行清理，严惩土地违法违规行为。
根据《新专项通知》内容，要求对2006年10月以来开展专项行动的情况进行“回头看”检查，发现和纠正工作中存在的问题。对2005年1月至2006年9月的新增建设用地清理情况进行复查，重点复查有无遗漏，并根据复查结果重新登记上报。对2006年10月至2007年6月新增建设用地情况进行清理，逐宗登记造册，并梳理土地违法违规案件线索。
《新专项通知》明确表示，对《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》下发后(2004年10月至2006年9月)违法违纪的责任人员，要从重处理；对《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》下发以来(2006年10月至今)仍在顶风违法违纪的责任人员，要加重处理。
县乡成“重灾区”
此次《新专项通知》是继去年10月监察部、国土资源部《关于开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》(下称《旧专项通知》)的进一步深化。
根据《旧专项通知》，监察部和国土部对2005年1月至2006年9月的新增建设用地作了清理，并向国务院报送《关于开展查处土地违法违规案件专项行动情况的报告》。
报告坦言，在土地违法查处工作存在一些突出问题：一些地方政府对专项行动领导不力，有的甚至继续默许或者直接实施土地违法违规行为；不少地方对政府实施或主导的违法违规行为查处不够及时，或者定性不准，有的甚至瞒案不报、压案不查；在查处案件中以罚代法现象较为普遍，责任追究和行政处罚不到位。
随后，国务院领导同志就报告作出重要批示，要求继续加大工作力度，迎难而上，严格要求，抓好落实。
此次《新专项通知》坦承，目前县、乡两级政府和村干部土地违法违规行为比较普遍，农村违法违规用地点多面广。对此，《新专项通知》要求省级监察和国土部门都要采用下查一级或者下查两级的方法，查处一批典型案件，以带动和促进地(市)、县(市)级办案。
12月份将上报国务院
同时《新专项通知》要求建立查处土地违法违规案件专项行动工作月报制度，按时上报专项行动进展情况。
根据要求，每月30日前，各省级监察和国土部门要共同向监察部、国土资源部报告落实本通知要求的情况。不仅要报告省本级的工作，还要逐个报告地(市)或下属单位的工作进展情况。上报情况不及时、工作进展缓慢的，将被列为监察部、国土资源部联合督查的重点省份。
2007年12月20日前，各省级监察和国土部门要共同向监察部、国土资源部报送专项行动工作总结、直接查处典型案件的情况及有关报表。监察部、国土资源部对各省(区、市)和新疆生产建设兵团报送的情况进行审核和汇总后，向国务院作综合报告。（来源：第一财经日报孙荣飞）
[稿源：人民网 ]
[编辑：张广蓉]
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网友20070716145443：倒查追究制度应该完善2007-07-16 14:54:43
建议完善责任追究制度，相关领导理应受到相应的处罚。
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网友20070718135224：从化农民失地引发矛盾 地方政府普遍违法征地2007-07-18 13:52:24
从化农民失地引发矛盾 地方政府普遍违法征地
 
曾经失地的农民土地已经失去，没有失地农民的土地正面临或正在失去。因为城市的发展，从化市的“城镇化”、“工业化”之路与农民土地的自我保护之间形成了矛盾与冲突。
“最近的、最激烈的一次冲突发生在2006年4月12日，冲突中村民与警方有数十人受伤，一村民至今还被公安机关关押”，从化市太平镇何家埔村的一位村民告诉记者。实际上，因当地政府为了征用农民土地处理不当，而引发的暴力冲突事件此前已发生多次。需要说的是，在这些暴力冲突的背后，是双方一次又一次的利益博弈。
征地补偿的非议
从化市人均耕地面积少，为0．79亩，而随着近年城市化、工业化的推进，其土地资源越发珍贵。对于人均耕地0．467亩，最少的家庭人均耕地甚至不足0．2亩的城郊街东风村第二、三经济社的村民来说，珍贵的土地被征用所获得多少补偿、今后的生活出路如何被安排将是至关重要的。
2005年6月，从化市城郊街东风村的村民接到通知，从化市图书馆将在此建设，总征地面积为62．4亩，涉及东风村被征用的土地为26．34457亩。由于补偿标准与安置问题，城郊街道与村民之间一直存在着分歧，过半以上的村民至今没有在协议上签字。
2005年11月14日，政府出动近百名警力，封锁了东风村的各个路口，施工队将第二、三社的荔枝树锯倒。据了解，东风村被锯的果树年龄在30年到100年之间，树龄较大，故村民对果树的补偿尤其关注。
村民殷炳坤对政府关于果树的补偿标准提出了较为关键的一点质疑：从府【2005】71号文件的果树补偿价格比从    府【2003】15号文件的果树补偿价格下降了约60％，尽管土地价格每亩涨了约20000元，但最终各项相加起来，2005年的补偿标准还是较2003年降低了15000元左右，这其中还没有计算物价上涨的因素。
征地补偿标准的随意性一直是从化征地矛盾产生的一个重要原因。因此，在从化部分地区的征地价格中，出现了一般水田的补偿价格每亩从10000元到50000元不等的情况。
根据记者了解，征地款在正常情况下用地单位都要事前支付给了国土部门的，然后国土部门根据基层单位（镇政府或街道办事处）辖区被征土地的数量以一个标准的价格一次性支付给了征地单位。但问题是被征地村民为什么会认为给他们的补偿标准不一、价格偏低呢？
问题往往出在征地单位。“我们这里征地的单位多为镇街道一级，作为代征单位都有一定的“工作费”，标准是每亩补给镇或街道、村委2000元至3500元，这是一条不成文的规定，如此到村民手里的钱就自然减少了”，东风村村民殷炳坤这样告诉记者。对这种层层收取“工作费”的方式，记者闻所未闻。
由于补偿标准出现了问题，村民自然就不愿将自己的土地出让给征地单位。而镇或街道的政府为了做通工作如期开工，往往会要求村委干部带头卖地，以起到“示范效应”。    太平镇何家埔村原村书记何荣珠，就是因为没有依照镇政府要求去发动群众将地卖给房地产开发商，于2006年2月被调离村书记的职位。    “镇里将我免掉时，村里的几个党员没有一个人是事前知道的，这种做法违反了国家关于村干部任免的相关规定”，何荣珠说，“免掉我后，新任的村干部自然听话带头卖地，但是，他们的地不仅没有廉价卖掉，相反，却以虚报土地的面积、果树数量的办法获利不少，而相应的，村民们的补偿款却因此而较少”。
违法征地现象普遍
征地单位在补偿问题上暗箱操作的手法形式多样。虚报面积、旱地当水田、夸大果树数量与树冠等办法来获取更多的补偿。“能这样操纵的村民是因为在征地单位有人，但因为是同村人，对方家的土地面积，果树数量，树冠大小基本上都了如指掌，他们做的那点手脚我们都是心知肚明”，何家埔村村委理财小组成员何焕新向记者如此透露道。
对于这种现象，何家埔村的村民进行了多次抗议，也一直没有与镇政府达成征地协议。然而，在2006年4月12日，镇政府却组织了上百的警力到何家埔强行施工，不满的村民随后与之发生了冲突，冲突中村民与警方都有人受伤，受伤人数有数十人之多，该村的一位村民至今还被公安机关关押。
正是因为近年来从化土地征用中存在着种种违法问题，所以才有了矛盾的激化，农民也因此不断上访。据记者所了解的太平镇、鳌头镇等几个基层单位，他们或多或少地存在着没有严格依照程序、严格依照法律进行征地的问题。
这其中，太平镇因为比邻广州市白云区，又是中国百个卫星小城镇之一，其城市化发展速度也较为快些，因此存在的问题也较多。    2005年1月27日，太平镇政府出动警力及学校教师等200多人对水南村十四社的90多亩土地强行施工。
2006年3月15日，由从化市政法委有关领导带队，太平镇政府出动了数十人的施工队伍，在没有向村民进行公告、公示，也没有与村民达成土地出让协议的情况下，放火烧掉了九户村民的果树，对近百亩的耕地进行了填土作业。
水南村十社村民骆志彬反映说，我们之所以没有在土地出让的协议上签字，是因为镇政府的土地丈量有问题，其丈量存在两种截然相反的结果：要么被夸大，要么是缺漏或缩水。“如果有熟人，就可以夸大丈量结果，套取政府征地款”，骆志彬说，“我们社最近一批被征用的土地面积约100亩左右，但上报的结果约170亩”。相反的是，有的村民家数量还被缩少。村民骆活航所接到的通知中，其园地面积不到1亩，“而实际上我家的园地面积有3亩多”，骆活航说。村民骆志彬情况更甚，水田、果树、园地及地面附着物等不仅缩水还有缺漏。“如果他们否认这一点，我们可以重新来量过”，骆志彬说。
导致这种混乱局面的原因，水南村村民将其归咎于该村村委在没有征求村民同意的情况下私自签字卖地，而镇政府又违法征地。
据太平镇给从化市的一份信访回复可见，2003年6月，政府决定征用1674亩土地，名义是从化市经济技术开发区二期用地，其中，归水南村所有的土地约1500亩。关于此次征地，村民跟征地单位要批文，征地单位没能提供，之前该块地有过的一份批文也已因项目失败，而土地没有征用，村民也一直在耕种。在此情况下，水南村委私自“代表”全村的村民与从化市国土局签订了征地合同。
2005年2月，太平镇政府开始对水南村十社的约100亩土地开始征地工作，而其补偿标准却仍然按照从府【2003】15号文件实施，而没有依法按照从府【2005】71号文件对村民土地实施补偿。而这前后两份文件，前者每亩水田的补偿价格较后者的补偿价格少了近20000元。
实际上，这种由村委或经济社私自拿着公章与征地单位“签订协议”的不在少数，太平镇的水南村、佛岗村，鳌头镇的白石村，城郊街的东风村都存在这种情况。
据太平镇佛岗村村民透露，该村的四个经济社，罗队、周队、谭队、佛岗队的500亩水田就是未开过村民大会，就被村委会与几个经济社社长签字“卖”掉了。村民气愤地说，“村干部和经济社社长不顾村民今后生活出路，采用了各种手段，来威逼村民收取土地款，以达到他们卖地的目的。问题严重的是，村里有两个经济社因为卖地，已经没有一分土地可耕种了”。为此，村民对于该村委会与经济社社长私自签字卖地的行为进行了多次上告，但得到的答复往往是轻描淡写不着边际。正常程序是，集体土地的出让，村委或经济社必须要召开全体村民大会并获得三分之二的村民签字同意后才能签订协议。显然，经由经济社长擅自盖公章出卖集体土地是违法行为，实际上也是无效的。
佛岗村村民还列举出材料，反映该镇与村里的干部不止一次地在征地的款项上糊弄群众。根据村民提供的材料显示，早在1994年，太平镇政府就在佛岗等几个村征用了2400多亩土地，提供给一个企业来发展驼鸟的养殖业。但由于该企业的经营不善导致了亏损，截止到2003年9月30日，企业拖欠佛岗村三个经济社的土地出让款1269523．2元和利息约720000元。
2003年，该驼鸟场的土地又转让给了一家房地产企业。但在解决拖欠村民的土地款和利息问题时，太平镇政府又与佛岗村委及三个经济社长签约，将企业自1999年6月起开始拖欠村民的利息款313000元，与村民实际计算出来的720000元相差整整400000元。而关于这个协议，村里并没有进行村务公开，因此佛岗村的众多村民并不知情。
安置政策亟待落实
实际上，由于城市发展，农民的更多土地被征用，其赖以生存的生产资料越发稀少。正是基于对未来生活出路的考虑，失地农民要求参加社会保险成了与征地单位谈判的一个条件。
2006年8月9日，广东省政府发出了《关于抓紧建立被征地农民基本养老保障制度的通知》，要求各地级以上市必须确保在今年12月底前，将所有符合条件的被征地农民纳入基本养老保障范围。根据该通知的相关规定，符合这一政策的对象为城市规划内（含县城、镇政府所在地），失去全部或大部分农用地成为城市居民的人员；城市规划区外，经依法批准征收或征用土地后，人均耕地面积低于所在县（市、区）人均耕地面积1／3的人员。
据记者了解，从化市人均耕地面积是0．79亩，从化市城郊镇的东风村第二、三社的耕地不到0，4亩，从条件上看当属此列。东风村村民也就此多次与城郊街道办进行了交涉，但城郊街以买社保的资金量与征地量在现时情况下不能解决社保问题为由，而将问题一推了之。
事实上，根据规定，广东省失地农民在办理社保的缴费构成上，体现为个人缴费、集体补助和政府扶持相结合的“三方责任”，集体补助占30％左右、政府扶持占40％、农民个人缴纳其余的30％左右。若是“农转居”人员参加养老保险，其中个人最高承担的缴费比例为8％。由此看来，在办理社保问题上，当地政府不是不能，而是不愿。
城郊街东风村的村民曾就与街道办的补偿与安置争议，试图通过行司法途径来解决，但是，当他们于今年8月份向从化市人民法院起诉城郊街道办时，法院却没有受理该案。
关于上述问题，记者于9月11日先后到过城郊街道办和太平镇政政府进行采访，欲进一步核实情况。但记者在城郊街道办却没有得到任何答复，而太平镇政府则以没有市里的批准不能接受采访为由拒绝了记者的采访。
来源：中华工商时报
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网友20070718135512：国务院严处郑州违法征地2007-07-18 13:55:12
温家宝主持召开国务院常务会议
 
严肃处理郑州市违法批准征收占用土地
建设龙子湖高校园区问题
新华网北京９月２７日电 国务院总理温家宝２７日主持召开国务院常务会议，严肃处理郑州市违法批准征收占用土地建设龙子湖高校园区问题。
会议听取了国土资源部、监察部对郑州市违法批准征收占用土地建设龙子湖高校园区案件调查情况的汇报。2003年到2006年，郑州市政府及有关部门违反土地利用总体规划和城市总体规划、违法批准征收集体土地14877亩，用于龙子湖高校园区建设。2005年国土资源部对郑州市违法批准征收占用土地问题进行调查，并报经国务院同意，要求郑州市纠正土地违法行为。郑州市不但不进行整改，还公然扩大违法征占土地。会议认为，这是一起严重违反土地利用总体规划、违法批准征收占用土地数量巨大的案件。河南省和郑州市政府及有关部门对这起案件负有责任：河南省政府对国家治理整顿土地市场秩序和严把土地供应“闸门”的决策执行不力，有关负责人明示或默许违法批准征收占用土地，省国土资源厅不依法履行监管职责。郑州市政府和郑东新区建设领导小组违法决定征收占用土地，郑东新区管委会违法实施征地，龙子湖建设指挥部违法组织实施征地拆迁。为严肃法纪，维护国家和人民利益，维护土地利用总体规划的严肃性和权威性，会议决定，对河南省人民政府予以通报批评，责成其向国务院作出深刻检查，并对有关责任人员作出严肃处理。中央纪委常委会已决定，分别给予河南省委常委、政法委书记李新民（原任河南省副省长）和河南省委常委、郑州市委书记王文超（原任郑州市市长）党内严重警告处分。
会议强调，各地区、各部门、各级领导干部要从最近查处的各种土地违法案件中吸取教训，引以为戒。要深刻认识保护土地不仅是关系经济社会全面协调可持续发展的重大举措，而且是关系民族生存的根本大计。面对耕地大量减少、人口继续增长的严峻形势，必须有强烈的忧患意识和危机意识。要自觉执行最严格的土地管理制度，更加重视节约土地，对子孙后代负责，对历史负责。要增强法治观念，坚持依法行政，严格依照法定权限和程序行使权力，严格遵守土地利用总体规划，确保法律法规的严肃性。要增强大局观念，认真贯彻宏观调控的决策和部署，确保政令畅通、令行禁止。要加强土地督察，建立问责制度，坚决制止、严肃查处各种土地违法违规行为，确保有责必问，有错必究，切实保护土地资源特别是耕地资源，维护农民合法权益，促进社会和谐稳定。
会议还研究了其他事项