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巴曙松南京论楼市:下半年房价向下已成定局

http://www.house365.com2010年06月07日 07:57365地产家居网 点击: 4722
       前天，在招商银行与招商基金举办的财经论坛上，国务院发展研究中心金融研究所副所长、经济学家巴曙松对目前房价走势作了预判，他认为今年房价回落趋势已经基本形成，三个原因导致今年下半年和明年房价向下已成定局。

       一是2009年房地产销量大幅上升对后期需求有透支，即使没有宏观调控，今年销量也会下降，2009年创下了9亿多平方米商品房销量的历史天量，透支了需求也抑制了一部分需求。加上今年下半年可能进入房地产销 售高峰，一季度房地产投资增长35%，施工面积增长35.5%，新开工面积增长60.8%，土地购置也涨了30%。所有数据接近历史高峰。再加上今年廉租 房、经适房的叠加效应，房地产价格很有可能下降。另外，房产交易中投资需求是很不稳定的。在一线城市中投资比例是不低的，这部分需求其实是很不稳定的，他 们买得很急，退的时候也会很快，一旦房价下来，这部分抛盘压力很大。加上中国人向来买涨不买跌，房价如果向下调，一定不是慢慢调，慢慢调没有效果，买房人 更会观望。

此外，大小房地产商会存在不同观点。上市的地产商现金过百亿的有十多家，中小地产商可能由于资金问题不一定扛得住。最先扛不住、导致价格松动的会是中小房地产商。

巴曙松称，在国十条出台之后，很多地方已出现明显的调节效果，主要城市4月份的后两周交易环比下降。而从他们调查几家大房地产商的情况来看，客户来访转化率已由22%降到目前的5%左右。现在分析师们也一致认为这次房地产调控力度空前，房价会继续向下。
　　
至于房价下调幅度会有多大？巴曙松称，学者们一般认为下调到2009年初的水平，降20%是健康的。因为真正价格高的在一线城市，二线三线城市房价没 有涨太多，投资性购房并不多。而地产商们则说房价不能跌，因为市场趋势一旦形成，在一段时间内就有很强惯性，下调幅度很难预测。

问：今年股市有无机会？
　　
巴曙松答：在信贷紧缩没变的趋势下别指望有趋势性的机会。一季度信贷投放了2.05万亿，如果按照四个季度3322的信贷格局，二季度还会紧缩，三季 度很可能是信贷增长全年的一个低点，因为房地产在调控，按揭、开发贷款都少了，地方投融资平台现在也不敢投了，银行自有资本金不多，也不敢多放。四季度可 能比三季度环比轻微上升。如果去年信贷和资本市场的关系成立，今年三季度进行战略性布局比较好。

问：欧洲债务危机走向，对国内的影响？
　　
巴曙松答：短期美元对欧元大幅升值，人民币对欧元被动升值。对我们的出口肯定有影响，欧洲是我们第一大出口市场。内部原因物价见顶回落，短期负利率很快会下来，外部原因是欧美低利率，如果中国加息很多热钱会跑进来。半年一年内中国还会保持低利率。

问：怎么看房产税？
　　
巴曙松答：房产税现在成了娱乐新闻。从方向上来看，中国房地产作为资产，主要税负集中在交易环节，持有环节没有。这就是为什么很多房子一年下来水表、电表数据都没有。因为持有没有成本。今后可能会降低交易税，适当增加持有税，但不应太高。（王海燕）

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6月5日，“第一财经思想盛宴”高峰论坛在钟山国际高尔夫举办。据了解，论坛邀请了世界500强中国区总裁、中国500强企业家及权威专家学者等200多位嘉宾。

世联地产董事长陈劲松认为，房产新政出台到现在，全国没有出现比较明显的降价，原因有二，第一个理由是存货周期，开发商手中的货目前处于缺货状态，就 是新货还没有上来，旧货去年卖得挺好，现金充裕，预计今年第四季度，新货会开始逐渐充裕。第二是因为土地价格，今年土地价格70%用于保障房，以至于商品 房的土地越来越少，到目前为止，土地市场没有明显的利益可图，这样的话开发商就没有诱因使得主动降价。房地产新政的效果，取决于新政时间的持续。中央调控 房地产时间应保持一定的长度，长到保障性住房推出来，形成中低收入人群的稳定预期为止。因为只有保障性住房成熟起来，商品房这一块市场才会逐渐恢复到理性 的市场供应，预计保障性住房会在一年半左右形成市场供应，而且是批量的可展望的稳定供应。

陈劲松认为，在大力兴建保障性住房的政策指引下，目前中国城市土地愈发稀缺，城市缺少商品房用地，所以政府头等大事就是大幅度提高容积率，目前不仅深圳如此，相信南京将来也是如此，未来社会商品房提高容积率必然是大趋势。（张文斌 张波）

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