新国十条是中央迫不得已的政策

新国十条是中央迫不得已的政策

主持人： 我们知道最近一段时间，中央的调控政策立即出台，尤其是4月份出台了新国十条，被誉为史上最严厉的房地产调控政策。您怎样看待这次新国十条，和2007年“927”新政相比，今年的调控力度是否更大一些呢？

区俊文： 其实新国十条出台这是一个迫不得已的新政，如果用我的话语说，其实从年头开始，国家大力推动保障性的住房以及利用三旧改造以平抑房价过高过快的发展，但这是一个远水救不了近火，最主要的原因，目前全国大城市来说都存在一个非常严重结构性的失衡状态，严重的供不应求，哪怕在去年11月中的中央经济会议以后，房价是每月每周不停的攀升，出现了一些不同地方的地王的现象，而地王跟房价就变成了一个非常不好的恶性循环，房价在飙升以后就出现了新地王。

这时候，中央深思熟虑去考虑一定要出一个我们现在新国十条的新政，这是休克疗法，不管是好细胞还是坏细胞在此过程当中打压下来，其实刚刚问到跟2007年“927”调控政策有什么区别，上次调了不控，这次是调控出台了细则和政策的方向，通过可以控制的金融系统使用下来，比如说第一套房首付30%，第二套房就是50%，第三套房暂时不贷，虽然可能有些松动的地方，但这次政策具体的措施同一时间出来，因此在短短不到半个月的时间，政策已经初见成效，全国大城市来说一手和二手的成交量已经下滑，如果用五一这个比较重要的时间节点来说，这三天在大城市来说，不管是看房的数量跟成交量，这应该可能是一个历史的新低。

主持人： 从本市出台的新国十条来看，您觉得政府对于房地产的态度是否出现了改变呢？

区俊文： 我觉得是有点想改变的意思，中央从国家的层面来说，希望房地产持续稳定和健康的发展大前提下，态度是明确的，希望改变不要将房价上升变成了影响中国经济发展，特别是在第三十年改革以后，希望将中国经济向粗扩性转到比较精细或者高增值新一轮的经济改革。其实新一轮的经济改革，我看到房地产不再像过往十年和二十年中国经济腾飞最重要的一个火车头，态度是明确的。但新政是否将房地产产业变成了一个不重要的产业？我也不期望是这样的。

主持人： 您觉得这次新国十条是否让楼市出现像2008年非常大的变动，是否出现这种情况呢？

区俊文： 如果按照目前的观察和我的判断来说，未来这2-3个月，可能调整的速度从成交量来说，一定是可能比2008年头速度还要快的，调整的深度会多一些，我所说的是成交量，但是如果从成交价钱来说，我觉得可能就有一个百花齐放的情况。所谓百花齐放，我的意思是说，就要去看项目不同板块供求的关系，特别是我们提到不同发展商战略部署。

举一个简单的例子，目前是中型发展商的风险最大，所谓中型发展商只是资产在50亿以上、有多个项目在开发的阶段、而且目标是争取一年、可能争取在本年要上市或者是刚刚上市这批的开发商，我觉得压力会比较大，品牌上市的开发商来说，要判断这些是否所谓扩张性或者是一些保守稳健型的开发商来说，好就像昨天又有一条非常有爆炸性的新闻，恒大地产宣布全面八五折促销，虽然不是百分之一百全面的，这已经是一个均价，其实恒大是非常积极扩张型的开发商。

新政或将加剧寡头垄断

主持人： 之前潘石屹说过，去年销售太火爆了，现在开发商手里面拿着太多的钱，货币现金超过100亿的房企不在少数，短期内开发商的降价动力也不大，其实经纬也是跟很多一线开发商就有合作，据您了解目前的情况真的是如此呢？

区俊文： 我只是按照我自己个人的判断，潘石屹所说的基本都是事实，但是从一个上市公司的角度来说，我觉得他们不差钱，能够顶得住目前市场低迷的状态，但是上市公司还有一个任务就是要完成每个年度的表，就是销售目标，销售目标和盈利这两块对他们来说是非常的重要，因为这两块就影响到以后在融资渠道成本和广度，这块是综合的，其实就不是简单的，目前很多开发商手上现金就有100亿，从而就可以顶住三个月或者是五个月，但是我觉得这块不是这么简单去说的，其实还是回到我自己觉得一个状态，开发商财务的压力是怎样的，所谓财务的压力是年度的目标，从开发到销售是一个循环，也是一个系统，对于大型的开发公司来讲也是一个系统。

主持人： 刚刚区总讲到恒大降价，恒大率先降价目的是什么？是否造成2008年万科那样造成开发商降价的潮流呢？

区俊文： 这个话题跟很多行内的朋友聊过，他们认为恒大地产的降价是基于在市场出现大波动之前采取一个先发制人的做法，其实就是全面的价格优势，希望能够达到一步到位，达到为下一销售作出一个启动。

但是坦白说，恒大地产发出全面的降价八五折的消息，我个人认为是错误的，我理解恒大在大中城市的项目都比较大，户型针对都不是刚性需求，而是在边缘城乡结合的地段，不是集中在城市的中央和周边的地方，而是比较偏远一些，我大胆在这里面做一个假设，当然过了这个星期天，我们可以跟踪再了解今天的判断对不对，恒大希望通过降价从而产生一个有效的成交我觉得是不成立的，原因是项目的所在地，众多项目的地段已经决定了对消费人群需求不是最大或者不是刚性需求最有效需求的这一批人群。同时，恒大的降价行为，我认为对整个市场的稳定或者是中央所说的健康平稳发展的房地产是非常不好的。

原因在哪里？现在的需求只是短暂的，受到形势或者是新政压下来的，目前全国范围特别是大中城市供应是不足的，3-5个月之后如果政策不继续打压下去的时候，市场就会恢复了一个相对自然生态的环境，其实就等于说，3-6月之间，马上就会看到有大量的房产供应。

我们要知道本次新政出台是因为政府屡劝之下房价还飙升，但这其中房价是一个虚的上升，因为没有供应或者好产品的供应太少了，假设在9月份以后市场供应大幅增价，房地产就会有新一轮定价的机制。记得去年年底到今年年初时，开发商定价就是拍脑袋的定价，其实就是一天一个价，我喜欢加10%完全不用做调研就可以，我自己喜欢的定价，其实这是不理性的，这是不健康的，但是到9月份之后的时候，发展商就逼迫要面对大量不同楼盘供应的时候，其实重新就有一个理性的定价机制，这就是我的看法。

主持人： 您刚刚提到这次调控对中型的开发商冲击是最大的，您觉得对于哪些开发商调控又是一个机会呢？

区俊文： 我觉得首先是稳健大型的开发商是最有利的因素，例如万科、保利、中海等，它们的策略是比较的保守，没有过度扩张的状态，经过10-20年品牌积累、产品优化以及信誉，在新一轮的情况下就会先拔头筹。

其实这几天，刚好恒大还没有发布八五折消息之前，我就突然想到一个话题，想到一年多前潘石屹所说的“百日巨变”，我觉得这是一个反思，我不是暗示说未来几个月就会出现很大震动，但是让我感受到未来一些过分扩张型的中型开发商与大型的开发商，包括已经是上市的大型开发商面对未来市场的环境可能会出现一些危险的地方，可能会出现通过一些项目的转让，或者是要再跟别的开发商进行再度合作时，从而保持那个公司和企业生存的状态，其实生存就是发展的状态，我觉得这就可能会出现，如果这样会出现的时候，就会为一些发展跟财务相对健康大型开发商提供一个新的机会。

我说一个例子，其实在2008年比较困难的时候，万科是相对保守和稳健的，没有拍太多的地王，也甚至说不拍地王、不做地王，但是同一个时间是否代表万科没有去发展，万科转变了一些其他发展战略操作的做法，其实利用自己强大的品牌力、强大的产品和开发的力量，还有健康的财务状态跟中型的开发商兼并，万科在去年很多项目都是通过兼并拿回来的，包括看到今天在广州的天河御品，花都也有一个项目。同时，早前中央下令78家央企主业不是做房地产的退出，这同样给了大型开发商机遇。

主持人： 但您会否认为，楼市进一步向大型开发商集中时，他们就拥有更强价格的话语权，尤其在房价这块可能控制力就更强一点呢？

区俊文： 坦白说，你所说的是对的，从目前来看，全国范围确实有寡头的趋势，但是现象不算十分的明显，特别是在土地开发或者是拿项目这块，当然在老百姓心目当中其实已经寡头了，每个地区都有3-5家非常有知名度品牌的开发商，从开发的角度来说，我觉得这是不健康的，但是地方政府在土地出让这块在过往好几年都倾向了大型的开发商，这导致部分用心开发营销的中小型开发商越逼越窄，这不是老百姓所期望的。

过度打压导致房地产“硬着陆”

主持人： 五一之前北京出台了限购房的政策，我想问一下，您觉得广州这边是否出台一些地方政策继续符合新国十条抑制高房价的目标呢？

区俊文： 我觉得不会的，而且不应该的，因为就跟我刚刚所说的，因为新政马上见效，从成交量到市场或者老百姓购房者的心态，其实相当的平静，如果在这个前提下再出台一些新政更严厉的细则或者是新的措施出来，我觉得是没有意义的。新政是一个休克疗法，其实就是将好的细胞和不好的细胞都同样杀死，不单单是压住这些投资跟投机性的，连改善性和首次置业心态都大受影响，因为我们在压下去，我担心新政可能有10-20%的机会就会硬着落，就等于是一个很严重的问题，何谓硬着落，其实您有购买的需求，有能力的人，再看到这个形势之下，从而长时间不采取购房的行动，整个市场就等于是停顿起来，就会牵涉到房地产开发商的问题，也牵涉到整个产业链。

还有一个说法，因为保障性住房在工程、施工材料这块就有很大的需求，综合商品市场的调控，从而对整体经济运营就没有太大的伤害，如果真的是如此的，就真正是等于房地产商品化政策的180度的改变。假如房地产商品化受到影响，我认为这对于已经买房或者是还没有买房的人都不公平，整个社会的动力我觉得马上就消失了，特别是对年轻人，准备要买房，25-30多岁的，就将这个责任和期待都交给政府，政府帮我解决我的住房问题，不管是廉租房或者是经济适用房，这就等于是走回头路。

我觉得保障性住房政策是整个房地产市场一个部分，不是最主要的部分，而且我觉得保障性住房还应该分两类，相对要重视是廉租房，经济适用房只能是思想调节的机械，不是要让一些不要付出太大代价的人，用太便宜或者是等于补贴一个费用拿到跟商品房没有两样的产权，我觉得这是不良好的。

我还是认为市场还是归市场，我们要探究为什么要出现今天的情况，其实有很多的原因，其中一个九十年代开始设计的分税制改革，土地拍卖的收入就是归地方的，地方要发展城市的建设，到公共品所发的开支，其实就将这个侧重点放在土地收入这块，最明显就是从2004年和2005年开始大量土地拍卖，造成土地的价格上升，从而政府就提高土地收入带来财政的收入。其实明显在2005年开始的，在这个前提下，就变成了面粉贵，面包贵，面包贵，面粉更贵，成为我所说的恶性循环。

另外一点，我觉得市场如果要达到相对平衡的状态，其实不需要做太多的工作，首先我建议要检查一些闲置或者在招标拍卖时，特别是一些在土地开发的年期囤积一些地不开发的开发商，这才是房价飙升背后最大的内因，如果政府能够勒令一些新的政策出来，有土地储备的开发商或者是过度储备的开发商要按时分批的开发出来的时候，市场就完全都供应了，其实这价格就调节起来，这就是我给政府第一个建议。

第二个建议，我觉得每个房地产开发或者是每个项目的开发，从保建施工到销售，其实有一段时间，短的9个月的时间，从开工来算，房管局在这块应该每月公布其实当月开工或者是预算未来，等于是说什么时候开工，就等于是9个月以后很有可能供应，除非工程有些延缓或者是其他的问题，将这个信息每月公布，而且要公布到每个地段和地方。

老百姓不是专家，但老百姓有自己的判断，看到某个片区，某个板块有多少户，什么类型的产品供应出来，我觉得应该要相信老百姓，当然老百姓是被引导的，但是我觉得这是一个公民社会或者开放社会的过程，我想谁都期望自己做选择，但是这个选择能不能放在台面上是透明和公开，好像你们要买房的，我去看看未来有多少的供应，这是短时间的起码可以看到一年内的，供应在哪个地段，规模是什么？另外一个，我觉得在未来过程当中，供应出来，或者是能够按月公布出来的时候，市场参与者或者已买房者就做更好的判断。

其实我想跟大家分享一个例子，其实这是香港不好的地方，也是迫不得已的地方，世界的华人首富，好几个都在香港，李嘉诚和李兆基都是做房地产的，他们的销售面积绝对跟国内的中型或者是大型发展商无法比的，但是为什么他们企业赚钱能力那么强，其实赚得最多是土地增值的部分，香港政府其实没有严格和控制开发商土地储备，因此这些开发商通过社会的发展拿到最大的溢价。但在国内，我认为不应该允许，应该要同步，如果十年或者是二十年前在广州番禺拿到一块地就老是不开发，其实网民朋友很容易明白的事情，我在番禺拿了一块地，当时非常的荒凉，什么土地价值都不是的，但是我十年都不开发，哪怕不是今天的番禺房价卖10000元/平方米的商品房赚好几倍，哪怕赚7000-8000元/平方米也是赚很多的，所以我觉得通过舆论指责那些发展商是没有用的，反而应该从源头开始

其实看到万科，为什么万科的产品受到了市场的认可？从王石的一些书都可以看到，他们拿的一般都是城乡结合的地方，他老是说最好的地带永远拿不到，因为不能应用或者不愿意应用一些国内可能流行的商业规则（囤地待溢价），所以就要精益求精做的产品，首先是生存，然后发展，最后是高度认可成为一个品牌。

主持人： 刚刚谈到一个问题，您是支持政府归政府，市场归市场，但回顾前几年，政府在住房保障建设这块都不达标的，您觉得国内在住房保障这块有什么建议呢？

区俊文： 其实过往好几年，其实就有十年了，保障性住房一点声音都没有，代表了政府没有做政府的事情，但是没有做政府的事情，因此现在就要清晰地把保障房建设成为一个地方政府考核的标准，我觉得这件事情是一定要。

但我也不赞成一刀割，对每年或者保障性住房一定要达到多少的指标，我觉得每年要判断不同的地方对保障性住房的需求，因为保障性住房其实是靠全民的财政支持部分人的资助，等于是另类的补贴，所以为什么我说廉租房可以多一些，经济适用房只是适度而已就够了，其他的交回市场，其实过往几年就没有做，现在就一定要做，现在就产生相对的平衡。

未来3个月广州房价最多跌15%

主持人： 对于普通的购房者而言，目前他们最关心未来房价最多会跌多少呢？什么时候出手是最适合，对目前的购房者而言，区总这边有什么建议呢？

区俊文： 其实大家都知道我是一个代理公司，也是等于是一个销售公司，所以我先表明，如果在公开场所一定要带有自己的背景或者是身份的地方，我觉得应该要凭良心去说，目前来说，对消费者或者购房的人，他们观望是对的，但是在这个过程当中，特别是首次置业或者是改善性的买家，我觉得第一点要多看房，要去参考不同的项目，特别是锁定3-5个项目，肯定就有意向的、可能现在就要买的项目，就要留意房价的变化，如果我今天说没有事，现在去买房，我这样说是不地道的，观望还是非常自然的一个情况，但是要多看自己的项目。

另外，我建议要多留意一些新开盘，如果这几个月还有新开的楼盘，大品牌发展商或者是品牌发展商的新开项目，新品的定价已经跟半个月以前有一个非常微妙的变化，这是心有所属的项目，而且是有品牌和声誉度的发展商，不妨留意一下，甚至可以购买，因为还要看地段，有些开发完了周边就没有了，主要是这样的。

主持人： 我记得区总判断广州的房价最多是跌10-15%。

区俊文： 其实当天说得不很具体，其实我觉得我的意思是说销售量如果跌30%，一点都不要奇怪，不需要大惊小怪，因为太正常不过的，另外一个是房价来说，我就觉得短时间内，在未来的3个月内有可能会跌10-15%，这不是普遍的现象，这是有部分项目房子会跌10-15%，还有不少的项目价格是非常坚挺的，例如市中心的区域，所谓六区的这些项目，这些价格下跌的空间非常的小。

主持人： 我们知道经纬物业成立了二十年，在二十年的发展历程里面，请问有什么事情让区总印象最深刻呢？

区俊文： 如果说印象最深刻的，我觉得这次当下的新政是我现在印象最深刻的，本质上看到政府的用心和力度最强意识，政策从上而下，覆盖面或者是辐射力这么广。当然，其实我是比较的乐观，对未来3-5个月以后，商品房的成交恢复，但是在售楼盘可能已经调了有8%到15%，那时候应该有一个新的定价机制，定价机制受到了供应大量供应增加，从而发展商理性定价，或者定价比较低一些，这是我特别注意的地方，也是为什么这个原因，然后4月底5月初经纬，包括个人高调的发表或者是一些市场的判断，我觉得这是非常重要一个时刻。

主持人： 区总请问一下，今年经纬的发展目标是怎样的，尤其在一手代理竞争这么激烈的行业，尤其在目前政策环境下，经纬如何应对市场的竞争呢？

区俊文： 对经纬而言，这是非常好的一个时机，我不是说市场低位和市场困难是一件好事情，对企业的发展来说，这是大好的时期，经纬在过往的二十年都是相对保守的一家企业，而且是比较的实干和实在的企业，这次我们相信市场给我们机会，通过我们有实力的一面，在专业、在营销、在市场判断这一面，这种东西可以多走几步，其实今年年头时就已经定下未来三年初步规划目标，我们认为我们是可以在未来三年能够将经纬按目前的业务能够翻一番到翻两番，当然我的基础比一些大的品牌公司要低，我觉得翻一番到翻两番就是我们的目标。

另外将我们操作一些好的项目案例，或者是一些操作的办法再推广到不单单是广州、佛山、两个最重要的地区，下一个目标特别是珠三角市场，还有外地跟我们有多年合作的，有品牌的发展商，他们更需要一些更专业专注供应商，例如经纬就是其中一家，其实就是陪同他们共同去拓展，或者是共同的创造更大的价值，因为今天看到了其实真正有实力的代理公司或者是咨询公司，才是大显身手的时候，不是简单的去看某些服务供应商有多少个地区，多少个城市，多少个项目，反而多可能是他们的累赘，变成顾此失彼，对我们这些中型的代理公司，又有这么深厚的沉淀和经验的公司来说，我觉得这是大好的良机。

主持人： 最后非常感谢区总抽时间接受我们的采访。

区俊文： 谢谢！