[独家发布]2010年上半年浙江省房地产业发展报告

2010年上半年，浙江省房地产市场“政策市”特征明显。1、2月份，受09年需求过度透支、部分救市政策到期、消费者观望等因影响，房地产市场表现出“观望”状况，市场交易平淡；3月初期，由于 “两会”会议召开，两会委员对房地产市场特别关注，媒体、学者竞相发表不同观点，市场观望气氛更加浓厚；3月15日以后，受北京“地王”刺激以及通胀预期等因素影响，房地产市场出现持续一个月的“抢购”潮，“日光盘”频现，商品房交易量价齐升。从4月15日开始，国务院及有关部委出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，市场重新陷入观望，商品房交易量大幅回落，商品房价格出现“滞涨”的局面。
总体来看，2010年上半年浙江省房地产市场受一系列宏观调控政策出台和实施的影响，表现出波动幅度加大、频率加快的特点，市场各方观望气氛浓厚。值得注意的是，省内各地市由于经济发展和市场差异等方面原因，房地产市场发展也表现出明显差异，需要考虑差异化的投资决策和政策举措。

一、房地产调控力度不断加强

1．调控政策密集出台

2010年1月到6月，国务院及有关部门出台了一系列针对房地产市场的调控政策，牵涉到住房与城乡建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会等九个部门，从信贷、土地、税收、市场监管等方面调控房地产市场，抑制投机和投资，遏制房价过快上涨。特别是国务院及其有关部委在4月16日、17日和19日连续出台多项调控政策，政策出台时间之密集、涉及范围之广、调控手段之严厉是前所未有的。

2．调控力度逐渐加大

从政策调控的力度来看，对市场的打压不断增强。2月份，中央政府的宏观调控政策主要采用货币政策，如：限定流动资金使用范围、上调银行准备金率等；而在3月份，主要采用土地政策，如：提高中小户型土地供应比例、开展全国土地调查以及要求78家非房地产主业的央企退出房地产业等；到了4月份，中央政府采用力度更大的金融政策，甚至采用行政手段。如：收紧房贷，遏制房价快速上涨，房价过高地区可暂停发放第3套住房贷款等，调控力度逐渐加强。其中，在二套房贷款政策方面表现最为突出。2010年1月10日，国务院出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，规定：“二套房贷款首付不低于40%”，到了4月17日国务院出台的“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”中明确规定：“实施差别化信贷管理，二套房贷首付不低于50%，房价过高地区可暂停发放第3套住房贷款”。

3．调控效果量缩价滞

在一系列调控政策的作用下，上半年浙江省房地产市场交易表现出“量缩价滞”的基本态势。
从2010年1-6月商品房销售面积来看，浙江省商品房累计销售面积为1904万平方米，同比下降12.4%，其中，住宅累计销售面积1531万平方米，同比下降19.6%。如果与2009年下半年火爆的市场形势相比，2010年上半年销售面积更是严重萎缩。2010年上半年全省商品房销售面积只相当于2009年全年的34.5%，而商品住宅销售面积只相当于2009年全年的35.7%。

分月度来看，1-2月，全省商品房销售面积304万平方米（两个月平均），3月份为333万平方米，环比上升了9.6%，4月份达到了460万平方米，环比上升了38%，涨幅较大。5月份，由于中央政府出台一系列宏观调控政策效果开始显现，商品房销售仅为242万平方米，环比下降47.4%，成交量明显萎缩，6月份，由于开发商一些促销措施，商品房销售面积达到261万平方米，环比上升7.95%。如果与2009年同期相比，全省5月份的销售量萎缩十分明显，以杭州市区为例，2009年5月新建商品房销售量超过1万套，而2010年5月份只有1010套。

        从商品房成交价格来看，并没有出现明显下降趋势。2010年1-6月，全省商品房成交均格为8908元/平方米，高于2009年同期7322元/平方米和2008年同期6090元/平方米的水平，分别增长21.66%和46.27%。2010年6月份，全省商品房价格同比上涨13.5%，环比下降0.1%，其中，新建商品房住宅价格同比上涨21.1%，环比持平。

        从二手住宅成交情况来看，成交量在3-4月份明显放大，但1-2月份和5-6月份受调控政策影响表现低迷，成交均价则保持坚挺。以杭州市区为例，5城区上半年二手住宅成交11134套，只相当于2009年全年的26.8%，与2009年下半年的火爆形势形成鲜明对照。

二、房地产市场观望气氛浓厚
总体来讲，2010年上半年，浙江省房地产市场运行受宏观调控政策影响比较明显，量缩价滞的走势背后，观望气氛浓厚是主要市场特征。

1．销售额回落明显，购房者持币观望

2010年1-6月，浙江省商品房累计销售额为1696亿元，同比增长6.6%，增速分别比一季度、1-5月回落38.8和39.7个百分点，增速大幅回落。其中，住宅累计投资1370亿元，同比下降2.6%，增速分别比一季度、1-5月回落40.8和41.4个百分点，回落幅度大于商品房。

分月度来看，2010年上半年，全省商品房销售额除4月份增加较大外，5-6月份下降明显。1-2月，全省商品房销售额250亿元（两个月平均），3月份为279亿元，环比上升了11.41%，4月份达到了445亿元，环比上升了59.66%，涨幅较大，5月份，由于受中央政府出台一系列宏观调控政策影响，商品房销售额下降到228亿元，环比下降51.17%，成交量明显萎缩，低于1-2月份的平均水平，6月份，由于开发商一些促销措施，商品房销售额稳步上升，达到245亿元，环比上升7.8%。

        年初和5-6月份成交量大幅萎缩，体现了购房者观望情绪浓厚，购房意愿下降。根据央行6月17日公布的第二季度全国城镇储户问卷调查，居民对房价上涨预期弱化，观望情绪导致购房意愿下降，调查结果显示，对当前房价水平，72.5%的居民认为“过高，难以接受”，该比例自去年第二季度以来逐季攀升，至本季再创新高。

2．供应量缓慢增加，开发商等待观望
4月份，中央政府出台一系列宏观调控政策后，投资性和投机性需求受到政策遏制迅速退潮，商品房交易量萎缩。开发商在市场形势不明确、成交状况不理想的背景下，有意识地推迟开盘，导致了商品房市场可售房源增加缓慢。

从杭州市区商品住宅可售房源来看，2010年5月份，受到国家宏观调控政策的影响，杭州市区商品住宅销售量环比下降83.8%，而在同时段，杭州市区商品住宅可销售套数从4323套上升到6149套，增长幅度为42.2%，6月份商品住宅可销售套数为7688套，增长幅度为25%，远低于销售量下降速度。另外，据不完全统计，杭州5月份只有15个楼盘开盘，比4月份减少了18个，不少原定5月份开盘的开发商将开盘计划推迟到了6月之后。

        宁波市六区可售房源的变化情况也显示出相似的态势（如图6），4月份，宁波六区商品住宅可销售套数为5484套，5月份为6010套，增长幅度仅为9.59%。

       从土地成交情况来看，也呈现出前热后冷的特征。2010年1-6月，全省共完成开发土地面积576万平方米，同比增长18.7%，增速比一季度增加40.1个百分点。1-6月，浙江省购置土地面积671万平方米，同比增长85.7%，增速比一季度下降7.3个百分点。1-6月，浙江省土地成交额278亿元元，同比增加151.4%，增速比一季度下降127.4%。以杭州市为例，2010年1-6月，杭州市卖地收入250亿元，其中，一季度卖地收入159亿元，占上半年总卖地收入的63.6%，二季度卖地收入则为91亿元，仅占上半年总卖地收入的36.4%。

3．贷款额大幅波动，商业银行随波逐流

201年1-2月，全省房地产国内贷款平均达到94亿元，3月份为70亿元， 4月份中央政府出台宏观调控政策后，我省金融机构反映迅速，严格按照国家政策进行贷款，4月份全省房地产国内贷款为52亿元，环比减少25.11%。5月份，由于有些银行对三套住房政策理解和执行力度不一，房地产信贷额有所回升，全省达到了104亿元，环比增加99.7%。到了6月份，随着中国人民银行对第三套住房贷款政策的重申，全省金融机构纷纷压缩房地产贷款规模，房地产国内贷款额降到了33亿元，环比下降了84.74%。

从新政以后金融机构房地产国内贷款的变化幅度来看，金融机构对房地产政策的执行力度有差别和波动，对房地产政策变化及其效果也处在观望状态。

4．实施政策陆续出台，地方政府边走边看

由于财政制度缺陷，地方政府需要土地出让来获取大笔资金用于城市基础设施建设，以弥补经常性财政收入的短缺。因此，地方政府对房地产业比较友好和偏爱。2010年上半年，在中央政府连续出台房地产调控政策过程中，要求“省级政府负总责，城市政府抓落实”。但是，各地方政府的实施政策跟进迟疑，对房地产调控政策采取了“边走边看”的态度。

从表3可以看出，省和直辖市一级政府出台政策时间较早，而地市一级地方政府出台政策相对较迟。

三、住房购买与租赁市场存在差异

住房市场是目前房地产市场的主体，也是社会关注和讨论的焦点。同时，房地产市场又具有区域特色，不同城市差异性显著，“一概而论”的分析和“一刀切”的政策往往不能反映市场真实情况。为了更准确了解浙江省不同城市的房地产市场，特别是住房市场的运行状态，课题组对全省11个地级以上城市进行了市场调查，测算了房价收入比、房价房租比、房租收入比三个基本指标。

1．房价收入比较高，工薪家庭购房困难

房价收入比是反映居民购房负担情况的指标。课题组用各地市2009年统计公报中城镇人均可支配收入乘以户均人口数来表示家庭年收入，用各城市市区2010年上半年商品住宅成交均价乘以90来表示购买一套90平方米住宅的总价，这个总价除以家庭年收入得出房价收入比，表明该城市居民家庭购买一套90平方米住宅所需要的年数，结果如图8所示。

从图8可以看出，全省有6个城市市区的房价收入比超过了10，其他城市的房价收入也都在8以上，说明这些城市居民家庭购买住房有较大困难。特别是在温州、杭州、丽水和宁波，当地工薪家庭购房压力很大。

城市房价收入比与城市的经济发展水平和结构有较高关系。杭州、宁波和温州三个城市在全省的经济发展水平较高，房价收入比也相对较高。杭州是世界著名的宜居城市，本地和外来人员的购买合力构成了杭州市房地产市场的巨大需求。宁波和温州则是浙江省重要的经济中心城市，本地工商业水平一直很高，且拥有享誉全球的宁波帮、温州客，外地资本投资回流成为房价上涨的重要力量。而在温州和丽水，本地人在省外和海外创业较多，创业成功归来人员又较偏爱在家乡置业，大量资金回流扩大了当地住房购买力，使得该城市的商品房价格一路高涨。

2．房价租金比偏高，房地产投资存在风险

房价租金比是反映住房买卖市场和住房租赁市场关系的指标。理论上，住房买卖市场与租赁市场之间存在内在平衡关系，也就是说，一般消费者会在购房和租房之间进行权衡，选择更经济实惠的方式完成住房消费，而投资者会在不同投资项目之间权衡，控制投资风险，稳定投资收益。

课题组用2010年上半年全省各城市市区商品房成交均价，除以该城市市区2010年6月份平均住房租金，得出房价租金比指标。200的房价租金比对应于6%的年租金回报率，300对应于4%，400对应于3%，500对应于2.4%，600对应于2%，700对应于1.7%。全省省11个地级城市的房价租金比水平如图9所示。

根据国际经验，在成熟市场经济中，房价房租比的合理范围在200-300之间，但在我国现阶段，利率水平很低，投资渠道缺乏，居民更倾向于购买住房，而不愿意长期租赁住房，房价租金比较高。根据学者研究该比例可达到500，超过这一比例，房地产投资风险较大。从图9可以看出，全省温州、金华、衢州、丽水和杭州市区的房价租金比已经超过500，在目前存贷款利率水平下，投资风险较大，而其他城市基本在400到500之间，投资风险相对较低。

3. 房租收入比不高，租房消费压力不大

房租收入比反映了城市住房租金水平与居民家庭收入的关系。课题组用各城市2010年6月份的平均住房租金乘以60，表示租赁一套60平方米住房的月租金水平，用各城市统计的2009年城镇人均可支配收入乘以家庭人口数再除以12，表示城市家庭的月收入水平，月租金除以月收入得到房租收入比，表示城市家庭在租房情况下，家庭房租支出占家庭收入的比例，如图10所示。

根据国际经验，一般居民家庭住房消费支出占其收入的25%以内是合理的，30%以内是可以承受的。从图12可以看出，目前浙江省各城市房租收入比位于正常范围之内，如果家庭通过租赁方式满足基本居住消费需要，在经济上是可行的。换言之，浙江省各城市居民若租房的话并不存在严重的住房消费困难。因此，政府在住房保障的规模和力度方面压力不大，而要重点关注房价过快上涨带来的 购房困难，防止由此带来的各种结构性矛盾和问题。

四、下半年政策效应继续释放

根据国内外宏观经济运行情况和对我国房地产周期的分析， 我们认为2010年下半年房地产调控政策仍将延续，各种政策效应还将继续释放，浙江省房地产市场的“僵持”局面将被打破，房地产市场可能出现“价调量增”的基本特征。

1．政府调控进程仍将持续

2010年上半年，国家出台一系列宏观调控政策的目的是逐步退出过度宽松的经济刺激政策，抑制房地产价格过快上涨。从政策目标来看，目前只是初步遏制了房地产价格上涨的势头，但也造成了成交量萎缩的不利局面。可以说这是调控过程的中间状态，政府不会轻易放松调控，更不会匆忙结束调控。原因主要有以下三点：

第一，国际经济进入“后金融危机”时期，主要经济体经济复苏趋势确立。房地产市场是经历了2008年全球金融危机后，全球各主要经济体的经济活动开始趋于稳定。如美国、日本和欧洲的经济已连续几个月实现增长，一些外贸依赖型经济体也出现复苏。虽然欧洲部分国家和日本的债务危机仍然困扰国际金融市场，但这只是“海啸”后的“余震”，不会改变整体复苏的进程。

第二，中国经济政策重心从“保增长”转向“调结构”。无论是GDP增速、工业增加值增速还是发电量增速，都显示出中国经济的强劲发展态势。根据国家统计局初步测算，2010年上半年我国国内生产总值172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期加快3.7个百分点。国民经济的稳定发展，为国家出台宏观调控政策奠定了良好的经济基础。同时，2010年中国宏观经济政策的主题已经从“保增长”变为“调结构”，转型升级是主线，政府没有必要为保增长放松房地产调控政策。

第三，房价过快上涨影响社会和谐。随着2009年房地产市场“V型反转”，“房价过高，上涨过快”这一民生问题也逐渐凸显。在高房价压力下，城市居住成本升高，以高学历青年人群为代表的“新城市人”财富压力增大，不利于社会和谐发展。同时，产业资本和金融资本大规模进入房地产，也不利于产业结构升级，容易刺激房地产泡沫化发展。

在现阶段，政府对房地产市场的态度和政策总是在各种矛盾中进行“两难”的选择，下半年将会在观察宏观经济运行和房地产市场调控效果基础上，进行相机决策。大家关注的“房产税”等进一步加强调控的政策是否出台，取决于对调控效果的判断，特别是主要城市房价走势是否平稳。

2．开发商促销力度将会加大

2010年下半年，随着市场低迷局面的持续，房地产开发商资金和经营压力逐步显现，加大市场促销力度的氛围正在形成。开发商的资金来源主要来自于有四个方面：第一是国内贷款，包括银行贷款和非银行金融机构贷款；第二是利用外资；第三是自筹资金；第四是其他资金来源，包括定金、预售款以及个人按揭贷款。2009年，在浙江省房地产开发企业所有资金来源中，这四类资金所占的比例分别为19.3%、0.3%、17.2%和63.1%，可见，浙江省开发商的主要资金来源是定金及预售款和个人按揭贷款。

2010年上半年宏观调控政策以遏制房价过快上涨为主要目标，政策措施直指投资性购房，导致市场成交量萎缩，下半年，房地产开发商资金压力来源于一下几个方面：

第一，销售滞缓资金回笼慢。如前所述，房产新政已经促使房地产交易量萎缩，商品房销售速度放缓，将直接导致开发商最为依赖的现金流龙头被拧住。

第二，门槛提高股市融资难。首先，货币政策有所收紧，上半年人民银行三次提高存款准备金和重启三年期央票，银行放贷速度和规模受到控制，有的银行甚至

经停止发放贷款，非优质房企获得贷款已越来越难。其次，上市房企再融资也受到全面限制，基本处于停顿状态。加之股票市场大幅下跌，多数上市房企的增发预案难以实施。

第三，资金使用支出有刚性。首先，归还银行贷款压力。房地产企业资产负债率大多超过70%，随着年底到来，开发商归还贷款压力加大。其次，土地款支付压力。2009年开发商土地购置规模巨大，2010年是支付地价款的高峰期。再次，工程款支付压力。这三方面投入具有刚性，会对开发商造成巨大资金压力。

第四，税收负担增加成压力。2010年6月3日，国家税务总局发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，提出“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%”、“核定征收率不得低于5%”、“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象”等，这必将加大开发商的税收负担。

在上述因素综合作用下，下半年开发商将结束等待观望而转向积极促销，从最近市场动态看，部分开发商和楼盘已经率先行动，促销力度逐步加大。

3．购房者观望等待进入尾声

2010年上半年的房地产调控政策，主要以“抑制投资性需求，遏制投机性需求”为主线。最近有关部委强调：各地在未来一段时期内，继续坚持“保障生存性需求，支持自住性需求，引导改善性需求，抑制投资性需求，遏制投机性需求”的原则，调控和引导住房需求。所以，宏观调控政策并不希望房地产市场需求长期低迷，客观存在的市场购买力仍然会长期存在。

从购房者的心态和行为来看，目前的观望并不意味着购买力的转移或消失，而是在等待合适的购房时机和价格。虽然下半年购房贷款政策还不会全面松动，但浙江省民间资本力量雄厚，投资性购房潜力巨大。同时，上半年积累下来的自主和改善性购房需求可能结束等待观望，开始出手购房。因此，如果开发商促销力度加大，商品房价格有明显回调，下半年销售量快速回升的可能性较大，价格水平有所回调，市场交易量回归常态，这一轮房地产调控的目标有望基本实现。