[合集] 郎咸平：房地产调控我无话可说 - 建筑·房地产·装饰装修·物业管理 - 搜薪社区...

其实各位朋友，全世界没有一个国家会关心今天这个主题的，全世界也没有一个政府会
如此调控房地产，到这种可以说是已经走火入魔的一种情况。
   我举一个例子来讲，我们甚至前阵子还说要推出物业税，什么目的呢？要打压房
价，各位朋友，这个话出来之后震惊全世界，你知道为什么吗？
   物业税是打压房价的吗？连一个最起码的道理都不懂，所以对于这样的政府调控我
只有四个字——无话可说。连一个最起码基本观念都不懂的地产管理单位，你要我郎咸
平跟大家谈什么呢，有什么可以谈的呢？
   甚至有人跟我说这次“国十条”出来对于我们地产商的影响，我想“国十条”，不
知道出了多少条了。“国三条”、“国七条”、“国十一条”我都搞糊涂了，最好建议
政府从001开始编号，国001、国002，按照我们的估计现在应该是国0097差不多了。
   出了这么个调控措施，纯粹是没事找事还是多事，出了90几个调控措施之后的今天
还需要我们来谈这个无聊的题目我不懂为什么，你这90几次都是失败的，到今天房价还
是如此失控。
   全世界各国推出物业税的目的都是为了筹措财源以做地方政府发展之用，而且是非
常具体的。
   比如以美国为例，物业税收了之后只能做两个用途，第一个当地警察之用，第二公
立学校。一概不能挪为它用，不像我们一样当财政支出，爱怎么干怎么干，这是不可以
的。
而且话又说回来了，全世界只有我们中国是以商品房为主的市场，你绝对是不可想象
的。
我们就以新加坡为例，真正像我们这样的高端楼盘，像这样到处卖的商品房只有3%你相
信吗？
我们再以瑞典为例，一半的楼盘都是老百姓自己合资建房，我们可以吗？
甚至你会怀疑到底我们是不是社会主义国家，全世界中国人还是这个样子的，是不可想
象的。
所以今天我来之前，我都不知道该如何讲这个主题，而且时间非常的短。对于这个题目
而言，你会发现整个中国是个及其荒谬的地方，比如说全世界有哪一个行业的商人可以
经常去爬山、谈人生、谈哲学，是哪一个行业的商人？你以为我们房地产商难道没有事
干吗？
那我再请问你，像我们东莞这些制造厂商的老板、董事长有没有可能去爬山、谈人生、
谈哲学？
   没有可能的，因为他忙的不得了，为什么呢？
   你从这个小事情看的出来，这个市场是绝对的畸形甚至可以孕育出一大批无所事事
的地产开发商，这个是完全不可理解的。那么我请问你为什么会走到这一步呢？   
   其实话又说回来，这次“国十条”推出，最近4月19号推出调控措施，我们很怀疑你
为什么现在推出，去年干嘛去了？怎么不早推出呢？
   所以不由得我们会想到一个比较荒谬的道理：因为这一两年来的折腾，我们地方政
府该卖的地也卖了，该圈的钱也圈了；我们地产开发商这一年来赚钱赚的是心惊胆跳、
六神无主。可是不管怎么讲，该赚的钱也赚了，在这两个利益集团已经被满足的前提
下，我们推出“国十条”相对容易一点。
   当你满足利益集团之后这个方案也比较容易推出，你回想一下，为什么我们经常会
听到媒体也好、老百姓也好，批评地产开发商和地方政府会形成一个牢不可破的利益集
团呢？
这是第一个问题我们所要思考的，不过我想从这做一个切入口，请各位朋友再想一想你
除了透过政府和开发商所开发楼盘你能够合法的购买之外，你有没有可能自己集资，有
没有这种可能性想想看？没有可能性，这是不合法的。
还有第二个问题，我也请各位注意一下。我刚刚讲过新加坡的例子，真正意义上的商品
房连5%都不到。
   那么再谈谈香港，如果各位朋友有机会去香港旅游，香港导游会带你到处参观
说“各位请看一下，这是李嘉诚先生住的房子，这是李兆基先生住的房子等等”。他会
以一种旁观者，一种比较激动兴奋的心情向你介绍一下香港名人的住宅，你从他的谈话
里面你看不出他丝毫的不满，甚至你看不出他的仇恨，各位知道为什么吗？
   因为香港远远超过半数的居民他是享受香港政府所提供的公屋，这个公屋是个什么
性质呢？它既具备了经济适用房的特性，也具备了廉租屋的特性，我们就以香港如此之
贵的地方而言，它廉租屋每个月租金才几百块，甚至还有到两三百块的，但是内地和香
港的薪资收入这可是差距颇大的，为什么香港能够提供如此廉价的廉租屋呢？
   因为这是政府的责任，全世界各国的政府没有一个政府不把这个事情当成头等大事
来办的。经济适用房跟廉租屋在我们听起来是天方夜谭，在其他国家已经实施的非常多
了。
  就以我们所熟悉的香港为例，你要香港做到廉租屋跟经济适用房那需要经过非常严格
的审核，而且香港的公务员系统不但廉洁而且高效，绝对不会像我们这边的经济适用房
一样。比如说我们常常讲的很多例子，到地下室一看又是宝马又是奔驰，这种不公平现
象让老百姓如何能够心理平衡？
  因为在一个经济发展到一个阶段，在老百姓居者有其屋的情况之下，你在让商品屋随
着市场供需而发展老百姓是不会有怨恨的，这个世界本身就能够达到和谐。那你说以我
们政府官员之睿智难道他会不知道吗？
那么我们就翻翻历史，1998年国务院出台了一个23条，里面怎么规定的？也就是说我们
执政的目标是希望往后能够构建80%的经济适用房，10%的廉租屋，还有10%的商品屋。
从1998年到2003年房价是相对来说比较稳定的，当然我不能说是因为这个法案的贡献。
可是各位想一想如果我们走上这一条路的话，那就是新加坡模式、香港模式，不至于走
到今天。（博主注：这是朱?基在位的事，此人可比明代张居正）
   可是到了2003年，也是有政府单位公布了一个18条，对于所谓的经济适用房给予了
一个莫名其妙的解读，那就是具备保障性质的商品屋来取代经济适用房。
   那么到2003年呢，香港、新加坡模式就此消失，我们老百姓再也无法享受到新加坡
人能够享受到的一切福利，所以80%的经济适用房在2003年的18条当中全部改成了商品
屋。再加上原本规划的10%就高达90%，再加上我们地方政府毫无动力去做廉租屋，因此
从2003年之后就已经孕育出一个非常"良好"的环境了，全世界唯一一个100%商品屋的国
家——中国。   
   在这两个背景之下已经奠定了今天房价毒瘤的基本格局，也就是说中国地产的问题
是一个结构性的问题：
  结构一，就是不能自由恋爱，自由恋爱不能拿结婚证，必须透过地方政府和地产开发
商所形成的垄断集团而向他买房子这是第一点。
   第二个，任何具有保障性质的住房，包括经济适用房和廉租屋在2003年之后基本消
失，那么这个就是两个畸形结构的开始。
   下一个等什么呢？下一个就等一个导火线，如何让中国的房价在这两个畸形结构之
下全线失控。
   那么一起回到2006年，各位朋友记不记得真正让我们记忆犹新的，甚至真正意义上
的房地产泡沫是从2006年下半年开始的？请问各位为什么？我前面讲两个结构性问题不
至于。使房价上涨需要一个推力，这个推力就来自于2003年左右所开始的投资经营环境
全线恶化的现实情况。
也就是说从2003年左右开始我们中国以制造业为主的企业家，他们所面临的投资经营环
境已经开始全面恶化了。所以到了2006年下半年我们已经发现了大量企业资金不做实体
经济，流出来炒楼炒股从而造成2006年惊心动魄的楼市泡沫、股市泡沫。
而更让我感觉大惑不解的就是当时除了楼市、股市之外竟然还出现了我们前所未见前所
未闻的所谓普洱茶跟红木家具的故事，你甚至发现这个社会资金已经泛滥到什么地步
呢？炒楼炒股本身已经不能满足这些资金的去处，还必须进入红木家具跟普洱茶的系
列，这已经是一个国家危机的开始。
那么在2006年的时候我就对于当时所谓的房价的泡沫问题股价泡沫问题提出了看法，我
认为这个是投资经营环境全面恶化，也就是说中国经济全线出现危机的开始。
而各位理解我们中国所谓的主流学者大家跟我的看法是背道而驰的，他们说这一切都是
因为经济发展太成功了，老百姓太富裕了，所以我们才有这么多的钱才炒楼炒股，他们
把这种现象归置于叫做流动性过剩的解读。
什么叫流动性过剩呢？那就是你手上的钱太多了，炒楼楼市泡沫，炒股股市泡沫。
在这两个完全不同理论背景之下政府要做出一个宏观调控的抉择，因为政府希望透过宏
观调控来控制泡沫。
各位朋友请注意这是政府开始调控房价时代的真正开始，可从2006年开始全错，一直错
到现在，那么政府当初的宏观调控的是什么样的思维呢？他们认为透过提高利率等等方
式希望能够收回流动性，因为很多学者说了，这些就是因为流动性过剩所造成的。
所以话又回来了，什么叫流动性过剩，那就是手上钱太多了，炒楼楼市泡沫，炒股股市
泡沫。所以政府的直觉反应就是提高利率收回流动性，因为在他们想法里面只要把流动
性收回了就好了，我们手中的钱就少了，就不能炒楼了，甚至不能炒股了，因此问题一
并解决。
好了，到2007年政府六次提高利率，各位朋友还记不记得2007年股价、楼价怎么变动
的？我先不谈楼价先谈股价，六次提高利率的当天股价毫无例外六次全部上涨，为什
么？政府不是提高利率了吗？提高利率不是收回流动性了吗？那么我们手中钱不就少了
吗？不就不能炒楼炒股了吗？楼价应该跌，股价也应该跌，为什么不跌呢？
因为政府政策的目标全错了，我讲到的才是对的，那就是2003年之后我们经济已经生病
了，生了第一个病就是我刚才告诉各位的投资经营环境已经全面恶化，所以到2007年政
府每一次提高利率就是进一步的打击了我们第一个病，使得我们以制造业为主的民营企
业所面临的投资经营环境更加恶化，而更加恶化之后是什么结果呢？他就更不想干了，
因此他从实体经济拿出更多的钱去炒楼炒股，这就是为什么2007年六次提高利率股价连
续六次上涨，楼价你们也知道也跟着水涨船高。
到了2007年年底，中央经济工作会议正式拍板宣布双房，那么这个就是我们这么多年来
第一次看到极其严格宏观调控，当时我在各地演讲我就直接摆明了我态度，我说中央经
济工作会议的结论全错，你越如此严厉调控最后的结果股价、楼价更行失控，为什么？
因为这种严厉的调控会使得我们第一个病更加恶化。
到了2008年终，金融海啸还没有开始的时候我们正式进入所谓的前金融危机时代，广东
省制造业已经倒闭了30%，江浙两省制造业已经倒闭了20%，请问各位这是什么意思？
请你们每位朋友听清楚，这就是说从2003年之后以2006年为例只要你在中国看到了泡沫
它就是一个未来更大危机的前兆，记住我这句话。而2006年泡沫所显示的就是2008年制
造业的大量倒闭，这个时候政府才意识到宏观调控政策全错了。
到了2008年9月16号，政府觉得还是郎咸平比较靠谱，虽然讲话比较难听一点，究竟讲
的还是对的，所以把宏观调控做了180度的大转变，从过去的绝对紧缩变成绝对的宽
松。又错了！这些人是教不会的，净走极端，请问各位朋友，从2006年到今天你们每一
个人得的第一个病就是我刚刚一再高度各位的投资经营环境恶化，是改善了呢还是更加
恶化？当然是更加恶化，几个原因我随便举一个例子。
　　第一，人民币汇率在这几年升值20%严重打击了我国出口制造业。
　　第二个原因，三年之前政府调低出口退税比例，一直到去年7月份才发现搞错了，
又调回17%，问题是在你三年前干嘛调低呢？你是不是多事？调低出口退税比例结果又
在出口制造业背后上横插一刀，真的是多事，而且非常明显的看出政府对于经济形势完
全误判。
　　第三个原因，2008年推出的第一个劳动合同法，这个法案的推出使得我们中国三分
之一的制造业立刻陷入困境，从而造成企业输的结果，只要企业输劳工就输，劳工输政
府就买单政府也输。一个法案能够造成企业、劳工、政府三输的局面那是非常不容易
的，我们都做到了。
　　第四是我刚才讲的宏观调控，全盘错误。
　　第五个因素，去年开始税费摊牌的增加进一步打击了我们第一个例子。
所以我非常简单谈一下这几年发生的事情，你发现政府政策的问题使得我们今天每一个
人的投资经营环境还不如2006年，还更恶化了，你们可能觉得很奇怪，郎教授你怎么谈
的事情跟我们想的不一样呢？怎么越恶化楼价越涨？这就是中国，但是我们中国生的病
还不只这一个，金融海啸这个病毒使得在坐的各位生了第二个病，什么病？
产能过剩，其实请你想一想金融海啸这个病毒本来跟我们是没关系的，那是金融，我们
中国的金融那么多银行也在这，也不跟别人挂钩，自己玩自己的，你激动什么呢？我们
还受了不少冲击为什么？那又回到了我们政府，那就是因为地方政府这么多年来错误的
政策所导致的，使得我们整个经济体系丧失了免疫力，什么政策？两个：
第一个，你们非常熟悉的抓建设拉动GDP。
第二个，招商引资。
其实各位要想今天房地产走到这个地步和过去历史息息相关，我今天希望透过一个小时
演讲把这个事情跟各位做一个比较清楚的梳理。
第一个，什么叫抓建设拉动GDP？那就是各级政府透过修桥铺路等等方式，当然还通过
房地产拉动等等方式拉动我们GDP，这几年根本不是我们经济什么了不起的增长，基本
上都是基础建设房地产所拉动的结果，也就是说钢筋水泥所拉动的结果。
这就是为什么2008年我国GDP当中57%是钢筋水泥，从而使得消费压缩到只有35%。到
2009年更糟糕，67%是钢筋水泥，消费只有29%了。
你们做地产业好，做其他行业也好，你听到这个数据我告诉你你一定有恐惧的感觉，全
世界没有这种国家，其他国家的消费都占到GDP的80%。全世界只有一个国家是30%以下
的，那就是中国，所以从这些数据你可以慢慢感觉到一种恐惧了，这些数据合并上房地
产的发展这是一个多么可怕的结局啊，你有没有想到？
第二招商引资，我们各级政府为了招商引资什么都敢签、什么都敢卖、什么都敢干，没
有不敢的，什么环境污染、资源破坏，当地民众受到剥削根本不在乎。
各地政府疯狂招商引资的结果像我们苏州就是一个最好的例子，这个产能是大幅度的爆
炸大幅度的扩张，我们产能已经高达了GDP的70%。
好极了，第一个政策使得消费与2008年为例只有35%，第二个政策使得产能变成70%，有
70%的产能却有35%的消费，那么各位朋友，你消费不了的那部分叫做什么呢？就叫做严
重的产能过剩，那怎么办呢？
你这个问题不解决中国经济马上解体，走不到今天了，所以我们就推动了一个史无前例
的大规模的出口，让美国人去消费，把我们过剩产能给吸收掉，问题是美国人消费是怎
么消费啊？基本上都是借钱来的超前消费简称泡沫消费。
搞了半天吸收掉我们过剩产能的都是泡沫消费，只要是泡沫就一定会破裂，问题是怎么
破裂？金融海啸。
2008年11月，在这个之前中国出口增长率每一年都是30%以上，2008年11月份首度转为
负2.2%，2009年全年负16%，我们出口出不去了，美国人不消费了，那么咱们产能过剩
危机立刻暴露了，所以又生了第二个病。那么请你想一想，到了这两年我们中国经济是
不是你们所想的，因为好了才发生泡沫？
不是的，而是我们陷入更深层的危机，我们不但有着与2006年的同样的危机：第一个病
投资经营环境恶化，而且已经更恶化了，金融海啸冲击下来我们生的第二个病叫做产能
过剩。
那么请问各位朋友，当你们做企业生了这两个病之后你会做什么？
我们就以2009年1月份的数据为例让我感到触目惊心，1月份出口下跌17%，进口竟然暴
跌43%。哇，这个太可怕了！其中原油之外的原材料下跌50%，进口机器设备暴跌40%，
各位你知道是什么可怕的意义吗？为什么我们会经历这一年来的楼市泡沫，就来自于这
一点。
那就是我们中国的制造业是什么制造业啊？简单的讲就是进口原材料、进口机器设备的
粗加工，如果一月份进口原材料跌了一半，进口机器设备跌了四成你知道是什么可怕的
意义吗？你能不能够用心体会一下这个危机有多可怕？
那就是在我前面讲的两个病没有解决的情况下我们以制造业为主的民营企业家已经不想
干了，所以不需要进口原材料，那么不想干要干嘛呢？
我们发现大量制造业资金流出实体经济从2008年年底开始到2009年初，开始进入楼市、
股市，买汽车买奢侈品，从而造成一系列的所谓的回暖，那就是我们媒体经常吹牛的说
我们中国的股市从2008年11月份开始领先全球四个月之久回暖，中国楼市2009年在全世
界极度萧条情况下我们一枝独秀。
汽车呢？整个去年全世界下跌20%、30%情况之下我们逆势增长46%。
奢侈品呢？全世界下跌5%到15%之间我们逆势增长20%，所以我们统计局也好、政府单位
也好、媒体单位也好，我们领先全世界回暖了。当然这不是今天讲的主题，我也不用太
花时间讲这个。不过请想一想，如果中国按照温家宝的意思，这么多行业产生过剩，而
且三个礼拜前他也首度承认中国的失业人口不是2000万，那是中国统计局瞎掰的，而是
2亿人失业！
各位朋友能不能理解今天中国是一个什么样的危险处境呢？
那就是全国性的严重产能过剩，2亿人失业，中国的劳动人口也不过5.8亿。这就是你的
未来各位，直到最后你发现2009年开始的泡沫是什么样危机的前兆了：
第一个，楼市泡沫股市泡沫所象征的资产泡沫化；
第二个，严重产能过剩所必然带来的经济停滞发展——经济停滞化；
第三个，大量银行信贷所必然造成的通货膨胀化。
请各位朋友笑纳。资产泡沫化，经济停滞化，通货膨胀化，这就是09年泡沫所带来的必
然结果。那么你问我为什么冲击会这么大？
请你想一想，我今天一开始演讲的时候就告诉过各位的，中国的楼市已经在从03年开
始，已经建立了两个畸形的结构：第一个，不准自由恋爱，必然形成地产开发商和地方
政府的垄断；第二，全世界唯一的国家百分之百几乎都是商品房，你不要跟我谈什么经
济适用房，那是点缀用的。
就在这两个结构之下，你突然发现中国经济的两个病，加上用错药，使得两笔资金通过
这两个畸形的基础楼价爆发。所以今天治理中国楼市泡沫是非常复杂，我根本没有一点
期望可以去治理：
第一， 你想解决地产商和地方政府的垄断问题吗？可以啊，开放老百姓自己建房你做
得吗？做不到。
第二， 学习新加坡跟香港由地方政府拿出土地，拿出钱大面积地建造经济适用房和廉
租房，你做得到吗？
大家不可能做得到的，请你想想地方政府的心态，他会想说我这么光搞商品屋的话，我
要卖地还要充实财政收入啊！搞廉租还要自己掏地，自己掏钱，是吃饱撑的还是脑子进
水了？什么人会做这样的蠢事？
也就是说这个书记快退休了，搞这样一个事。下个书记上来肯定要推翻，根本是不可能
解决的。各位懂我说的意思吗？
根本没有办法解决，如果这个解决不了。政策又用错药，使得这两笔资金，透过两个狭
窄的畸形结构，会有一个火山爆发，在这样的情况下，90几个调控措施，你调控了什
么？
你不要激动，我们什么都解决不了，我告诉过你们，政府的调控措施肯定会失败，为什
么？
因为我们根本没有解决楼市的问题。想解决什么问题？
什么问题都不是解决不了的。其实今天的房价已经不是打压的问题了，因为凡是我们想
到有利于国计民生的，他们一定都认为是错的，讲还有什么意义呢？到最后，如果你把
我的演讲听懂了的话，你告诉我会有用吗？短期可能是对付投机客的，投机客很有意思
的：
举个例子，这次的“国十条”为什么才推出来？
我前面已经说了，因为垄断是第一根管子，垄断的管子大概最近比较爽了，已经得到自
己想要的，比如说地产开发商房子卖了不少了，地方政府卖地赚了不少钱，因此压力小
了可以推出了。
那么现在“国十条”真正所想打击的就是这些投机客，你想打击垄断集团吗？不可能
的，所以投机客看他能扛多久，这个投机客最近少一根筋，政治敏感度不够，尤其是温
州的投机客，你赚爽了之后跑到山西炒煤，最后什么结果呢？当你炒的不亦乐乎的时候
政府统统收归国有，又给投资客掐了一把，所以这次“国十条”所真正能够对付的就是
投机客。
那么房价什么时候下跌啊？
这些投机客扛不住的时候房价有可能下跌，可是我再告诉各位朋友，这个下跌是没有意
义的。打个比方：
中国的房价以我们购买力应该是两块钱，今天房价是多少钱呢？是一百块，就算“国十
条”能够打击房价从100块打到90块那又怎么样呢？我们还是买不起，各位你晓不晓得
中国有多贫穷？你晓不晓得房价问题变得如此之敏感，甚至我看到房价问题我都怀有一
种极度的恐惧感？
因为今天真正在地产市场能够游刃有余的人都是全世界的极少数人，是百分之一的人，
你有没有想到未来是什么结局？你晓不晓得未来99%是什么人？
给你一个数据，你把全中国的人的工资收入加在一起除上GDP，这个比例欧美是55%，南
美是33%，亚洲、菲律宾、泰国是28%，中东、伊朗、土耳其是25%，非洲以南非为例是
20%或者以下，我们中国是8%，全世界最低，工资低。
你有没有听过我们可爱学者常常说中国是个储蓄大国？什么储蓄大国，哪里的数据？
好吧，统计局说中国的家庭储蓄26万亿，除上13亿人口人均储蓄2万元，再把我刚刚讲
的1%的有钱人（在坐的各位）扣掉，剩下99%的人人均储蓄7000块，你敢花吗？爸妈生
病怎么办？儿女交学费怎么办？
只要你女儿考上复旦大学、交通大学一学期学费六七千，刚好人均储蓄。各位想一想今
天整个中国股市的两条管子跟下面的岩浆所喷发的楼市是1%的人在玩弄，你把房价炒到
了100块，实际上一个工资收入除上GDP等于8%的国家，人均储蓄7000块的国家只能买得
起2块钱的房子，这是99%的人。
各位来宾，这就是今天我说的你所碰到的三大危机：
第一、资产泡沫化。
第二、经济停滞化。
第三、通货膨胀化。
你晓不晓得谁将是最大的受害者？
就是这99%的人，所以讲到这我相信今天演讲你们都听懂了，这一个小时演讲我非常清
楚地告诉你中国楼市真正本质问题是什么。那么我刚刚讲整个社会问题的严重性，也就
是全国90%多的老百姓极其的贫穷，而未来三大危机必然打击到全中国99%老百姓的情况
之下，中国楼市何去何从？
我根本不想谈这个话题，而且待会你们提问的时候千万别问我郎教授我该不该买楼，我
该不该借钱炒股，你千万别问我。我得先澄清我的立场，我只是个学者，我会把高楼价
的背后原因告诉你，你们只要听懂了背后的逻辑今天演讲就算值得了。至于你想干什
么，你该怎么办怎么办，你别问我。所以我们来一个约定，你不要问我如何做投资，除
了该不该炒楼、该不该炒股这个问题不能问之外，其他问题欢迎各位提问。