神马文学网五月全国中国房地产指数月度报告
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/06 17:54:37
10城市指数综述
住宅指数和Hedonic指数侧重点不同，住宅指数是反映城市住宅的整体价格水平，而Hedonic指数则是着重体现供求关系影响下的价格变化。如果将需求分为量的需求（我们所说的供求关系均是指量）和质的需求，那么Hedonic指数只反映量的需求，而住宅指数则反映两种需求的合力。根据这层分析，我们将5月10大城市的指数变化情况划分为三类：一、北京、广州、成都、武汉、天津的两套指数变化均不明显，市场适应能力很强，近来发布的调控政策对它们影响不大。二、上海、杭州、深圳的Hedonic指数下降幅度很大，但住宅指数下降幅度小甚至不降或上升。这说明居民或投资者开始将注意力从需要住房转移到需要“好”的住房上。受政策影响，购房者不再急于拥有一两套住房，因此对价低质也低的普通商品住宅的需求急剧下降；而对于那些地段、环境、配套、物业等综合品质占优的住房，需求却在上升。随着更多的优质房的推出，整体房价上升。三、南京、重庆的Hedonic指数变化较小，但住宅指数下降幅度很大。这说明对量的需求没有减退，但这两城市的购房者经济能力远不如上海、深圳，不愿为居住享受付出高昂的代价或边际成本，低价房大行其道因而整体房价下跌。
表1 2005年1-5月住宅指数与Hedonic指数比较
北京
上海
广州
深圳
天津
武汉
重庆
南京
杭州
成都
住宅
指数
Hedonic
指数
住宅
指数
Hedonic
指数
住宅
指数
Hedonic
指数
住宅
指数
Hedonic
指数
住宅
指数
Hedonic
指数
住宅
指数
Hedonic
指数
住宅
指数
Hedonic
指数
住宅
指数
Hedonic
指数
住宅
指数
Hedonic
指数
住宅
指数
Hedonic
指数
2005:01
1224
511
1567
863
990
423
1203
446
890
458
486
297
679
317
879
603
-
-
-
-
2005:02
1222
507
1561
923
984
410
1197
406
898
478
473
291
701
362
864
563
-
-
-
-
2005:03
1228
524
1558
864
988
417
1194
406
912
484
481
313
690
383
895
574
1299
557
651
349
2005:04
1191
535
1604
875
982
419
1190
482
908
480
532
302
632
428
902
616
1292
568
652
352
2005:05
1202
533
1563
826
1018
413
1190
449
895
466
535
311
610
430
851
606
1338
541
668
358
数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）
注：这里的住宅指数是受供求关系和住宅品质两大因素（排除了季节变动和通货膨胀因素）影响下的价格指数。Hedonic指数（又称特征价格指数）则是在住宅指数的基础上进一步排除住宅品质因素的影响，得到的只反映供求关系影响的纯粹价格指数。中国房地产指数系统从2005年1月起计算全国10大城市的Hedonic指数，对原有的住宅指数形成有力补充。
经济基本面对指数的影响
2005年1季度和4月，全国GDP、居民存款、可支配收入都在以10%左右的速度上升，10城市在多项经济指标上还要远超国家平均水平，城市居民的生产力和购买力的增强无疑形成了购房自住需求的坚实后盾。然而4月外商实际投资额减少，一定程度上表明对中国经济发展预期的降低，可能会导致住房投资需求的减少。
房地产市场供求变化对指数的影响
全国土地开发面积和购置面积都大幅下降。反映供求的两对指标，投资额与销售额、竣工面积和销售面积虽然同比增长，但环比下降，且反映需求的销售额和销售面积的降幅远高于投资额和竣工面积。这表现了房地产市场供求不随时间同步变化的典型特征，当需求上升时，供给不能马上作出反映，而当几年后竣工面积大增时需求已经减退。全国商品住宅市场也呈现类似的特征，需求同比增幅比供给小，而环比降幅则要高出许多。这正说明了为何土地需求大幅下降的原因。在购房需求下降时，开发商不再急于囤积土地，而是着重考虑如何把手头上的地和楼盘项目加快变现，以解除中国房地产开发企业所普遍具有的高负债率的危机。
来源：中指研究院