“国十条”调控之后，中国楼市走向何方？ - 华声在线

　　这几天都一直都在研究新政策，刚刚写完市场分析报告，看多了，也想多了，但刚刚不意间看到了以下一篇文章。让我越来越看不懂市场了，文章如下:

　　最近的楼市有些草木皆兵。从4月11日银监会主席刘明康在博鳌论坛上“漏嘴”放出二套房首付比例必须达到50%以来，据了解，不少珠三角地区的中小开发商像迎接2005年那轮“调控”一样，为即将到来的“政策组合拳” 积极准备应对策略了。国务院办公厅17日发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，5大项共“十条”，目的是要解决房价过快上涨和城镇居民住房问题。目的能否实现，我们暂不下结论，先分析开发商对“国十条”可能采取的应对三种措施，再推测出“国十条”调控出未来的市场后果。

　　先回顾从05年到2010年的这几次调控措施。2005年3月26日，国务院印发的《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，(国八条)。核心内容是“切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度”; 到2005年4月27日，温家宝在国务院常务会议中再次提出提出八项措施引导和调控房地产市场，即“新国八条”，核心内容是“加强土地和金融监管”;2006年5月17日，国务院《关于促进房地产业健康发展的六点意见》(“国六条”)，再谈到发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。2009年6月22日，银监会印发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。从“国八条”、“新国八条”、“国六条”，到2009年、2010年提出的“国十条”。从本质上讲，这6年调控政策内容是完全重复的，没有哪一次不是上升到政治高度，没有哪一次不是“严厉”执行。

　　这是我国房地产市场6年宏观调控的一个共性。大家也都能清楚地看到，前3次调控的房地产市场结果都是以房价上升而告终。如果说金钱代表市场，权力代表政策，为什么权力在金钱面前三次败北?2010年迎面而来的“国十条” 属于近六年以来第4次“严厉”调控，就像喊政府4次“狼来了一样”，开发商听多了，也便闻“狼”不惊了。他山认为，是前3次政策出台的不严肃性和执行的敷衍性，培养了开发商良好的政策适应力，使其有丰富的与政策周旋和游戏的经验。如今的开发商已经能做到处“政”不惊了。他山根据自己对开发商了解的程度认为，面对“国十条”他们可能会采取如下三种策略。

　　一、在高压政策下实行“鸵鸟战略”

　　“国十条”出来后，有许多记者纷纷往京沪广深等城市楼盘的销售现场报道开发商售楼处冷清，成交量下降，楼市已经出现明显波动的情景，然后再采访几个中介，用他们的口吻说明用购房者再度观望，炒房客抛盘。与其说这种报道是为了暗示楼市的拐点到来，不如说这种采访策划是为了显示“国十条”强大的威慑力。真实情况往往不是这样，开发商采取了“鸵鸟战略”，在高压政策面前装出妥协的样子，这种“妥协”的结果就是撤出售楼处的人员，有意让销售现场冷清，有意让成交量下降，他山认为，这种“鸵鸟战略”既迎合了“国十条”体现威慑力的政治需要，又达到了在市场与权力的博弈中变相“捂盘”的目的。

　　二、主动挂靠央企或国资背景大企

　　不少在国家的“保八战役”中满载而归的开发商有足够的资本采取“鸵鸟战略”来应付威严的“国十条”。也有不少中小开发商试图投靠央企，或国资背景的公司。这些在房地产市场上“玩”得有些“腻”了的中小开发商，该赚的钱也赚到了，剩下的事情就是投靠一棵央企或国资背景的大树安度晚年，大家都知道背靠大树好乘凉，大家也清楚，无论多严厉的政策，终究不会伤及央企和国企的根本利益，这些在“保八”中做出过重大贡献的央企，只要不触及到中央政府的敏感部位，不会被“国十条”掉，否则就会伤到GDP的筋骨。

　　三、投靠外资和背景复杂的机构投资者

　　“国十条”执行得越严厉，越给外资背景的机构投资者可乘之机。4月11日银监会主席刘明康在博鳌论坛上说“漏嘴”，放出二套房首付比例必须达到50%，机构投资者已闻到信号，4月14日，机构净卖出金额最多的前10只个股中，有三只房地产股，依次为万科A、保利地产和招商地产。其中，净卖出万科A 10.06亿元。这或是机构清仓前奏。机构清仓准备干什么?就是有部分09年错过“保八”红利的开发商，拟迎接这笔热钱，与机构投资者进行对赌，这本质上是机构投资者与中央政策的对赌，即赌政策落实不下去。这些中小开发商为什么甘愿做机构投资者与政策对赌的筹码?有一点可以预测：如果被机构投资者掌控的中小开发商越多，那么楼市局部被垄断的可能性越大，那样的话就不是简单的炒楼，而是直接炒开发商了，这对中国楼市而言其后果无异于一场玉树地震。

　　该文章的作者不是无道理，仔细想想房地产里面的深层规则及近年来的市场表现，中央政府自09年12月份以后先后出台了15次调控政策，但都是越调控，房价越涨，俗话说，“上有政策，下有对策”，中国人很聪明，开发商更加精明，总会找到解决的办法，东边不亮，西边亮，再说中国房地产行业已绑架地方政府、绑架了中国国民经济，在国内经济不稳定，世界四处多灾多难的今天，中央政府会让房地产出事吗?中国真敢让房价一落千丈吗?我想不会吧，中央这次确实是发火了，下了决心，一定要房价拉下来，但内心那敢让房地产行业一棍打死。今天我在分析报告也想到了，而在房价探底后，只能留下给国外热钱炒开发商家底，虽然国内是炒房投机难了，不可能了，但辛苦一辈子好处却留给了国外人。在此时，国外国际资本主义的西方欧美国家都通过各方面压力让人民币升值，人民升值就会吸引来大量热钱炒底房地产项目，我们想到了一年后或今后的结果吗?我们经常说，敢作敢当，做什么事之前，需要三思而行?

　　写到这里，越来越觉得万科说得那句特实用，“应变比预测更重要”，特别在中国的房地产行业里，复杂多变的世界经济中，计划永远赶不上变化，又回到万科年报的一句经典中国房地产行业总结性的话，2007年的刹那芳华，2008年的哀鸿遍野，再到2009年的柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回，而2010年的今天，是哀鸿遍野还是什么?我的总结就是?，即问号，不好预测，留给事实证明吧，这个世界有太多太多的不确实了，提高我们应变能力才是我们当下所做的。(搜狐焦点 苏棋智)