神马文学网清议：投资性房地产将推高小商品城股价
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 21:51:48
清议：投资性房地产将推高小商品城股价 许多人以为，新会计准则当中的投资性房地产将推高商业零售类上市公司股价，理由是它们一旦将占总资产比例较高的固定资产转换为投资性房地产，可以产生两个利润增长因素，其一是不再计提折旧的投资性房地产能够将以往的折旧转化为利润，其二是随着投资性房地产按照公允价值做后续计量，将进一步增加利润。
实际上这里存在严重的误解。原因是投资性房地产不允许将部分出租、部分自营的房地产视为投资性房地产，只有完整用于出租的房屋建筑物才能转换为投资性房地产。鉴于绝大多数商业零售类上市公司在出租大部分营业面积的同时，也在部分自营，因此，它们不能从投资性房地产这一新会计准则当中受益，除非在经营策略和结构上做较大的调整。这显然是一个非常技术性的问题。
小商品城（600415）董事会从一开始就在说服投资者不要将该公司的产业类别视为商业或贸易类。的确，按照购买土地使用权、建设商业设施并予以出租进而直接牟取房地产物业收益的模式来看，小商品城算得上是一家非常典型的投资性房地产经营企业，其固定资产除少部分用于自营酒店之外，绝大部分属于投资性房地产。应当说，以往的会计准则在资产分类以及相应的会计处理方面并不适合小商品城。于是，投资性房地产会计准则对于小商品城来讲是非常适用的。
一旦小商品城开始实施投资性房地产会计准则，最直接的利好可以迅速表现在终止折旧而增加的利润方面。假设目前小商品城用于整体出租的房屋建筑物账面价值为35亿元，按照20年折旧期限计算每年产生的折旧费用大致接近0.69亿元。不妨让我们模拟一下该公司2006年度在执行投资性房地产会计准则后的业绩。第四季度通常是该公司的旺季，加上经营资产规模扩张因素，预计全年业绩在不执行投资性会计准则的情况下可以达到每股收益2.5元。如果在此基础上增加考虑因执行投资性房地产会计准则而产生的利润增长因素，就可以接近2.9元。这显然是一个重大利好因素，也为该股近期的持续快速上涨做了重要背书。
应当说，就投资性房地产会计准则对小商品城可以产生的业绩利好影响程度而言，这仅仅是一个开始。根据该准则的规定，在将整体出租的房屋建筑物转换为投资性房地产时，可以按照账面价值计算转换后的房地产价值，也可以按照公允价值模式计算转换后的房地产价值。但是，值得注意的是，因公允价值升值所产生的转换后账面价值增加部分，当期只能计入资本公积，而不能计入当期利润。相反，在后续计量时，如果按照公允价值模式重新计算投资性房地产账面价值，增值部分可以确认为当期收益。
那么，小商品城目前用于整体出租的房屋建筑物其公允价值该如何估值呢？这其实并不难。理论上讲，投资性房地产的公允价值取决于它的收益能力。收益越高，公允价值自然越高。比如一套住宅每年的出租收益为5万元，按照20倍市盈率计算，其公允价值就是100万元。实际上，这恰恰代表了目前国内房地产公允价值的状况。
即使是按照税后收益计算，小商品城目前用于整体出租的房屋建筑物全年收益也可以接近3亿元，这意味着其未来投资性房地产的年度收益率可以接近10％。按照20倍市盈率这一目前国内房地产市价估值标准计算，小商品城按照目前账面价值计算的用于整体出租的房屋建筑物，在转换为投资性房地产之后，其未来后续计量的公允价值可升值100％。
当然，这仅仅是一种理论上的估计。但从该公司业务的市场定位以及长期发展趋势看，它需要以持续快速的业绩增长为筹集更多的资金用于持续扩张创造条件。另一方面，鉴于公司现金充裕，负债率极低，加上业绩持续快速增长，很容易成为并购对象。尽管目前的股本结构还具有保护作用，但在未来流通股比例提升后，遭敌意收购的可能性还是存在的。应当看到，公司方面已经充分意识到这一风险，并不断以高派现维持高股价。
当然，小商品城的利好因素还不止于此，还有两税合并……
实际上这里存在严重的误解。原因是投资性房地产不允许将部分出租、部分自营的房地产视为投资性房地产，只有完整用于出租的房屋建筑物才能转换为投资性房地产。鉴于绝大多数商业零售类上市公司在出租大部分营业面积的同时，也在部分自营，因此，它们不能从投资性房地产这一新会计准则当中受益，除非在经营策略和结构上做较大的调整。这显然是一个非常技术性的问题。
小商品城（600415）董事会从一开始就在说服投资者不要将该公司的产业类别视为商业或贸易类。的确，按照购买土地使用权、建设商业设施并予以出租进而直接牟取房地产物业收益的模式来看，小商品城算得上是一家非常典型的投资性房地产经营企业，其固定资产除少部分用于自营酒店之外，绝大部分属于投资性房地产。应当说，以往的会计准则在资产分类以及相应的会计处理方面并不适合小商品城。于是，投资性房地产会计准则对于小商品城来讲是非常适用的。
一旦小商品城开始实施投资性房地产会计准则，最直接的利好可以迅速表现在终止折旧而增加的利润方面。假设目前小商品城用于整体出租的房屋建筑物账面价值为35亿元，按照20年折旧期限计算每年产生的折旧费用大致接近0.69亿元。不妨让我们模拟一下该公司2006年度在执行投资性房地产会计准则后的业绩。第四季度通常是该公司的旺季，加上经营资产规模扩张因素，预计全年业绩在不执行投资性会计准则的情况下可以达到每股收益2.5元。如果在此基础上增加考虑因执行投资性房地产会计准则而产生的利润增长因素，就可以接近2.9元。这显然是一个重大利好因素，也为该股近期的持续快速上涨做了重要背书。
应当说，就投资性房地产会计准则对小商品城可以产生的业绩利好影响程度而言，这仅仅是一个开始。根据该准则的规定，在将整体出租的房屋建筑物转换为投资性房地产时，可以按照账面价值计算转换后的房地产价值，也可以按照公允价值模式计算转换后的房地产价值。但是，值得注意的是，因公允价值升值所产生的转换后账面价值增加部分，当期只能计入资本公积，而不能计入当期利润。相反，在后续计量时，如果按照公允价值模式重新计算投资性房地产账面价值，增值部分可以确认为当期收益。
那么，小商品城目前用于整体出租的房屋建筑物其公允价值该如何估值呢？这其实并不难。理论上讲，投资性房地产的公允价值取决于它的收益能力。收益越高，公允价值自然越高。比如一套住宅每年的出租收益为5万元，按照20倍市盈率计算，其公允价值就是100万元。实际上，这恰恰代表了目前国内房地产公允价值的状况。
即使是按照税后收益计算，小商品城目前用于整体出租的房屋建筑物全年收益也可以接近3亿元，这意味着其未来投资性房地产的年度收益率可以接近10％。按照20倍市盈率这一目前国内房地产市价估值标准计算，小商品城按照目前账面价值计算的用于整体出租的房屋建筑物，在转换为投资性房地产之后，其未来后续计量的公允价值可升值100％。
当然，这仅仅是一种理论上的估计。但从该公司业务的市场定位以及长期发展趋势看，它需要以持续快速的业绩增长为筹集更多的资金用于持续扩张创造条件。另一方面，鉴于公司现金充裕，负债率极低，加上业绩持续快速增长，很容易成为并购对象。尽管目前的股本结构还具有保护作用，但在未来流通股比例提升后，遭敌意收购的可能性还是存在的。应当看到，公司方面已经充分意识到这一风险，并不断以高派现维持高股价。
当然，小商品城的利好因素还不止于此，还有两税合并……
清议：投资性房地产将推高小商品城股价
罗杰斯称投资商品将创造巨大财富
罗杰斯：不看好房地产股票 最佳投资是大宗商品
不看好房地产股票 最佳投资是大宗商品 [罗杰斯]
不看好房地产股票 最佳投资是大宗商品 [罗杰斯]
罗杰斯：不看好房地产股票 最佳投资是大宗商品
中国保险商将获准投资房地产
中投公司将投资美国房地产
中国保险商将获准投资房地产
投资性房地产
中级会计-投资性房地产
什么是投资性房地产
罗杰斯称投资商品将创造巨大财富-资讯中心-金融界
百日内房地产业界将有剧变 “地价股价对赌”怪圈面临破灭
中国拟推规划督察员制度 房地产将成为稽查重点
四大要素 推升B股价值
投资性房地产的特征与范围
MSN中文网站推5新频道 今年投资将比去年增5倍
大宗商品投资热降温
女人是商品-投资自己
大宗商品 将继续“牛市”
股价回档时投资技巧
原统计局长:房地产成投资品将引发诸多社会矛盾
原统计局长:房地产成投资品将引发诸多社会矛盾