神马文学网小产权房是改革迟疑不决的成本-资讯中心-金融界
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 16:12:28
在地下默默生长了十多年的小产权房，突然出现在舆论的焦点上。
围绕小产权房，有很多明显违法却难以执法的问题：农村集体土地私建私卖商品房谁来管？城市居民购买小产权房如何处置？……其实，这些问题皆因改革迟疑不决，积累而成。当务之急，不是讨论小产权房的存废，而是尽快决断“农地直接入市”的改革路径与时间表。
1995年前，土地主管部门推行“转权让利”政策，规定集体建设用地必须转为国有，才能进入二级市场流转。1995年后，政策不再强调必须转为国有，但并未明确新的合法流转路径。这时，一些地方进行了大胆的改革试验———
1995年，江苏苏州最早试点基层自发集体建设用地使用权流转；1997年，浙江湖州试点；2000年，安徽芜湖试点；2003年，广东省发布《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》，试行农村集体建设用地使用权流转；2005年，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》正式施行。据此文件，省内所有农村集体建设用地都可直接进入市场交易，与国有建设用地“同地、同权、同价”。
在中央政府层面，2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确提出，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地的使用权可以依法流转”；2006年，国土资源部《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》中也要求，“稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点”。
然而，不管是地方政府的探索还是中央主管部门的文件，都受制于现行的《土地管理法》、《担保法》。宅基地不能流转、通过非征地方式流转出去的集体建设用地不得用于商品房地产开发和住宅建设、集体土地使用权不能抵押等，依然是无法跨越的障碍。以法理而论，农民并没有对集体土地的处分权，即没有土地财产权，更无权获得土地出让收益。
如果农村集体土地直接入市迟迟不能合法化，任何农村集体都会面临“选择”：被动地等待征地，由政府收取最高不超过农地常年产值30倍之外的全部土地增值？还是冒着不受法律保护的风险，主动地“兑现”土地增值？任何城市居民都会受到诱惑：以几百块一平方米的价格去购得一处居所，以产权房的租金售价比计算，住满三四年就“值回票价”，然后以零成本（设三四年后政府没收小产权房）博“农地直接入市”合法化后可能带来的所有收益。至于呼吸基本不受汽车尾气排放污染的空气，吃有机蔬菜和便宜的猪肉，完全能抵消增加的交通成本。环顾中国，实难找到另一项非法交易，交易双方的预期成本更低、预期收益更高的了。
何况，改革开放历史中，很多当时“非法”的改革举措，都是经过事后修法来追认其正当性。如是，改革路径本身增强着“农地直接入市”和小产权房合法化的预期。
推理至此，我，一个守法公民，也不得不考虑继续守法的机会成本
围绕小产权房，有很多明显违法却难以执法的问题：农村集体土地私建私卖商品房谁来管？城市居民购买小产权房如何处置？……其实，这些问题皆因改革迟疑不决，积累而成。当务之急，不是讨论小产权房的存废，而是尽快决断“农地直接入市”的改革路径与时间表。
1995年前，土地主管部门推行“转权让利”政策，规定集体建设用地必须转为国有，才能进入二级市场流转。1995年后，政策不再强调必须转为国有，但并未明确新的合法流转路径。这时，一些地方进行了大胆的改革试验———
1995年，江苏苏州最早试点基层自发集体建设用地使用权流转；1997年，浙江湖州试点；2000年，安徽芜湖试点；2003年，广东省发布《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》，试行农村集体建设用地使用权流转；2005年，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》正式施行。据此文件，省内所有农村集体建设用地都可直接进入市场交易，与国有建设用地“同地、同权、同价”。
在中央政府层面，2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确提出，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地的使用权可以依法流转”；2006年，国土资源部《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》中也要求，“稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点”。
然而，不管是地方政府的探索还是中央主管部门的文件，都受制于现行的《土地管理法》、《担保法》。宅基地不能流转、通过非征地方式流转出去的集体建设用地不得用于商品房地产开发和住宅建设、集体土地使用权不能抵押等，依然是无法跨越的障碍。以法理而论，农民并没有对集体土地的处分权，即没有土地财产权，更无权获得土地出让收益。
如果农村集体土地直接入市迟迟不能合法化，任何农村集体都会面临“选择”：被动地等待征地，由政府收取最高不超过农地常年产值30倍之外的全部土地增值？还是冒着不受法律保护的风险，主动地“兑现”土地增值？任何城市居民都会受到诱惑：以几百块一平方米的价格去购得一处居所，以产权房的租金售价比计算，住满三四年就“值回票价”，然后以零成本（设三四年后政府没收小产权房）博“农地直接入市”合法化后可能带来的所有收益。至于呼吸基本不受汽车尾气排放污染的空气，吃有机蔬菜和便宜的猪肉，完全能抵消增加的交通成本。环顾中国，实难找到另一项非法交易，交易双方的预期成本更低、预期收益更高的了。
何况，改革开放历史中，很多当时“非法”的改革举措，都是经过事后修法来追认其正当性。如是，改革路径本身增强着“农地直接入市”和小产权房合法化的预期。
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