房租暴涨的幕后黑手和真相

房租暴涨的幕后黑手和真相
时间：2010-06-03 | 来源：天涯社区 |评论共0条
核心提示: 在法律监管和信用道德缺失的恶劣环境下，恶性竞争的中介这个群体完全变成了一群凶恶的唯利是图的野兽，你不欺骗忽悠房东和租客的话，你就没有业绩和提成你就得滚蛋……
自从4月中房地产新政频频出台以来，对北京中介的二手房炒卖业务形成了沉重打击，二手房成交量下跌超过50%以上，从5月1日起至6月2日二手住宅成交总量为14414套，日均成交为436套，成交的套均建筑面积在90平米上下。
北京的全部中介店面大约在7000家左右，所以平均每店月成交2套180平米左右，按照近期二手房成交19799元/平米计算，成交额为356万。平均实际佣金比例大概在2%，所以平均每家门店的月佣金收入大概7万出头的样子，按照每个门店平均员工数量6人算，7万佣金提成1.4万左右每个人平均可以分到2400元加上底薪800-1200元/月总计3200-3600元/月，勉强维持生存应该是没有大问题的，但是还想象去年那么疯狂人均中介业务员年收入高达三、四十万的火爆场景应该不会再有。而且，近期的二手房成交量里经济房转商品房的比例应该也能占到几成，所以实际佣金收入应该更低。
按照当前的形势来看，政策短期内不大可能有根本性的松动和逆转。除非信心再次比黄金重要，漫天飘洒百万亿人民币！
前面分析过依靠二手房中介按照平均水平也就是满足温饱，而由于业务分布并不均匀，所以肯定会出现部分中介门店吃不饱甚至频临关门的境地。在这样的市场环境下，恶性竞争也就在所难免，骨头多狗少的时候，群狗都吃得饱饱的互不侵犯。但是一旦骨头大幅减少而狗数量依然保持高位，狗咬狗的事情几乎是铁定会发生的。
最近频频发生的中介互相群殴事件正是这一严峻形势的真实反映。为了谋求生存，中介的业务重心势必要转向租赁市场，这也是最近一段时期以来频频见于媒体的“房租暴涨”消息的根本原因。
下面笔者专门就这个现象作一个分析供大家批评和参考。
据称北京房租近期同比大幅上涨了10-20%，在笔者看来这纯粹就是中介为了生存下去恶性竞争忽悠小房东的结果。
因为众所周知，中介的生命线在于成交量所产生的佣金，二手房市场萧条，租赁市场成为了唯一的救命稻草，因此必须制造房租暴涨的舆论导向，一方面可以提高佣金(一个月房租)，另外一个企图也是通过制造高房租逼迫部分潜在的“刚需”放弃租房改为买房。接着分析一下中介哄抬房租的理由和借口。
表面最理直气壮最具备欺骗性的理由就是：众多的潜在买房者放弃购买转为租房，这个理由表面看非常正确呀，买的人少了租房的自然就多了。问题是这些所谓的弃买该租者原来都是住在哪儿的?难道是石头缝里蹦出来的，如果真的是已经在北京工作生活的弃买者，那么原本就是住在自己的小房子或者租赁的房屋里，所以租赁需求不可能大幅增加。
中介又说了，北京每年几十万外地人要进京买房或者租房，但是几十万外地人进京购房租房者，除了投资投机北京房产的，大部分来京打工的外地人到了北京通常就立刻要租房的, 而这种情形已经持续了N年形成了一个动态平衡，因此房租也从来没有大涨过。而投机投资者往往只买不住，例如拥有35套豪宅的山西某县的煤炭局局长，新政前一次性抛售北三环20多套豪宅温州大房虫。
所以外来人口导致租房需求暴涨的理由也不成立。中介还有一个理由就是每年大量的留京大学毕业生需要租房，这也是N年以来一直存在的事实，今年相比往年并没有任何特殊。而且刚工作的大学生对于房租的承受能力是一定的，房租上涨他们往往就会选择合租减少了租赁量。
我只有一套房产，没有出租的经历。就以自己办公室同事的出租经历做一个分析吧。同事一套望京的两居室，找到一个稳定的正经高素质的长租客户，月租4000元年付已经租了3年今年7月份又该收取下一年度的租金，结果前几天周边的各色中介就开始频繁给同事打电话，才租4000元啊，太低了，现在怎么也得4800元/月，只要你把房源委托给我们保证能租4800元。
侧面了解后才知道中介在恶抢囤积出租房源，通过忽悠涨价煽动房东与原租客取消租赁并取得房源就可以制造一次新的租赁业务并收取佣金。同事帮我分析了一下，即使按照中介所报的涨价后的4800元，同事支付一个月佣金4800元之后相当于到手租金为4400元/月，赶走老的稳定租户在迎来新的租户，如果中间仅仅产生半个月到1一个月不等的空置期，这空置成本就有2400~4800元(取低按照原租金计算)，相当于每月到手租金为4000~4200元，基本已经与原到手租金持平。
况且，原来长租的房屋通常已经会有一些老租户已经不在乎的瑕疵，例如小漏水，地板轻微翘起，墙面暗旧等，如果为了能以4800元新价格租出，通常需要修复这些瑕疵，重新粉刷墙面，如此的话更会产生额外的成本和空值。如此一来房东将损失更大。还有重要一点，大幅度提高租金后，原来的正经过日子的长租客通常选择环租，而中介能够找来的承受高租金的往往是打隔断的群租客，对房产的破坏不言而喻。
权衡再三，同事还是选择以原价与原来的老租户续约。在目前萧条的市场环境下，中介之间几乎就是你死我活的竞争，所以都要尽量忽悠房东废弃老租约，以创造交易次数获得佣金。一个真实就是如果普通公众的收入没有大幅度提高的话，他们能够承受的租金水平也是一定的，大幅上涨必然带来大量退租换租。
至此就完全揭示了北京租房量大幅上涨导致房租暴涨的幕后真相，在法律监管和信用道德缺失的恶劣环境下，恶性竞争的中介这个群体完全变成了一群凶恶的唯利是图的野兽，你不欺骗忽悠房东和租客的话，你就没有业绩和提成你就得滚蛋。
所以对于中介，既要对它们魍魉小技保持了解和清醒，又要理解它们选择无耻无信的无奈！什么时候法律监管真正落实了，市场秩序恢复稳定了，低素质的中介要么提高素质要么被自然淘汰！

昨天(1日)，本报报道了实验二邪学区房”周边，中介收购出租房源、“捂房抬价”，造成区域房租迅猛上涨一事后，中介公司经纪人李强(化名)向记者继续自揭租金狂涨的内幕——在眼下房价太高、买卖市场观望气氛浓重、部分需求由购转租的时机，一些中介公司通过收房、控房、囤房等手段，助长房租上涨，借此获得高额利润。
热门区域租房供需比1∶5
李强是CBD周边一家中介门店的业务员，有3年从业经验，对中介在租房方面的这点事儿是“门儿清”。
对于近期一些区域的房租疯狂上涨，李强认为与市场需求分不开。据他介绍，由于北京的机会多、外来人口多，租房市场一直不缺客户，其中一些热点区域需求长期大于供给。
这些热点区域包括中关村、CBD、燕莎等热点商圈;公主坟、方庄、三元桥等传统居住区;五环内的地铁沿线等新兴居住区;同时也包括本报报道的重点中小学周边的学区房以及重点大学、三甲医院周边。
在这些区域，对于中介公司来说，拿到了房源就等于挣到了钱。特别是在近期买卖市场冷清，部分需求由购转租的行情下，供需比进一步扩大，一些区域达到1∶3，甚至1∶5。因此，各家中介会想尽办法抢房源，甚至出现一家中介公司不同门店的自家兄弟不顾情面，自己人与自己人争起来的怪事儿。
“自家兄弟”认钱不认人
今年5月中旬的一个下午，李强在网上发现北工大附近一套80平方米的小三居，月租金报价2800元。李强说：“一看就知道，这是真房源。”记者问：“你怎么知道这是真房源呢?”“这还用说，我们是干什么的呀。在网上，我们几乎一天24小时在六七家网站挂着监测房源;在网下，长年经营的人脉已经渗透到小区的每一个角落，本区域内哪些房源出售、哪些房源出租、何时到期、现在在哪家中介手里，都了如指掌，如果连这些都不知道，那还吃得上饭?”
对于“李强们”来说，了解房源、找到新房源是基本功。李强还介绍，目前，网上的租房频道，信息倒是很多，不过大部分都是中介的信息，一些貌似个人房源的信息，其实也是中介代理的。因此，发现一套新房源，对于嗅觉灵敏的他们来说，轻而易举。
接着说北工大附近那套小三居，当李强发现并把电话打过去时，业主的电话已经一直处在占线中了。没办法，李强与一位同事立刻骑上电动车，按照房源地址找上门。在业主家，李强遇到了5批同行，其中两家是本市一家中介不同门店的“同门兄弟”，这家中介重点是做群租业务，也就是把一套出租房代理下来后，在房间里打上隔断，再一间一间地分租出去。他们抢客户时，非常生猛。
这回是六家同行正面相遇，李强他们不做群租业务，在价格上根本拼不过他们。李强象征性地抬了抬价，就主动败下阵来，但一直关注着这套房。后来，李强打探到，拼到最后，就剩下同一家公司的两个门店自己争了，他们互相抬价，最终，其中一家以3800元的价格成交。
“全程代理”是租金上涨玄机
李强强调，在这轮租房上涨中，虽说有租金补涨的成分，也有市场需求，但如果没有巨大的利益，中介也是不敢这么哄抬租金的。那么，在这个过程中，中介谋取巨大利益的玄机在哪儿呢?
李强介绍说，玄机就在于“出租委托代理”。据了解，在出租市场，中介有两种经营方式，一种是居间方式，即中介作为第三方，让房主与租客见面，签三方合同，收取一个月的租金作为中介费;一种是代理方式，即中介先把房主的房子租下来，一般租期是一年，每月固定付给房主房租，然后，自己再把房子出租给别人，收取租金。李强所说的“出租委托代理”就是第二种方式，有的公司管这种方式叫“房屋管家”，有的公司叫“全权代理”。
按本市相关规定，代理方式是被允许的，但要求中介公司除装修费外，不能赚取租金差价。可事实上，中介钻房主和租客不见面的空子赚取差价，已成为这种出租方式的重要利润点之一。
李强以某公司不久前代理的一套房源为例，向记者详细地介绍了这种方式的运作模式以及赚取的巨额利润。
一周前，某中介公司双井店拿到劲松一套60平方米两居室的出租代理权。根据李强提供的这份房屋出租委托代理合同，月租金为2700元;出租代理期限为1年，其中包括1个月的免租期，也就是说，中介只需付给房主11个月的房租;房租支付方式为月付，中介公司固定在每月的固定日期把租金打到房主的个人账户上。
在此期间，房主不负责房屋小问题的维修，由中介负责，并允许中介对房屋进行简单装修、装饰或添置新物。据了解，正是这一条，让中介赚取差价成为可能。
随后，在不到半个月的时间内，该中介公司把房子出租给3个在附近工作的小白领，其中带阳台的南向主卧月租金1300元;次卧及客厅月租金各1000元，中介对租客收款方式为押一付三，并收取一个月的中介费。
这样算下来，中介给房主的年成本是2700元×11个月=29700元;收取租客的租金为3300元×11.5个月=37950元，加上一个月的中介费3300元，共41250元;一年净赚额为10550元。
李强还介绍，在代理的过程中，还有些中介从房东那里租到房子之后，会隔成很多间卧室分租，这就是所谓的群租，一个房子住着十来个人很正常。这样，中介从中可能得到更多的差价。另外，还有一些更恶劣的，有些中介还会吃押金，找各种理由不退租客的押金。
如果中介采用的是居间出租方式，租一套房只赚取一个月租金，就没必要哄抬租金，但代理出租方式下，租金的上涨会给中介带来更丰厚的利润，中介在巨大利润的驱使下，人为哄抬房租就有了动力。
垄断房源 交易一手遮天
李强介绍，这两天，总有人问他，为什么中介敢以这么高租金代理房源，不怕赔了吗?李强认为，其实，这笔买卖中介赔钱的可能性几乎为零。
为什么这么说呢?李强分析，首先，中介对各个区域市场行情非常了解，不可能去收一些租不出去或不好出租的房子，这也是为什么在这轮租金上涨中，学区房租金上涨最快的原因，因这些区域需求量大，而且都是刚性需求，即使多涨几百，也有人租。
第二，越来越多的人接受合租与群租，一套二居室或三居室，租金涨个几百元，分摊到各个租户头上，也就一两百元，租户还是能接受的。
第三，中介拿到房源后，都是左手收房，右手出租，时间差很短，即使万一租金以后跌了，风险也是由租客承担，中介是没什么风险的。
在房屋代理出租中，也有中介收了房源之后，并不急于出租的，通常是因为中介有十足的把握区域房租会涨，为了赚取更大的利润“捂房”。这样的中介实际上已经垄断了该区域的房源。本报昨天提到的实验二小附近的一个小区，某中介就垄断了这里的房源，前一段他们一直对外称没房，几乎没带人看过房，对外造成房源非常紧俏的假象，把求租者心中的担忧和焦急越吊越高，这样，“好不容易”放出一套房源，大家自然蜂拥而上，价格自会大幅上涨。
李强还说，如果拿到一套房源的代理出租，就相当于中介控制住了这套房源，这套房源今后不论是出租还是出售，中介都有的赚。
中介代理出租，免除了房主来回看房奔波劳累、与客户讨价还价的麻烦，和修修补补等琐碎的烦恼，中介从中挣些钱按说是天经地义的事儿。但李强提醒说，按规定，中介应该向房主与租客双方明示收费标准和价格，不能隐瞒。另外，中介应该把收取的租金打到指定账户上，不能放自家账户上，这能才能避免一些小中介在买卖市场不好、资金链紧张的情况下，收取大量租金后跑路。(北京晚报 李海霞 CFP供图)