中国房地产另类分析

来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 00:45:16
十几年来,中国房地产业的快速发展,可以说对中国经济的持续、稳定、快速增长是功不可没的。虽然在发展过程中,因价格因素,利益的各个主体分歧越来越大。最终,迫使国家在政策上不断的出台调控措施。但是,需要清醒的是,利益是不会平衡的,暂时的平衡，永远会被不平衡所打破。否则,就不会有市场经济的存在。许多人认为,房价过高、过快的上涨,会产生泡沫。然而,多高算过高,多快算过快,哪儿是临界点,恐怕没有人能说清楚。只有真正产生了泡沫,并破灭了,人们才会有一个量化的尺度。近几年,房价的大幅上涨,如果我们客观的去分析,笔者认为,实际是对过去房地产行业，受紧缩经济压迫的一种强烈反抗和宣泄。不仅中国是如此,欧美亚等市场经济国家也都是如此。另外,世界性的房地产行业超长同期的结束,也支持房地产行业至少能保持十年以上的繁荣。而中国经济未来十年，将是加速发展时期。随着城市化的推进速度的加快,公民整体收入水平的提高,今后的房产需求仍呈刚性。加之,国外公司、机构对商务房产需求的增长，及城区旧房拆迁改造成本不断的提高、土地资源的不断下降。也最终会促使中国房地产的价格会继续高歌猛进。笔者预测：最近两年房地产价格，将会保持高位浅幅震荡调整的格局。2008年奥运会后将会继续大幅上涨。如果国家后续还有更严厉的调控政策,之后的大涨将会更疯狂、更猛烈。毛主席已经教导我们了:哪里有压迫,哪里就有反抗！因此,如果房地产行业被压迫的太深,反抗也一定会非常强烈。所以政府在平衡各主体利益时，应注意从规范、构架、发展、提高、引导的角度去考虑。如规范房地产市场的行为,构架政府性补偿机制、实行房屋补贴政策,发展房屋租赁市场,提高公众的工资收入水平,引导房产投机资金向股票市场分流等。最终靠时间来消化今后的有效需求，并达到抑制房价过快上涨的目的.
随着时间的推移,国民整体收入的大幅提高,需求者将会逐渐的适应较高的房产价格。本人估计，八年后的城市民众整体平均收入水平，将会比目前提高一倍以上。所以到那时,再看我们现在的房产价格，"贵"的感觉会自然消失。就如同我们现在看过去一样。拿北京和天津为例,2000年时,北京的一般房屋价格,普通民众还是能够接受的,虽然也喊"贵",但是,同自己的收入相比应该说是完全能够承受的。2001年时,天津的一套位置、品质都很不错的56平米一居室，无论新房、次新房，９万元左右随便挑，而９万元左右一套房屋，则相当于当时一个月总收入３０００元的普通小家庭，不吃不喝两年半就可以买下。因此，你说象这种情况是正常的吗？想这样的好事会长久吗？所以，当今天这套房屋定位在３０万左右时，实际上是一种价值的回归。较之５年前，人们今天的收入水平肯定是提高了，过去，月总收入３０００元的家庭现在保守估计也应该在４０００元左右，如果按目前的实际收入去买这套３０万的房产，现在则需要6.25年。透过这个数字,你说现在房价高吗?人们能承受吗?实际上6.25年这个数据,同国外一些发达国家相比还是偏低的。也许有人会说,我现在是个穷人,反正我现在的收入，这个房价是承受不了的。但需要强调的是中国经济在持续发展,国家未来的愿景肯定是让更多的人的收入得到提高,并逐步减少穷人占社会群体的比例。然而,美好的愿景并不能保证全社会的所有人，都能够脱贫并过上富裕的生活。别说中国做不到,即使一些有良好完善的社会福利保障制度的发达国家，也不能完全做到。因此，在具有置地传统的中国,穷人买不起房子,将是一个未来说不完的话题。房地产开发商也不可能为中国，这个具有巨大房产需求的市场，提供免费的蛋糕。政府也不会有能力为买不起房子的所有人，提供住房保障。买不起房的人,今天买不起,明天有可能还是买不起。这不是房产价格的错,也不是买不起房的人的错,而是时间的错。因为谁都知道,20年后的房产价格会是什么样,只不过利益的各主体彼此心照不喧罢了!
目前,国外大量的投资(机)资本，在时时刻刻觊觎着中国的资本市场,尤其是房地产市场和股票市场，更是让外资垂涎欲滴。苦于资金进出的限制,各种资本也使出了五花八门的招数。据笔者与国外一些有联系的各类公司、机构的沟通，也了解到一些这些资本人的战略意图。因此,国人应及早抢食！否则，8年后，中国资本市场最大的受益资本，很有可能是国外资本,而不是国人资本。因此,无论是房地产市场还是股票市场，都将是未来国人扩张自己资本的好渠道!
理一言  2006.6.13.
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