上海市房屋土地资源管理局关于处理落政代经租房产租赁矛盾的意见

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上海市房屋土地资源管理局关于处理落政代经租房产租赁矛盾的意见
关于处理落政代经租房产租赁矛盾的意见 [2006]78号
上海市房屋土地资源管理局
上海市财政局
上海市建设和交通委员会
沪房地资政[2006]78号
关于印发〈关于处理落政代为经租房产租赁矛盾的实施意见〉的通知
各区（县）房地局，财政局：
现将〈关于处理落政代为经租房产租赁矛盾的实施意见〉印发给你们，请遵照执行。
上海市房屋土地资源管理局
上海市财政局
上海市建设和交通委员会
二00六年一月二十八日
关于处理落政代为经租房产租赁矛盾的实施意见
为了妥善解决本市落实私房政策中发还产权，暂有房管部门代为经租管理房产（以下简称：落政代经租房）的租凭矛盾，现根据市政府批准的市建委，市房地资源局，市财政局〈关于解决落政代为经租房产租赁矛盾处理方案的请示〉等文件规定，制定本实施意见。
一  处理原则
（一）政府，私房业主按照规定的比例和标准给予承租人（私人）货币补贴，即采取“两个一点”的办法安置承租人，将房屋使用权归还业主。
（二）收购（置换）落政代经租房产的，由收购（置换）单位负责妥善安置承租人。
（三）政府补贴资金由市，区两级政府承担。市政府承担的补贴资金由市财政局归集后，按工作进度等因素分批核拨到各区财政包干使用。
二  实施部门
处理落政代经租房产租赁矛盾由各区房地局私房落政办负责实施，区侨办，侨联等有关部门予以协助。
三   处理方式
（一）货币补贴
1  补贴标准
（1）政府承担的货币补贴款的计算公式：（落政代经租房产的房地产市场评估单价×80%+价格补贴）×90%×落政代经租房产的建筑面积。
（2）私房业主承担的货币补贴款的计算公式：（落政代经租房产的房地产市场评估单价×80%+价格补贴）×10%×落政代经租房产的建筑面积。
（3）落政代经租房产的房地产市场评估单价低于各区公布的同区域房屋拆迁最低补偿单价（以下简称：最低补偿单价）的，以最低补偿单价计。
落政代经租房产的房地产市场评估单价低于或等于最低补偿单价的，价格补贴按最低补偿单价的20%计算；落政代经租房产的房地产市场评估单价高于最低补偿单价的，价格补贴按下列公式计算：（最低补偿单价×2—评估单价）×20%。价格补贴低于每平方米建筑面积200元的，按200元计算。
（4）业主原自住房在公管期间公房交换或由房管部门，单位套配，现私房落政发还产权后，其交换（套配）部位落政代经的，政府，私房业主给予承租人的货币补贴分别按55%，45%计算。
2  办理程序
（1）区房地局私房落政办向私房业主发出〈上海市处理落政代为经租房产租赁矛盾意见征询单〉。
（2）私房业主按本实施意见向区房地局私房落政办提出处理落政代经租房产租赁矛盾申请，且申请手续完备的，区房地局私房落政办应在20个工作日内发出受理通知书，分送业主和承租人。
（3）区房地局私房落政办按房地产权证核定落政代经房产的建筑面积。私房业主未办理办理权证的，按私房落政还产通知房管部门代为经租管理的部位及其面积核定。
（4）区房地局私房落政办委托市房地资源局私房落政办核准的房地产评估机构进行评估，确定每平方米建筑面积市场评估单价。
（5）区房地局私房落政办将评估报告复印件及补贴事项分别书面通知私房业主，承租人，；评估结果有争议的，可以在收到评估报告之日起15日内，向上海市房地产估价师协会组织的专家委员会申请鉴定。
（6）区房地局私房落政办召集私房业主，承租人签定补贴搬迁协议书，并按协议书向业主收缴补贴款，专项储存。
（7）区房地局私房落政办在签约次月撤消落政代经，并督促物业管理单位结算落政代经期间租金和有关费用。
（8）区房地局私房落政办在签定补偿协议书一个月内完成请款手续并通知承租人持补贴搬迁协议书，够房合同或房屋买卖合同向区房地局私房落政办申领补贴款，补贴款直接支付给售房单位或房屋出售人。
承租人另有房屋搬迁不再购房的，在补贴搬迁协议书约定的搬迁期限内腾空私房归还业主后，给予办理补贴款领取手续。
（9）承租人在补贴搬迁协议书约定的搬迁期限内腾空私房归还业主，并办结户籍迁出手续。
（二） 收购与置换
1  政府收购
私房业主愿意将落政代经租房产[不包括原业主自住房在公管期间交换（套配）部位]由政府作价收购的，按沪房地资政（2002）243号文有关规定办理。
私房业主同意将其交换（套配）部位由政府收购的，其收购款计算公式：（落政代经租房产的房地产市场评估单价×80%+价格补贴）×55%×落政代经租房产的建筑面积。
上述私房经政府收购后为公有居住房屋，仍由原承租人租赁，房屋租金按照市政府规定的标准执行。
2  其他单位收购（置换）
其他单位与私房业主协商收购（置换）其落政代经租私房的，在同等条件下，承租人有优先购买权。承租人放弃优先购买权的，收购（置换）单位与私房业主书面报经区房地局私房落政办同意，收购（置换）单位妥善安置承租人后，区房地局私房落政办撤消落政代经。将政府给予承租人的补贴款支付给收购（置换）单位。
四  资金管理
（一）资金渠道
解决落政代经租房产租赁矛盾的政府补贴资金由市，区两级政府各按60%，40%比例分摊。其中市级出资部分分别由市财政局，市建设交通委，市房地资源局各负担三分之一。有关区超出本文规定的补贴标准或经市有关部门平衡后超出市级应承担部分，由有关区自行筹集资金解决。
（二）预算编制与审核
区房地局私房落政办应根据本地区落政代经租房产的数量，房屋类型等因素，按年度编制本区的政府补贴资金预算，会区财政部门审核后于每年3月底前报市房地资源局私房落政办，市房地资源局落政办在30日内完成初审后报市财政局和市建设交通委，市财政局接市房地资源局落政办报送的资金预算在30日内会市建设交通委审核确认。
（三）资金汇集与拨付
(四)资金监管
五  其他规定
(一)私房业主同意按"两个一点"的办法解决落政代经租房产租赁矛盾,承租人不愿签订补贴协议的,区房地局私房落政办撤消落政代经租,出租房产由业主自管.撤消落政代经租后因租赁产生纠纷,双方当事人不能协商解决的,可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼.
(二)私房业主不愿意支付补贴款的,仍维持落政代经租.
(三)落政代经租房产已列入超迁范围的不属本实施意见的处理范围.
(四)采取"两个一点"安置的,承租人可以申请购买与归还的承租私房建筑面积相当的配套商品房.具体对象的认定由区房地局私房落政办负责.
处理落政代经房产租赁矛盾所需的配套商品房原则上由各区安排落实.配套商品房自建项目不能满足本区需求的,由市房地资源局统筹安排.
对个别年老体弱,身边无子女照顾且生活拮据无力购买商品房的承租人,由区房地局帮助落实(受让)居住地附近面积相近第二不成套公有住房,使用权转让费由承租人支付.
(五)本意见实施后,涉及补划留房部位等其它落政还产的原出租私房承租人变化的,确定划留面积(还产)后,按本意见处理,所需资金由区自筹解决.
(六)本实施意见下发前落政代经租房产已按有关文件规定处理的,不再重新处理.
(七)区房地局私房落政办向私房业主发出处理落政代经租房产租赁矛盾申请的受理通知书之日为该落政代经租房产市场价的评估时点.
(八)浦东新区,郊区(县)在落实私房政策发还产权时,因承租人已变化引起的租赁矛盾,可参照本意见处理,所需资金自筹解决.
以上实施意见自下发之日起执行.
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