相信未来两年房价跌20%

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/29 12:48:42
如7月份中国七十个大城市楼价亦回落(连续三个月回落)便可确认内地大城市楼价进入“拐”点

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【财新网】(专栏作家 曹仁超)2009年11月18日起恒指便在23000点到19000点之间上上落落,不知往哪里去?来自政府的刺激方案自2009年8月起中国政府最先开始退市……政府干预最后是阻止不了市场力量,迟早又再发挥作用。4月12日恒指22388点无法高于1月11日22671点进入一浪低于一浪,确认2009年升市结束进入反覆回落期,令人担心19000点有一天会失守,结束这段上落市。
 
港美P/E两头不到岸
今天投资者情况有点似在沙漠迷路的人,干着急。形势复杂的上半年刚过去,下半年专家看法:经济会进一步放缓。中国贸易顺差增幅减慢、房地产价开始下调、采购经理人指数下降、上证指数在考验2300点支持。此外内地用电量、交通运输量亦开始徘徊不前,六成专家认为中国政府在第三季不会有新刺激政策出台。近日波罗的海干货轮指数连续下跌三十五天,下滑至1902点,是2009年5月5日以来最低点,上一次出现同样情况是2008年5月亦是恒指出现死亡交叉后完成死亡之吻,同样走势今年5月到7月又再重演,参考08年下半年股市走势令本人对今年下半年股市抱悲观态度。
钢价继续探底,国内港口铁矿石总存量为七千二百二十万吨,等好行情时出货,看来未来钢价易跌难升。联储局估计美国经济需五到六年才能完全复苏过来。中国第二季GDP增长10.3%,第一季上升11.9%,代表增长率开始减慢,相信第三季增长率是单位数。
不似2008年10月到2009年3月,那时候恒指平均P/E在十倍以下(八到十二倍P/E是熊市低潮P/E),目前P/E在十五、六倍两头不到岸。如未来纯利看涨,上述P/E仍有吸引;反之如未来纯利不升,上述P/E便扛不住。美股未来P/E亦只有十七倍,不算贵也不算便宜,又系视未来纯利是否上升而定。
2007年12月美国成年人中62.7%受雇,2010年就业人口只占成年人口58.2%,相等于1983年水平。其中40%打工仔从事低收入工作,再加上失业率高企,政府财赤天文数字,美国如何出现真正的经济繁荣?2009年美国GDP中79.4%来自私人消费。此一领域又如何进一步扩大?更何况2011年1月1日后过去布什所提出的减税方案宽免期结束,上述方案是令经济自2003年复苏部分理由,明年美国人面对税率上升威胁。上述种种都不是单靠‘印’银纸便可解决,何况政府新增‘银纸’不多,只是‘货币基础’由8000亿美元上升到21000亿美元,因联储局购入12000亿美元债券及其他证券,令贬值中的资产突然升值,新增银纸却只有1000亿美元。此乃2008年中至今出现资产升值而通胀压力不大理由。M2在过去十二个月只上升1.7%、是十五年内最小升幅,升幅甚至小于GDP增长率。过去年半时间市场上只有资产升值(来自信贷膨胀),CPI升幅反而极之有限。
另一问题是2004年至2007年发行的7500亿美元option ARMS今年下半年起陆续到期,政府能否再一次提供量化宽松政策去对抗?MZM过去十三星期收缩6.9%,M2亦收缩0.14%。货币供应如氧气,太多或太少同样可死人。
美企纯利增长次季见顶
2008年中到2010年4月联储局共购入12000亿美元各种各样的债券甚至股票,推动2009年4月至今的一次“人为经济繁荣期”。之后怎么样?IMF认为过去十五年美国经济繁荣建基于负债推高资产价格,引发过度消费;2008年金融海啸为上述趋势写下休止符。今天美国出口业所占GDP比重太细不能带动美国经济再次增长。金融业又尾大不掉成为拖累,再加上基建项目多年没有投资、甚至教育制度亦千疮百孔,如何支持美国经济重返繁荣期?美国不能永远透过借贷去创造繁荣。美国企业纯利增长率2010年第二季见顶、未来面对的是纯利进入低增长期及政策极度不稳定期,欲透过投资去赚取利润变成高难度动作。
6月份中国七十个大城市楼价较上年度升11.4%(5月上升12.4%,4月上升12.8%)或较5月回落0.1%,出现连续两个月回落。如7月份亦回落(连续三个月回落)便可确认内地大城市楼价进入“拐”点。哈佛大学教授罗格夫(Kenneth Rogoff)在7月6日预言中国地产进入“崩溃期”,柏克莱资本企业估计未来十二个月下调30%,个人相信未来两年下调20%。(上述亦是仲量行中国Michael Klibaner估计,最后谁对谁错?事后才知道。本人认同。)
中国的房地产面对的到底是泡沫爆破、还是大涨小回?房地产泡沫是所有泡沫之母(没有任何泡沫、其影响力大于房地产泡沫。)
中国经济问题是如何令私人消费由目前占GDP 35.4%上升到60%左右,令投资由目前占GDP 40%降至30%或以下。从其他国家发展历史证明,经济不能长期依赖出口及透过投资去拉动增长,必须过渡到由消费拉动经济增长,才可长期保持。去年日本私人消费只占GDP 56.3%,形成消费不足;反之美国私人占GDP 70.3%是太多。中国去年经济高增长不是由内需拉动而是由投资拉动,上述是今天中国经济问题所在。
为何出口拉动型经济有问题?如出口太多便形成巨大贸易顺差,大量外汇留在国内。央行为收购外汇必须大量增加货币供应量,结果引发需求膨胀。典型例子是1987年到1990年的日本。
为何投资拉动型经济有问题?因投资令产能上升,生产力上升后,产品如非出口便是内销,不然便形成产能过剩,投入的资金无法赚取合理回报,变成另一种资源浪费。目前全球产能已超过需求15%,没有需要在这方面进一步投资,以免进入激烈的汰弱留强期,令大量产能被淘汰。例如1990年起新兴工业国在淘汰OECD国家工业产能。
出口及投资拉动型经济只可短期采用不能长期如此,不然迟早出事。只有消费占GDP 60%左右的经济才最健全。但若要市民消费大幅增加:一、必须令人均收入上升(有了钱才有消费力)。二、收入分配体制改革(财富不能过分集中在少数人手中)。三、社会保险体制改革(有了社会保障,人民才放心消费)。
中国自2004年起渐进入高成本时代。劳动力、土地、资源都渐感不足;加上2005年起人民币升值,令企业过去拥有的低成本优势逐步丧失。2007年10月金融海啸后,更因海外需求下降而令问题进一步恶化。2009年中国透过增加投资带来暂时繁荣,未来必须转型到技术优势及内需拉动,才可确保GDP长期高增长。所谓技术优势,即中国企业能否掌握生产核心技术?在资源运用上创新及作出大量资本投资,将生产自动化?未来产品竞争力不再是成本优势,而是一如今天的日本或南韩以技术优势领先。透过资源运用创新及自动化,进一步降低生产成本,令产品售价不但便宜同时质量优良,从而获得强大竞争优势。
中国只有Hope for the best
比较困难的是如何从投资拉动转为消费拉动,以避免资产泡沫化走上八十年代日本的老路。过去股市及房价大幅波动曾引发过度投机,形成“资本大鳄”。有人透过股市操作及利用房价升值,令资金流入小部分人手里,打击全民消费欲。在这方面政府必须增加信息透明度,以便大部分人都能把握准确信息,以达到追求利益最大化,以及减低投资风险、提升投资回报率。
近年毒奶案事件便是食物信息透明度不够的例子。某些人将贪婪变成罔顾公众利益,消费者又无法获得准确信息,社会因而付出代价。2007年股市危机及2009年房价大涨原因亦一样,投资者的贪念加上信息透明度不足,将股市盲目炒上6300点后又狂泻到2000点以下。房价明明是“天价”但在地产商及部分地方政府官员高唱下,人们仍非理性投入。上述情况大大影响消费市场正常发展。中国经济欲转型成功,必须一如往日,不断跟着情况作出调整、创新和发展,透过实践去寻求真理。
根据北京大学教授Michael Pettis资料,1920年代美国外贸盈余曾占全球GDP 0.4%(当时美国GDP占全球30%);八十年代日本外贸盈余占全球GDP 0.5%(当时日本GDP占全球15%);今天中国外贸盈余占全球GDP 0.7%(目前中国GDP只占全球9%)。从这点看中国外贸盈余高潮已过去。
美国1929年、日本1990年、中国2007年从股市跌幅都十分大,随之而来是楼价调整期。而今年第二季开始中国楼价亦开始下调。过去十七个月中国新增贷款13.6万亿人民币(2万亿美元),而私人存款及企业存款加起来等于GDP 146%,在负利率压力下(今年5月CPI升幅3.1%,银行存款利率只有2.25厘),刺激资金大量涌入楼市。2009年8月起在政府抽紧银根政策下,今年首五个月银行贷款增长率已减少31%至4万亿人民币,政府过去一年共提升银行存款准备金率三次。5月份起内地楼市已滞销,未来中国只有Hope for the best, be ready for anything!(抱最好的愿望,做最坏的打算)