一个房产经纪对深圳楼市的看法

一个房产经纪对深圳楼市的看法
时间：06-01 | 来源：天涯社区 |评论共1条
核心提示: 作为一名在深圳房地产经纪行业摸爬滚打了四年的从业人员，见证了深圳房价一段过山车般的升降，自己总想去理顺影响房价的因素，但囿于自己知识水平有限迟迟不敢敲打键盘，近段时间也经常关注房产方面的新闻，希望从中可以看到一些对房产有较大影响的政策。
作为一名在深圳房地产经纪行业摸爬滚打了四年的从业人员，见证了深圳房价一段过山车般的升降，自己总想去理顺影响房价的因素，但囿于自己知识水平有限迟迟不敢敲打键盘，近段时间也经常关注房产方面的新闻，希望从中可以看到一些对房产有较大影响的政策。房价的走势已牵动着万万深圳人的心，影响着众多在深就业的外来建设者。要想了解深圳的房价必须综合考虑以下几点：
第一、租售比
所谓租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上衡量房产运行状况良好的租售比一般为1∶200到1∶300，即一个月的房租用200个月的时间能够把住房的投资全部收回。而当前，国内一线城市的租售比均在1∶500左右，有的城市甚至高达1∶700。这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要50年。
现在以深圳宝安区西乡地铁口(圣淘沙骏园)的2房70平方为例，空房的租金为2200元，售价是中等装修15500元/平方，总价108.5万。那么它的租售比是1：493，如果是红本在手，租金按5%年递增，相当于这套房子要租23年才能收回成本。理想的计算这个投资可以赚个37年的租金收益(70年产权减去交房时已过的10年)，但大家是否想到，这23年里面没有计算重新装修的费用，以及23年后房子是不是已经成为危楼，空在那里还是等着政府拆迁。如果把108.5万放银行利滚利(3%计算)，23年后约214万。23后，出租房子的收益总租金是108.5万，同时还拥有房子37年可收租金。如果再收17年(37年)租金则总收益有318万(932万)。如果把108.5万放银行(3%计算)，40年(60年)后含本金是354万(640万)。
从以上计算可以看出，想在深圳安家立业用于自住需求的话，按目前这种租售比值在有升值潜力的新片区买房还是可以接受的。而一次性付款买这套房用于长线收租，其收益并不高。深圳作为中国的一线大城市，在经济持续高增长和城市在定位和规划的利好预期背景，大家都看好深圳的未来发展，特别是近年来深港的进一步深化合作，这是短期房产投机客有信心炒高房价的理由。最近有媒体报导深圳前5个月租金上涨5%，预计全年上涨15%。到底是深圳的租金还处于洼地，还是深圳的房价处于高峰?还有待以下多方面综合分析。
第二、收入房价比：
所谓收入房价比，用某城市的人均年收入除以该市的平均每平米的房价得到的数值，该数值越大表明房子越便宜，反之则房子越贵
1，台州(浙江省)，年收入22245元，该市房价未进入全国前50名，结论较便宜
2，绍兴(浙江省)，年收入21717元，该市房价未进入全国前50名，结论较便宜
3，中山(广东省)，年收入20317元，该市房价未进入全国前50名，结论较便宜
4，湖州(浙江省)，年收入20046元，该市房价未进入全国前50名，结论较便宜
5，舟山(浙江省)，年收入19856元，该市房价未进入全国前50名，结论较便宜
6，金华(浙江省)，年收入19855元，该市房价未进入全国前50名，结论较便宜
7，东莞(广东省)，年收入27025元除以房价6608元每平米，结果4.1
8，佛山(广东省)，年收入21234元除以房价5319元每平米，结果3.99
9，沈阳(辽宁省) ，年收入17295元除以房价4700元每平米，结果3.68
10，广州(广东省)，年收入25317元除以房价7600元每平米，结果3.33
11，西安(陕西省)，年收入15207元除以房价4600元每平米，结果3.31
12，重庆，年收入14368元除以房价4400元每平米，结果3.265
13，武汉(湖北省)，年收入16712.44元除以房价5200元每平米，结果3.21
14，苏州(江苏省)，年收入23867元除以房价7600元每平米，结果3.14
15，无锡(江苏省)，年收入20898元除以房价7112元每平米，结果2.9384
16，成都(四川省)，年收入16943元除以房价6300元每平米，结果2.689
17，珠海(广东省)，年收入19290元除以房价7710元每平米，结果2.5
18，厦门(福建省)，年收入21290元除以房价8519元每平米，结果2.499
19，南京(江苏省)，年收入23122.69元除以房价9600元每平米，结果2.41
20，深圳(广东省)，年收入26729.31元除以房价11600元每平米，结果2.3
21，天津 ，年收入19423元除以房价8700元每平米，结果2.23
22，宁波(浙江省)，年收入22307元除以房价10178元每平米，结果2.2
23，北京，年收入24725元除以房价14900元每平米，结果1.66
24，杭州(浙江省)，年收入24104元除以房价15200元每平米，结果1.59
25，上海，年收入26675元除以房价17100元每平米，结果1.56
26，温州(浙江省)，年收入24002元除以房价17116元每平米，结果1.4
其实以上数据只能作为一种参考，中国南方人才市场、广州人力资源管理学会、广州市人才研究院联合发布了《2009年度广东地区薪酬调查报告》，其中深圳平均月工资4263元，2009年深圳的平均房价是19000，收入房价比是2.69，国际的房价收入比平均数为5.6。有记者对深圳2003—2009年的相关数据进行详细调查发现，自2003年深圳楼市走出低谷以来的7年间，深圳城镇居民人均可支配收入上升了不到13%，但同期房价却上升了162%，后者的上升速度比前者快10倍多。这里说明一点，2003年之前深圳的房价基本涨幅不大，2003年后的涨幅可以理解为一部分是对2003年前的补偿性上涨。而对‘深圳城镇居民人均可支配收入上升了不到13%’这点我觉得不够严谨，这个数据只是对600人的随机调查结果，并不代表真实水平，大家可以结合自己和身边朋友的情况。
第三、通货膨胀;
由于中国经历了30年的快速发展，随着GDP的增长，中国的通货膨胀也不容小视。通货膨胀最直接的反映就是物价上涨，货币贬值。根据学术部门的测算，上世纪80年代初的1万元，购买力大约相当于如今的28万元，随着工业化、城市化的快速发展，现在的1万元在未来的一二十年内很可能也相当于20多万元。现在的物价已经是二三十年前几十倍。因此，现在只有把钱流动起来或把现金换成房产或股票!这样才能避免人民币不断贬值的损失。中国经济预期增长率，中国每年两位数的高增长，减去每年4%的CPI。君不见20%的财政收入高增长很大部分来源于国有资产的大幅增长，但究竟能给普通老百姓带来什么呢?我们的工资水平或家庭收入能和GDP的增长成比例吗?可以说，国家是把中国这块蛋糕做大了，但国民分享蛋糕的却是很小比例。由于地方经济发展不均衡和分配体制不合理所积累下来的矛盾，以及去年4万亿的刺激方案，我想接下来的几年应该是中国通货膨胀较快的时期。
第四、贫富差距;
中国的人口红利到2015年基本结束，低廉的人工成本已不再是我们出口产品的优势，农民和工薪阶层的收入经过30年的低增长，GDP已经翻了几翻，但工资水平却远远跟不上，贫富差距的问题已影响经济发展和社会稳定，在今年的两会已经得到重视，相信在十二五计划会有更多相关政策出台。其中分配体制的改革已经提到议程，这项改革将给我们带来什么的影响?第一，政府强制提高工资标准将使企业人工成本增加进而转嫁到产品上;第二，提高农副产品的收购价格，促使由农产品的价格上涨带动下游产业原材料价格的上涨，最终还是物价的上涨。第三、随着石油、铁矿等不可再生资源的减少和垄断，工业品的原材料水涨船高也抬高产品的价格。可以想象伴随着大家工资水平和收入的提高，物价也直线上涨，那时，手里的人民币贬值了，作为不动产之一的房产，它会随着物价上涨而升值，房地产市场也会消化掉一部分泡沫，降低了风险。
第五、供求关系;
据深圳第六次全国人口普查工作会议上获悉，我市常住人口为891.23万，并非坊间流传的1400万，其中户籍人口241.45万人，国际平均人口密度是每平方公里/33人而中国人口密度是每平方公里/132人，而深圳2009年每平方公里居住人口高达4564人，远高于全省、全国平均水平，在全国大中城市排名第一，成为中国最拥挤城市。据我了解，深圳户籍人口基本都有一套房以上，甚至是多套房(包括宅基房)。那为什么还有这么多人要买房呢?因为一手房的供应远不及市场需求，从1998年7月1日开始，我国房改进入第三阶段，即推行住房分类供应新制度阶段。2000年以前深圳的房产开发量还是处于摸索状态，供应量较少，大家买房基本都是一次性付款，很多本地户籍的人和在深圳的高收入者基本有了第一套房子(包括宅基房)，随着2002年后按揭买房已逐渐被大家接受，买房的人逐渐增多，到2006年开始出现刚性需求的井喷，2004年—2009年深圳新房供应量大概在40万套，加上2004年前的约15万套，目前市场的商品房数量大概在68万套以内。如果想在深圳所有人口都有房子起码要建250万套房子才能满足需求，而这68万套商品房中可能就被40多万人所拥有。 现在政府的目标是保证人人有房住而不是人人有住房，加上深圳土地供应逐年减少，老区改造成本提高，想让深圳的房价降到大众都可以接受的水平那是难度很大的，住房问题就像我们的就餐问题，深圳的高档消费场所很多也生意不错，大家可以去酒楼、咖啡厅、高档快餐店、大排挡、公共食堂或者自己做饭等，大家都知道便宜的快餐可能用地沟油，想吃高档的连锁快餐，但问题是大家都能达到这个收入水平吗?每个人来深圳几年就想买一套房子，甚至是想买一个高档的新房，只能是少数人能实现，大部分还是不可能的，这就是为什么这么多人说房价太高了的原因。
本人觉得深圳的房价有一定泡沫，这几年都有炒房客赚得盆满钵满，这些从近几年二手房的成交量就可以体现，在每次政策调控后都有投资客抄底入市，有些花园的房子在一年内被转手2-3次。2006年深圳一手房与二手房成交量比例为1：1，2009年则上升为1：3。未来这个比例还会扩大。虽有泡沫，但是政府决不会让楼市泡沫破裂，政府会让高烧的楼市慢慢退热，采取的措施可以是通过让人民币缓慢升值、提高工资水平、降低利率等方式，以通货膨胀的方式消化掉部分泡沫，起码不会让楼市崩盘。
第六、中国的汇率体制将影响中国楼市
不知大家是否看过《货币战争》这本书，为什么日本经济会停滞不前，就是汇率体制出现问题导致经济泡沫的破裂。最近几年，一些发达资本主义国家一直中国施加压力要求人民币升值，人民币兑美金已经从8.6：1到现在的6.8：1，人民币的升值幅度已经是前所未有的，但外部压力还是很大。人民币升值将使中国出口企业在国际竞争中失去优势，为什么国家对经济结构调整这么重视，只有中国企业的竞争力提高到一定水平，人民币再升值才能降低所带来的负面影响。另一方面，人民币升值会给国民带来短期受益，比如，大家购买的进口产品便宜了，大家到国外消费不用花那么多钱了。在这里还要提醒大家警惕在人民币升值前国际热钱的大量涌进，这些热钱会投资到房产或股市，推动价格上涨后撤离赚取差价，如果出现大规模的现象，那么房价泡沫就有可能破灭了。不过中国在控制热钱涌入方面还是做的比较好的。
综上所述，国家的这次调控并不能一次到位，因为影响房价最基本的几个因素(出让土地制度，分配体制、汇率改革等)还没有根本解决，个人觉得未来几年深圳房价还会有另一波上涨高潮，具体时间视国家接下来的政策变化。几年后，站在一些关外新开发的区域，你会感慨，几年前我又错过了一次买房的机会。