神马文学网置业增收节支管理措施
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 20:55:51
作者：麦兜与流氓兔 提交日期：2009-4-30 9:58:00
| 分类: | 访问量：748
**置业增收节支管理措施
在房地产快速发展及同质的今天，面对激烈的竞争市场，如何使企业健康有序地发展，以祈努力争取企业利润最大化为根本目的，是每个房地产企业必须面临的需要深入探讨的重要课题。增收节支是实现这一目的最主要的手段或者说措施，下面我就从几个方面来阐述关于企业将如何进行增收节支管理。
工 程 篇
工程控制管理占整个公司增收节支的主导地位，如何既能确保工期质量，又能注重成本管理，控制和把握合理的造价，谁能以最少的成本，换取最大的效益，谁就能在竞争中获取主动，走向成功。如何降低工程造价，重要的方法与途径就要控制建设工程各个阶段和各个环节，尽可能地挤净“水分”多创效益。
1.项目投资决策阶段的节支增收
1.1项目投资控制的关键是在施工前的投资决策和设计阶段，长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的投资管理控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”事倍功半。要有效地控制工程管理，就要坚决把重点转到前期阶段上来，当前尤其是抓住投资决策这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的结果。
1.2利用足够的时间按照正常程序细心进行项目可行性研究报告的编制工作，需要充足的相关数据资料和工作时间，努力细致的分析和优化，特别是其中的市场调查、技术方案、投资估算、融资方案、财务评估、风险分析等方面的内容。
2.建设工程设计阶段的成本控制
2.1设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费用在建设工程全过程费用中比例不大，一般占建筑安装成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上。设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%.但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，随意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
2.2选择设计技术力量优秀的设计组织和确定经验丰富、综合素质技能全面的设计项目负责人。公开招标设计单位，脱离当地设计界的人际关系，控制不必要的成本支出。
2.3以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。
2.4在工程造价全过程控制中，必须重点突出。影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段，设计阶段是投资控制的关键环节，建设项目设计的节约是最大的节约，设计确定了工程造价,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此建设单位的工程造价控制要以设计阶段为重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。
2.5实行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。
2.6加强图纸会审工作。对设计单位图纸质量的外部管理与审查，要象工程质监站监督施工质量一样，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失。
2.7加强洽商管理。杜绝不合理的设计洽商，对确实必须发生的设计变更，我们可以采取这样的方法，必须有副总经理以上的领导签字方可生效，同时分清责任的归属，及时进行经济处罚，做到心中有数。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商，给工程增加的成本。杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价
3.施工招标期间的增收节支
3.1引进竞争机制，施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。对施工单位的选择一定要慎重，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠
3.2严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。
3.3招标书条款应严谨、准确和全面；工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对建设工程施工合同的订立规定了审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。
4.开工前期的各项手续办理与现场准备工作的成本控制
工程费用以外的工程建设的其他费用，诸如：土地使用费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费、临设费等，要进行详细归类划分，利用控制什么、怎么控制、谁来控制、什么时间进行、在什么地方、控制到什么程度的形式进行预算管理。
5.项目施工期间的增收节支管理
5.1项目现场设置综合专业知识全面、认真负责且责任心强的项目负责人，现场项目管理负责人应以综合专业技术技能为基础，合同管理经验丰富的具有十年独自运作项目管理阅历且具有责任心的人员来管理；采取项目经理负责制、项目组织待遇与项目利润挂钩等激励措施。
5.2实行项目管理是提高劳动生产率和经济效益的有效途径；而加强项目成本管理，降低工程造价，更是项目管理中的重中之重，它与工程质量一样，是企业的生命线。施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货，开发商应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。
6.合理规避建设单位的索赔风险
6.1工程进度资金不到位时的索赔风险控制；首先在合同签订时约定进度款支付超期时如何进行费用计算的条款，不按照合同中的通用条款进行，提前以合同的形式签订有利于建设单位的不平等条约，其次在项目进行当中，及时根据现场进展情况与合同偏差值进行纠偏，签订相应的补充条款，以免事件发生事件较长，相互之间难以分清责任而发生不利于建设单位的扯皮现象。
6.2工程变更和现场工程签证的成本控制；变更内容尽可能控制在变更项目实施以前，在实施过程中的变更分项严格按照约定时限和程序进行。
6.3设计、监理、审计等服务项目合同费用计算和索赔控制；现在公司内的服务合同项目中关于服务方的违约条款没有进行量化或量化部细致，导致对方付出的服务质量难以进行评定，服务质量到位程度难以量化，最终的费用支付只能按照合同额并另加索赔额，吃亏的只有设置我们自己；对监理单位采取人员考勤制度，并且在合同中约定监理费和出勤数量的比例和总监、总监代表、监理员的出勤比例，监理人员的工作质量严抓中间阶段的过程控制，以免由于工程工期延长、监理费支付延期等原因造成企业的不必要的损失。
7．项目竣工结算期间的增收节支
7.1竣工结算是有效控制工程造价的关键，在确定工程结算时，合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。
7.2进行竣工结算的工程要有竣工验收手续，在工程竣工结算中洽商漏洞很多，有的是有洽商没有施工；有的是施工没有进行应核减，却没有洽商；还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量；诸如此类举不胜举。因此结算时，要求我们的人员要有耐心、细致的工作方法，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。同时，为了保证工作少出纰露，应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和我们的投资收益。
8.项目保修期的增收节支
工程竣工交接后出现的质量问题和维修费用往往是管理者出于各种人情关系和责任难以分清而无法或不能全额从工程保修金当中扣除，导致企业的直接或间接损失。工程的保修从签订施工合同时应附加细致的补充条款，特别是工程质量常出现的质量问题的解决流程，措施及扣款额度等，控制不应该的费用支出。
财 务 篇
财务部在公司增收节支管理中也占着极其重要的地位，如何通过合理的、有效的及完善的财务管理以达到公司的增收节支目的，是所有房地产企业财务管理的重要内容。
1．进行合理的资金筹集和使用的管理
1.1 科学的、合理的制定资金筹集方案
根据企业的实际需要安排资金筹集活动，是提高房地产企业资金筹集效益，保证其开发、生产、经营所需资金到位的关键环节。因此，研究制定房地产企业资金筹集方案和科学选择资金筹集方案是房地产企业资金筹集的基础工作。
1.2选择合理的筹资渠道
企业筹资有多种渠道，一般包括财政资金，金融机构信贷资金，企业间拆借，企业内部集资，发行债券和股票等形式，站在避税的角度，企业内部集资和企业之间拆借方式效果最好，原因是内部集资和企业之间的拆借涉及到的人员和机构较多，容易使纳税利润规模分散；金融机构贷款也可实现避税，但是只能实现较轻度的避税效果。
1.3合理计算和摊销资金筹集成本
不论企业利用何种方式筹集资金都涉及到还本付息的问题，从而涉及到如何计算成本和如何将各有关费用摊入成本的问题；金融机构贷款计算利息的方法和利率比较稳定、幅度较小，实行避税的选择余地不大；而企业采取的资金拆借在利息计算和资金回收期限方面均有弹性和回收余地，从而为避税提供了有利条件；主要采取的措施是提高利息支出，增大税前低扣额，减少企业所得税。
1.4按照财务支出预算认真安排资金的使用计划
按照公司财务预算支出计划，对资金使用进行合理的安排和分配，加强工程建设阶段的成本支出管理，努力降低开发项目成本，减少财务风险的发生，从而合理利用资金，充分发挥资金的效益。加强资金运用的严格管理和监控，以保障开发项目的顺利进行。
2．以预算控制成本支出为主导
为加强公司的财务管理，挖潜收入、有效降低成本费用，努力配合公司增收节支制度以实现公司利润最大化，制定了财务收支预算管理制度（详细内容见公司财务管理制度），要求各部门严格按照预算控制进行实际业务，然后进行月度分析、季度考核、年度总评，与激励和薪酬制度结合起来，努力实现以预算来控制资金的有效支出，实现各部门对资金需求较准确的预测与动态调度,从而降低资金成本,提高资金使用效率。
3．努力探索税收筹划的途径
3.1税收筹划的重要性
在房地产现行的税收中，往往涉及到十多个税种，整体的高税负压力往往制约企业的资金运作和企业发展，运用先进、合理的避税工具和筹划方法进行有效避税，已经为企业重点筹划管理的方面，合理的税收筹划进行有效的避税，努力降低企业税收负担，提高企业的利润水平，严格上说财务上的节税的效果远远大于增收。
3.2进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行
纳税人在遵守国家税法的前提下，通过对经营活动的事先筹划，尽可能减轻税负，以获取税收收益，这就要求财务人员充分熟悉和准确掌握国家税收的法律法规，努力降低纳税的法律风险。
3.3.通过合理方法进行税收筹划
3.3.1预提费用筹划
房地产开发企业项目完成时可以预提费用，预计该项目以后支出，此费用由财务人员依据经验提取且金额较大，使用时间较长，直接计入成本，具有较强的可操作性。在允许范围内就高预提，随着销售实现，先行计入的成本增加，其作用是延缓企业所得税的缴纳时间，为企业赢得资金时间价值
3.3.2开发商品与出租商品筹划
有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际成本，同时增加成本，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。此外，企业还应利用国家税收优惠政策如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免营业税等，加速库存商品销售，盘活资金。
3.3.3营业费用筹划
作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目，广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的2％内据实扣除。同时规定新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
3.3.4管理费用筹划
企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和公积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有，转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售收入一定比例税前扣除)以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平，也能够减轻企业的所得税负担；另外足额地计提职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，其分别按企业计税工资总额(准予扣除额)的2%、14%、1.5%计算扣除，以减少企业开发项目的利润，达到减少企业所得税的目的。
3.3.5利用固定资产折旧方法筹划
运用不同的折旧方法计算出来的固定资产折旧额在量上都不一致，分摊到各期的固定资产成本也存在差异，进而影响各期营业成本和利润，这一差异为纳税筹划提供了可能；加速固定资产折旧，有利于企业节税，因为它起到了延期缴纳所得税的作用。在实际工作中，为了推迟企业获利年度，企业采取缩短折旧年限或不留固定资产残值的方法，提高折旧率，加速折旧，使企业在开业初期利润较少或出现亏损，从而达到避税目的。
3.3.6通过对预收购房款账务处理来筹划
企业在采取预售方式销售时，应该将收到的预售购房款项挂在往来账面上，使得缴纳的税款变成流动资金，以延缓企业营业税及所得税的缴纳，使企业获取更多的资金时间价值。
3.3.7代收费用的账务处理筹划
公司在销售房屋的同时，需要根据当地有关部门的收费标准代收取水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费。对于公司来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其款项包括在营业税的计税“营业额”之内支付营业税，筹划为由物管公司代收，可避免此笔的代收款的营业税费。
3.3.8代扣代缴建设营业税的筹划
公司在支付建筑承包商工程款项时，应采取代扣代缴的方式进行账务处理，截留代缴的税款，增加资金的运转；再者与税务机关协调，在实际支付代扣税款时争取返税政策。
3.3.9一分为二先拆产品后销售，分解营业额降低开发项目销售的营业税负
企业如提供一些带有个性化装修的商品房销售，订立此类装修商品房的销售合同应以装修不包含在销售价内而是另签委托装修的方式（装修由与本企业关联紧密的装修企业来完成），按我国税法的规定，企业销售商品房按销售金额（即合同金额）的5%缴纳营业税，提供装修服务按装修合同金额的3%缴纳营业税、城建税及教育费附加等，一般均按营业税的11％缴纳，销售商品房所取得的增值额按四级超率累进税率（30 %——60%）课征土地增值税，相应的购房者按商品房销售金额的3%（或第一次购房为1.5%）缴纳契税。因此，如果将商品房装修价款包含在整个售房价款中，企业将会多缴纳营业税、土地增值税，购房者将多缴纳契税。
3.3.10利用预缴企业所得税进行纳税筹划
企业所得税采取分月或者分季预缴办法征收，这其中就有进一步筹划的空间。而计算、缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是以会计利润为基础计算的，由于企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来，因此平时在预缴中不管是按照上一纳税年度应纳税所得额的一定比例预缴，还是按纳税期的实际数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。房地产企业出于多种需要的考虑，会在某一段时期多列支一些费用，在另一段时期少列支一些费用，但总体不突破税法规定的扣除标准。根据这种现象，税务总局规定：企业在预缴中少缴的税款不作为偷税处理。那么就出现如何使有限的资金，在企业内充分流动，创造更多的价值，就在进一步筹划的空间。
3.3.11利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
总体来说，财务工作在公司增收节支管理中起着重要的地位，在实际的财务工作中还会不断的挖掘其他的增收节支的方法及措施。加强财务支出预算管理，进行合理的资金筹集和运作再结合切实可行纳税筹划，努力降低公司支出成本，以实现企业利润的最大化。
| 分类: | 访问量：748
**置业增收节支管理措施
在房地产快速发展及同质的今天，面对激烈的竞争市场，如何使企业健康有序地发展，以祈努力争取企业利润最大化为根本目的，是每个房地产企业必须面临的需要深入探讨的重要课题。增收节支是实现这一目的最主要的手段或者说措施，下面我就从几个方面来阐述关于企业将如何进行增收节支管理。
工 程 篇
工程控制管理占整个公司增收节支的主导地位，如何既能确保工期质量，又能注重成本管理，控制和把握合理的造价，谁能以最少的成本，换取最大的效益，谁就能在竞争中获取主动，走向成功。如何降低工程造价，重要的方法与途径就要控制建设工程各个阶段和各个环节，尽可能地挤净“水分”多创效益。
1.项目投资决策阶段的节支增收
1.1项目投资控制的关键是在施工前的投资决策和设计阶段，长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的投资管理控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”事倍功半。要有效地控制工程管理，就要坚决把重点转到前期阶段上来，当前尤其是抓住投资决策这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的结果。
1.2利用足够的时间按照正常程序细心进行项目可行性研究报告的编制工作，需要充足的相关数据资料和工作时间，努力细致的分析和优化，特别是其中的市场调查、技术方案、投资估算、融资方案、财务评估、风险分析等方面的内容。
2.建设工程设计阶段的成本控制
2.1设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费用在建设工程全过程费用中比例不大，一般占建筑安装成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上。设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%.但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，随意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
2.2选择设计技术力量优秀的设计组织和确定经验丰富、综合素质技能全面的设计项目负责人。公开招标设计单位，脱离当地设计界的人际关系，控制不必要的成本支出。
2.3以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。
2.4在工程造价全过程控制中，必须重点突出。影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段，设计阶段是投资控制的关键环节，建设项目设计的节约是最大的节约，设计确定了工程造价,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此建设单位的工程造价控制要以设计阶段为重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。
2.5实行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。
2.6加强图纸会审工作。对设计单位图纸质量的外部管理与审查，要象工程质监站监督施工质量一样，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失。
2.7加强洽商管理。杜绝不合理的设计洽商，对确实必须发生的设计变更，我们可以采取这样的方法，必须有副总经理以上的领导签字方可生效，同时分清责任的归属，及时进行经济处罚，做到心中有数。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商，给工程增加的成本。杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价
3.施工招标期间的增收节支
3.1引进竞争机制，施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。对施工单位的选择一定要慎重，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠
3.2严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。
3.3招标书条款应严谨、准确和全面；工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对建设工程施工合同的订立规定了审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。
4.开工前期的各项手续办理与现场准备工作的成本控制
工程费用以外的工程建设的其他费用，诸如：土地使用费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费、临设费等，要进行详细归类划分，利用控制什么、怎么控制、谁来控制、什么时间进行、在什么地方、控制到什么程度的形式进行预算管理。
5.项目施工期间的增收节支管理
5.1项目现场设置综合专业知识全面、认真负责且责任心强的项目负责人，现场项目管理负责人应以综合专业技术技能为基础，合同管理经验丰富的具有十年独自运作项目管理阅历且具有责任心的人员来管理；采取项目经理负责制、项目组织待遇与项目利润挂钩等激励措施。
5.2实行项目管理是提高劳动生产率和经济效益的有效途径；而加强项目成本管理，降低工程造价，更是项目管理中的重中之重，它与工程质量一样，是企业的生命线。施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货，开发商应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。
6.合理规避建设单位的索赔风险
6.1工程进度资金不到位时的索赔风险控制；首先在合同签订时约定进度款支付超期时如何进行费用计算的条款，不按照合同中的通用条款进行，提前以合同的形式签订有利于建设单位的不平等条约，其次在项目进行当中，及时根据现场进展情况与合同偏差值进行纠偏，签订相应的补充条款，以免事件发生事件较长，相互之间难以分清责任而发生不利于建设单位的扯皮现象。
6.2工程变更和现场工程签证的成本控制；变更内容尽可能控制在变更项目实施以前，在实施过程中的变更分项严格按照约定时限和程序进行。
6.3设计、监理、审计等服务项目合同费用计算和索赔控制；现在公司内的服务合同项目中关于服务方的违约条款没有进行量化或量化部细致，导致对方付出的服务质量难以进行评定，服务质量到位程度难以量化，最终的费用支付只能按照合同额并另加索赔额，吃亏的只有设置我们自己；对监理单位采取人员考勤制度，并且在合同中约定监理费和出勤数量的比例和总监、总监代表、监理员的出勤比例，监理人员的工作质量严抓中间阶段的过程控制，以免由于工程工期延长、监理费支付延期等原因造成企业的不必要的损失。
7．项目竣工结算期间的增收节支
7.1竣工结算是有效控制工程造价的关键，在确定工程结算时，合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。
7.2进行竣工结算的工程要有竣工验收手续，在工程竣工结算中洽商漏洞很多，有的是有洽商没有施工；有的是施工没有进行应核减，却没有洽商；还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量；诸如此类举不胜举。因此结算时，要求我们的人员要有耐心、细致的工作方法，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。同时，为了保证工作少出纰露，应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和我们的投资收益。
8.项目保修期的增收节支
工程竣工交接后出现的质量问题和维修费用往往是管理者出于各种人情关系和责任难以分清而无法或不能全额从工程保修金当中扣除，导致企业的直接或间接损失。工程的保修从签订施工合同时应附加细致的补充条款，特别是工程质量常出现的质量问题的解决流程，措施及扣款额度等，控制不应该的费用支出。
财 务 篇
财务部在公司增收节支管理中也占着极其重要的地位，如何通过合理的、有效的及完善的财务管理以达到公司的增收节支目的，是所有房地产企业财务管理的重要内容。
1．进行合理的资金筹集和使用的管理
1.1 科学的、合理的制定资金筹集方案
根据企业的实际需要安排资金筹集活动，是提高房地产企业资金筹集效益，保证其开发、生产、经营所需资金到位的关键环节。因此，研究制定房地产企业资金筹集方案和科学选择资金筹集方案是房地产企业资金筹集的基础工作。
1.2选择合理的筹资渠道
企业筹资有多种渠道，一般包括财政资金，金融机构信贷资金，企业间拆借，企业内部集资，发行债券和股票等形式，站在避税的角度，企业内部集资和企业之间拆借方式效果最好，原因是内部集资和企业之间的拆借涉及到的人员和机构较多，容易使纳税利润规模分散；金融机构贷款也可实现避税，但是只能实现较轻度的避税效果。
1.3合理计算和摊销资金筹集成本
不论企业利用何种方式筹集资金都涉及到还本付息的问题，从而涉及到如何计算成本和如何将各有关费用摊入成本的问题；金融机构贷款计算利息的方法和利率比较稳定、幅度较小，实行避税的选择余地不大；而企业采取的资金拆借在利息计算和资金回收期限方面均有弹性和回收余地，从而为避税提供了有利条件；主要采取的措施是提高利息支出，增大税前低扣额，减少企业所得税。
1.4按照财务支出预算认真安排资金的使用计划
按照公司财务预算支出计划，对资金使用进行合理的安排和分配，加强工程建设阶段的成本支出管理，努力降低开发项目成本，减少财务风险的发生，从而合理利用资金，充分发挥资金的效益。加强资金运用的严格管理和监控，以保障开发项目的顺利进行。
2．以预算控制成本支出为主导
为加强公司的财务管理，挖潜收入、有效降低成本费用，努力配合公司增收节支制度以实现公司利润最大化，制定了财务收支预算管理制度（详细内容见公司财务管理制度），要求各部门严格按照预算控制进行实际业务，然后进行月度分析、季度考核、年度总评，与激励和薪酬制度结合起来，努力实现以预算来控制资金的有效支出，实现各部门对资金需求较准确的预测与动态调度,从而降低资金成本,提高资金使用效率。
3．努力探索税收筹划的途径
3.1税收筹划的重要性
在房地产现行的税收中，往往涉及到十多个税种，整体的高税负压力往往制约企业的资金运作和企业发展，运用先进、合理的避税工具和筹划方法进行有效避税，已经为企业重点筹划管理的方面，合理的税收筹划进行有效的避税，努力降低企业税收负担，提高企业的利润水平，严格上说财务上的节税的效果远远大于增收。
3.2进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行
纳税人在遵守国家税法的前提下，通过对经营活动的事先筹划，尽可能减轻税负，以获取税收收益，这就要求财务人员充分熟悉和准确掌握国家税收的法律法规，努力降低纳税的法律风险。
3.3.通过合理方法进行税收筹划
3.3.1预提费用筹划
房地产开发企业项目完成时可以预提费用，预计该项目以后支出，此费用由财务人员依据经验提取且金额较大，使用时间较长，直接计入成本，具有较强的可操作性。在允许范围内就高预提，随着销售实现，先行计入的成本增加，其作用是延缓企业所得税的缴纳时间，为企业赢得资金时间价值
3.3.2开发商品与出租商品筹划
有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际成本，同时增加成本，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。此外，企业还应利用国家税收优惠政策如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免营业税等，加速库存商品销售，盘活资金。
3.3.3营业费用筹划
作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目，广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的2％内据实扣除。同时规定新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
3.3.4管理费用筹划
企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和公积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有，转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售收入一定比例税前扣除)以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平，也能够减轻企业的所得税负担；另外足额地计提职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，其分别按企业计税工资总额(准予扣除额)的2%、14%、1.5%计算扣除，以减少企业开发项目的利润，达到减少企业所得税的目的。
3.3.5利用固定资产折旧方法筹划
运用不同的折旧方法计算出来的固定资产折旧额在量上都不一致，分摊到各期的固定资产成本也存在差异，进而影响各期营业成本和利润，这一差异为纳税筹划提供了可能；加速固定资产折旧，有利于企业节税，因为它起到了延期缴纳所得税的作用。在实际工作中，为了推迟企业获利年度，企业采取缩短折旧年限或不留固定资产残值的方法，提高折旧率，加速折旧，使企业在开业初期利润较少或出现亏损，从而达到避税目的。
3.3.6通过对预收购房款账务处理来筹划
企业在采取预售方式销售时，应该将收到的预售购房款项挂在往来账面上，使得缴纳的税款变成流动资金，以延缓企业营业税及所得税的缴纳，使企业获取更多的资金时间价值。
3.3.7代收费用的账务处理筹划
公司在销售房屋的同时，需要根据当地有关部门的收费标准代收取水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费。对于公司来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其款项包括在营业税的计税“营业额”之内支付营业税，筹划为由物管公司代收，可避免此笔的代收款的营业税费。
3.3.8代扣代缴建设营业税的筹划
公司在支付建筑承包商工程款项时，应采取代扣代缴的方式进行账务处理，截留代缴的税款，增加资金的运转；再者与税务机关协调，在实际支付代扣税款时争取返税政策。
3.3.9一分为二先拆产品后销售，分解营业额降低开发项目销售的营业税负
企业如提供一些带有个性化装修的商品房销售，订立此类装修商品房的销售合同应以装修不包含在销售价内而是另签委托装修的方式（装修由与本企业关联紧密的装修企业来完成），按我国税法的规定，企业销售商品房按销售金额（即合同金额）的5%缴纳营业税，提供装修服务按装修合同金额的3%缴纳营业税、城建税及教育费附加等，一般均按营业税的11％缴纳，销售商品房所取得的增值额按四级超率累进税率（30 %——60%）课征土地增值税，相应的购房者按商品房销售金额的3%（或第一次购房为1.5%）缴纳契税。因此，如果将商品房装修价款包含在整个售房价款中，企业将会多缴纳营业税、土地增值税，购房者将多缴纳契税。
3.3.10利用预缴企业所得税进行纳税筹划
企业所得税采取分月或者分季预缴办法征收，这其中就有进一步筹划的空间。而计算、缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是以会计利润为基础计算的，由于企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来，因此平时在预缴中不管是按照上一纳税年度应纳税所得额的一定比例预缴，还是按纳税期的实际数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。房地产企业出于多种需要的考虑，会在某一段时期多列支一些费用，在另一段时期少列支一些费用，但总体不突破税法规定的扣除标准。根据这种现象，税务总局规定：企业在预缴中少缴的税款不作为偷税处理。那么就出现如何使有限的资金，在企业内充分流动，创造更多的价值，就在进一步筹划的空间。
3.3.11利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
总体来说，财务工作在公司增收节支管理中起着重要的地位，在实际的财务工作中还会不断的挖掘其他的增收节支的方法及措施。加强财务支出预算管理，进行合理的资金筹集和运作再结合切实可行纳税筹划，努力降低公司支出成本，以实现企业利润的最大化。
置业增收节支管理措施
盆栽葡萄管理措施
个性化人力资源管理措施
企业“客户关系管理”之措施
软件项目开发 ——管理措施
丘北项目工程资金管理措施有力
会计委派制 会计人员管理 工作措施
通胀管理措施需更具战略眼光
进出境个人邮递物品管理措施调整
养猪全程安全保健管理措施
::置业投资
海关总署解读进出境个人邮递物品管理措施调整
班级常规管理细则及奖惩措施12
海关总署解读进出境个人邮递物品管理措施调整
养猪全程安全保健管理措施 - 猪e网 - 猪易网
经销商管理法则、政策、方案、方法、措施、条例冷荇寒
多项外汇管理措施保障经济平稳较快发展
统计局：国家管理通胀预期措施有力得当
文登地方税务局采取五措施规范房地产业税收管理
企业“客户关系管理”之措施 - 销售管理 - 中国管理专家网
知识管理下的组织文化与人力资源管理措施之研究
知识管理系统实施上线的相关配套管理措施[栖息谷]
知识管理下的组织文化与人力资源管理措施之研究01
茸鹿的一般管理措施-鹿场的建设与饲养管理