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2010-05-20 | 房产保有税是头痛医脚的损招！

标签：房产保有税 头痛医脚
房产保有税是头痛医脚的损招！
——唯有资本所得税，才能精准有效地打击“炒房客”！
武汉科技大学金融证券研究所所长 董登新（教授）
时下中国大陆，打压房价过快上涨，已呈“病急乱投医”之状。有人主张，对个人非营业性房产全面开征“房产保有税”，并主张在北京和上海率先试点。如果这一馊主意真的被政府采纳，变成政策措施实施，那么，房市新政就会彻底变味走样。因为房产保有税不是“精确打击”，而且“一竿子打翻一船人”，它不仅会严重打击中国房地产业，而且还会严重打击将房产变成“财产性收入”的长期投资者，然而，它却丝毫也不会伤及“炒房客”的利益。因为炒房客买房的目的是快速转手，获取“短炒”暴利，而非“长期拥有”，因此，房产保有税是“头痛医脚”的损招，它并不能抑制房价过快上涨，尤其是无法真正打击炒房客。
相反，只有资本所得税，才是战胜“炒房客”的唯一法宝。每当提到资本所得税，人们就会紧张、害怕。其实，大可不必。因为资本所得税已存在于我们的现实生活中，只是我们许多人尚未弄懂资本所得税究竟为何物而已。事实上，现在我国许多大中城市已经开始征缴房产买卖的“资本所得税”，只是目前我国尚未开征证券类资本所得税而已。
一、资本所得税及其种类
资本所得税（Capital Gains Tax）也译作“资本利得税”或“资本增值税”。
资本所得税是针对投资品买卖所产生的“差价收益”（即资本所得）征税的。
资本所得是投资所付与卖出投资的所得的差额。如果投资有利润，则产生投资收益；如果投资赔钱，则形成资本损失。或者说，资本所得是通过买卖资本性资产而获得的利润。资本性资产包括股票、基金、债券、不动产（如房产）、贵金属（如黄金）、钱币收藏、艺术品及其他收藏品。
一般地，在国际上，资本所得税大体可分为四种类别：
（1）证券类资本所得税，包括对股票、基金和债券等有价证券投资所得课征资本所得税。本文简称“证券所得税”。比方，在英国，股票投资必须缴纳三种税：即买入股票时必须缴纳印花税；卖出时必须缴纳资本所得税；分红时股东必须缴纳红利税。
（2）不动产类资本所得税，即对房地产投资所得课征的资本所得税。本文简称“房产所得税”。
（3）贵金属类资本所得税，即对黄金等贵金属投资所得课征的资本所得税。本文简称“贵金属所得税”。
（4）收藏品类资本所得税，包括对钱币、艺术品等珍稀收藏品投资所得课征的资本所得税。本文简称“收藏品所得税”。
二、开征资本所得税的动机与作用
在国外，资本所得税是一个十分流行而普及的重要税种，它的开征至少具有以下三大动机和作用：
（一）各类所得在税收待遇上应该一视同仁。在国外，工薪所得与非工薪所得（炒房所得，炒股所得，利息、红利、稿费、博彩中奖及其他一次性所得）都是必须缴纳所得税的，因此，炒房所得与炒股所得也应该缴纳所得税。这是一个纯粹的税收政策问题。
（二）资本所得税具有最显著的“均贫富”效应。由于资本所得税直接针对“买卖差价”来征税，因此，炒房或炒股赚得越多，所需缴税就越多。同时，由于资本所得税一般设定起征点或免征优惠条件，而且按炒房者或炒股者的“全年家庭总所得”高低来确定不同档次的差别税率，炒房客资金越大，获利越多，则必须服从更高的税率。因此，当年家庭总所得越高，炒房或炒股所得征税时则采用的税率就会越高。显然，资本所得税具有十分重要的“均贫富”作用。
（三）资本所得税有利于鼓励长期投资，抑制过度投机。资本所得税按照投资期长短不同，将投资买卖所得区分为两类性质不同的资本所得：即短期资本所得（如股票持有期不超过1年；房产持有期不超过5年）与长期资本所得（如股票持有期超过1年；房产持有期超过5年），进而依此设定不同水平的税率档次，并给予长期投资以优惠的税率，这样，可以起到鼓励长期投资、抑制市场过度投机的重大作用。这便是一种有力的经济杠杆。
三、我国对房产开征资本所得税的现状与进程
根据国家税法和政策规定，我国对个人转让房地产征税涉及的税种包括契税、营业税（附加征收城市维护建设税和教育费附加）、房产所得税、土地增值税、印花税等。其中，房产所得税就是所谓的“资本所得税”。
在我国，对个人转让财产所得征收“房产所得税”已经实行多年。按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20％。同时，1999年12月，财政部、国家税务总局、建设部就有关问题又作出了明确规定，具体分三种情况征税：
（1）个人出售除公有住房以外的其他自有住房，按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20％的房产所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。
（2）个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。
（3）职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。
房产所得税减免优惠的两种情形：
（1）对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征房产所得税。
（2）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的房产所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为房产所得税缴入国库。
四、新形势下有必要改革“房产所得税”
如果要加大对“炒房客”的打击力度，那么，房产所得税可按“资本所得税”格式进行改造，名称可以继续采用“房产所得税”，这样，老百姓易于接受。
房产所得税税率表设计
房产持有期
房产所得税税率
10年以上
20%
5——10年
25%
3——5年
30%
2——3年
35%
1——2年
40%
1年以内
50%
上述房产所得税正是按照资本利得税的格式设计的，只有房产所得税，才能真正“精准打击”炒房客。反过来讲，如果房市新政真的是要打击“炒房客”，那么，如此设置的“房产所得税”，一定是威力无穷的。只有这样的房产所得税，才不致于打击中国房地产业和房产投资者。相反，房产保有税，既打击房地产，也打击房产投资者（保值增值者），但唯一不能打击的是炒房客。近年来，中央不是一直鼓励广大老百姓拥有更多的“财产性收入”吗？房产保有税究竟是鼓励人们拥有财产性收入，还是打击人们拥有财产性收入？
最后提示：中共十七大报告中首次提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。“财产性收入”一般是指家庭拥有的动产（如银行存款、有价证券等）、不动产（如房屋、车辆、土地、收藏品等）所获得的收入。它包括出让财产使用权所获得的利息、租金、专利收入等；财产营运所获得的红利收入、财产增值收益等。事实上，中国居民财产性收入增长的潜力很大。随着国民经济快速发展，投资渠道的拓宽，百姓财富的增加，居民财产性收入还会不断增长。
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