易宪容:住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题

时间：2010年05月17日 10:41:27 中财网 　　本期做客嘉宾：中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容
　　2010年房地产调控的重要文件--《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称"国十条"）颁布至今已有一个月，其影响及效力正在日益呈现。日前，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容博士接受《理论前沿》周刊专访，就此轮调控"组合拳"的特点进行深入分析。他认为：房地产政策取向的改变，将对国内房地产市场产生巨大的冲击。国内各城市的房地产泡沫挤出已经大势所趋，房地产价格下降也是必然。下一阶段需要关注的是如何让房地产泡沫挤出所导致的负面影响降低到最小程度。

　　房地产政策取向发生重大改变
　　记者：近年来，国内房地产宏观调控出台过诸多政策，但对房地产市场遏制高房价的作用十分有限，有人曾形容这些调控是"空调"。在您看来，为什么出现这种现象？您对今年4月以来的本轮房地产宏观调控有信心吗？
　　易宪容：每一次房地产宏观调控都无法达其效果，房价则越调越高，何也？就在于过去许多房地产宏观调整政策没有把握到房地产过热或房地产泡沫吹大的根源所在，房地产政策取向存在缺陷。

　　可以说，近年来关于调控房地产文件出台得十分频繁，但是这些文件对房地产市场的调控政策取向一直放在房地产促进经济增长的取向上，放在对经济增长的工具利用上。但是，这次出台的"国十条"不同，它从根本上纠正了2003年18号文件以来只强调房地产经济的重要性，即是把房地产市场看做为完全的经济及宏观调控之工具。

　　"国十条"是建立在对住房市场的新认识上，即住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。因此，房价上涨过快不仅影响居民住房福利水平、影响到绝大多数居民的基本居住条件改善，而且增加了金融风险，不利于经济社会的协调发展。也就是说，住房的民生问题比住房的支柱产业问题更为重要，前者是首位，后者同则是由前者衍生出来的。因此，遏制过快的房价上涨是政府的基本职责，也是保证中国金融安全、保证中国经济得以持续发展、保证中国社会和谐的根本所在。在该文件中，把国内房价过快上涨危害性提到前所未有的高度，整个政策取向都是以民生角度来遏制高房价。可以说，房地产政策取向的改变，将对国内房地产市场产生巨大的影响与冲击。

　　国内房地产市场需要"去杠杆化"
　　记者：通过降低银行信贷杠杆化来收缩流入房地产的资金是房地产宏观调控的重要手段，您如何看待"国十条"及其相关后续政策在这方面的影响？
　　易宪容：银行信贷无限扩张就是"过度杠杆化"（over-leverage），即个人或企业用较少的钱"撬动"银行较多的钱。如果这种杠杆合理或在一定的界限内，那么，它可以化解实体经济的金融约束问题，促进实体经济稳定发展；如果这种杠杆化过度，让银行信贷过度发放、流动性泛滥，一定会导致资产价格全面飙升及房地产泡沫吹大，最后泡沫破灭导致金融危机（此次美国金融危机就是"影子银行"无限信贷扩张的结果）。而"去杠杆化"（de-leverage）就是个人或企业可以通过抛售资产等方式降低负债，把过多银行借的钱慢慢"还"回去。同时，降低个人与企业杠杆化的程度，让银行信贷扩张回到合理边界上。

　　通过降低银行信贷杠杆化来收缩流入房地产的资金，它包括两个方面的内容：一方面是个人按揭贷款"去杠杆化"；另一方面是房地产开发商融资的"去杠杆化"。就"国十条"而言，其重点是放在个人住房按揭贷款"去杠杆化"上：一是将第二套住房贷款比例降低，即提高住房投资者的炒房市场准入门槛及炒房成本，同时降低银行信贷风险；二是对房价过高上涨得过快的城市禁止第三套住房贷款；三是禁止国内外的投资者购买住房的异地贷款。

　　新政策的出台，对于新进入的住房投资者而言，他们会担心现行取消过度优惠的个人住房信贷政策之后，自己进入后有没有人再来接盘其购买的住房（因为住房投资者购买不是居住而是卖出）。如果没有人再敢接手其购买的住房，那么，自己就可能成为这次房地产泡沫最后一棒的接受者而严重套牢，面临巨大的投资风险。因此，新的住房投资者不会再轻易地进入，而是会观察一些时间，等待新的政策效应显现后对市场影响如何再决定。特别是对异地购买住房者已经封死其房地产炒作之路时，新进入房地产投资者会立即减少。

　　而对于已经进入的投资者而言，新政策也在改变他们对于房地产市场的预期。由于感觉到可能将没有人再敢来接盘，这些投资者会以最快的方式把手上的住房出手，以降低其风险。当然，在这种情况下，如果房价不进行大幅调整也是不可能让其手中的住房出手的。因此，政府要真正遏制房地产炒作把房地产泡沫挤出，就不仅要对新进入房地产投资者采取信贷收缩的信贷政策，而且也要对已经进入的住房投资者进行更严厉信贷收缩政策，强迫炒房者手中的住房尽早挤出，进一步加大住房市场供给。

　　记者：您认为当前的这些"去杠杆化"信贷政策还有哪些需要进一步完善补充的？
　　易宪容："国十条"让过度优惠的个人住房按揭信贷政策回归到常态，增加第二套住房首付及利率，而且禁止第三套住房贷款及异地购买住房贷款，但仅采取这些措施还不够，还需进一步对个人信贷政策全面收紧。

　　比如，完善当前不合理的个人按揭贷款市场准入规则。国内当前的个人按揭贷款市场准入制度过于宽松，而在发达的市场体制下，则有一套严格贷款审查制度（提交一年的个人所得税税收证明、一年个人银行户口流水证明、个人银行信贷记录及有法律效力的个人收入证明等）。

　　再如，实行差异化的个人贷款利率。国内当前的个人住房按揭贷款利率是无差异化的，尽管这次提出对第一套和第二套住房的贷款利率采取差异化的政策，但是在第一套之内、第二套之内其利率都是同一的，没有差异性。而在发达的市场体制下，无论是第一套、第二套以上每一个借款人的利率都是不同的。商业银行可能根据不同的借款人的情况采取不同的利率，这才是银行贷款风险定价。

　　此外，"国十条"仍然没有改变购买第一套住房者只会消费（自己居住）的假定，但实际上购买第一套住房既可用消费也可以用作投资。要弥补其不足，就应迅速推出住房交易所得税。这样，通过税收的方式让购买用作投资则无利可图，而购买用作消费则可以享受政府住房信贷优惠政策。

　　可以说，"国十条"中旨在"去杠杆化"的信贷政策，对打击住房投机炒作能够起到立竿见影的作用，特别是在一线城市更是如此。但这其中还有几处需要明确落实：一是"商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区"如何界定？二是异地购买住房贷款的证明如何来出具？三是多套住房按揭成数及利率又如何来确定……如果对于这些问题没有明确的可操作条例，地方政府及商业银行就容易化解相关政策，从而严重地弱化中央政府的政策效力。

　　房价全面下跌不会严重冲击国内经济
　　记者：如果房价如愿全面下跌，对于国内经济又将影响如何？
　　易宪容：我认为，如果全国的房价真的下跌，对于国内今年的经济影响不会太大。其一，房地产市场与其他产品市场不同，由于它是采取预售制，房地产开发投资往往会滞后房地产销售半年至一年。因此，在2009年的住房销售达44000亿元的情况下，2010年房地产开发投资增长已经成为事实。房地产开发投资2009年1~2月份增长只有1%，但2010年同期则增长31.1%，高了30个百分点。可以说，房地产开发投资高增长，是2010年的基本态势。房地产开发投资的高增长不仅是整个社会投资增长的主要方面，而且会拉动相应产业的高增长。因此，政府根本就不用担心今年的房地产宏观调控影响今年的经济增长，更何况今年经济增长肯定会两位数以上的增长速度上。其二，如果这次房地产宏观调控遏制高房价所产生的影响能够让房价快速下降，那么，今年住房销售可能会迅速下降，但是这种影响估计政策效应要3~6个月时间反映来。不过，如果房地产的价格能够真正地回归合理水平，那么，居民的住房消费真实需求也就能够通过住房价格水平降低而逐渐释放出来。到时候，由以投资为主导的房地产市场销售会通过以消费为主导的住房销售来取代，新一轮的住房市场繁荣又会开始，而且，以消费为主导房地产市场是能够持续稳定发展。其三，保障性住房及棚户区改造的住房投资也是一个巨大量。它对拉动房地产开发的投资也可弥补这次以住房投资需求调整可能出现的缺口。此外，如果房价真的下降，对政府管理通货膨胀预期也是能够起到重要作用的。

　　关注动态变化并降低负面影响
　　记者：为了让国内房地产市场尽快步入健康轨道，相关部门还应在哪些方面加强工作？
　　易宪容：当前，只要认真落实已出台的政策，国内房地产市场就会出现调整。但是，这种调整的深度有多大，还在于相关信贷紧缩政策的全面性及合理性，还在于相应的住房税收政策能否及时推出。为此，建议尽快推出严格的住房交易所得税，并采取累进税率，它是改变投资者的市场预期的重要方面。在有条件的地方，还应推出房地产物业税。如果这样，加上政府的土地政策改革及市场整顿等，房地产信贷紧缩政策就能够起到挤出国内房地产泡沫的作用。

　　此外，"国十条"要求地方政府对遏制高房价承担完全责任，否则对不力者追究责任，这是对的。但要警惕地方政府阳奉阴违，特别是要控制地方政府的过度拆迁产生的被动性住房需求，再也不能让地方政府成为房价上涨的推手。

　　在促使房地产市场回归到民生轨道上来的过程中，相关政府部门还需要关注两个方面的动态变化：一是市场预期的动态变化；二是利率的动态变化。只有静观其变，才能够及时对现有的政策做出调整。不过，可以确定，既然中央政府下了决心遏制过快房价上涨，那么，国内各城市的房地产泡沫挤出已经大势所趋，房地产价格下降也是必然。只不过，在这种情况下如何让这种房地产泡沫挤出所导致的负面影响降低到最小程度是下一阶段的另一要务。
　　易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员。1997年获得博士学位。研究领域主要集中于金融学、金融制度和制度经济学，著有《现代合约经济学导论》、《交易行为与合约选择》、《科斯经济思想研究》、《经济学与经济的迷思》、《房地产与金融市场》、《房价博弈》等书，译作有《佃农理论》、《经济解释》、《公司治理》等，同时策划主持大型经济学丛书多套。20世纪90年代以来，在国内外刊物发表论文近3000多篇，并为多家报刊专栏作家。（.姜.欣.欣）□ .@.易.宪.容　 .金.融.时.报