神马文学网中国与80年代日本有八大相似之处 楼市调控避免重蹈覆辙
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中国与80年代日本有八大相似之处 楼市调控避免重蹈覆辙
发布时间：2010-05-03 来源：财新网 类型:财经要闻
-只有采取有效和有前瞻性的政策刺破地产泡沫，中国经济在未来几年仍可保持快速增长
【财新网】(专栏作家 沈建光)上个世纪的日本房地产泡沫危机让人记忆忧新。
日本经历房地产泡沫之前，一直保持较高经济增速。1950至1970年经济起飞阶段，日本年均增速超过10%，在1970-1980年代经济增速高达7%，1980年代中后期，日本经济却如同吹起的肥皂泡，表象极度繁荣。
银行为了在竞争激烈的金融市场上占据一定份额，无节制地发放抵押贷款，给正需要大量资金进行土地投机的房地产和建筑公司等开发机构，引发了土地投机的热潮。而后，除了商业银行等金融机构外，一些由日本财政部支持的住房贷款机构，也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了融资成本，导致土地价格进一步上扬。
1990年年末，日本土地资产总额达2389万亿日元，比1985年年末增大1.4倍，所增大的1385万亿日元相当于当时GDP的三倍。同时，日元升值，货币宽松，房地产、股票价格节节攀高，日本国民心态高昂浮躁。
1991年春，伴随着经济减速，房地产泡沫破灭。土地和股市投机的不动产企业、建筑公司大都陷入破产倒闭，土地担保融资银行产生大量坏账，金融机构接连倒闭。日本在泡沫中沉沦，至今已经经历了两个“失落的十年”。
目前，中国的房地产泡沫情况同样令人担忧。中国房地产投资起步较晚、增长较快、且增速远远快于经济增长率。2009年，中国房地产市场结束低迷，压抑了一年的房地产需求再次启动，全国房价，尤其一线城市房价上涨非常快。北京、上海、深圳投资性住房购买分别占总住房购买的62%、51%、57%；2009年不少城市土地出让金交易收入创记录，如北京达922亿元，杭州为1200亿元、上海991亿元。从房价收入比的角度看，如果按一线城市二手房的平均价格和一线城市居民的平均收入来计算，北京、上海两个城市的月供/收入比在2009年末接近100%，这样高的比例更让人相信，一线城市的房价已经有相当的泡沫。
在调控政策密集出台之前，大部分专家认为房价不会跌。今年3月“两会”刚结束，地王又出现了，当时有一种观点比较有代表性，即认为中国经济今后会持续增长，“人口拐点”在2015年前后才能出现，所以在此之前，住房需求非常强劲，房价还会继续涨。
这种认为房价会一直涨上去的观点是十分危险的。除了日本的教训，我们可以借鉴的另两个典型例子是香港和美国。1997年亚洲金融[2.84 0.00%]危机导致香港房地产泡沫破裂，房价一直跌到2004、2005年，基本上跌了一半。直到现在，香港的房价水平跟1997年差不多。而这十几年香港经济增长非常快，人口也增长很多。所以，对于资产价格的讨论，不能光看经济前景好、增长快，就认为房价就可以一直涨上去。当大部分人一致认为房价会持续上涨，这种情形往往预示着泡沫即将破裂。同样在美国，2007年绝大多数人认为房价不会跌，判断的基础是战后美国房价没有跌过，很多金融衍生产品也是建立在这个前提上面。从2002年开始，美国房价慢慢上涨，到了2007年，价格几乎翻一倍，最后产生泡沫并破裂，对美国经济产生极大的负面影响。
经过中日对比研究，我们发现今天的中国虽然与上世纪80年代初的日本存在着八大相似之处，但也有四大不同之处，其中之一就是要刺破资产泡沫。海外的经验说明，目前调控政策的出台是非常及时的。相信只有采取有效和有前瞻性的政策刺破地产泡沫，中国经济在未来几年仍可保持快速增长，避免重蹈类似日本的房地产泡沫破灭而产生经济严重衰退的覆辙。
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