房价整体下降已成定局？ 多数炒房客或破产？

房价整体下降已成定局？
深圳房价整体下跌超过30%   多数炒房客或破产？
http://esf.dg.soufun.com搜房二手房网 2008 年7 月6 日 华夏时报
关注房价涨跌：
"房价只涨不跌"神话开始终结 楼市正高位调整
北京房企拿地成本首次下降 市场预测房价必跌
房产商：京沪深楼市下跌压力大 购房全靠结婚和离婚
北大教授徐滇庆向深圳市民道歉:房价确实在降
2006年到2007年6月，在深圳房价节节攀升的汹涌浪潮中，他们在房子来回倒卖中与房价一起疯狂，成为房价上涨的幕后主力推手之一。而今，浪潮退去，从去年10月份以来，深圳房价整体下跌超过30%，多数炒房客也成为裸泳者。
李金东就是其中一个被深套而猝死的典型，不久前，他还是一个有着亿万资产的炒房客，如今他成了住每月300元农民房的清贫一族。
零首付诱惑
2003年初，机械制图师李金东有了40万的积蓄。这时候他注意到深圳买房子都是零首付，而且月供比租金还低。
“想买多少套都行，银行怕的是你不贷。”李金东记得那时深圳关内的房价只有5000元到6000元一平方米，好的地段也不过8000元。
利用手里的闲钱，李金东2003年开始进入了楼市，抱着尝试的心态只买了两套，一套自住，一套出租。
2004年初，李金东与他的4个同学合伙开了一家五金制品厂，他们发现租金和买房月供差不多，于是几个人一次性就买了十几套，用做写字楼、宿舍和仓库。
当然，这十多套房子仍然全是零首付贷款。
中介推波助澜
2005年初，炒作之风开始盛行，先是开发商提价，紧跟着房产中介也活跃起来，花钱从开发商售楼处买来业主资料，然后一个个地给业主打电话，愿者上钩，业内戏称为“海选”。
“这些中介天天给我们打电话，说房子又涨了多少，一转手立马可以赚好多，于是我们这才开始关注。”李金东发现，一两年前买的房子转手少则赚几万，多则赚十几万。于是他们就把那些办厂的写字楼、宿舍全卖了，赚了近200万，而做实业一年也赚不到50万。
中介的推波助澜，和充足的贷款资金，李金东开始成了一个全职的炒房客。
炒房生涯巅峰
到2005年中期，为了打击炒作之风，深圳市国土局出台了对二手房征收营业税的新政，即在5年内出售的需征收5%的营业税。这一调控信号吓退了一些人，李金东则认为这是买房的好时机，他作出大胆买进的决定。
“如果不调控，就不会有机会。”5个人拿出全部的自有资金约三四百万，买了近100套，到2005年底抛出去，差不多赚了一倍。
2006年5月，新一轮房地产调控开始，因为有充足的现金，李金东留着20套房子没动，在收取租金中耐心等待。一位手里有20多套房子的朋友已付不起月供，他便以协议价格全盘吃下。
2006年9月，手里握有50多套房子的李金东登上了炒房生涯的巅峰，过上了贵族般的风光生活，手上随时都有上百万的现金可潇洒，每天去哪都有人开车接送，吃饭是天天进馆子过小年。
赌徒式疯狂
房价的节节攀升也让李金东完全变成了一个赌徒，他完全忘记了风险与知足。
2007年5月，因为担心调控，李金东出手卖了20多套，只剩下30套，但6月份没有调控出台，李金东又大举买进，加上之前买的，共有60多套。
2007年8月份开始，伴随着银根紧缩等全面调控，深圳楼市成交量迅速萎缩，房价也开始走低。到了2007年底，开始有一些人撑不住，供不起楼了。李金东以为降到了底，于是2007年12月和2008年1月又接手了近20套。
69套房归零
没想到这一次抄底后，深圳房价一路下行，目前整体降幅已超过30%。
而李金东手中的楼盘连续降价都卖不出去。面对各大银行每个月30多万的还贷压力，李金东想尽了各种挽救的办法：房子出租吧，租金远远抵不上月供；拿信用卡套现融资，但巨额的月供，信用卡还贷难以支撑太久。
今年1月以后，按市场价计算李金东那一个多亿的房子，全卖了要亏去5000万。万般无奈之下，李金东只好把他的69套房子，全部协议转让给以前的炒房团朋友，协议价格就是帮他还剩下的银行贷款。
“以前的那个李金东已经死了，我现在只是一个民工，一个住农民房的民工，一个卖音响的民工。”李金东连说了几个民工来唤醒自己。据华夏时报
深圳楼市“负翁”进退两难
http://www.sina.com.cn 2008年06月22日05:21
楼市退潮之后负资产频现
这些言辞最为激烈的“负翁”投资客，正是去年深圳楼市最活跃的一群人，手上大多有多套房产，甚至有的二十几套，由于出手不及时而被深套，目前每月负担着数万元甚至十几万元的月供。
楼市调整半年左右，“负资产”开始频频出现。自去年10月份深圳新房价格攀至17350元／平方米的峰顶之后，就开始了节节下跌，按照七成房贷的标准判断，只要房价回落30％，即12145元／平方米，“资不抵债”情形便会出现。
而事实上，根据深圳市国土资源与房产管理局公布的数据显示，今年5月份的住宅均价已经跌至了11014．14元／平方米，大于30％的临界点。
虽然整体房价刚刚超过30％的临界点，但事实上深圳很多业主早已是负资产了，尤其在南山区、宝安区和龙岗区，负资产现象相当普遍。在去年下半年开始的市场调整中，这三个区部分楼盘的跌幅甚至在40％以上。
去年6月份深圳市宝安区一手楼价达到最高峰，成交均价15185元／平方米；二手楼最高峰在9月，成交均价16170元／平方米。今年4月，宝安区一手楼成交均价11238元／平方米，较高峰时下跌了26％；二手楼成交均价9337元／平方米，较最高峰下跌了42％。
今年4月，龙岗区一手楼价下跌至9072元／平方米，二手楼价下跌至7179元／平方米。而在去年4月至12月的9个月中，龙岗区有8个月成交均价在1．1万元／平方米以上，最高峰8月份成交均价为16391元／平方米，即使以1．1万元／平方米计算，相对于目前的二手房价，下跌幅度也达到34．7％，超过了负资产临界点。
面对庞大的月供和冷清的市场，一些投资客只有降价，有的亏掉了全部按揭和之前的月供，甚至还有业主想到买房送车的招数。但随着一手楼低价入市以及不断增多的待售二手房，想迅速变现并不容易。
“虽然尚不能计算出有多少业主处于负资产状态，但是，如果房价继续调整，深圳很有可能会出现大面积的‘负资产’现象。”深圳中原地产深港研究中心总监张伟表示。
商业银行关注房贷风险
“负资产”以及可能引发的不良贷款逐渐引起了深圳银行界的注意。深圳中原地产深港研究中心披露，去年4－7月份深圳住宅按揭贷款涉及金额高达555．46亿元，其中，二手房贷为348．5亿元。
据深圳多家银行透露，目前深圳楼市的确出现了“负资产”，但不是“爆发式”的，断供现象也是少量的，整体房贷质量仍然正常。作为立足深圳的以个人业务为主的股份制银行，深圳发展银行行长肖遂宁在股东大会上表示，深发展早在去年6月就将深圳等城市列入红色警报区，停止了一手高价楼盘的贷款，提前规避了房价下跌的风险。房贷更多地集中在二手楼，其特点是小批量、单套、有真实需求，不会有断供情况。
同样谨慎的还有光大银行。去年10月，光大银行就将“调整深圳分行的房屋按揭贷款政策”作为一项单独的内容，与其他地区以示区别。建行日前也正式公告称，若房价下跌10％，对该行贷款质量基本没有影响；若房价下降20％，会对贷款质量略有影响，只有房价下降30％才将对其住房贷款质量造成明显影响，但也不是根本性影响。
“负资产并不意味着会断供，除非到万不得已，购房者一般不会断供。”业内人士表示，只有在“负资产”程度非常严重，以至于业主自觉供款的损失大于断供的损失的时候，他才会选择断供。目前一些业主声称的断供，不过是不满房价下跌，以此和开发商讨价还价的筹码而已。此外，房价目前的下跌，并未彻底摧毁投资者们对楼市回稳反弹的信心。
（据中国证券报）
差价补偿、退房的风波还没落幕，记者近日发现，在深圳的一些社区论坛里，“负资产”与“还贷压力”又成了讨论的热点。一些拥有多套房产的业主声称，由于在去年高位时买入，一些房产现在的市场价还不及银行的按揭，而且一时难以找到买家，还贷面临很大压力，炒房者陷入继续供楼还是断供的两难境地。
四论房价整体下降已成定局
2008年05月20日      来源：上海证券报      作者：⊙贾图
保障性住房与商品房在整个住房供应体系中的比例，直接影响着房价的走势。当商品房占据主流的时候，开发商掌控定价权，逐利的冲动会使它不断通过各种手段推高房价。而当保障性住房供应加大时，开发商的垄断定价权就被弱化。因此，在我国加大保障性住房供应后，房价必然走向下跌。
⊙贾图
本人在《上海证券报》先后发表三篇论房价走势的文章，分别从资金、供求关系、成本角度入手，推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。这些文章正引起越来越大的反响，一些研究机构也开始成为我的“同盟”。高盛近期在一份最新报告中预测，受到近些年来房价上涨过快、紧缩式宏观调控、房地产市场供过于求等因素影响，国内房价将在未来一年出现至少15%的下降。
我相信，随着越来越多的理性的分析人士与研究机构，客观地认识这个市场，房价即将下跌的结论将日渐成为主流。今天，我再次从保障性住房的供应角度，分析房价的未来走势。
能够影响房价的因素，从住房供应性质来看，可分为两大部分，一是保障性住房，二是商品房，两者的平衡关系，直接决定着房价的走势。我们知道，香港楼市价格从1997年到2003年8月持续下跌，房屋价值缩水70％，17万家庭成为“负资产家庭”。而在1997年以前，香港房价涨势如虹。为何发生了如此大的变化？就在于政府加大了保障性住房的投入。董建华主政的港府，投入巨资建设大量平民住宅——公屋数量占到整个市场的50%左右，保障性住房供应量的扩大必然蚕食商品房市场的空间，从根本上改变供求关系，导致房价的快速下跌。
新加坡的情况大致差不多。新加波地少人多，如果住房供应完全交给市场，房价将变成“天价”，而实际上新加坡的房价相对比较稳定，这成为新加坡保持社会和谐的一个重要根基，关键就在于，其住房供应结构中，商品房占比非常小。新加坡政府规定，占住户总数3%的富人由开发商提供住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税，而对占住户总数80%的中低收入者提供由政府控制户型和房价的房屋，对15%的困难户供应由政府补贴的房屋。由于保障性住房占比大，开发商不能通过垄断形成定价权，房价走势平稳。
这两个例子说明，保障性住房与商品房在整个住房供应体系中的比例，直接影响着房价的走势。具体而言，这种关系就是，当保障性住房占比较大时，房价会保持平稳态势，波动较小。而当商品房占据主流的时候，开发商掌控定价权，逐利的冲动会使它不断通过各种手段推高房价。商品房的占比越大，这种垄断性越强。
我们知道，2003年以前，我国房价走势平稳，涨幅非常小。而在2003年以后，房价飞涨。为何？国务院1998年发布的房改23号文，所设计的住房供应体系，是城市80%以上的家庭由政府供应经济适用房，而不是开发商供应高价商品房。也就是说，保障性住房是市场供应的主体，属于开发商建设的商品房占比只有10%多，而到了2003年，建设部出台的18号文把经济适用房由“住房供应主体”改成了“具有保障性质的政策性商品住房”，这意味着，保障性住房被商品房所取代——尽管它带有“保障性质”但毕竟落脚点在“商品住房”上。因此，2003年当年的房价涨幅，就超过了1998年至2003年的累计涨幅。
保障性住房被市场化的商品房所取代，等于赋予了开发商垄断定价权，房价的失控也源于此，即使2005年的房地产调控，亦不能阻止房价快速上涨的步伐，因为，调控没有改变住房的供应结构。可以这样说，如果住房的供应垄断在开发商手中，房价的走势就可能降下来。但是，房价的持续上涨，越来越远离民众实际购买力的现状，令民众忧心忡忡，也令政府不安。在认识到我国房价飞速上涨的真正症结以后，政府开始以前所未有的速度，加大保障性住房的供应，而这成为促进房价下跌的一支重要力量。
2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称“24号文”）发布，要求“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，基本确立了住房保障制度的政策框架。24号文特别强调扩大廉租住房资金来源，使得保障性住房的供应变得更有保障，供应量自然要增大。
11月30日，建设部等七部门又联合发布了《经济适用住房管理办法》。办法指出，“经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”。于是，经济适用房向下与廉租房衔接，向上又与“限价房”实现了链接，“三房”无缝对接，不仅使社会保障性住房有了一个系统的体系，也使得从经济适用房到商品房的过渡因为“限价房”的作用而有机衔接在了一起，这种对接弱化了商品房的作用，因为经济适用房和限价房对商品房都具有替代作用，这意味着开发商完全主导市场的时代走向终点。
也因此，房价的下跌已变得难以避免。5月17日，中国房地产业协会发布的《中国房地产市场研究报告》指出，保障性住房已经成为2008年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分。“从供给状况来看，根据此前文件要求，今年6月底前全国656座城市要公布今后4年的住房规划。而此前全国重点城市公布的2008年度住房建设计划中，住房保障和供应结构调整成为各大城市今年住房市场发展的主要着力点。”据统计，全国10个重点城市2008年计划新建住房面积共15294.17万平方米，其中保障性住房面积共4090.18万平方米，占新建住房面积比例为26.7%。并且，全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10%以上。其中，武汉的比例最大，约为70.8%；北京计划新建保障性住房也在四成以上。为此，研究报告指出，目前各地都明显加大了规划中保障性住房的建设面积，这将成为今年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分。
当然，所谓“保障性住房已经成为2008年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分”的说法比较委婉，也比较含蓄，说直接点，就是保障性住房必将压低房价！
(民主自由辑）