2008中国房地产分析总结！ - 房地产营销策划 - ▓▓房策天下（地产思想库）

2008中国房地产分析总结！

2008年确实是个风雨飘摇之年，尤其是对于中国房地产行业。近几年房地产行业高速发展，已然成为中国新生经济的重要支柱。地产业，也几乎成了中国化企业聚富融资的最佳渠道，许多国内中小型企业也凭借着地产战略王牌，放眼角逐国际市场。眼看着许多中国头的跨国企业就要诞生了，然而风云突变，一时间金融政策紧缩，风险意识稍差的地产企业泥沙俱下，经营状况举步维艰。
        如果说今年上半年是风云变换、暴雨将至，那么下半年就是暴风骤雨。至今年9月，国内大中型城市的房价纷纷放水。似乎一些带头降价的楼盘尝到了一些甘露的味道，然而大多数跟风而上的地产企业的跟风降价，似乎既不较好、也不叫座，反而更加剧了地产企业内部对市场可恐惧，也考验了买房人对购房的信心。2008年末的地产市场，似乎仍然风雨飘摇。
        对于从国家到地方的扶持政策，我们可以看到政府的决心，因为不管你承认不承认，房地产作为国民经济的命脉支柱，是既定事实。然而从10、11两个月份来看，似乎大多数买房人对这些政策并不认可。从媒体报道的市场信息上看，成交量微弱上升，市场好像有一丝回暖的迹象。然而回暖不是政府和开发商的一厢情愿，剃头挑子不能一头热，大多数买房人的心中仍然冷藏着坚冰，对漫天飞舞的利好消息视而不见，持币观望者的心理犹如朱自清的散文形容的那样，“热闹是他们的，我什么也没有！”
        正是在这样的一种市场情况下，却有一部分人在呼吁：现在正是买房好时机，买房要趁早！千万别以为这些人是开发商，更别以为是什么“媒子”。喊得最凶的，往往是对地产投资具有超强信心的买房人。我属于这部分人中的一份子，在经过对地产市场的综合分析，我认为2008年的春节前后，恰恰是买房人最佳出手时机。
        我分析的原因如下：
国家政策角度。作为国家财政命脉的重要组成部分，房地产行业担负了从国家税收到工人就业的重要使命。前两年从泗洪起家，奇迹式跨越发展的江苏万诚，据说目前面临艰难经营局面濒临破产，然而无论从买房人的角度，还是政府的角度，都不希望这样的企业破产，毕竟牵涉到资金流动和人员就业的方方面面因素。国民经济一盘棋，利好和利空在于一个活子，活子就是房地产。
个人金融方面。美国的经济崩溃，导火索是次贷危机。很多买房人担心中国也会存在这种风险。其实中国人跟西方人的根本意识是不同的，美国人号称有较为完善的个人资信体系，大多数人的消费依赖银行，风险抵抗能力差。而中国家庭，强调“晴天防阴天”，即使是大力买房投资，也要在家中备有足够现金保障的前提下。前两天和邻居聊天，他在谈到这个问题时说，我的房子绝对不会现在抛售，市场肯定变好，那时候再看情况，反正现在可以租，租金绝对够还贷款，即使经济情况再遭，家里留个二三十万现金，全家人什么都不干，过两三年都没问题！多余的钱现在还是拿出来，看准时机投资房产。
开发商角度。在恒大等一线品牌开发商宣布降价促销后，许多开发商开始跟风，然而跟风的企业不是赢家。在感受到了降价促销不奏效之后，很多开发商开始冷静思考。能挺的还是得挺住，毕竟地价没降，现在降价抛，即使抛出去了，将来到哪再去找这么好的地？如果抛不出去，那还不如不烦这个心事，想其他办法吧。实力差挺不住的企业，干脆听天由命，摆出一副天要忘我我认命的姿态。
股市刺激。一波牛市行情，吸纳了社会大量投资资金。当时很多人弃房从股，入市恨晚。然而风云突变，股市突然遭遇高台跳水、一蹶不振。在经历了泥塘中的漫长挣扎之后，许多人开始后悔当时的冲动，如果当时不眼红股市，如果当时不卖房子，现在哪会这么惨？毕竟房价虽然有波动，但那也是稳赚不赔的买卖。我的一个朋友，60万入市，行情好的时候增值将近100万，然而现在缩水不到20万。前几天见面时跟我说，已经忍痛割肉，筹集资金转到楼市抄底，准备在地产上稳步投资，把损失弥补回来。不管割肉不割肉，股民都在向市场传达一种信息：还是买房好！
租赁市场。大中型城市的房屋租赁价格，始终在稳步增长。租金价格因素与房价有关，但更取决于城市人口的增长。本人04年购买的一套30平米的带装修单身公寓，05年时候以400元每月的租金租了出去，当时定的租期是3年，到了今年到期，房客要求续租。我到外面一打听，月租行情上涨到了将近1000元,而此时周边新楼盘降价幅度已经上千元。和租客最后谈定的房价是850，但只续租一年。租客说，已经决定尽快买房，哪怕也买小户型，一年之后不再租房了。

        压抑了一年的房地产市场，究竟会在什么时候风云再起？持积极态度的人说，快了，已经在回暖了。持消极的态度的人说，恐怕怎么也得到09年底吧。
        本人是持积极态度的一类人。我认为，在压抑了一年之后，按耐不住的不是开发商，而是买房人。如果市场变暖，购买条件提升了怎么办？过了这个村，就没了这个店了，房子不是工业化生产的产品，地段位置不可复制，楼层朝向不可复制。
        该出手时就出手，但还是要认清方向，仔细分析，一出手就能有好收获。我认为现在买房，要会这几个绝招：
坚决不买公开打狠折的楼盘。
折扣狠，自然有利可图。然而这样的开发商，往往是资金压力大、抗风险能力低的问题的开发商。如果图便宜，搞个烂尾楼，就不划算了。我认为还是购买价格稳定，口碑较好的房子，同时越接近交付状态越好。这是买房第一招。
如果是投资，首选商铺门面。
商业房不像住宅，地段资源稀缺，一片地上可以生产出1000套住宅，但也许只能配置10套、20套门面，物以稀为贵这自然不用说，就增值回报来说也相差太大。不考虑价值提升因素，单纯从租金角度看，门面房成本一般回收期是10-15年，而住宅一般最低20年。买房优选商业房，这是第二招。
合纵连横整合资源搞团购。
前面说过，有实力、品质好的楼盘，是不愿意打狠折的。那么自己作为一个个体，去这样的房子，自然讨不到太多便宜，这个时候就要想办法整个资源了。联合多个买房人一起买房，说起来是难事，其实非常简单，现在网络很发达，想联合一些买房人并不难。除了网络这些常规办法外，还可以跟楼盘的销售人员搞些配合。现在的市场不像以前，好房不愁卖，销售人员坐地成交，奖金多多，然而现在公司又不给太多优惠政策，虽然看房人也不缺，但就是买的少，如果我们买房人能主动要求销售人员给手中的客户组团，用团购的名义申请优惠，买房人与销售人员配合共赢，就很容易申请到大幅优惠，也给要声誉的开发商撑了面子。

以上内容，纯属个人意见，欢迎讨论！
  

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2^# 大 中 小 发表于 2008-11-24 23:21  只看该作者 按耐不住的不是开发商，而是买房人。  大哥!你的想法跟我一样!!!! 但我认为买房人还是能挺多一年半载的.
  

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3^# 大 中 小 发表于 2008-11-25 09:00  只看该作者 楼主对市场分析较透彻，不过本人估计这样的楼市最多坚持到明年3、4月份左右，买房人可以挺得住，可开发商挺不住的，现在应该是买房人占了主动权！！！
  

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4^# 大 中 小 发表于 2008-11-25 10:02  只看该作者

扯淡！！！！！！！！！

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笑话，买房人的心理你有没有做过调研，你看到东西在降低，你也会买？纸上谈兵的理论就是笑谈，他再等一年买房无所谓，租房可以呀，你开发商行吗？睁眼看看，现在全国的经济都什么边缘，明年失业率会居高不下，政府不是万能的，房产与其他所有的消费品一样，终究还会归到市场的杠杆下调节。
再说，降价销售的盘子都像你所说是开发商实力不好或楼盘品质不好的吗？那请问：万科如何？
最后，股市不好是事实，但这不代表人们会将股市的钱割肉而去进房产，而是会按兵不动，什么也不做，就是割肉也会先进银行。
个人认为：房地产的回暖心须经过一个降低期，让房价回归到大部分买房人可以接受，而这之后才会拉动需求量的上升，再反过来刺激房价稳步上涨，这才算是理性回归，否则就算政府在短期内稳定了房价，也是有价无市、有供无求，因为那只是又一个房地产假像，用一个假像去掩盖另一个假像在今天这样理性的市场面前是终究无法被逃过的！

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5^# 大 中 小 发表于 2008-11-27 16:18  只看该作者 同意四楼的看法，政府救市只是一方面，最主要得消费者买账才行。
  

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6^# 大 中 小 发表于 2008-12-10 10:32  只看该作者 反驳四楼的看法。东西便宜了我一定会买，如果你不会买只能说你不正常。市场经济呈现的是波段性的增长，有高点就会有低谷，难就难在需要知道什么时候可以抄底。购房人的刚性需求会随着房市成交量的降低而增大，而土地成本居高也是注定今后的房子不会太便宜的主要原因之一，经济适用房的开发量始终有限，大部分的购房依然需要开发商来支撑，所以两者之间的矛盾固然尖锐，但购房始终是一个人或一个家庭的刚性需求，不可改变。请问中国人有谁愿意永远住在一个不属于自己的房子里？今年的金融危机会淘汰掉一大批中小型开发商，等到市场重新洗牌整合完毕后，剩下那些大型开发商重新掌握并垄断市场，减少开发量保存实力的时候，看看房价会不会涨？同样赚钱，最多房子买的慢一点而已，但是市场巨大的刚性需求如何释放，没有开发商，难道我们自己盖房子啊！
  

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7^# 大 中 小 发表于 2008-12-16 15:24  只看该作者 房子也是商品，也是要满足最终消费即居住
投资是可以拉动销售，但最终还是要有人去接最后一棒
那究竟有多少人有能力去接最后一棒呢？
这个肯定不用多说
  

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8^# 大 中 小 发表于 2008-12-16 16:03  只看该作者 我支持四楼!
据不完全统计,06,07年业主中投机炒房人比例占60%以上,真正需要买的只有30%多(这还包括换房的),很明显由于市场的变化,到目前为止市场上是积累相当多的"货",房子也是商品,但是它属于比较特殊的,便宜就买?关键你得付得起帐!!06,07年经济飞涨,手里的钱多了,自然可以选择做的事情也多了,08年的今天,公司减薪,裁员是稀拉平常的事,相信日子肯定比以前难过了,手里就那么点钱,不用说你也怕!08年会死一批中产人士,当然也会升一批人,但是我相信他们不是马上就有消费房子的能力!
  

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9^# 大 中 小 发表于 2008-12-19 10:08  只看该作者 　开发商跟老百姓熬，输的肯定是开发商。
　降价才是硬道理！
　接受市场的洗礼，适者生存吧！