东南西北板块详解福州别墅__东南置业 - 中国楼市、房地产媒体、福建楼市

东南西北板块详解福州别墅

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  发表日期：2006年5月10日         

   “怎么一夜之间，有那么多别墅推出啊？”、“每个别墅都有自己的特点，我应该怎么选啊？”“哪种风格的别墅最具时尚潮流？” “在哪个区域买别墅，最有升值潜力？”……“在福州城东南西北绕了一圈以后有点犯晕”，这是今年福州的别墅购房者一个共同的感受。问题一连串，但是归结起来，最有代表性的就是“买别墅，你选择哪个区域？”
    进入２００６年，榕城的别墅市场异常火爆，别墅楼盘大量上市，购房者激情高涨，市场供求两旺。但是，在别墅市场提供了大量风格各异的别墅供人们挑选的同时，人们也不得不面对别墅区域选择这个问题。打开一张楼市地图，你可以发现，东西南北各有别墅代表楼盘，其中较为成熟的分别有乌龙江板块、闽侯板块、东江滨板块、五四北板块和城南板块。
    造就别墅消费时代来临的因素很多，首先，城市的扩张使得过去的边缘区域已经逐渐纳入城市中心，别墅也能实现便利生活；其次，从消费者需求层面分析，福州近年来经济持续快速增长造就了越来越多的富豪阶层和收入较高且稳定的城市中产阶级，这部分高端收入阶层对别墅产品的消费力和接受度已基本形成。虽然比较上海、北京等大城市，福州无论是在别墅的建筑面积、占地面积，还是在奢华程度上都还有很大差距，但在消费观念、消费能力，还有消费品位方面都较前几年有很大提高，涌现出不同层次、不同类型、不同喜好的别墅消费群体。再者，别墅产品丰富多样，区别于过去别墅度假为主的单一功能，更多的别墅讲究的是居家型，这样赢得了越来越多的消费群体；另外，随着百姓汽车时代的到来，郊区化居住的可能性越来越明显，其中距离市中心１５～３０分钟车程的别墅，比较容易进入二次置业者的视线，这也为福州别墅市场消费热加了一把火。

乌龙江板块  将成中央别墅区 

｜ 板块价值 ｜    江岸线的“厘米”时代

｜ 板块范围 ｜    以乌龙江为中轴线，沿江岸线南北铺开

｜ 代表楼盘 ｜    泰禾·红树林、融汇山水、公园道一号、中天·金海岸、大洋鹭洲、兰庭·西江月、金辉·水印长天、香江·红海园等。    

｜ 记者观点 ｜稀缺的自然生态环境资源是打造中央别墅区的基础，而上风上水的乌龙江注定了这里将成为福州未来的中央别墅区。

｜ 板块背景 ｜

乌龙江时代来临

    乌龙江别墅板块的崛起是一种必然。首先，乌龙江沿线的自然生态环境浑然天成，这是成就中央别墅区必不可少的资源。随着闽江两岸地块的日益稀少，福州人将人居的理想寄予在几十公里的乌龙江沿线，如果按福州市区常住２４０万人口来计算，每个人能享受的江岸线不过几厘米，从某种意义上说，福州进入了江岸线的“厘米”时代。乌龙江有着比闽江更加浩渺开阔的江景，也有着未经开发弥足珍贵的自然生态环境，是福州“拥江面海”必须揽入怀中的一条血脉。除了稀缺的江岸资源，该板块还将乌龙江湿地公园、金山公园围合其中，金山公园是福建省最大的原生态公园，景区内植被丰富，绿树成阴，兼有河滩、沙洲、苗圃，是不可多得的具有闽江流域特色的植物景观。
    事实上，乌龙江板块的崛起还得益于福州市“十一五”规划。这个规划使福州从过去的“三山二水”过渡到了“七山二水”。而乌龙江也成为“一城两翼双轴线”的重要组成部分，它将成为城市沿江发展主轴之一。根据规划，２００５～２０１０年，福州将进入城市发展的乌龙江时代；而随后福州市的城市建设发展将不仅涵盖整个金山地区，而且将跨越乌龙江，进一步扩张城市发展规模，把南台岛、大学城等片区纳入新的福州市区，向沿江沿海发展，实现从“闽江时代”到“乌龙江时代”的发展战略，两江四岸就此成形。也就是说，向南跨过乌龙江是城市发展的必然，它将带动“大福州”全部盘活，福州城将向西向南拓展至闽侯的甘蔗、竹岐、上街、荆溪。随着福州未来的城市主要交通干道——城市三环即将在２００９年全线贯通，将大大提高乌龙江板块的交通能力，拉近乌龙江板块与福州市中心城区的距离。  
｜ 产品观察 ｜

类型丰富多样
    从别墅的分布来看，该板块的别墅数量占产品面市数量之首。乌龙江板块的别墅项目大多带状分布在乌龙江两岸，一个新的江岸别墅集群区已雏形初现。在产品形态上，该区域的产品丰富多样，有独栋、联排或叠拼别墅；在产品设计上，更加注重空间感，户型的私密性。其中包括，福州知名品牌地产商泰禾集团开发的占地４５０亩，以联排别墅为主的泰禾·红树林项目，该项目定位于乌龙江畔的最现代最具文化品位的生态豪宅项目；橘园洲大桥西侧，耀华地产旗下大洋鹭洲５月１日正式公开，拥有３００亩纯正水岸别墅，毗邻５００亩原生态岛屿；与耀华地产毗邻，福州品牌地产第一人黄祖仕先生的融汇集团将在福州首度引入“新亚洲别墅”概念，创造福州从未有过的别墅产品。跨越洪塘大桥，兰庭·西江月以江景、山景的自然资源及社区园景三景合一为设计主导，营造高尚、高品质的城市新独院生活。此外，乌龙江板块分布的许多“亚别墅”也是该板块的亮点之一。这里分布着：３７０亩的公园道一号一期１８栋联排别墅、大院叠拼别墅已全面建成，豪华五星级ＣＬＵＢ已开始试用，引来别墅购买者们高度关注和赞赏。６３６亩的中天·金海岸集水岸联排别墅、创新型亚别墅、观景小高层为一体，构筑市中心最大Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ社区，江滨五重庭院生活；就连非纯别墅项目的金辉·水印长天也在沿江一线规划了６０余套具有北欧风格的现代别墅北欧·墅。香江红海园一期也推出了３０套ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ和３６套双拼双跃别墅。　　

闽侯板块  成熟别墅生活区  

｜ 板块价值 ｜大学新区的人文环境以及原生态高尔夫球场的自然资源

｜ 板块范围 ｜闽侯上街的大学城板块、荔园度假村附近以及旗山周边风景区

｜ 代表楼盘 ｜云亩天朗、福禄坊、闽都大庄园、博仕后·缘墅、建发·领域、正祥·林语墅、碧水琴湾、绿洲家园等

｜ 记者观点 ｜该板块是福州别墅的发祥地之一，也是目前较为成熟的别墅居住群，大学新区的人文环境以及原生态高尔夫球场的资源，更增添了该别墅板块的魅力。

｜ 板块背景 ｜
“南进西拓”主腹地

    闽侯上街绝对是别墅开发的热土，从最早的金桥花园，到英泰第一城，到闽都大庄园、春江御园，再到如今的云亩天朗、福禄坊、博仕后·缘墅，别墅开发的热潮从未消停过。与福州市区一桥之隔的上街镇，早有了“福州后花园”的美誉；离福州市区还不到１５分钟车程的荆溪镇，作为福州市区延伸地带的说法，也早被福州人所认可。今年福州市政府通过的将闽侯撤县改区的方案更使闽侯这个“后花园”名副其实，将闽侯纳入福州城区体系并不仅仅意味着名称的改变，更多的是一种生活方式的改变。而今后大学城的建成，这里还将成为福州最有文化、人口素质最高的地方，文化味为这里的高档别墅锦上添花。 据了解，闽侯未来的交通网络中，将有一条城市快速通道直通福州三环路。这条快速通道总长约１１公里，从福州绕城高速公路的荆溪互通处起，通过闽侯城区，到甘竹大桥，过桥后，沿３１６国道和京福高速公路平行，其间与京福高速路的闽侯互通，过上街、南屿、南通，进入福州。闽侯甘洪路、江滨路是另外两条联接闽侯城区和福州中心城区的通道，总长约６公里。江滨路竹岐大桥至白头山段正在规划中，白头山至昙石山段正在动工建设中。

｜ 产品观察 ｜

别墅定位跨度大
    闽侯板块是福州最早期的别墅板块，在这里，已经云集了一批闽都大庄园、金桥花园、绿洲家园、春江御园的别墅居住者。目前，闽侯别墅区的规模正在扩大。跨过洪塘大桥进入闽侯上街，闽都大庄园还有后续项目将陆续推出；迎鑫地产开发的碧水琴湾规划沿江豪华独栋、联排别墅、小高层等多元化产品形态组成的现代水生态养生别墅社区。今年三嘉地产将在此开发百余亩的别墅项目。距离不远，兴元地产开发的福禄坊即将交房。闽侯板块的别墅定位跨度很大，不仅有经济型的博仕后·缘墅，也有为富豪量身定做打造的云亩天朗。其中博仕后·缘墅走的是高性价比路线，一期开盘当天就售出９８％；而云亩天朗营造的是一种“富人区”概念在国际标准的新东阳高尔夫场内筑墅，力争打造别墅中的劳斯莱斯。厦门建发地产则看准了闽侯荆溪方向，开发江岸别墅———“领域”。建发地产的别墅项目正位于上个世纪９０年代初福州人耳熟能详的荔园度假村旁，沿江而立，风景煞是迷人。此外，占地约７００亩的正祥·林语墅则背靠旗山，开发一种富有现代感的别墅群，面积多在２００平方米左右，户型进深浅，面宽大。

东江滨板块 “先天后天”双重优势

｜ 板块价值 ｜背靠鼓山、面临闽江，交通便利

｜ 势力范围 ｜沿东江滨一线铺开，延伸至马尾方向，同时涵盖鼓山风景区

｜ 代表楼盘 ｜名城港湾、长滩美墅、水岸君山等

｜ 记者观点 ｜福州东部新城的设想，使得东江滨板块尽享“后天”规划之利。

｜ 板块背景 ｜背靠鼓山面临闽江

    背靠鼓山、面临闽江，是东江滨区域项目不可替代的两大优势，另外，东江滨作为目前福州成熟高档住宅区——北江滨的延续，拥有便捷的交通网络，使得通往市区和马尾经济技术开发区交通十分方便。位置优越的闽江北岸、优美的江滨公园、方便快捷的城市交通，自然成为福州别墅市场的开发热点区域，区域内别墅项目的开发成果，更加说明了市场对该板块的肯定，从东江滨地理位置的特殊来看，东江滨板块别墅产品比较适合在市区以及时常有商务来往于市区和马尾区之间的各种商务人士群体。因此，东江滨的别墅市场属性除了可以是居住生活型还可以是商务型，双重市场定位。因此，位置优越、优美的生活环境、方便快捷的城市交通以及生活、商务双重市场属性是东江滨板块别墅市场的优势。从这些特点来考量，预计将来该区域仍将以大体量的大型中高端别墅社区为主，规划设计上注重配套设施的完整和江景资源的合理利用。

｜ 产品观察 ｜ 山水别墅各取所需

 　 该板块中实力开发商很多，以名城地产１４００亩名城港湾为主，１８０亩的长滩美墅为辅，板块还将面世的别墅项目有厦门禹州集团鼓山项目和三木集团的水岸君山。由于板块内的别墅占有自然资源迥异，有的沿江一线延展，有的独享鼓山资源，选择山景别墅还是水景别墅，就看各人所好了。名城港湾是东江滨水景别墅代表，享有东江滨绝版资源：面临万顷碧波的闽江，北依十里苍翠的鼓山，位于规划建设中的东江滨公园的中心点上，正在建设中的东江滨公园“七园一岛”中的“名城园”和其中唯一的“一岛”——江心岛又正好位于社区对面。长滩美墅为纯联排别墅区，自然资源优势明显：直面闽江与乌龙江壮阔的江岸美景，北依福州最大的山地公园——天马山公园，东眺双江入海口，南紧邻江滨东大道，近赏江滨绿脉，依山面屏，获得居住和精神的双重享受。往马尾方向，三木集团在马尾君山的近千亩别墅项目，正朝闽江口，依山傍水，引人遐思。而鼓山风景区内的别墅已经开发的有石鼓琴湾、兰庭·东方墅等，另外厦门禹州集团鼓山项目也令人十分期待，因为该项目是在原有别墅——鼓山花园的基础上，推倒重来，因此在重新定位之后，能否“涅槃”成功值得关注。

城南板块  新兴的别墅居住板块

｜ 板块价值 ｜别墅增值空间较大

｜ 势力范围 ｜城门以南，沿乌龙江南段铺开，涵盖林浦、螺洲区域

｜ 代表楼盘 ｜东方威尼斯、大唐世家、亚太速８别墅项目。

｜ 记者观点 ｜福州城市拓张的必经之路

｜ 板块背景 ｜福州拓城主打方向

    嗅觉敏锐的开发商早已看准了城南的开发潜力，东方威尼斯、大唐世家、亚太速８别墅等新别墅项目也相继出现便是最好佐证。随着别墅项目的陆续建设，该区域已经成为新兴的别墅板块群。城门历来是福州的南大门，是去闽南金三角的必经之地，而且在福州的城市规划中，福州长途汽车南站、未来沟通福州与厦门的高速火车站等都规划在这里。城南是福州市连接福清、长乐的必由之路，这意味着，要想将福州老城区与福清、长乐贯通，借助后两者的海港优势发展福州城市经济，就必须先把城南这个纽带和跳板建设好。从大福州版图看，城南本身也是连接两个经济翼的中枢地带，城南与福州现在的市中心距离仅十几公里，“十一五”规划中，闽江将要建设的魁歧、鼓山、前横三座大桥均在南台东部属于城南区域。这些，使得城南的经济发展两边受益，其发展前景的确不可估量。城门、螺洲一带，历史悠久，名人辈出。古城名人陈若霖、陈宝琛等闻名遐迩，还曾诞生过近代著名的启蒙思想家严复、现代海军将领陈绍宽、当代著名数学家陈景润等杰出人物。深厚的人文积淀，为高档别墅增添了不少文化底蕴。另外，购买别墅除了追求房屋生活品质外，另一个方面，购买者也非常注重自己的房屋是否有升值的可能。目前该区域还未充分炒作，随着福州市对南台岛的开发必然会导致相关配套设施的完善，房价会不断上涨是肯定。

｜ 产品观察 ｜目标群体划分清晰

    该区域的别墅目标群体划分比较清晰，别墅设计方面也各具特色。以东方威尼斯为例，顾名思义，该楼盘将“近水、亲水”的特质发挥得淋漓尽致。东方威尼斯以天然岛屿为基地，每一幢别墅都建在岛上。小区景观围绕“水成系、路成网”的思路来设计，整个小区水循环是通过东西双闸以及乌龙江自然的潮起潮落达到水循环，可以在无动力的情况下轻松实现区内１６０亩水体交换。大唐世家“山水逸墅”的目标则是打造平常人也能买得起的别墅。据悉，大唐世家“山水逸墅”目前这部分群体大概可以分成两类。一类，大学里面的教师。另一类是公务员。这两类群体的素质都比较高，对于将来的邻里关系的和谐非常重要。

五四北板块  离市区最近的别墅群

｜ 板块价值 ｜原生态环境保持良好

｜ 板块范围 ｜ 秀山板块以及北峰森林公园板块

｜ 代表楼盘 ｜ 

    翠湖山庄、居住主题公园、山姆小镇、家天下以及心家·泊地产、华辰地产的别墅项目

｜ 记者观点 ｜山水不失繁华、清静不失便利

｜ 板块背景 ｜ “大五四北”日益成熟

　　五四北的别墅开发很早，可以说是福州别墅的先驱，居住主题公园也是早期大规模别墅项目的代表项目之一。山姆小镇堪称福州亚别墅的开山之作，五四北板块在新区中是距离市区最近的，开发也最早。在新区开发的早期，消费者对新区的接受程度还很低，距离感很强，因此开发商选择了目标消费群为有车族的别墅作为新区的催化剂，别墅项目从这里自然得以萌芽并发展壮大。 今年以来，对于五四北而言，还有很多利好消息，首先就是交通的规划，福州将兴建贵新特长隧道工程等城建规划，彻底改变福州“北大门”相对闭塞的现状。今后，从福州新店到连江贵安，车程仅１０分钟左右，同时这里将衔接长乐机场高速公路２期工程，届时，福州现有的南北向主干道——五四路将作为福州北大门的一个重要交通要道。其次，新区的配套将很快完善，路、公园、医院、学校、超市以及其他商业配套将先后解决。从地理位置上看，五四北离市区较近，今后的别墅开发应该以第一居所的轻型亚别墅为主，联排、叠加等形态应当会大量出现，而花园洋房等低密度类别墅产品也会兴起，从自然资源看，五四北板块靠山，有一定的山景资源，在景观规划上会多注重坡景与原生态植载的利用。
    目前，还有三木集团等都在五四北板块有准别墅开发，从整体上看，五四北板块的发展仍然有潜力可挖。

｜ 产品观察 ｜ 以自然资源为招牌

    该别墅板块距离市中心约６公里，自驾车仅５分钟左右。自然环境情况保持良好，因此新旧别墅项目仍在建设。包括１８００亩的居主题公园、即将推出的翠湖山庄二期１００多套独栋别墅，以及即将推出的８７０亩的大型综合社区家天下·三木城。 该板块别墅地理位置所决定了区域内的自然生态资源以山景为主，“把家安在大自然中”是该区域别墅的共同“招牌”。占地１８００亩居住主题公园是福州第一大型纯别墅社区总建筑面积５５平方米。６００亩的山地园林加上广袤的原生态次生林，独具匠心地构筑出风光绮丽的十大景点。同时，占地８００多亩的家天下·三木城以及心家·泊地产、华辰地产在下半年也有相当数量的别墅推出。 

大洋鹭洲独栋别墅“五一”开盘
    
    ５月１日，大学城水岸原生别墅——“大洋鹭洲”隆重开盘，开盘当天，独栋别墅销售已达９０％，联排别墅达８０％。
    别墅是迄今为止人类居住的最高追求点，别墅真正的魅力就在于它对居住者的回报不仅是生理上的舒适，更是精神上的享受；事业成功的回味，生活阶层的品位，自身价值的体现。 能称得上纯粹的别墅通常拥有大量稀有资源，如得天独厚的地段，绝佳的自然环境；独门、独户，独立私家庭院，有相当大的土地面积，栋间距要大，容积率要低；别墅建筑面积在３００平方米以上，才能适合别墅的人居舒适度及功能要求；首层占地面积要大，其次二层面积比底层面积小，按一定配比形成错落，层层跌落，把室内的空间向外伸展，把大自然景色引进室内，这样的别墅有独特的生活体验，实现真正意义的居住。
    大洋鹭洲正是这种纯粹别墅的代表：３００亩纯正水岸别墅区，毗邻５００亩原生态岛屿，层层跌落的流水别墅风格，奢侈栋距，豪逸花园……
    大洋鹭洲独栋区内珍藏少量联排，超大面积，超宽楼距，超高性价比，用联排的价格享受独栋的非凡尊崇。