营运人生（5） - Qzone日志

营运人生（5）

昨天講到律師先生的故事，問大家點處建議佢處理第三個仔買樓的要求，大家都提咗好多方法，大方向有兩個，一係唔俾錢佢買樓，一係交低１００、２００萬，叫個仔自己諗。其實律師先生選擇的方案接近後者，因為唔俾錢佢買，佢話老豆偏心大佬、二佬，就連呢個仔都無埋，可能這是培養個仔獨立的好機會，但律師先生唔抵得呢種痛。

　　但律師先生再出錢，佢自己心知肚明，即使叫個仔自己揀，但3、5年後，如果樓市冧咗，個細仔一樣會怨，話「最衰當日老豆唔阻止我買樓，仲要俾200萬引我買!」佢知道一日做直升機老豆，一日就好似欠咗個仔架啦。

    其實換一個角度，老豆老母咁做，係削弱子女的搵食能力，並減少了他們的選擇，網友Thinker就係一個好例子，佢話:「見到你今日篇文章, 我真係要回應一下! 因為你所講既正正就發生係我同老公身上. 話說係舊年年中既時候我有左bb, 而眼見當時樓價都升得幾急, 所以就將當時自住既700呎港島區物業賣出 (利潤約有25%), 然後租住港島區某大型屋苑既三房單位. 我地打算等小朋友出世後再挑選單位買入.  而現時樓價既升幅實在高於我地所預期, 所以我地一路都打算繼續租樓直至樓價下調10%到先再入市. 而預備作買樓既$200萬資金, 當中$100萬就已投資在數隻Blue Chip, 半年回報已有約10%. 再加上我地2公婆都係做金融業, 所以對自己既財務一直都處理得比較謹慎, 而且收入都唔差 (家庭收入有拾幾萬一個月), 所以真的冇乜可能買唔起樓......」

「但問題現在就出現在我奶奶身上, 因為一直以來佢都深信自住既物業要買唔可以租,一定要買 (尤其小朋友出左世更加唔可以做冇殼蝸牛) 所以佢眼見現時樓價不斷上漲既時候就表現得非常不安, 佢深信如果我地依家唔入市就再冇機會買到樓. 同埋由於老公係獨仔, 所以奶奶對佢係極之關心, 仲成日都話個仔冇用, 成日都驚佢比人炒. 結果奶奶依家逼我地收佢$100萬去做首期買樓.... 我地真係好唔想咁高位買層樓番黎變做負資產, 但係如果我地唔買奶奶又會茶飯不思加埋日哦夜哦! 所以我地諗好唔好買個$3xx萬既2房單位, 然後出租. 再等到樓市調整時用我地個筆錢買入一個3房單位自住.」

我話一係就忍住唔買，如果買個300幾萬的單位，自己又唔住，奶奶然會哦，萬一樓價跌就仍然受害。

 Thinker的例子，是律師先生故事的反轉版，唔係個仔個新抱想買，係個阿媽兼奶奶佢地買。人係受自己經驗影響，見過樓市大升，就好怕無樓在手，幾貴都想買，或者想逼自己個仔買，買的只是持有資產的安全感。雖然老人家唔係好明，但後生仔應該明白，買樓是買入有槓桿(七成借貸)的不動產，在經濟高速發展時好易受惠，因為第一是有槓桿，所以升起上來擴大咗，但跌的時候大體上可以守，不似借錢買股好易被人斬倉，借錢買樓俾得起首期供得起款，銀行多數會俾你守。第二是不動產，比較方便長期投資，唔會似買股票那樣，升少少就走咗。好多時散戶只係想游吓水，高位放吓等佢跌，但係隻股唔跌或跌得少，好多時就游走咗，但買樓沽貨較煩，就可以逼人長線投資。

所以唔買，進取可以買地產股(或者內房股)，保守可以買房地產基金，無論地產股或房地產基金，佢地都有借貸，當然無借七成咁多，但借貸比率去到4、5成都唔奇，有一定的槓桿，只要你死揸唔放，同樣可作長期投資，坐佢10年，未必比現價買香港樓、特別係新樓差。例如龍湖地產(960)，在內地有一定品牌，龍湖昨日話整體土地儲備已超過2,504萬平方米，其中權益面積為2,172萬平方米，09年土地獲取的平均成本每平米1,869元人民幣，令集團整體土地儲備平均成本下降至2,225元，其中25.9%位於環渤海地區，32.1%位於長江三角洲地區；餘下42.0%位於中國西部地區(龍湖在重慶好強)，而土儲足以未來5至7年開發之用。龍湖土地成本2225元，有2200萬米，內地建築費約3000元一米，每米發展成本5000多一啲，現價賣到均價8000元一米都好輕鬆，樓價跌吓都有得守，而且睇5、7年內地中大城市樓價一定要上10000元，只要公司遇上逆境時唔執，長遠應有發展。(有幾隻內房股都有大量位置較靚的平地，有排做)，若資金唔怕冒一定風險，投資這類型股票都得。呢個世界買乜都有風險，我估現買龍湖這種股票，當然在阿爺打壓樓市時可能會跌，但風險點都唔大得過7000元一呎買元朗新樓啩？大陸有錢人炒元朗樓就會，移民來香港住，會唔會住元朗?

同一筆錢，點樣營運，要自己小心決定，長線投資唔好買貴嘢，係避險的不二法門。