需求萎缩7-8成，仅部分刚需自住客难以撑起整个市场———

专家集体建议开发商尽快降价

    此次调查不难发现，大部分楼盘的上门客户都不太多，大概都是2-3批客户，一些楼盘甚至几乎没有什么客户登门。自新政出台至今已有一个多月时间，关于房价下跌，整个市场似乎已经达成共识，唯有的分歧在于，房价在何时下跌以及将要下跌多少的问题。目前占主流的观点认为，深圳房价可能下跌20%左右，激进者认为这个跌幅会在40%左右，保守者则认为下跌10%左右，然后再上涨。多数业界人士建议开发商，不应再死扛着不降价，而应积极顺应市场调整，现金为王，获得其它的发展机遇。

    新房成交量下降7-8成

    来自官方的数据显示，新政之后的第一个月，深圳全市商品住房的成交量萎缩了近六成，而民间中介机构则表示，由于官方数据有一定的滞后性，实际成交可能是下滑7-8成。

    深圳市规划国土委官方网站显示，5月份，全市商品住房成交套数仅有1423套，成交面积仅为11.89万平方米，与4月份———成交套数3226套，成交面积29.12万平方米———相比，分别大幅下降了56%和59%。平均日成交仅有46套单位，远不及4月日均百套以上的成交。

    这也是深圳自2008年3月以来，新房成交最为低迷的一个月份。在2008年2月份，由于金融危机的冲击，深圳新房成交曾创下了6.44万平方米的历史最低记录，到3月份，这一成交记录升至19万平方米。

    在成交价格方面，全市新房5月份的平均价格为19653元/平方米，这一价格与4月份相比，也出现了4.4%的下跌。在4月，深圳新房平均价格为20567元/平方米。

    在深圳代理楼盘最多的深圳中原地产董事总经理李耀智指出，由于新房成交显示在官方网站上有一定的滞后性，因此，实际的成交情况可能更为惨淡。据他们公司统计，新房成交量的下降幅度有7-8成。

    尽快降价才是明智之举

    截至目前，大多数开发商依然采取观望态度，坚挺不降价。他们的举动似乎与多数中介人士的想法矛盾，近期接受本报采访的大部分观察家们都不约而同地建议，开发商应积极顺应市场调整，尽快降价，早日完成房地产市场的回归理性。

    星彦地产副总经理刘莹称，深圳过去10年的新房年销售量基本保持在600万-700万平方米每年，“5月销售量骤然猛缩，是政策调整导致的客户观望，并非需求消减”。她指出，过去一个月，深圳、惠城开盘销售比较好的项目有一个共同点：就是开发商降低预期，价格回归到去年底的水位，从而吸引了很多买家，“这说明需求一直存在，并在找寻合适的项目出手”。她表示，有迹象显示这次的政策调整是很严峻的，且是非短期的，后续不排除出台新的调控政策。因此开发商“需要顺势而为，现金为王，越早进行策略调整收获越大”。

    此前，美联物业三级市场总经理江少杰以及众厦地产董事长兼总经理郭澍楠也都表示，未来的市场会更加惨淡，开发商不应继续僵持，他们呼吁更多的开发商加入到降价的阵营中来。郭澍楠认为，深圳房价可能会下跌三成左右。

    深圳中原地产二级市场总经理玉家雄在接受本报采访时也表示，房价下跌的大趋势已经确立，未来开发商需要选择时间和手段进行降价，而且，他认为，新楼盘降价不会挤牙膏，而至少会在10%以上，不然不会起到吸引客户促进销售的作用。

    建议开发商

    促销越晚越被动

    ◎王世界　中原地产市场研究部总监

    现在的情况下降价是明智行为，因为深圳的刚性需求还是很大，只要开发商适度降价就能取得很好的成绩。这几天佳兆业的特价热销就是明证，我们算了下佳兆业上周有近200套的成交量，其中不少还并非特价房。但是，新政出台至今一个多月，现在市场上多见的还是打个9.8折、9.7折，这样的优惠几乎都没什么效果，因为购房者的降价预期已经形成，不说要降到心理价位，至少要看到“有长远升值空间”的价格才会踊跃购买。

    事实上，除非是毫无资金压力、自信可支撑个一年半载不卖楼的开发商，大家应该明白越早促销越好，越晚越被动，因为此轮调控的力度空前，难以期望何时松动或者改为“救市”，随着政策效力的继续深入，很可能像2008年那样出现越降价越没人买的情况，而现在趁着市场判断尚不明朗之际，一步到位地给出“心动价”，才是实现快销的最后机会。

    此番市场调整的速度快于上轮

    ◎张晓端　DTZ戴德梁行华南区研究部主管

    同样是面对市场上浓厚的观望情绪，此番开发企业的资金状况的确较2008年市场下行时有了明显改善。尽管开发企业手中拥有相对充裕的资金，其短期内降价促销的压力似乎并不迫切。但是，在高房价和新政的双重压迫下，投资需求淡出、首次置业需求和改善性需求受到挤压而陷入观望，如此局面的持续始终会对开发企业资金链构成压力，而在市场不景气的情况下融资的难度和成本也将大大提高。另一方面，剑指高房价、高地价的楼市调控大有不达目的誓不罢休的架势，后续可能的“房产税”、“土地增值税清算”等都令开发企业忧心忡忡。

    回顾上一轮的市场调整，在2007年成交减少之后市场一路死扛，直到2008年上半年才出现明显的价格调整，“死扛”并未令开发企业的处境好转。如今，前有猛虎，后恐追兵，既然市场的调整不可避免，又有2008年的前车之鉴，预计此番市场进入调整的速度将快于上轮，明显的价格调整有望于下半年呈现，届时买卖双方的态势也将趋于明朗。不同区域的调整幅度将有所差别，前期上涨幅度较大、过度透支规划建设利好前景的区域将首当其冲受到影响。

    寄希望于反弹很不现实

    ◎高海燕　深圳市社会科学院城市运营研究中心主任

    比较诡异的事实是，在“国十条”如此严厉和明了的政策条件下，几乎没有多少人认为这些内容能持久和到位。一些开发企业认为，越是非常态的就越不可能持久，在此判断下，他们就会动员一切资源坚持，迎接他们认为的不久就会到来的反弹。今天的深圳市场其实已经表现得非常明显，尽管交易量下降，但价格基本没什么变化。对投资者来说，如果他们认为一切都是暂时的，他们只会选择保持观望、保住现金、等待抄底。对广大置业者来说，只能莫衷一是。

    这种情况下，首先建议国家有关部门和地方政府应该采取措施稳定市场预期，比如明确调控目标，对各项已经出台的措施狠抓落实，并不时向公众通报落实情况。同时值得提醒的是，一切只是刚刚开始，市场只是通过预期的改变导致了投资者和置业者的观望从而形成了短时间的交易僵持，这与调控成效还相隔“十万八千里”，卖方继续坚挺售价很可能招致更严厉的调控措施，因为这次调控的前提已是“让部分城市房价回落到合理区间”。所以，现在就寄希望于反弹是不现实的，降低价格预期、适当促销才是明智之举。

    融资渠道单一的开发商应尽早促销

    ◎林建晖　中国指数研究院深圳研究总监

    现在买家普遍看跌、持币待购，楼市进入了买卖双方的博弈状态。上周深圳已有品牌开发商带头降价，并且取得不错的效果，但这还只是开始，在这样的楼市下行期，降价会是分阶段的，不可能一下子降到某个点，购房者就普遍入市了，现阶段的降价行为主要还是“试水”，试探哪个价格点能打动购房者。

    从我们的研究数据来看，现在多数上市房企没有资金压力，因为去年一是有大量销售回款，二是通过资本市场进行了大幅融资，所以他们在今年前五个月拿地很激进。但是，手头“不差钱”不等于不担心资金的问题，临近年中估计很多房企都会重新制定下半年的销售目标，因为在今年3、4月的时候还是普遍看好后市的，而现在已不得不转为谨慎甚至悲观。接下来，融资渠道单一的开发商会率先降价，尤其那些过于依赖银行贷款的中小开发商，现在银行在贷款紧缩的前提下，对开发商的开发贷款也加强了差别化对待，就像个人信贷一样，资信不高的开发商很难贷到款，而这种形势将随着楼市调整的深入而越来越强，所以尽早促销增加销售回款才是明智之举。

    开发商应调整价格和供应结构

    ◎王海斌　世联地产市场研究部总监、首席分析师

    4月中旬新政出台，到现在6月初，深圳楼市的表现还只能说是“价格有所松动”，并没有整体往下走，而宏观调控政策的预期是，至少连续三个月的价格跌势，才算是出了成果，才会停止出台进一步的新政甚至逐渐政策松动。

    从“遏制房价过快上涨”到“让部分城市房价回落到合理区间”，此轮调控一定要达到如上的成果，这就是“大势”，开发商要做的和能做的就是“顺势而为”，否则还会招致更加严厉的调控政策。近期清算土地增值税，就是因为舆论直指开发商“不差钱，扛得住”，所以中央政府又来了这一招，打击开发商的资金链，迫使他们尽早降价。

    如何顺势而为？一是适当下调售价，上一轮的房价大涨，新房的涨幅远远超过了二手房，就是因为开发商提价厉害，现在的新盘定价应该更多贴近周边的二手房价；二是调整供应结构，现在的市场大户型比例偏大，而受新政影响较小的和市场刚性需求的都是90平方米以下中小户型，应加大和加快这类产品的供应。