楼市调控并未打中“七寸” - 真相道白的日志 - 网易博客

楼市调控并未打中“七寸” 

房价近一年来的大幅上涨显然已经超出了中央的容忍极限，15日，国务院出台政策责令二套住房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；18日再发通知，要求商业银行暂停发放第三套住房贷款。18日上午便传来消息，称京沪深等地涌现出大量投机性抛盘……

早已把房地产作为储蓄帐户和ATM的投资客们，一闻政策风吹草动，便如同惊弓之鸟。但事实上这些政策的影响主要体现在心理层面，不过是杯弓蛇影，楼市的下行通道也不可能就此打开。蛇的“七寸”其实并未被击中。本文提出两点，希望引起大家的注意：

第一、本轮房价的疯狂上涨主要缘于通胀预期。

去年全年，国家货币投放量达到了9.6万亿，同比多增了4.7万亿（M2同比增幅26%）。遗憾的是，我们并没有选择“悬崖勒马”，而是继续实施激进的货币通胀政策。最近央行公布的一季度货币信贷数据显示，3月份广义货币供应量（M2）同比增长25.51％，创下1996年11月以来的单月最大增幅。3月份人民币各项贷款也大幅增加1.89万亿元，同比多增1.61万亿元，超出市场预期，并再度创下中国单月放贷历史纪录。

一面往炉里扔柴火，另一面却不想把水烧开，这可是件难事。国家调控似乎一直有个误区，就是既可以大量地投放信贷，又能合理把握信贷资金流向。前不久国家发改委主任称去年央行为刺激经济发放的4万亿新增贷款中，没有“一分钱进入到两高一资产能过剩的行业，也没有一分钱进入到房地产领域”，那为什么去年房价会忽然疯长呢？难道只是巧合吗？

从历史上看，大量投放信贷却又想限制信贷的用途，是一个不可能完成的任务。虽然中央希望将信贷资金投向基础设施建设与中小企业，但却忘记了钱是可以流动的。货币一经创造，永远无法被消灭，即使资金首次的确流向了我们所希望的领域，也不能保证它最后就不会流入房地产。上世纪30年代美国大萧条的形成，很大程度上就来自美联储在上世纪20年代所实施的宽松信贷。美联储的本意是想扶持农民，但他们对股票市场的非理性繁荣也恐惧有加，因此一方面大幅降低承兑汇票利率，鼓励农民借贷，另一方面“严防资金流入股市”，但结果却没有收到丝毫成效。A.威尔弗雷·梅（A. Wilfred May）对此精辟地总结道：

“一旦宽松的货币政策损害了信贷体系，对一种特定信贷进行限制而对其它类型的信贷不管不问，这是没有意义的，因为使不同类型的信贷截然分开，这是不可能的。……准备金信贷产生后，一旦它通过商业银行进入到一般性的信贷流通活动中，我们就没有办法控制它，并将它导向特定的用途。”

央行真正能把握的其实只有货币投放量的多少，而非用途。只要还在实施货币通胀政策，那么单纯调控房地产这一个领域是很难奏效的。

第二、这些政策仅局限于二套、三套房等“投资性需求”。

为什么不把同样的贷款标准应用在第一套住房上呢？区分“自住”与“投资”，就和限制贷款用途一样，是件很难完成的事。购买首套住房的人，未必就不是投资；而第二套、第三套住房的购买者，很可能也只是为了改善居住条件，未必就不是自住。如果只是为了限制投资性需求，那么设定这样的区分标准，效果远不如开征物业税，虽然本人一贯反对加税。

房价疯狂上涨，投资客的贪婪只是其中一面，而另一面是自住型购房者的恐慌。很多人只不过想拥有一套属于自己的住房，虽然房价高得离谱，但因为害怕“没有最高，只有更高”，即便“砸锅卖铁”，也要筹足首付，然后步入房奴的行列。自住型购房者的恐慌心理，使房地产市场变成了卖方市场，总是处于一种供不应求的状态。很显然，这些恐慌的首套住房购买者对高房价一样起到了推波助澜的作用。为什么不限制他们呢？

富人买房，无论出于自住还是投资，都无可厚非。没有理由指责他们怎样花钱。我们真正需要问的是，为什么那些不那么富裕的人，也买到了房？他们掏空了上一代和当代的所有储蓄，负债累累，仅仅只为一套房子。这真是出于他们的自愿吗？在如此高的房价下，谁“帮助”他们实现了拥有住房的梦想？——答案是银行。我们无法肯定这究竟是一场好梦还是噩梦。

银行是高房价最大的推手，它变相提高了居民的购买力，使不可能变成了可能。但这种购买力的“提高”却是以人们丧失未来消费能力为代价的。这不是在解决问题，而是在拖延问题。如果无论第几套住房，彻底取消房贷，那么房价必然下跌，因为靠银行制造的虚假购买力将荡然无存。

按目前国内的状况来看，既然地方政府和银行都不愿放弃既得利益，那么唯一能触发房价下跌的因素便是恶性通胀了。处在目前价位上的房地产，通胀绝不是利好。按照目前的货币投放速度，再加上我们拒绝人民币升值的强硬态度，恶性通胀的威胁势必会越来越近，而这是中央绝不能容忍的，严峻的通胀形势将倒逼央行不得不加息。无论是20年代的德国魏玛共和国、40年代的国民政府、70年代的美国、90年代的南斯拉夫，还是今天的津巴布韦……无数历史事实证明，在货币过度投放所引起的恶性通胀下，真正能保值的不是对利率高度敏感的地产，唯有黄金。