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房地产研究会包宗华:对台湾住房几个问题的探讨
中华工商时报 2007-3-6 14:51:05 作者：  中国房地产及住宅研究会副会长包宗华 [查看评论]
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今年三月底至四月初，笔者曾造访祖国的宝岛台湾。适值非典猖獗，行色匆匆，不仅减去了不少调研项目，即使对较少的调研项目也欠深入。现仅简介几个探讨稍多的问题。
是否在蹈日本泡沫经济的“覆辙”
从１９８０年至２０００年的２０年时间里，台湾经济快速发展。与此同时，台湾的地价和住房价格也快速上涨。据台北、高雄、台中等城市的资料显示，这２０年里，住房价格（含地价）上涨了十二三倍。因此，台湾有些房地产人士认为，台湾走的是日本房地产泡沫经济的“老路”，是重蹈日本的“覆辙”。
据查，日本东京等六大城市，从１９６０年至１９９０年的３０年时间里，国民生产总值增加１７．４倍，出现了一个经济高速增长期。但与此同时，六大城市的地价（也连带房地产价格），却惊人地“疯涨”５６．１倍，远远高于国民生产总值的涨幅，差距悬殊，成了举世公认的房地产泡沫经济。
两相比较，既有相同之处，又有不同之处。
相同之处是：日本和我国的台湾，不仅人多地少（注：日本土地面积３７．５万平方公里人口１亿２千万；台湾土地面积３．６万平方公里人口２３６０万），而且都出现了一个相当长的经济飞速发展时期。经济大发展，大幅度地增加了对土地的需求，就容易引起以地价带头的房地产价格的飞速上涨。
不同之处有二：
一是，日本六大城市从１９６０年至１９９０年地价的涨幅比国民生产总值的涨幅高出三倍多，差距太过悬殊，因而被称之为“疯涨”。台湾台北、高雄、台中等城市从１９８０年至２０００年房价增加十二三倍，同期这几个城市国民生产总值增长了十倍多。２０００年台湾人均国内生产总值超过１３０００美元，比１９８０年也增长了十倍多。也就是说，台湾的国民生产总值、人均国内生产总值与房价的涨幅相差不大，与日本的差距悬殊是不相同的。
二是，１９６０年以前，日本的地价和房价，任由市场调节，政府没有采取有力的调控措施，从而发生了“疯涨”。而台湾则采取过两次调控措施。第一次，在２０世纪８０年代初，由政府组织建设国民住宅，其售价比市价低一半多；第二次，在２０世纪９０年代，政府收购台湾糖业公司空出的种甘蔗用地，用以建住宅，其售价也比市价低一半多。这两次用经济手段进行的调控措施，较好地产生了阻止房价快速上升的作用。与国民经济发展速度相比较，还不算“疯涨”。
通过共同探讨取得以下启示：第一，世界上许多人多地少的国家和地区，在经济快速发展时期，都存在着地价和房价高涨的可能性，必须对此有清醒的认识；第二，台湾过去２０年房价高涨的事实，确实有走日本“老路”的倾向，但尚未出现日本那样的房地产泡沫经济。只要今后措施得当，就可以不蹈日本的“覆辙”。第三，台湾的两次经济调控，虽然力度不算大，但已起到了一定的抑止房价高涨的作用。因此，对地价和房价进行适度调控，控制房价的涨幅，应明确是各地政府不可推卸的职责。
为什么不使用房价收入比
台湾的房地产界，通常不使用房价收入比指标来衡量居民的购房能力。主要有以下原因：第一，世界各国的房价收入比，颇不相同。以联合国公布的各国居民户均收入和平均房价计算，有些发达国家的房价收入比在６倍以下，而大多数国家，特别是发展中国家，房价收入比较多地为８至１０倍，少数超过１０倍。由于各国的情况千差万别，因而不能采用同一水平的房价收入比来统一衡量各国或各地的房价水平。第二，房价收入比的计算方法，是以“白手起家”买一套房作为计算基础的，而实际情况是大多数居民有房住，他们卖掉现有住房再去买房，应以买入房扣除卖出房的价格来计算才能反映实际购房能力。第三，如果按现在的计算方法计算房价收入比，房价最高的台北市会超过１０倍，高雄和台中也在８倍左右。对于炎黄子孙来说，成家立业是终身大事，为之艰苦奋斗“理所当然”，从而相对增加了买房能力。特别是绝大多数台湾居民都有房可住，卖掉现有住房再去买房，也会减低买房难度。
所以，共同的评价有两点：一是，由于这些年台湾房价涨幅大，应该属于房价高的地区。二是，由于这些年台湾人均收入也有较快增长，加上绝大多数居民已有房住，使这些居民具有住房梯度消费的能力，但梯度消费的速度要比西方发达国家低得多。三是，既然台湾居民经过奋斗才能买房已是人所共认，计算出８倍或１０倍的房价收入比说明不了什么问题，因而台湾业界不使用房价收入比方法是从宝岛的实际出发的。
相当高的空房率
台湾房地产界计算空房率，采用国际通用的办法。即以现有住房总数为分母，以空房总数为分子，两者的比值即为空房率。
据了解，美国的空房率通常在１０％左右，英国的空房率较多为１３％。英美的专家认为，能够保持这样的空房率，是国家经济发达、住房宽裕的表现。它还有一个重大作用，就是能够适应经济发展中频繁的结构调整和人才流动的需要。人们到其他城市去工作，买房或租房都很容易，不会因住房问题拖住人才流动的“后腿”。２０世纪９０年代，台湾空房率５－１０％，属于比较正常的情况。１９９８年台湾地方政府提出要在一年半后开征土地增值税，使房地产企业把拥有的储备土地抓紧在一年半内投入建设，造成住房竣工面积大幅度增长，远远超过居民梯度消费住房的能力，从而提高了空房率。到２００１年末，全岛平均空房率为１６．５％。人口增长快的台北市（台北现有人口２６５万）空房率低于此数，南方各城市因人口增长慢一些，空房率则高达２０％以上。空房率这样高，房价并未明显下跌，台湾业内人士说出了另一原因。就是有一批木石土竹建造的老旧住房，约占空房的五分之一，已不适人们居住和上市买卖，也算在空房之内。如予以减除，空房率就要小许多。空房率没有达到惊人的高度，还有另一个证明，就是台湾每年仍要新建一批住房。新建住房主要有三个方面：一是为满足提高住宅水平的需求；二是近些年台湾新建的景观住宅仍然走俏；三是满足家庭“小型化”的需要而新建一些小户型住宅。台湾在一个较长的时间内，维持着每户六口人左右、每户建筑面积超过１００平方米的大户型模式。到２０世纪末和２１世纪初，出现了比较明显的“小型化”趋势。到２００２年末，每户平均居民降为５．２人，而且呈继续发展的趋势。新出现的每户两三口人的小户型，要求户均面积６０－７０平方米，这就需要新建一批住宅。
台湾采取促进居民买房办法之一，就是提高住房金融的优惠度。２００１年，把购房抵押贷款的还款期延长至３０年；２００３年４月，把贷款利息降为１．４７％比去年又降了０．２７％。据台湾业内人士分析，台湾的空房率实在太高，要把这样过高的空房率降至１０％左右，估计需要相当长的时间。