神马文学网相信未来两年房价跌20%2
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 02:38:56
相信未来两年房价跌20%
2010年07月19日 10:47 本文来源于财新网财新传媒杂志订阅
如7月份中国七十个大城市楼价亦回落（连续三个月回落）便可确认内地大城市楼价进入“拐”点
第1页 港美P/E两头不到岸第2页 美企纯利增长次季见顶第3页 中国只有Hope for the best
美企纯利增长次季见顶
2008年中到2010年4月联储局共购入12000亿美元各种各样的债券甚至股票，推动2009年4月至今的一次“人为经济繁荣期”。之后怎么样？IMF认为过去十五年美国经济繁荣建基于负债推高资产价格，引发过度消费；2008年金融海啸为上述趋势写下休止符。今天美国出口业所占GDP比重太细不能带动美国经济再次增长。金融业又尾大不掉成为拖累，再加上基建项目多年没有投资、甚至教育制度亦千疮百孔，如何支持美国经济重返繁荣期？美国不能永远透过借贷去创造繁荣。美国企业纯利增长率2010年第二季见顶、未来面对的是纯利进入低增长期及政策极度不稳定期，欲透过投资去赚取利润变成高难度动作。
6月份中国七十个大城市楼价较上年度升11.4%（5月上升12.4%，4月上升12.8%）或较5月回落0.1%，出现连续两个月回落。如7月份亦回落（连续三个月回落）便可确认内地大城市楼价进入“拐”点。哈佛大学教授罗格夫（Kenneth Rogoff）在7月6日预言中国地产进入“崩溃期”，柏克莱资本企业估计未来十二个月下调30%，个人相信未来两年下调20%。（上述亦是仲量行中国Michael Klibaner估计，最后谁对谁错？事后才知道。本人认同。）
中国的房地产面对的到底是泡沫爆破、还是大涨小回？房地产泡沫是所有泡沫之母（没有任何泡沫、其影响力大于房地产泡沫。）
中国经济问题是如何令私人消费由目前占GDP 35.4%上升到60%左右，令投资由目前占GDP 40%降至30%或以下。从其他国家发展历史证明，经济不能长期依赖出口及透过投资去拉动增长，必须过渡到由消费拉动经济增长，才可长期保持。去年日本私人消费只占GDP 56.3%，形成消费不足；反之美国私人占GDP 70.3%是太多。中国去年经济高增长不是由内需拉动而是由投资拉动，上述是今天中国经济问题所在。
为何出口拉动型经济有问题？如出口太多便形成巨大贸易顺差，大量外汇留在国内。央行为收购外汇必须大量增加货币供应量，结果引发需求膨胀。典型例子是1987年到1990年的日本。
为何投资拉动型经济有问题？因投资令产能上升，生产力上升后，产品如非出口便是内销，不然便形成产能过剩，投入的资金无法赚取合理回报，变成另一种资源浪费。目前全球产能已超过需求15%，没有需要在这方面进一步投资，以免进入激烈的汰弱留强期，令大量产能被淘汰。例如1990年起新兴工业国在淘汰OECD国家工业产能。
出口及投资拉动型经济只可短期采用不能长期如此，不然迟早出事。只有消费占GDP 60%左右的经济才最健全。但若要市民消费大幅增加：一、必须令人均收入上升（有了钱才有消费力）。二、收入分配体制改革（财富不能过分集中在少数人手中）。三、社会保险体制改革（有了社会保障，人民才放心消费）。
中国自2004年起渐进入高成本时代。劳动力、土地、资源都渐感不足；加上2005年起人民币升值，令企业过去拥有的低成本优势逐步丧失。2007年10月金融海啸后，更因海外需求下降而令问题进一步恶化。2009年中国透过增加投资带来暂时繁荣，未来必须转型到技术优势及内需拉动，才可确保GDP长期高增长。所谓技术优势，即中国企业能否掌握生产核心技术？在资源运用上创新及作出大量资本投资，将生产自动化？未来产品竞争力不再是成本优势，而是一如今天的日本或南韩以技术优势领先。透过资源运用创新及自动化，进一步降低生产成本，令产品售价不但便宜同时质量优良，从而获得强大竞争优势。
2010年07月19日 10:47 本文来源于财新网财新传媒杂志订阅
如7月份中国七十个大城市楼价亦回落（连续三个月回落）便可确认内地大城市楼价进入“拐”点
第1页 港美P/E两头不到岸第2页 美企纯利增长次季见顶第3页 中国只有Hope for the best
美企纯利增长次季见顶
2008年中到2010年4月联储局共购入12000亿美元各种各样的债券甚至股票，推动2009年4月至今的一次“人为经济繁荣期”。之后怎么样？IMF认为过去十五年美国经济繁荣建基于负债推高资产价格，引发过度消费；2008年金融海啸为上述趋势写下休止符。今天美国出口业所占GDP比重太细不能带动美国经济再次增长。金融业又尾大不掉成为拖累，再加上基建项目多年没有投资、甚至教育制度亦千疮百孔，如何支持美国经济重返繁荣期？美国不能永远透过借贷去创造繁荣。美国企业纯利增长率2010年第二季见顶、未来面对的是纯利进入低增长期及政策极度不稳定期，欲透过投资去赚取利润变成高难度动作。
6月份中国七十个大城市楼价较上年度升11.4%（5月上升12.4%，4月上升12.8%）或较5月回落0.1%，出现连续两个月回落。如7月份亦回落（连续三个月回落）便可确认内地大城市楼价进入“拐”点。哈佛大学教授罗格夫（Kenneth Rogoff）在7月6日预言中国地产进入“崩溃期”，柏克莱资本企业估计未来十二个月下调30%，个人相信未来两年下调20%。（上述亦是仲量行中国Michael Klibaner估计，最后谁对谁错？事后才知道。本人认同。）
中国的房地产面对的到底是泡沫爆破、还是大涨小回？房地产泡沫是所有泡沫之母（没有任何泡沫、其影响力大于房地产泡沫。）
中国经济问题是如何令私人消费由目前占GDP 35.4%上升到60%左右，令投资由目前占GDP 40%降至30%或以下。从其他国家发展历史证明，经济不能长期依赖出口及透过投资去拉动增长，必须过渡到由消费拉动经济增长，才可长期保持。去年日本私人消费只占GDP 56.3%，形成消费不足；反之美国私人占GDP 70.3%是太多。中国去年经济高增长不是由内需拉动而是由投资拉动，上述是今天中国经济问题所在。
为何出口拉动型经济有问题？如出口太多便形成巨大贸易顺差，大量外汇留在国内。央行为收购外汇必须大量增加货币供应量，结果引发需求膨胀。典型例子是1987年到1990年的日本。
为何投资拉动型经济有问题？因投资令产能上升，生产力上升后，产品如非出口便是内销，不然便形成产能过剩，投入的资金无法赚取合理回报，变成另一种资源浪费。目前全球产能已超过需求15%，没有需要在这方面进一步投资，以免进入激烈的汰弱留强期，令大量产能被淘汰。例如1990年起新兴工业国在淘汰OECD国家工业产能。
出口及投资拉动型经济只可短期采用不能长期如此，不然迟早出事。只有消费占GDP 60%左右的经济才最健全。但若要市民消费大幅增加：一、必须令人均收入上升（有了钱才有消费力）。二、收入分配体制改革（财富不能过分集中在少数人手中）。三、社会保险体制改革（有了社会保障，人民才放心消费）。
中国自2004年起渐进入高成本时代。劳动力、土地、资源都渐感不足；加上2005年起人民币升值，令企业过去拥有的低成本优势逐步丧失。2007年10月金融海啸后，更因海外需求下降而令问题进一步恶化。2009年中国透过增加投资带来暂时繁荣，未来必须转型到技术优势及内需拉动，才可确保GDP长期高增长。所谓技术优势，即中国企业能否掌握生产核心技术？在资源运用上创新及作出大量资本投资，将生产自动化？未来产品竞争力不再是成本优势，而是一如今天的日本或南韩以技术优势领先。透过资源运用创新及自动化，进一步降低生产成本，令产品售价不但便宜同时质量优良，从而获得强大竞争优势。
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未来五年大城市房价平均跌一半（鬼相信）
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吴其伦 -- 腾讯博客 - 温总理讲话揭示未来两年房价跌50% - Qzone
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谢国忠：未来五年大城市房价平均跌一半
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引用 谢国忠：未来五年大城市房价平均跌一半
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