中美房价从何比较？

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 　　中美房价从何比较？　
 　　
 　　对于国家统计局房价数据的怀疑已经甚嚣尘上，越来越多的国人成为标普/凯斯希勒指数的拥趸，相信美国房价数据的公信力，也因此得出中国房价过高的结论。任志强先生走了一趟美国，带回美国若干房产、中介公司的数据，并发表《中美情况对比》一文，证明中国房价并无泡沫，投资与价格尚属理性状态。
 　　之后，财经网博客也发文《纽约、北京房价对照及任志强先生的一个误解》，对北京纽约房价情况作了调查分析，并与任先生的数据进行对比，因此，引起财经网网友的广泛争议。
 
 　　一、任先生通过实地考察，将220万美元120平米的房子算作曼哈顿下城区的平均价格，其所举的例子是否妥当？
 　　财经网博客调查出的数据是，2010年2月纽约曼哈顿区房价中位值约为78万美元，而网友xueli_2012也对任的数据表示质疑，他找到的数据是2010年3月曼哈顿中区的中等房价约为72万美元。他认为，既然要比较中心城市和全国房价的差别，任先生为什么不拿纽约市为例，而要挑出华尔街所在的世界金融心脏这个奇贵的区来。在曼哈顿岛下城，平均年家庭收入在2007年是十六万多美元，其中16%的家庭年收入超过四十万美元。另外，这里单身家庭、没有孩子的家庭占据大多数。有孩子的家庭仅占22%左右。仅夫妻二人或者单身，用住120平米的公寓吗？他们标准放低些，大致十年收入也够买套住房了。是不是应该以美国的标准来评价中国的房市，这且另当别论。但是，如果真要拿世界房价最昂贵的地方之一曼哈顿来衡量中国的房市，那么中国房市的泡沫实在太吓人了。
 　　网友macrosystem宏公司也引用了Miller Samuel发布的一季度报告来表示怀疑：曼哈顿地区房屋售价均值是1,426,994美元，中位值是868,000美元，其中建成3年内新房（指建成3年内的房子，与我们市场中“新房”的定义完全不同）售价中位值是1,160,000美元旧房售价中位值是830,000美元。任志强所说的“曼哈顿下城两居室”平均售价在09年第四季度约为150万美元左右（包括co-ops和condos），今年一季度曼哈顿地区房价仅有小幅回升，无论如何也达不到任宣称的“普通公寓平均价格220万美元”。
 　　
 　　二、北京与纽约房价究竟该怎样比较？
 　　网友jiangqing9提出，任志强先生的数据没有错。
 　　他认为：
 　　首先，纽约的概念很大，不要用大纽约去对比北京五环内，应该用曼哈顿去对比北京城区。北京的豪宅没有纽约贵，中国热点地区房价绝对值远远比美国的热点地区便宜，中国大批2000-5000RMB/平米房价的县城也不会比美国南部或其他便宜地区贵。他的依据是，在美国纽约或其他热点城市，无法以每平米10000美金以下的价格买到一个普通20年以上房龄的住宅，但北京每平米7万以上的豪宅没多少，且豪华尊贵，堪比五星级酒店。不论曼哈顿，旧金山每平尺1000至2000美金的“豪宅”也比比皆是。
 　　有网友以如下理由驳斥jiangqing9的意见：
 　　北京无论二手还是新房，是把郊县都加进去的。而纽约这五个区，是真正的纽约市区。所以，北京的房价数据，其实是大纽约数据，也就是说，该把新泽西之类算进来才能对应。如果那样，北京的房价就远高于纽约了。
 　　如果与文章中的纽约五个区比，北京才真该只算城八区在五环内的部分才对，若这么算，北京房价数据至少要比现在的数高出30%以上。据我爱我家数据，3月二手房城八区最高为西城区均价30254（折使用面积价40328），最低石景山17567（折使用面积价23417，这是包含了五环外的部分）。在纽约离时代广场地铁车程1小时左右的TOWN-HOUSE比比皆是，距离比顺义别墅区离天安门广场近，交通更相对方便，占地面积品质比顺义的所谓独栋更好得多，还是连房带地永远归户主，主流价格现在也就是20至50万美元。在顺义，50万美元远无法买到联排，20万美元也只能买到90平的普通楼房，还得是二手次新的那种。
 　　其次，jiangqing9认为，用今年三月份一个月的新房成交均价来代表北京的房价不妥，至少要用过去一年的新房二手房均价去考虑。而纽约的房价一定是以二手房为主的中间价位。
 　　对此，网友macrosystem宏公司表示，用3月份的房价反映近期房价情况应无问题。但原则上似乎确实应该把北京二手房的交易状况也包含在房价统计内，特别是考虑到3月份二手房成交量走高，远超新房成交量。国内二手房价格普遍低于新房，但造成这一现象的原因绝不仅仅是房屋本身新旧的问题：新房首付低，贷款较容易，交易及其他税费较少，交易过程清晰，少有产权纠纷，而二手房贷款及税费上明显不利，交易风险高（资金担保、产权陷阱、卖主跳票等），对购买者持有现金要求较高，人们普遍有喜新不喜旧的购买心理。这些在纽约恐怕是不存在的。所以，再次证明简单的两地房价比较只有侧面参考价值。
 　　而另一网友觉得，北京的二手房价格和新房价格差异不大，他提供了两个数据：
 　　北京3月二手房成交均价19790元，新房开盘均价24644元，相差约25%.
 　　如果按财经网博客文中提供的使用面积与建筑面积换算，北京二手房成交均价为26380.07元，新盘开盘均价32850.452元。这就是说即使约纽的数据是二手房为主的，但以北京的纯粹二手房平均价，仍基本与纽约中间价持平。而若把新房与二手房做平均值，北京的平均价仍会高于纽约中间价。
 　　此外，jiangqing9认为，中国房价偏贵与民众的购房需求造成的，源于中国郊区的薄弱的公共配套设施。
 　　他的理由是，美国是一个高度住宅郊区化的国家，很多人住在郊区不是为了房子便宜而是为了孩子玩耍，享受安全安静的生活，因为美国的郊外一样有好学校、好购物中心。而中国人为了工作，读书等等都往城里跑，都想在城里买房子。所以北京城里的房价将来一定远远超过美国的城里。
 　　对此，网友macrosystem宏公司认为，供需状况决定价格是以任志强为代表的“市场派”的看家法宝。理论上来说，这话当然没错，但放在现实中看，无异于在说“存在即合理”。北京的房价是全线处于高位，并不是某些热点地区房价畸高的问题，用供应不足需求过剩来解释显然是不合理的。供应不足的典型地区是香港，绝不是北京。全球饥荒问题并不是因为粮食不足造成的，而是因为分配不公，中国的住房问题也是如此。
 　　并非只要人们改变住房=买房的观念，那住房就不会成为一个问题。首先，在供需矛盾并不尖锐的情况下，要求人们改变观念以适应畸形的“市场”发展无异于削足适履；其次，即使是削足适履依然不能解决现时的住房问题。
 　　保障性住房缺失确实是政府的责任，但解决这个问题跟遏制投机并不矛盾。仍以粮食作比，粮价飞涨投机盛行之时政府当然应该投放储备粮或进口粮食补足缺口平抑价格，但如果储备或采购不足，应赞成政府铁腕打击投机。与少数人的暴利相比，多数人能否填饱肚子更为重要。
 
 　　绝对准确无误的数据是不存在的，但统计分析的意义在于以可靠的数据来源，清楚的目的指标及正确的分析方法来明正视听，客观调查研究问题。
 　　如网友macrosystem宏公司所言，市场趋势报告是不可以作为某个房产定价的主要参照标准的，反过来说，某个房产的定价也不能代表某地某时的市场状况。北京与纽约的房价对比只是从侧面说明中国房价已经到了怎样一个离谱的境地，谁也不会拿这个作为投资指南。
 　　以另一位网友的评论作总结，要解决中国高房价，无需关心美国房价，还是要下决心立足于中国实际去认真解决中国的腐败既得利益共同体问题，并真心实意的搞好有利于普罗大众的二次房改才行。
 　　留言选编整理: 朱钰